Pro-Forma 101: Část 1 – seznámení S Základní Nástroj pro Analýzu Nemovitostí – PlannersWeb

Poznámka Editora: Pro-Forma 101 byl napsán v roce 2007 pozdní Wayne Lemmon, který byl (mimo jiné) zkušený realitní trh ekonom. Wayne také sloužil mnoho let jako člen redakční poradní rady časopisu Planning Commissioners Journal. Zpřístupňujeme jej v online formátu zde na PlannersWeb.com.

jako komisař pro plánování jsem si jistý, že jste zvyklí vyhrnout si rukávy a dostat se do práce, když se vaše rada setká. Vyzývám vás, abyste zaujali stejný postoj při práci na této zdlouhavé, ale velmi obohacující, článek. Nenechte se odradit všemi čísly a výpočty. Pokud si uděláte čas, hodně se naučíte-zejména pokud, stejně jako mnoho občanských plánovačů, nejste příliš obeznámeni se světem rozvoje nemovitostí.

můžete se také podívat na rozhovor, který jsem měl s Waynem o jeho článku.

plánovací komisaři často zjistí, že si přejí, aby věděli více o tom, jak Real Estate development skutečně funguje, pokud jde o dolary a centy.

Pokud by členové představenstva měli lepší porozumění pro push a pull nákladů a příjmů, času a rizika, a jak změna jednoho faktoru může ovlivnit celý domino řetězce dalších faktorů, celý proces rozvoje nemovitostí by být srozumitelnější.

K dosažení minimální úrovně „gramotnosti“ o ekonomii rozvoje vyžaduje alespoň navigační znalosti základní nástroj nemovitostí analýzu proveditelnosti — proforma.

proforma analýza je soubor výpočtů, které promítají finanční návratnost, kterou navrhovaný rozvoj nemovitostí pravděpodobně vytvoří. Začíná popisem navrhovaného projektu v kvantifikovatelných termínech. Poté odhaduje výnosy, které budou pravděpodobně získány, náklady, které budou muset vzniknout, a čistou finanční návratnost, kterou developer očekává.

proforma je základní analýza „go / no-go“, kterou vývojáři používají k rozhodování o tom, zda pokračovat v projektu. Existuje jen málo „absolutních“, jak lze takové analýzy vytvořit, ale existují běžné postupy a techniky, které se téměř všechny proformy pokoušejí poskytnout v té či oné podobě.

jako základní úvod do tohoto tématu jsem vytvořil jednoduchou případovou studii proforma analýzu pro hypotetické rezidenční dělení. Obrázek 1 ukazuje zjednodušenou souhrnnou tabulku z této obecné případové studie. Budeme používat to jako vodítko v celém článku jak jsme zvážit některé z problémů, vývojáři čelí v uvedení projektu spolu — a jak několik klíčových proměnných, které mohou ovlivnit celkový úspěch projektu.

co se navrhuje?

první věc, kterou je třeba udělat, je vyčíslit, co se navrhuje stavět. To může mít podobu tabulky pronajímatelných podlahových ploch pro obchodní centra, kancelářské budovy nebo skladiště, počet pokojů typ pokoje na hotelu, nebo, jako v našem příkladu, počet domů podle velikosti a modelu v rezidenční dělení.

architekti to označují jako „program projektu“.“Tato tabulka také stanoví prostor pro výrobu bez příjmů pro věci, jako jsou parkoviště, lobby, mechanické a technické místnosti a další podpůrné prostory. Množství podlahových ploch, prostor, bytových jednotek v této tabulce se používá jako základ pro výpočet příjmů z prodeje nebo pronájmu, jakož i stavebních nákladů.

pro naši příkladovou případovou studii bude náš hypotetický vývojář pravděpodobně mít na paměti skupinu plánů domů, které mohly být použity v jiných komunitách. Stavitel nemůže přesně předvídat, kolik jednotek každého plánu bude zakoupeno, takže lze použít jednoduché součty a průměry. Předpokládejme, že tento projekt bude zahrnovat celkem 50 domů, a to celková, domácí plány jsou pravděpodobně průměru asi 2200 metrů čtverečních hotových prostor, pro celkem 110.000 čtverečních stop hotových postavený vesmírný projekt-široký.

jaké příjmy budou generovány?

Chcete-li odpovědět na tuto otázku, vývojář provede analýzu trhu, která doporučuje vhodné nájemné, poplatky nebo prodejní hodnoty. Do hry vstoupí i zkušenosti developera, který čerpá ze znalostí toho, jaké srovnatelné projekty získal v nájmech či tržbách. Vývojář může odpovědět na tuto otázku vysoce podrobnou studií trhu, nebo jednoduše tužkou v hodnotách používaných v jiném blízkém projektu.

Hrubé Tržby:

V příkladu znázorněno zde, navrhujeme vybudovat 50-bytová jednotka členění. Prodejní ceny se budou lišit s každou dům plán podle každého modelu je velikost a funkce, ale v naší imaginární trh, domy, lze očekávat, že příkaz základní ceny obvykle v rozmezí vysokým $300,000.

Po přidání do odhadů a příspěvky pro pojistné na výběr spousta, a zákazník-vybrané možnosti a upgrady, domy v naší hypotetické projektu jsou zobrazeny v horní části Obrázku 1 jako v průměru celkem cena 400.000 dolarů za jednotku, generující 20 milionů dolarů v hrubé tržby.

méně provizí, poplatků:

tyto příjmy se však sníží o náklady na prodej domů. Prodejní provize bude muset být věnována sales agentů, kteří mohou být součástí realitní kancelář smluvně trhu projektu, nebo in-house prodejního personálu, nebo nezávislých realitních kanceláří, kteří se přivést zákazníky na projekt, nebo nějaká kombinace všech těchto. Právní poplatky, náklady na uzavření a další „transakční“ náklady musí být také odečteny od hrubých příjmů. Na obrázku 1 předpokládáme, že provize a poplatky by mohly činit 800 000 USD, přičemž čisté výnosy z projektu by činily 19,2 milionu USD.

došlo k dramatickému setkání, kde ředitel developerské společnosti letěl z Kalifornie, a byl překvapen, najít poradce zpět na stůl. Po setkání s jeho vizí pro město a proč je jeho dohoda nejlepší pro budoucnost Bridgewater, nový právník odpověděl. Na základě doporučení konzultanta město odmítalo „poslední a poslední“ nabídku developera, ale podalo protinabídku, která zahrnovala pětinásobné zvýšení prodejní ceny pozemku. Vývojář byl zděšen a vykřikl, jak by za takových podmínek nikdy nemohl převzít projekt. Ze schůze a jednání odešel v rozpacích.podívejte se, jaké ziskové rozpětí projekt pravděpodobně vygeneroval, a radit městu, kde, co, a jak daleko se tlačit zpět.Poznámka autora:
Vyjednávací Sílu z Poznání

V předchozím životě, byl jsem pěšák v zadní místnosti národní realitní poradenské firmy. O čtyři roky dříve, tato firma pomohla Městě Bridgewater, New Jersey práce prostřednictvím komplexní vývojka výzvu a výběrové řízení pro výběr traktu půdy vázán nové dálnice a dva další hlavní silnice.

S developerem nakonec vybrána, Město se obrátil jednání o smlouvě přes jejich in-house poradce, říká konzultant, „Díky za pomoc, vezmeme to odsud.“O čtyři roky později to bylo město, které bylo přijato. Se stále žádná dohoda na místě, vybraný developer dal městu “ poslední a poslední nabídku.“Konzultant byl požádán nově najal mimo obhájce, aby se vrátil do procesu, hodnotit to poslední nabídka, a radí Města, jak co dělat.

došlo k dramatickému setkání, kde ředitel developerské společnosti letěl z Kalifornie, a byl překvapen, najít poradce zpět na stůl. Po setkání s jeho vizí pro město a proč je jeho dohoda nejlepší pro budoucnost Bridgewater, nový právník odpověděl. Na základě doporučení konzultanta město odmítalo „poslední a poslední“ nabídku developera, ale podalo protinabídku, která zahrnovala pětinásobné zvýšení prodejní ceny pozemku. Vývojář byl zděšen a vykřikl, jak by za takových podmínek nikdy nemohl převzít projekt. Ze schůze a jednání odešel v rozpacích.

Do týdne, právníci dostali nový dopis od developer říká, že odmítli Město je nejnovější nabídka, ale dělali následující nabídku — a to byl jen začátek. Následovalo intenzivní šestitýdenní období nabídek a protinabídek. To bylo před faxy, e-mailem nebo počítači-dělali jsme to pomocí strojů Quip a programovatelných kalkulaček TI-59 a zcela nové doručovací služby s názvem Federal Express. S každou komunikací, mým úkolem bylo analyzovat nejnovější pozici developera, zjistit, jaké ziskové rozpětí projekt pravděpodobně vygeneruje, a radit městu, kde, co, a jak daleko tlačit zpět.

nakonec byla uzavřena dohoda, která představovala trojnásobné zvýšení ceny půdy oproti poslední a poslední nabídce developera, jakož i plné financování komunitního setkání a zařízení pro činnost a podstatná vylepšení přístupu k dálnici.

Bridgewater Centru Města byla zřízena, a to projektu (který obsahuje hlavní hotel, kancelářské prostory a 900 000 čtverečních stop shopping mall), nyní kotvy jeden centrální New Jersey je hlavní zaměstnání a obchodních koridorů.

díky zkušenostem najatého konzultanta město Bridgewater „vědělo, kdy je držet, a vědělo, kdy je složit.“

město bylo schopno vyjednávat ze síly se znalostmi, které pocházely ze studia základního nástroje analýzy proveditelnosti nemovitostí-proforma.

zbytek článku využívá hypotetické rezidenční development uvedeny na Obrázku 1. Další část ukazuje, jak se proforma používá při zvažování toho, co bude stát vybudování projektu.

pozdní Wayne Lemmon byl realitní trh ekonom s diplomem z architektury z Cornell University a městské plánování z City College of New York. Měl více než 30 let zkušeností s národní realitní poradenské firmy a rozvoje organizace, a sloužil jako Ředitel Výzkumu Trhu pro regionální homebuilder.

Lemmon byl také členem redakční poradní rady časopisu Planning Commissioners Journal. Kromě Proforma 101, Lemmon napsal „nové“ aktivní bydlení pro dospělé “ v našem vydání v létě 2003.