co je fyzické zhoršení?
fyzické zhoršení se týká ztráty hodnoty nemovitosti v důsledku fyzického opotřebení budovy. Může také popsat běžné opotřebení, které budovy zažívají s věkem. Například topné a chladicí systémy se v budoucnu opotřebují. Opotřebení nemovitosti může být způsobeno přirozeně se vyskytujícími prvky, jako je voda, vítr, extrémní teploty, termity nebo zemětřesení. Opotřebení může být také způsobeno lidmi vandalismem, zanedbáváním, ohněm atd.
úroveň zhoršení závisí na úrovni průběžné údržby na pozemku, jakož i na původní kvalitě stavby. Budova, která byla postavena z odolných originálních materiálů, má větší šanci vydržet zhoršení ve srovnání s budovou postavenou z nekvalitních materiálů. Také majitelé nemovitostí, kteří provádějí pravidelné stanovení opotřebované předměty a vylepšení, jako je například malování a mění střešní krytiny na moderní typy střešních snížit úroveň majetku, je zhoršení.
Rychlý Přehled
- Fyzické zhoršení se týká opotřebení budov zkušenosti jako oni stárnou, což má za následek ztrátu hodnoty.
- fyzické zhoršení může být způsobeno působením prvků, jako jsou povodně, zemětřesení, oheň, ultrafialové sluneční světlo, vítr atd.
- zhoršení může být vyléčitelné nebo nevyléčitelné v závislosti na ekonomické proveditelnosti provádění oprav.
Kategorie fyzického poškození
níže jsou uvedeny dvě hlavní kategorie fyzického poškození nemovitosti:
1. Vyléčitelné zhoršení
vyléčitelné zhoršení je druh zhoršení, které je ekonomicky proveditelné vyléčit. Ekonomická proveditelnost je uvedena, pokud zvýšení hodnoty nemovitosti překročí nebo se rovná předpokládaným nákladům na opravu nemovitosti. Náklady na provedení výměny nebo obnovení položky se používají jako realistické měřítko vyléčitelného zhoršení.
Měření léčitelná zhoršení zahrnuje odhad hodnoty položek, které je třeba opravit, jako jsou výměny oken, malování, weatherstripping, opravy střech, uvolněné dlaždice, kterým se stanoví, vadná elektroinstalace a opravy vytápění nebo chlazení systému. Měření by měla zahrnovat pouze výše uvedené položky, pokud zisk v hodnotě nemovitosti kompenzuje náklady na opravy. Například, pokud odhadované náklady oprava střechy a volné dlaždice, kterým stojí $8,000, potenciální kupující může snížit jejich nabídková cena o stejnou hodnotu na pokrytí nákladů na tyto opravy.
nevyléčitelné zhoršení
nevyléčitelné zhoršení je druh odpisů, který je považován za nevyléčitelný, i když měly být provedeny opravy. Zjednodušeně řečeno, náklady na opravu položky(položek) převyšují hodnotu, kterou by přidaly, a proto jejich oprava nemá žádný ekonomický přínos.
nevyléčitelné zhoršení lze také rozdělit na krátkodobé a dlouhodobé. Krátkodobé položky odkazují na předměty s kratší životností, než je zlepšení sebe, zatímco dlouhodobé položky jsou ty, jejichž životnost je stejná nebo větší než vylepšení provedeny. Například, pokud je základ budovy vadný, taková oprava by byla považována za nevyléčitelné zhoršení, protože by vyžadovala přestavbu celé konstrukce od nuly. Lék překračuje předpokládané zvýšení hodnoty nemovitosti.
Ostatní Formy Majetku Zhoršení
Kromě fyzické poškození, tyto jsou jiné formy poškození, které ovlivňují realitní vlastnosti:
1. Funkční zastaralost
funkční zastaralost je forma zhoršení v důsledku funkce ve vlastnosti, která již není užitečná nebo funkční a která má za následek ztrátu hodnoty pro celou vlastnost. Zhoršení může být způsobeno řadou faktorů, jako jsou měnící se požadavky trhu, vyvíjející se technologie, zastaralé vybavení, architektonický design, místní ekonomické podmínky atd.
ztráta hodnoty je způsobena předpokladem, že konkrétní prvek není nákladově efektivní nahradit nebo jej nelze změnit. Příkladem funkčního zastarávání je sedmipodlažní budova bez výtahu. Přidání výtahu bude považováno za vyléčitelné, pokud zvýšení hodnoty domu překročí náklady na instalaci zařízení.
2. Externí zastarávání
externí zastarávání označuje ztrátu hodnoty nemovitosti v důsledku vnějších faktorů, které má vlastník malou nebo žádnou schopnost změnit. Některé z vnějších faktorů mohou zahrnovat recesirecessionrecession je termín používaný k označení zpomalení obecné ekonomické aktivity. V makroekonomii jsou recese oficiálně uznány po dvou po sobě jdoucích čtvrtletích záporného tempa růstu HDP., územní změny, regionální ztrátu pracovních míst, novému vývoji, které negativně ovlivňují hodnoty vlastností (jako je výstavba husté bydlení s nízkými příjmy, hrabství vězení a kanalizace odpadních vod v blízkosti pozemku), environmentální omezení, a negativní změny v dopravní vzory.
výše uvedené faktory jsou téměř nemožné změnit, protože jsou exteriér k nemovitosti. To bude drahé nebo prakticky nemožné změnit nepříznivé účinky, které nejsou na majetku. Například, je mimo pravomoc majitele domu přemístit okresní vězení.
podobně, pokud nemovitost závisí na jednom velkém zaměstnavateli a tento zaměstnavatel se vypne, bude mít devastující dopad na hodnoty nemovitostí v této oblasti. Takový faktor nelze napravit a může být mimo finanční sílu vlastníka nemovitosti.
Více Zdrojů
CFI je oficiální poskytovatel globální Finanční Modelování & Ocenění Analytik (FMVA)™FMVA® CertificationJoin 850,000+ studenti, kteří pracují pro společnosti, jako je Amazon, J. P. Morgan a Ferrari 
certifikační program, jehož cílem je pomoci komukoli stát se světovým finančním analytikem. Udržet postupující svou kariéru, další CFI zdroje níže budou užitečné:
- Odpisy ExpenseDepreciation ExpenseWhen dlouhodobého majetku je koupil, to by mělo být velkými písmeny místo je účtován do nákladů v účetním období, je zakoupili. To je
- Negativní ExternalitiesNegative ExternalitiesNegative externality se vyskytují, když je výrobek a/nebo spotřebu zboží nebo služeb má negativní vliv na nezávislé třetí strany
- PP&EPP&E (pozemků, budov a Zařízení)PP&E (pozemků, budov a Zařízení) je jedním z hlavních dlouhodobých aktiv nalézt v rozvaze. PP&E je ovlivněn Capex,
- přímka DepreciationStraight Line DepreciationStraight odpisování je nejčastěji používanou a nejjednodušší metodou přidělování odpisy aktiva. S přímkou