FAQ pro pozemní bankovnictví / Centrum pro komunitní pokrok / Centrum pro komunitní pokrok

1) Co je to pozemní banka?
2) Jak vznikají pozemkové banky?
3) Kolik pozemkových Bank působí v celé zemi?
4) Jak funguje pozemní bankovnictví?
5) nekonkurují pozemkové banky soukromému trhu s neférovou výhodou?
6) kdy má smysl využívat pozemkové bankovnictví?
7) Jak vypadá typický program pozemkové banky?
8) Jaké jsou některé z hlavních pravomocí zemské banky?
9) Jak se liší zemská banka od sanačního orgánu?
10) Jak je financována pozemková banka?
11) kolik vlastností mají banky půdy obecně ve svém inventáři v daném okamžiku?
12) jaké vlastnosti získávají pozemkové banky?
13) jaké další informace nebo technickou pomoc může Společenství Progress poskytnout ohledně pozemkového bankovnictví?

1) Co je to pozemní banka?

pozemní banky jsou vládní subjekty nebo neziskové společnosti, které se zaměřují na přeměnu volných, opuštěných a daňových delikventních nemovitostí na produktivní využití.

Prázdný, opuštěný, a daňové delikventní vlastnosti jsou často seskupeny společně jako „problém vlastnosti“, protože se destabilizovat čtvrtí, vytvořit požární a bezpečnostní rizika, snížit hodnoty vlastností a kanalizace místní daně. V jistém smyslu jde o nemovitosti, které soukromý trh zcela odmítl.

Land banky, v podstatě, jsou přímou reakcí na tento rostoucí trend volných pracovních míst a opuštění, vytvořili strategicky problém získat vlastnosti a převést tyto závazky do aktiv. Stručně řečeno, země banky mají získat nárok na tyto problémové vlastnosti, eliminovat závazky, a převést nemovitosti na nového odpovědného majitele transparentním způsobem, že výsledky za výsledky v souladu s komunitními plány.

Většina pozemků banky mají zvláštní pravomoci (viz níže), které jim umožní provádět tyto činnosti efektivněji a efektivně než jiné veřejné nebo neziskové subjekty. Když zamyšleně proveden, pozemky bankovní může vyřešit některé z nejtěžších překážek návratu země k produktivní využití, pomáhá odemknout hodnotu problémových nemovitostí a jejich převod do majetku společenství revitalizace.

2) Jak vznikají pozemkové banky?

Typicky, země banky jsou vytvořeny jako veřejné subjekty, místní vyhlášky, podle orgán uvedený v state-zmocňovací zákon. Programy pozemkového bankovnictví lze také rozvíjet v rámci stávajících subjektů, jako jsou sanační úřady, oddělení bydlení nebo plánovací oddělení.

3) Kolik pozemkových Bank působí v celé zemi?

na Základě našich znalostí a zkušeností v oblasti praxe, odhadujeme, že tam jsou přibližně 170 land bank a pozemek bankovní programy v provozu v celé zemi (od ledna 2018). Státy Michigan, Ohio A New York mají v současné době největší počet aktivních pozemkových Bank. Pro národní soupis pozemkových bank a programů pozemkového bankovnictví, podívejte se na naši novou interaktivní mapu ústředí Land Bank.

4) Jak funguje pozemkové bankovnictví?

Land bank jsou navrženy tak, aby získat a udržet problémové vlastnosti a pak je převést zpět na odpovědné vlastnictví a produktivní využití v souladu s místním využívání půdy cílů a priorit, vytvoření více efektivní a účinný systém k odstranění plíseň.

za účelem splnění těchto úkolů jsou zemským bankám uděleny zvláštní pravomoci a právní pravomoc podle stanov umožňujících stát. Ačkoli se tyto stanovy v jednotlivých státech velmi liší, novější příklady komplexní legislativy pozemkových bank obecně udělují pozemkovým bankám následující pravomoci:

• Získat majetek na nízké nebo žádné náklady prostřednictvím daňového uzavření procesu

• Hold daň z pozemku-zdarma

• Jasný název a/nebo uhasit daních

• Pronájem nemovitosti pro dočasné použití

• Vyjednat prodej nejen na základě nejvyšší nabídky, ale také na výsledek, který nejvíce slaďuje s potřebami společenství, jako jsou pracovní síly, bydlení, obchod s potravinami, nebo rozšířené rekreační prostor

chceme zdůraznit, že pozemkové banky není „stříbrná kulka“ pro společenství potýká s plísní. I když země banky jsou unikátně navržen tak, aby pomoci snížit problém, vlastnosti, zásady, priority a aktivity z pozemkové banky musí doplňovat další společenství, strategií a aktivit, jako jsou strategické kód výkonu, inteligentní plánování a rozvoje společenství a efektivní výběr daní a vymáhání.

zpět na začátek

5) nekonkurují pozemkové banky soukromému trhu s nespravedlivou výhodou?

není tomu tak. Ve skutečnosti je pozemková banka přímou reakcí na rostoucí inventář problémových nemovitostí, které soukromý trh zcela odmítl. Většina volných a opuštěných nemovitostí má vážné právní a finanční překážky, které snižují odpovědnost, soukromí investoři. Například, mnoho opuštěných nemovitostí má zakalený název, což představuje úroveň nejistoty a odpovědnosti, kterou jsou ochotni převzít jen málo odpovědných investorů, pokud existují. Také mnoho daňově zabavených nemovitostí nahromadilo roky zpětných daní, které daleko přesahují tržní hodnotu nemovitosti. Podobně mnoho nemovitostí, které zůstaly prázdné a opuštěné příliš mnoho let, vyžaduje investici do oprav, která výrazně převyšuje to, co by se trh mohl kdy vrátit. Pozemkové banky, proto je navržen speciálně k řešení soupisu problém vlastnosti soukromý trh má zlikvidovat a převést tyto okolí pasiva do aktiva, které předem komunitní cíle.

6) kdy má smysl využívat pozemkové bankovnictví?

společenství s ohledem na vytvoření pozemkové banky by měly posoudit několik faktorů určit, zda pozemkové banky, je potřebné nebo by mohly být úspěšné. Mezi běžné spouštěče pro vytvoření pozemní banky patří:

• Velké zásoby volné a opuštěné nemovitosti

• Vlastnosti s malý k žádné tržní hodnota

• Vlastnosti s delikventní daně přesahující tržní hodnotu

• Vlastnosti s hlavou problémy

• Neflexibilní politiky, které určují povahu veřejného majetku, popírat místní vlády šanci být strategické a hbité

• spekulace a nejistota v aukční prodej daně-zabrala vlastnosti

Některé jurisdikce mohou už máte subjektu nebo agentury (např. sanace úřadu), který je oprávněn s nástroje, aby efektivně převzít kontrolu velkých zásob problému vlastností a vrátit je do produktivního využívání, odstraňování potřebu pozemkové banky. V některých případech se však tyto subjekty zaměřují především na rozvoj, spíše než na strategie eliminace a stabilizace plísní ve více zoufalých čtvrtích. Pokud tomu tak je, může Společenství stále chtít zvážit vytvoření programu pozemkového bankovnictví nebo pozemkového bankovnictví.

7) Jak vypadá typický program land bank?

zatímco všechny pozemkové banky existují, aby sloužily stejnému primárnímu účelu získání problémových nemovitostí a jejich návratu k produktivnímu využití, jsou velmi rozmanité ve své struktuře a operacích. Odhadujeme, že tam jsou přibližně 170 land bank a pozemek bankovní programy v provozu v celé zemi (od ledna 2018), a oni se velmi liší, pokud jde o typy měst, regionů a ekonomických podmínek, v nichž působí, a velikost jejich zásob, jejich personální kapacity, jejich právním orgánům, a jejich cíle a programy. Přes tuto rozmanitost, naše zkušenosti ukázaly, že úspěšné pozemní banky vykazují některé podobné vlastnosti:

• strategické vazby na proces výběru daní a exekuce. Daňové delikvence je často nejvýznamnější společný jmenovatel mezi prázdný a opuštěný vlastnosti, což vysvětluje, proč téměř všechny země banky mají zavedené strategické vazby na daňové uzavření procesu jako primární zdroj akvizice. Je to zejména v komunitách, kde (a) primární příčina neobsazenosti a opuštění je neefektivní daně uzavření procesu a (b) tam, kde jsou zákonné pravomoci, mezivládní dohody nebo zavedeny politiky pro pozemkové banky získat vlastnosti prostřednictvím daňového procesu uzavření na málo k žádné náklady. Ačkoli aukce mohou generovat pozitivní výsledky pro obchodovatelné vlastnosti, spekulativní aukce zřídka, pokud vůbec vede k pozitivním výsledkům pro problémové vlastnosti. Pozemní banky mohou a měly by hrát klíčovou roli při získávání a přeměně daňově zabavených nemovitostí na produktivní využití.

• operace se zmenšily v reakci na místní cíle využití půdy. Úspěšné pozemkové banky zavedly akviziční a dispoziční strategie, které přímo podporují provádění místních cílů využívání půdy a uspokojují potřeby komunity. Některé země banky řešit masivní zásoby z velmi nebezpečných a opuštěných nemovitostí jako součást urgentní stabilizace a veřejné bezpečnosti strategie, zatímco jiní pracují selektivně s extrémní uvažování. Bez ohledu na rozsah operací, pozemkové banky by měly vždy rozhodovat na základě silného porozumění priorit a cílů komunity, a řídí se sousedstvím, místní a regionální plány revitalizace.

• politiky řízené, transparentní, a veřejně odpovědné transakce. Získání a dispozice vlastností-zejména těch, které jsou již dlouho škodlivé oči-je důležitým a citlivým úsilím. Úspěšné pozemkové banky se snažily budovat a udržovat důvěru veřejnosti prostřednictvím úplné transparentnosti při stanovování priorit, politiky, a postupy, kterými se řídí všechny akce. Země banky by měl ujistěte se, že tyto pravidla a postupy jsou stanoveny před operací, a každoročně upravován s veřejnými vstup udržet vysoký standard transparentnosti a odpovědnosti. Navíc, země banky by se měly snažit vytvořit webové stránky, které nabízejí veřejnosti plný přístup k přesné, up-to-aktuální informace, které se týkají všech pozemků bankovních operací, programů, politik a činností, včetně prodeje výpisy a transakce provedené v minulosti.

• spolupráce s obyvateli a dalšími zúčastněnými stranami komunity. Neexistuje žádná náhrada za angažované zúčastněné strany komunity, které chápou historii a cíle komunity — a jejichž životy jsou nejpřímější prací zemské banky. Úspěšné pozemkové banky našly kreativní a konzistentní způsoby, jak informovat, zapojit, a zmocnit tyto aktivní obyvatele, aby pomohli upřednostnit intervence pozemkových bank a vyvinout dlouhodobá řešení. Zda založení společenství poradní výbor nebo pravidelně hosting sousedské setkání, pozemky banky by měly prozkoumat a implementovat postupy, které potvrzují silný závazek k začlenění, zapojení a posílení postavení žen.

• sladění s jinými místními nebo regionálními nástroji a komunitními programy. Protože pozemkové banky je nástroj na podporu lokálně vyvinuté využití půdy cílů, a není cílem samo o sobě, je důležité, aby koordinovaly s ostatními plíseň nástroje prevence a programy. Úspěšné země banky pomohly a pracovat v rámci různorodých spolupráce napříč veřejného, soukromého a neziskového sektoru, které mají podobné ekonomické a komunitní rozvojové cíle. Nemůžeme dostatečně zdůraznit, že, aby se skutečně efektivní, pozemky bankovní činnosti musí doplnit stávající plíseň úsilí v oblasti prevence, včetně účinného vymáhání daní, strategické kód výkonu, okolí investic, a komunitní plánování.

• opakující se, spolehlivý zdroj financování. Pozemkové banky je zaměřit se na soupis problém, vlastnosti, místní trh s nemovitostmi má v podstatě odmítnuta, a proto vždy vyžadují určitou úroveň veřejné podpory—ať už v hotovosti nebo v naturáliích—, který je úměrný rozsahu a rozsahu volné pracovní místo v zemi banky se očekává, že pomůže vyřešit. S opakující se a spolehlivý zdroj financování, pozemky banky můžete zaměřit na typy tvůrčí intervencí a společenství, partnerství, které jsou nutné k transformaci závazků na produktivní využití, které splňují a předem cílů společenství.

pozemkové banky není všelék na všechny problémy spojené s plíseň, nebo dokonce nutné bytost v mnoha městech, ale ve správném prostředí a se správnými právní struktury, pozemkové banky, může být klíčovým nástrojem pro vracející se prázdný a problém vlastnost produktivní využití.

zpět na začátek

8) Jaké jsou některé z hlavních pravomocí zemské banky?

v závislosti na státním a místním právu mají pozemkové banky často jedinečné právní pravomoci podporovat jejich činnost a usnadnit návrat problémových vlastností k produktivnímu využití. Ačkoli se tyto stanovy v jednotlivých státech velmi liší, obecně udělují následující pravomoci:

• Získat majetek na nízké nebo žádné náklady prostřednictvím daňového uzavření

• Hold daň z pozemku-zdarma

• Jasný název a/nebo uhasit daních

• Pronájem nemovitosti pro dočasné použití

• Vyjednat prodej nejen na základě nejvyšší nabídky, ale také na výsledek, který nejvíce slaďuje s potřebami společenství, jako jsou pracovní síly, bydlení, obchod s potravinami, nebo zeleně

Pomocí těchto speciální síly, pozemků banky mohou zefektivnit plíseň odstranění a vytvoření hbité, odpovědné, a komunita-řízený přístup k návrat vlastností problému k produktivnímu použití.

9) Jak se liší zemská banka od sanačního orgánu?

v několika státech byla přijata legislativa, která uděluje sanačním orgánům mnoho stejných pravomocí jako pozemkové banky. Například v Louisianě mohou některé sanační úřady fungovat také jako pozemní banky. Ve většině států se však sanační orgány a pozemkové banky liší jak z hlediska jejich zákonných pravomocí, tak z hlediska jejich poslání. Pozemkové banky obvykle provádějí dispoziční politiky, které umožňují větší flexibilitu než orgán pro přestavbu, pokud jde o nabyvatele a protiplnění. Nicméně, na rozdíl od mnoha sanačních úřadů, pozemkové banky nemají moc významné domény, ani pozemkové banky nemají pravomoc zdanit. Jako na misi, mnoho zemských bank jsou zaměřeny na získávání, stabilizaci a návrat k produktivní využití těch vlastností, které jsou považovány za nejvíce postihují vliv v komunitě. Jedná se o vlastnosti, které nemusí mít příležitost k okamžité přestavbě, ale destabilizují sousedství a podkopávají kvalitu života. Pro srovnání, sanace orgán je obvykle zaměřena na vlastnosti s blízko-termín přestavby potenciál a rozsáhlé rozvojové projekty, které sladit s vysoce viditelné a dlouhodobé cíle hospodářského rozvoje.

10) Jak je financována pozemková banka?

Země banky jsou obvykle financovány prostřednictvím různých zdrojů, které mohou zahrnovat příjmy z prodeje nemovitostí, nadace, granty, obecné fondu prostředky od místních a krajských vlád, a federální a státní granty. Pozemkové banky v některých státech získaly značné finanční prostředky z federálních nejvíce zasažených fondů (například Michigan a Ohio) a národních fondů pro vypořádání hypoték (například New York a Illinois).

do státní legislativy bylo zahrnuto několik mechanismů financování jedinečných pro pozemní banky. Například v Michiganu a New Yorku jsou pozemní banky schopny získat zpět 50% daní z nemovitostí vrácených do daňových rolí po dobu pěti let. V Ohiu, zvláštní poplatky uložené delikventním daňovým poplatníkům poskytují vyhrazený zdroj financování operací pozemní banky. Nalezení konzistentních a nejlépe vyhrazených zdrojů financování je zásadní pro úspěch pozemkových bank, protože jim vznikají značné náklady na přeměnu nebezpečných závazků, které soukromý trh odmítl, na aktiva, která zlepšují vitalitu sousedství. Některé z úspěšnějších pozemkových bank z celé země jsou také kapitalizovány jejich místními vládními jednotkami buď prostřednictvím ročních rozpočtových přídělů, nebo prostřednictvím věcné pomoci, jako je sdílené personální obsazení.

11) kolik vlastností mají pozemkové banky obecně ve svém inventáři v daném okamžiku?

zásoby pozemkových bank se velmi liší od jurisdikce k jurisdikci. Velikosti zásob se pohybují kdekoli od několika vlastností až po tisíce vlastností. Důvodů pro tyto rozdíly patří velikost společnosti, ve které zemi banky se nachází, úroveň úzkosti a investic v každém společenství, země, banka je pořízení majetku, proces, strategie, a orgány (včetně toho, zda právo státu granty země bance orgánu, vybrat vlastnosti, které chcete získat z daňové exekuce), a poslání a cíle půdy banky.

12) jaké druhy nemovitostí získávají pozemkové banky?

většina akvizic pozemkových bank jsou neobsazené, rezidenční, daňově delikventní nemovitosti. Kromě daňových zabavených pozemků mohou pozemkové banky získat nemovitosti vlastněné (REO) a přijímat soukromé dary a veřejné převody pozemků. Ačkoli většina nemovitostí jsou obvykle prázdné obytné rodinné domy nebo proluky, pozemkové banky také získávají byty s více rodinami, komerční a průmyslové nemovitosti, a ve vzácných případech, obsazené nájemní nemovitosti. Ve skutečnosti mají některé pozemní banky dokonce dobře rozvinuté programy brownfields, díky nimž získávají rozsáhlé, dříve průmyslové nemovitosti.

13) jaké další informace nebo technickou pomoc může Společenství Progress poskytnout ohledně pozemkového bankovnictví?

Pro více informací o pozemky, banky a země bankovnictví, naleznete v našich publikacích:

• Pozemky, Banky a Země Bankovnictví, 2. Vydání, vydáno v červnu 2015, navazuje na úspěch prvního vydání, představovat rozšířenou studnice praktických zdrojů, včetně rozsáhlé pokyny pro vytvoření a provozování pozemkové banky, šablony státu umožňují právní předpisy, a vzorek správní politiky

• Vzít to do Banky: Jak zemských Bank jsou Posílení Amerických Čtvrtí, vydané v listopadu roku 2014, obsahuje zjištění z národního průzkumu z existujících zemských bank, stejně jako sedm do hloubky portréty různých zemských bank

• Pozemky, Banky a Země Bankovnictví, průkopnickou publikaci, jejímž autorem je Společenství Pokrok co-zakladatel a vedoucí poradce Frank S. Alexander

Prosím klikněte zde se dozvíte více o našich služby Technické Pomoci, včetně ukázky z minulých projektů, ohlasy klientů a naše nové Technické Pomoci Stipendijního Programu.