Naposledy Aktualizován dne 15. června 2020 Mark Ferguson
koupil jsem si 68,000-náměstí-noha obchoďáku, a když jsem se díval na dohodu, kotační agent se zmínil, TI. Byl jsem novější ke hře komerčních nemovitostí poté, co jsem strávil většinu času v rezidenčním světě. Necítil jsem se příliš špatně, protože po setkání s agentem výpisu se mě můj partner zeptal, co je TI. Řekl jsem mu, že to musí být daně a pojištění. Mýlil jsem se! TI je zkratka pro vylepšení nájemce a popisuje opravy provedené na jednotce pro nájemce. Za vylepšení může zaplatit nájemce, pronajímatel nebo kombinace obou.
z čeho se TI skládá?
TI se může skládat z čehokoli, co nájemce potřebuje k provozování svého podnikání. Budova, kterou jsme koupili, měla restauraci, která se přestěhovala za několik let před naším nákupem. Majitel budovy souhlasil s tím, že zaplatí 150 000 dolarů za vylepšení nájemců před nastěhováním restaurace. Majitel restaurace spravoval vylepšení, ale pronajímatel za ně zaplatil.
vylepšení se skládala z nového kuchyňského vybavení, barvy, podlahy, nového půdorysu a dalších. TI se může skládat z téměř všeho, co nájemce potřebuje. V jiné jednotce jsme postavili dvě nové místnosti pro taneční studio, vymalovali stěny, otevřeli strop a přidali okna. Zaplatili jsme za tato vylepšení, a přidali dotváří.
proč by majitel platil za vylepšení nájemce?
mnoho lidí předpokládá, že nájemci platí za zlepšení, když si pronajmou prostor. Mnoho majitelů je však ochotno opravit své budovy pro nájemce. I když by se mohlo zdát šílené utratit 150 000 dolarů za restauraci, aby si pronajala prostor na 5 let, má smysl, když se ponoříte do čísel.
- nájemce zaplatil za pronájem více než 6 000 dolarů měsíčně. To je 72 000 dolarů ročně.
- trvalo by něco přes 2 roky, než by majitel po provedení těchto oprav získal své peníze zpět.
majitel budovy činí přibližně 50% návratnost své investice tím, že pronajme tento prostor restauraci za předpokladu, že ho nikdo jiný nepronajme. Rozhodnutí utratit tolik peněz za vylepšení nájemce je složitější, když budete moci pronajmout prostor, ale za nižší nájemné nebo krátkou dobu pronájmu. Pokud byste si ji mohli pronajmout za 4 000 $ měsíčně, aniž byste dělali nějakou práci, trvá to více než 6 let, než se vaše peníze vrátí.
může TI zvýšit hodnotu nemovitosti?
vylepšení nájemce může usnadnit pronájem prostoru a zvýšit nájemné za prostor. Jedinou výhodou zvyšování nájemného je nejen to, že každý měsíc vyděláváte více peněz, ale také zvyšujete hodnotu nemovitosti. Komerční nemovitosti se obvykle oceňují na základě sazeb CAP. Sazba CAP je čistý provozní příjem (NOI) dělený hodnotou nemovitosti. Například:
je-li NOI 10 000 USD ročně a hodnota nemovitosti je 100 000 USD, je limitní sazba 10% (10,000/100,000 =10%).
míra SZP se liší v závislosti na typu nemovitosti, umístění, leasingu a dalších faktorech. Pokud víte, že vaše nemovitost bude prodávat za asi 10% CAP sazba, můžete zvýšit hodnotu zvýšením příjmu. Pokud jste schopni zvýšit NOI na $ 12,000 ročně ve výše uvedeném příkladu, nemovitost by měla hodnotu $ 120,000 místo $100,000.
mám kalkulačku CAP rate, která pro vás snadno vypočítá CAP rate.
ti value-add případová studie
nemovitost, kterou jsme koupili, byla prodána přibližně za 9 CAP (9% CAP rate). Myslím, že maximální sazby v mé oblasti pro tento typ nemovitosti jsou blíže 7% pro tržní hodnotu, ale máme opravdu dobrý obchod. Kolik k hodnotě nemovitosti přidal pronájem restaurace?
- $6,000 měsíc x 12 měsíců = 72 000 $ročně v přidaném příjmu.
- při sazbě 9% CAP, $ 72,000 ročně přidá hodnotu $ 800,000 k nemovitosti!
- při 7% CAP rate, $ 72,000 ročně přidá $ 1,028,571 v hodnotě k nemovitosti!
důvodem, proč pronajímatelé nebo majitelé zaplatí nájemce zlepšení není jen proto, že se zvýšení nájemného; je to také proto, že zvýšení hodnoty jejich vlastností. Pokud chtějí nemovitost prodat nebo refinancovat, prodaný dlouhodobý nájemce může k hodnotě přidat miliony dolarů.
Pokud vezmeme v úvahu nájemce, který bude jen platit 4000 dolarů za měsíc v pronájmu a nevyžaduje žádnou nájemce zlepšení, že pronájem by:
- V 9% CAP sazbu, $48,000 za rok by přidat $533,333 hodnoty nemovitosti.
- při 7% maximální sazbě by 48 000 USD ročně přidalo hodnotu nemovitosti 685 714 USD.
zatímco nižší dolarový pronájem přidává hodnotu nemovitosti, přidává hodnotu o stovky tisíc dolarů méně.
mám zbrusu novou knihu, která je o komerčních nemovitostech. Vybudujte Impérium komerčních nemovitostí. Dobré, Špatné a ošklivé. Procházím všechny podrobnosti o investování do komerčního podnikání a zahrnuji 10 případové studie o mých vlastních vlastnostech. Knihu můžete získat na Amazonu.
jak mohou vylepšení nájemců přidat hodnotu kromě leasingu?
vylepšení nájemců nabízejí několik způsobů, jak přidat hodnotu nemovitosti. Už jsme mluvili o tom, jak mohou zvýšit hodnotu se zvýšeným nájemným a jak tyto nájemné nejen přinese více peněz, ale zvýší hodnotu budovy. Vylepšení nájemce mohou přidat hodnotu i jinými způsoby.
když provádíte vylepšení nájemce, vylepšujete budovu i jednotku nájemce. Pokud uděláte správná vylepšení, bude snazší pronajmout jednotky v budoucnu, pokud současní nájemci odejdou. Když majitel utratil za restauraci 150 000 dolarů, udělal tento prostor mnohem přitažlivějším pro jakýkoli podnik, zejména pro jinou restauraci. Další restaurace může potřebovat pár věcí změnit, ale s největší pravděpodobností nebude chtít utrácet tolik peněz znovu. Může být také mnohem snazší pronajmout si prostor, když je již zřízen pro restauraci.
na druhou stranu, pokud provedete vylepšení, která jsou velmi specifická pro jednu firmu, můžete ztížit pronájem prostoru jinému nájemci. Pokud dokončíte prostor pro bowlingovou dráhu, možná nebudete mít žádnou z vašich investic zpět, pokud bowlingová dráha odejde, pokud nenajdete jinou bowlingovou dráhu k pronájmu prostoru!
níže je video tanečního studia těsně předtím, než se nastěhovali:
kdo by měl platit za TI?
další úvahou je, kdo a jak by měl být TI zaplacen? Ve většině případů je TI hrazena nájemcem, alespoň částečně. Nájemce může úhradu nákladů předem, mohli platit za náklady zvýšením jejich nájemné za určitou dobu; nebo mohli jednoduše platit za náklady tím, že platí větší nájem, než další nájemce, který by nevyžadoval tolik, nájemce zlepšení.
Zatímco mnoho lidí si myslí, že to dává smysl pro nájemce platit za vylepšení, protože to je jejich věc, to vlastně dává větší smysl pro pronajímatele za to platit v případě, že pronajímatel chce nejvyšší hodnotu, kterou může dostat za svůj majetek. Příklad:
- nájemce platí $ 3,000 měsíčně v nájmu a nájemce platí $ 50,000 pro TI.
- nájemce platí $ 4,000 měsíčně v nájmu a pronajímatel platí za $ 50,000 v TI.
ve scénáři 1 platí nájemce nižší nájemné, ale musí před $50,000. Jedním z největších problémů je, že mnozí nájemníci nemusí být schopen před, že peníze na všechno ostatní budou muset dostat své podnikání. I když mají všechny peníze na světě, trvá jim 50 měsíců zlomit dokonce. Až do toho 50. měsíce, zaplatili více nájemného a TI, než kdyby pronajímatel zaplatil za TI a nájemce zaplatil vyšší nájemné.
ve druhém scénáři platí nájemce více nájemného, ale potřebují méně hotovosti předem. Pronajímatel musí mít více peněz na opravy, ale mají mnohem cennější budovu s vyšším nájmem. V prvním scénáři stojí budova 514 285 $za předpokladu, že se jedná o pronájem NNN. Ve druhém scénáři s vyšším nájemným stojí budova 685 714$.
podle mého názoru má smysl, aby pronajímatel zaplatil za většinu TI, pokud může zvýšit nájemné, aby to nahradil. Nejen, že pronajímatel vydělat více peněz v dlouhodobém horizontu ze zvýšeného nájemného, ale hodnota nemovitosti také zvyšuje ode dne, kdy nájem je podepsán s vyšším nájemným. Hodnota nemovitosti se ve většině případů zvyšuje mnohem více než náklady TI.
pokud se pronajímatel rozhodl refinancovat nemovitost půjčkou v poměru 75% půjčka k hodnotě, mohli získat půjčku za $ 385,713 se scénářem 1 nebo $514,285 se scénářem 2. Pokud je to jejich cíl, mohli by získat mnohem více cashbacku.
zůstanou komerční nájemci déle s více vylepšeními nájemců?
někteří z nejlepších nájemců budou vyžadovat docela dost TI. Budou chtít, aby jejich prostor obstarával přesně to, co potřebují, a může být pro ně těžké najít pronajímatele, kteří jsou ochotni utratit peníze za TI. Pokud najdou majitele komerčních nemovitostí, který za ně utratí peníze za TI, může být pravděpodobnější, že v tomto prostoru zůstanou na dlouhou trať.
čím dražší je TI, tím je pravděpodobnější, že nájemce zůstane v tomto prostoru. Je těžké najít pronajímatele, který utratí desítky tisíc dolarů na TI, a jakmile jsou v prostoru, budou mít tendenci zůstat tam. Utrácením peněz na TI může pronajímatel přilákat lepší a dlouhodobější nájemce.
závěr
TI může být drahý pro nájemce nebo pronajímatele. Pronajímatel má obvykle více získat tím, že přitahuje nájemníky, kteří budou platit další nájem a zůstat déle, a hodnota jejich majetku se zvýší, pokud jsou schopni účtovat vyšší měsíční nájem. Než jsme pronajali jeden z našich volných prostor tanečnímu studiu, byl tam nájemník, který chtěl v této jednotce založit prádelnu. Chtěli alespoň $ 150,000 v vylepšení nájemců provedených dříve, než uvažují o jednotce. Myslel jsem, že to bylo šílené, protože to bude trvat deset let, aby se tyto peníze zpět na základě ceny, kterou chtěli zaplatit. Tento pronájem by však k nemovitosti přidal hodnotu téměř 400 000 dolarů. Mohlo mít smysl utrácet tolik, kdybychom neměli zájem o další nájemníky. Tento pronájem tanečního studia však přidal větší hodnotu, protože byli ochotni zaplatit vyšší nájemní sazbu a potřebovali pouze $ 40,000 V TI.
zatímco dokončení TI pro nájemce má často smysl, pronajímatel si může vybrat a vybrat správného nájemce a správné TI k dokončení. Kdybychom dokončili prostor pro prádelnu a oni šli pod, bylo by jen velmi málo nájemníků, kteří by chtěli tento prostor bez velkých rekonstrukcí, a my bychom plýtvali spoustou peněz.