Land Banking FAQ / Center for Community Progress | Center for Community Progress

1) Mikä on maapankki?
2) Miten maapankit syntyvät?
3) Kuinka monta maapankkia toimii koko maassa?
4) Miten maapankki toimii?
5) eivätkö maapankit kilpaile yksityisten markkinoiden kanssa epäreilulla edulla?
6) milloin on järkevää käyttää maapankkia?
7) miltä näyttää tyypillinen maapankkiohjelma?
8) mitkä ovat maapankin ydinvaltoja?
9) Miten maapankki eroaa jälleenrakennusviranomaisesta?
10) Miten maapankki rahoitetaan?
11) kuinka monta kiinteistöä maapankeilla yleensä on inventaariossaan kulloinkin?
12) millaisia kiinteistöjä maapankit hankkivat?
13) mitä lisätietoja tai teknistä apua yhteisön edistyminen voi tarjota maa-alueiden pankkitoiminnan osalta?

1) Mikä on maapankki?

Maapankit ovat julkisyhteisöjä tai voittoa tavoittelemattomia yhteisöjä, jotka keskittyvät tyhjien, hylättyjen ja verorikollisten kiinteistöjen muuttamiseen tuottavaan käyttöön.

tyhjät, hylätyt ja verorikolliset kiinteistöt ryhmitellään usein ”ongelmakiinteistöiksi”, koska ne horjuttavat lähiöitä, aiheuttavat palo-ja turvallisuusriskejä, alentavat kiinteistöjen arvoa ja kuluttavat paikallisia verorahoja. Jossain mielessä nämä ovat ominaisuuksia, jotka yksityiset markkinat ovat kokonaan hylänneet.

Maapankit ovat pohjimmiltaan suora vastaus tähän avoimien työpaikkojen ja luopumisen kasvavaan trendiin, joka luotiin ongelmakiinteistöjen strategiseksi hankinnaksi ja näiden velkojen muuntamiseksi varoiksi. Lyhyesti sanottuna maapankkien on tarkoitus hankkia omistusoikeus näihin ongelmakiinteistöihin, poistaa velat ja siirtää kiinteistöt uusille, vastuullisille omistajille avoimella tavalla, joka johtaa yhteisöpohjaisten suunnitelmien mukaisiin tuloksiin.

useimmilla osavaltiopankeilla on erityisvaltuudet (KS.jäljempänä), joiden avulla ne voivat toteuttaa nämä toimet tehokkaammin ja tehokkaammin kuin muut julkiset tai voittoa tavoittelemattomat yhteisöt. Harkitusti toteutettuna maapankkitoiminta voi ratkaista vaikeimpia esteitä maan palauttamiselle tuottavaan käyttöön, auttaa vapauttamaan ongelmakiinteistöjen arvon ja muuttamaan ne yhteisön elvyttämiseksi varoiksi.

2) Miten maapankit syntyvät?

tyypillisesti maapankit perustetaan julkisiksi yksiköiksi paikallisella määräyksellä valtion mahdollistavan lainsäädännön nojalla. Land pankki-ohjelmia voidaan myös kehittää olemassa olevien yksiköiden, kuten kunnostaminen viranomaiset, asunto osastot, tai suunnittelu osastot.

3) Kuinka monta maapankkia toimii koko maassa?

tietojemme ja kokemustemme perusteella arvioimme, että koko maassa on toiminnassa noin 170 maapankkia ja maapankkiohjelmaa (tilanne tammikuussa 2018). Michiganin, Ohion ja New Yorkin osavaltioissa on tällä hetkellä eniten aktiivisia maapankkeja. Saat kansallisen luettelon maapankeista ja maapankkiohjelmista, Tutustu uuteen Maapankki HQ: n interaktiiviseen karttaan.

4) Miten maapankkitoiminta toimii?

Maapankkien tarkoituksena on hankkia ja ylläpitää ongelmakiinteistöjä ja siirtää ne sitten takaisin vastuulliseen omistukseen ja tuottavaan käyttöön paikallisten maankäyttötavoitteiden ja-prioriteettien mukaisesti, jolloin luodaan tehokkaampi ja toimivampi järjestelmä vitsausten poistamiseksi.

näiden tehtävien suorittamiseksi maapankeille myönnetään valtion valtuuttamien sääntöjen nojalla erityisvaltuuksia ja laillisia valtuuksia. Vaikka nämä säännöt vaihtelevat suuresti osavaltioittain, uudemmat esimerkit kattavasta maapankkilainsäädännöstä antavat maapankeille yleensä seuraavat valtuudet:

• Hanki kiinteistö alhaisin kustannuksin tai ilman kustannuksia ulosmittausmenettelyllä

• pidä maa verottomana

• Poista otsikko ja / tai sammuta jälkiverot

• kiinteistöjen vuokraaminen väliaikaiseen käyttöön

• neuvottele myynti, joka perustuu korkeimman tarjouksen lisäksi myös tulokseen, joka parhaiten vastaa yhteisön tarpeita, kuten työvoiman asuntoja, päivittäistavarakauppaa tai laajennettua vapaa-ajan tilaa

, haluamme korostaa, että maapankki ei ole ”Hopealuoti” vitsauksen kanssa kamppaileville yhteisöille. Vaikka maapankki on suunniteltu ainutlaatuisesti vähentämään ongelmallisia ominaisuuksia, sen politiikkojen, prioriteettien ja toimien on täydennettävä muita yhteisön strategioita ja toimia, kuten strategisten sääntöjen täytäntöönpanoa, älykästä suunnittelua ja yhteisön kehittämistä sekä tehokasta veronkantoa ja täytäntöönpanoa.

takaisin huipulle

5) eivätkö maapankit kilpaile yksityisten markkinoiden kanssa epäreilulla edulla?

ei niin. Itse asiassa maapankki on suora vastaus kasvavaan ongelmakiinteistöjen inventaarioon, jonka yksityiset markkinat ovat kokonaan torjuneet. Useimmilla tyhjillä ja hylätyillä kiinteistöillä on vakavia oikeudellisia ja taloudellisia esteitä, jotka heikentävät vastuullisia yksityisiä sijoittajia. Esimerkiksi monilla hylätyillä kiinteistöillä on hämärä otsikko, joka tuo mukanaan epävarmuuden ja vastuun, jota harva vastuullinen sijoittaja, jos kukaan, on valmis ottamaan. Myös monille veroista ulosmitatuille kiinteistöille on kertynyt vuosien jäännösveroja, jotka ylittävät reilusti kiinteistön markkina-arvon. Samoin monet tyhjilleen jääneet ja liian moneksi vuodeksi hylätyt kiinteistöt vaativat korjausinvestointeja, jotka ylittävät huomattavasti sen, mitä markkinat voisivat koskaan saada takaisin. Maapankki on siis suunniteltu erityisesti yksityisten markkinoiden hylkäämien ongelmakiinteistöjen kartoittamiseen ja näiden naapuruston velkojen muuntamiseen omaisuudeksi, joka edistää yhteisöllisiä tavoitteita.

6) milloin on järkevää käyttää maapankkia?

kaikkien osavaltiopankin perustamista harkitsevien yhteisöjen olisi arvioitava useita tekijöitä sen määrittämiseksi, tarvitaanko maapankkia vai onko se todennäköisesti menestyksekäs. Joitakin yleisiä triggereitä maapankin luomiselle ovat:

• tyhjien ja hylättyjen kiinteistöjen suuret inventoinnit

• Kiinteistöt, joilla on vain vähän tai ei lainkaan markkina-arvoa

• kiinteistöt, joiden maksamattomat verot ylittävät käyvän markkina-arvon

• Ominaisuudet, joilla on otsikkoongelmia

• joustamattomat politiikat, jotka määräävät julkisen omaisuuden luovutuksen, kieltävät paikallishallinnoilta mahdollisuuden olla strategisia ja ketteriä

• Verovapaiden kiinteistöjen huutokauppaan liittyvä spekulaatio ja epävarmuus

jotkin lainkäyttöalueet voivat on jo yksikkö tai virasto (esim.kunnostaminen viranomainen), joka on valtuudet työkaluja tehokkaasti valvoa suuria inventaariot ongelma kiinteistöjen ja palauttaa ne tuottavaan käyttöön, jolloin ei tarvitse maa pankki. Joissakin tapauksissa tällaiset kokonaisuudet keskittyvät kuitenkin ensisijaisesti kehitykseen, eivätkä niinkään köyhempien asuinalueiden vitsausten poistamiseen ja vakauttamisstrategioihin. Jos näin on, yhteisö voi silti haluta harkita maapankki-tai maapankkiohjelman perustamista.

7) miltä näyttää tyypillinen maapankkiohjelma?

vaikka kaikkien maapankkien ensisijainen tarkoitus on hankkia ongelmakiinteistöjä ja palauttaa ne tuottavaan käyttöön, ne ovat rakenteeltaan ja toiminnaltaan varsin erilaisia. Arvioimme, että koko maassa on noin 170 maapankkia ja maapankkiohjelmaa (tammikuusta 2018 alkaen), ja ne vaihtelevat suuresti kaupunkien, alueiden ja taloudellisten olosuhteiden, joissa ne toimivat, varastojen koon, henkilöstön kapasiteetin, oikeusviranomaisten sekä tavoitteiden ja ohjelmien suhteen. Tästä monimuotoisuudesta huolimatta kokemuksemme on osoittanut, että onnistuneilla maapankeilla on joitakin samankaltaisia piirteitä:

• strategiset yhteydet veronkanto-ja ulosmittausprosessiin. Verorikollisuus on usein merkittävin yhteinen nimittäjä tyhjille ja hylätyille kiinteistöille, mikä selittää sen, miksi lähes kaikki maapankit ovat luoneet strategisia yhteyksiä verojen ulosmittausprosessiin ensisijaisena hankintalähteenä. Tämä koskee erityisesti yhteisöjä, joissa a) avointen paikkojen ja niistä luopumisen ensisijainen syy on tehoton verojen sulkemisprosessi ja B) joissa on voimassa lakisääteinen toimivalta, hallitustenväliset sopimukset tai menettelytavat, joilla maapankki voi hankkia kiinteistöjä verojen sulkemisprosessin kautta vähäisin tai veloituksetta. Vaikka huutokaupat voivat tuottaa myönteisiä tuloksia jälkimarkkinakelpoisille kiinteistöille, spekulatiivinen huutokauppa johtaa harvoin jos koskaan positiivisiin tuloksiin ongelmakiinteistöjen osalta. Maapankit voivat ja niiden pitääkin olla keskeisessä asemassa, kun ne hankkivat ja muuntavat verotuksellisesti ulosmitattuja kiinteistöjä tuottavaan käyttöön.

• toiminta on mitoitettu paikallisten maankäyttötavoitteiden mukaisesti. Menestyneet maapankit ovat laatineet hankinta-ja luovutusstrategioita, jotka tukevat suoraan paikallisten maankäyttötavoitteiden toteuttamista ja vastaavat yhteisön tarpeita. Jotkin maapankit käsittelevät valtavia luetteloita erittäin vaarallisista ja hylätyistä kiinteistöistä osana kiireellistä vakauttamis-ja turvallisuusstrategiaa, kun taas toiset toimivat valikoivasti äärimmäisellä harkinnalla. Toimien laajuudesta riippumatta maapankkien olisi aina tehtävä päätöksiä, jotka perustuvat yhteisön ensisijaisten tavoitteiden ja tavoitteiden vahvaan ymmärtämiseen ja joita ohjaavat naapuruston, paikallisten ja alueellisten elvytyssuunnitelmat.

• Politiikkalähtöisiä, avoimia ja julkisesti vastuullisia liiketoimia. Omaisuuden hankkiminen ja luovuttaminen – varsinkin sellaisten, jotka ovat pitkään olleet vahingollisia silmänkääntäjiä – on tärkeä ja herkkä pyrkimys. Menestyneet maapankit ovat nähneet paljon vaivaa rakentaakseen ja ylläpitääkseen luottamusta yleisöön täydellisen avoimuuden avulla kaikkia toimia ohjaavien prioriteettien, politiikkojen ja menettelyjen laatimisessa. Maapankkien olisi varmistettava, että nämä pelisäännöt ja toimintaperiaatteet vahvistetaan ennen liiketoimia ja että niitä tarkastellaan vuosittain uudelleen julkisen panoksen avulla avoimuuden ja vastuuvelvollisuuden korkean tason ylläpitämiseksi. Lisäksi maapankkien tulisi pyrkiä luomaan verkkosivustoja, jotka tarjoavat yleisölle täyden pääsyn tarkkoihin, ajantasaisiin tietoihin, jotka liittyvät kaikkiin maapankkien toimintoihin, ohjelmiin, käytäntöihin ja toimintoihin, mukaan lukien myyntilistaukset ja aiemmat tapahtumat.

• sitoutuminen asukkaisiin ja muihin yhteisön sidosryhmiin. Mikään ei korvaa sitoutuneita yhteisön sidosryhmiä, jotka ymmärtävät yhteisön historiaa ja tavoitteita — ja joiden elämä on suorimmin maapankin työn ansiota. Onnistunut maa pankit ovat löytäneet luovia ja johdonmukaisia tapoja tiedottaa, sitouttaa, ja valtuuttaa nämä aktiiviset asukkaat auttaa priorisoimaan maapankki interventioita ja kehittää pitkän aikavälin ratkaisuja. Perustettiinpa yhteisön neuvoa-antava lautakunta tai isännöidään säännöllisesti naapuruston kokouksia, maapankkien olisi tutkittava ja pantava täytäntöön käytäntöjä, jotka vahvistavat vahvaa sitoutumista osallisuuteen, sitoutumiseen ja vaikutusmahdollisuuksien lisäämiseen.

• linjaus muiden paikallisten tai alueellisten työkalujen ja yhteisöohjelmien kanssa. Koska maapankki on paikallisesti kehitettyjen maankäyttötavoitteiden tukiväline, ei tavoite sinänsä, on tärkeää koordinoida muiden vitsausten torjuntavälineiden ja-ohjelmien kanssa. Menestyksekkäät maapankit ovat auttaneet helpottamaan ja työskentelemään erilaisissa yhteistyöhankkeissa julkisella, yksityisellä ja voittoa tavoittelemattomalla sektorilla, joilla on samanlaiset taloudelliset ja yhteisölliset kehitystavoitteet. Emme voi korostaa tarpeeksi, että jotta maapankkitoiminta olisi todella tehokasta, sen on täydennettävä nykyisiä vitsauksen ehkäisytoimia, mukaan lukien tehokas veronkanto, strateginen säännöstön täytäntöönpano, naapuruston investoinnit ja yhteisöllinen suunnittelu.

• toistuva, luotettava rahoituslähde. Landesbankin painopiste on ongelmakiinteistöjen kartoituksessa, jonka paikalliset kiinteistömarkkinat ovat periaatteessa hylänneet, ja siksi se tarvitsee aina jonkinlaista julkista tukea—joko käteisenä tai luontoissuorituksena-joka on verrannollinen avoimien työpaikkojen laajuuteen ja laajuuteen, jonka Landesbankin odotetaan auttavan ratkaisemaan. Toistuvan ja luotettavan rahoituslähteen ansiosta landesbankit voivat keskittyä luoviin interventioihin ja yhteisön kumppanuuksiin, joita tarvitaan velkojen muuttamiseksi tuottavaan käyttöön ja jotka täyttävät ja edistävät yhteisön tavoitteita.

maapankki ei ole ihmelääke kaikkiin vitsaukseen liittyviin ongelmiin tai edes välttämätön kokonaisuus monissa kaupungeissa, mutta oikeassa ympäristössä ja oikeanlaisella juridisella rakenteella maapankki voi olla keskeinen väline tyhjän ja ongelmallisen omaisuuden palauttamisessa tuottavaan käyttöön.

takaisin huipulle

8) mitkä ovat maapankin ydinvaltoja?

osavaltiosta ja paikallisesta lainsäädännöstä riippuen maapankeilla on usein ainutlaatuiset oikeudelliset valtuudet tukea toimintaansa ja helpottaa ongelmakiinteistöjen palauttamista tuottavaan käyttöön. Vaikka nämä säädökset vaihtelevat suuresti osavaltioittain, ne antavat yleensä seuraavat valtuudet:

• Hanki kiinteistö alhaisin kustannuksin tai ilman kustannuksia ulosmittauksen avulla

• pidä maa verottomana

• Poista otsikko ja / tai sammuta jälkiverot

• kiinteistöjen vuokraaminen väliaikaiseen käyttöön

• neuvotellaan myynti, joka perustuu korkeimman tarjouksen lisäksi myös tulokseen, joka vastaa parhaiten yhteisön tarpeita, kuten työvoiman asuntoja, ruokakauppaa tai vihreää tilaa

käyttämällä näitä erityisvaltuuksia, maapankit voivat virtaviivaistaa vitsauksen poistoa ja luoda ketterän, vastuullisen ja yhteisölähtöisen lähestymistavan ongelmaominaisuuksien palauttaminen tuottavaan käyttöön.

9) Miten maapankki eroaa jälleenrakennusviranomaisesta?

muutamissa osavaltioissa on annettu lainsäädäntöä, joka antaa jälleenrakennusviranomaisille monia samoja valtuuksia kuin maapankeille. Esimerkiksi Louisianassa jotkut jälleenrakennusviranomaiset voivat toimia myös maapankeina. Useimmissa osavaltioissa jälleenrakennusviranomaiset ja maapankit eroavat kuitenkin toisistaan sekä oikeudellisten valtuuksiensa että tehtäviensä suhteen. Landpankit toteuttavat yleensä luovutuspolitiikkoja, jotka mahdollistavat suuremman joustavuuden kuin uudistusviranomainen siirtojen ja vastikkeiden suhteen. Toisin kuin monilla kunnostusviranomaisilla, maapankeilla ei kuitenkaan ole pakkolunastusvaltaa eikä maapankeilla verotusvaltaa. Mitä mission, monet maa pankit ovat keskittyneet hankkia, vakauttaa ja palauttaa tuottavaan käyttöön ne ominaisuudet, jotka katsotaan olevan kaikkein tuhoisa vaikutus yhteisössä. Nämä ovat kiinteistöjä, joilla ei välttämättä ole välitöntä uudelleenrakennusmahdollisuutta, mutta jotka horjuttavat lähiöitä ja heikentävät elämänlaatua. Vertailussa kunnostusviranomainen keskittyy tyypillisesti kiinteistöihin, joilla on lähiaikojen kunnostuspotentiaalia, ja laajoihin kehityshankkeisiin, jotka ovat linjassa hyvin näkyvien ja pitkän aikavälin taloudellisten kehitystavoitteiden kanssa.

10) Miten maapankki rahoitetaan?

Osavaltiopankit rahoitetaan yleensä useista eri lähteistä, joita voivat olla kiinteistöjen myynnistä saadut tulot, säätiön avustukset, paikallis-ja lääninhallitusten yleisrahaston määrärahat sekä liittovaltion ja osavaltion avustukset. Tiettyjen osavaltioiden osavaltiopankit ovat saaneet merkittävää rahoitusta liittovaltion pahiten kärsineiltä rahastoilta (esimerkiksi Michigan ja Ohio) ja National Mortgage Settlement Fundsilta (esimerkiksi New York ja Illinois).

valtion mahdollistavaan lainsäädäntöön on sisällytetty pari maapankeille ainutlaatuista rahoitusmekanismia. Esimerkiksi Michiganissa ja New Yorkissa maapankit voivat saada takaisin 50 prosenttia kiinteistöveroista, jotka on palautettu veroluetteloihin viideksi vuodeksi. Ohiossa rikollisille veronmaksajille määrätyt erityispalkkiot tarjoavat erityisen rahoituslähteen maapankkien operaatioille. Johdonmukaisten ja mieluiten kohdennettujen rahoituslähteiden löytäminen on ratkaisevaa maapankkien menestykselle, sillä niille aiheutuu merkittäviä kustannuksia, kun yksityisten markkinoiden hylkäämät vaaralliset vastuut muutetaan omaisuudeksi, joka parantaa naapuruston elinvoimaa. Useat menestyksekkäämmistä maapankeista ympäri maata aktivoituvat myös paikallisilla hallintoyksiköillään joko vuosittaisilla budjettimäärärahoilla tai luontoissuorituksilla, kuten yhteisellä henkilöstömitoituksella.

11) kuinka monta kiinteistöä maapankeilla yleensä on inventaariossaan kulloinkin?

Maapankkien inventaariot vaihtelevat suuresti eri lainkäyttöalueilla. Varastokoot vaihtelevat muutamasta kiinteistöstä tuhansiin kiinteistöihin. Tämä vaihtelu johtuu muun muassa sen yhteisön koosta, jossa maapankki sijaitsee, ahdingon ja investointien laajuudesta kussakin yhteisössä, maapankkien kiinteistöjen hankintaprosessista, strategiasta ja viranomaisista (mukaan lukien se, antaako valtion laki maapankille valtuudet valita ja valita kiinteistöjä, jotka se hankkii veropakolta) sekä maapankin tehtävästä ja tavoitteista.

12) millaisia kiinteistöjä maapankit hankkivat?

suurin osa maapankkihankinnoista on tyhjillään olevia, asuinkiinteistöjä, verovelvollisia kiinteistöjä. Verojen ulosmittaamien tonttien lisäksi maapankit voivat hankkia kiinteistöjen omistamia kiinteistöjä (REO) sekä saada yksityisiä lahjoituksia ja julkisia maansiirtoja. Vaikka useimmat kiinteistöt ovat tyypillisesti tyhjillään olevia omakotitaloja tai tyhjiä tontteja, maapankit hankkivat myös monimuotoisia perheasuntoja, liike-ja teollisuuskiinteistöjä sekä harvoissa tapauksissa käytössä olevia vuokrakiinteistöjä. Itse asiassa joillakin maapankeilla on jopa hyvin kehittyneitä brownfields-ohjelmia, joiden kautta ne hankkivat laajamittaisia, entisiä teollisuuskiinteistöjä.

13) mitä lisätietoja tai teknistä apua yhteisön edistyminen voi tarjota maa-alueiden pankkitoiminnan osalta?

lisätietoja maapankeista ja maapankeista on seuraavissa julkaisuissa:

• Land Banks and Land Banking 2nd Edition, joka julkaistiin kesäkuussa 2015, perustuu ensimmäisen painoksen menestykseen, jossa on laajennettu joukko käytännön resursseja, mukaan lukien laajat ohjeet land-pankin luomisesta ja toiminnasta, mallin mahdollistava Lainsäädäntö ja näytteen hallintopolitiikat

• vie se pankkiin.: How Land Banks are Strengthening America ’ s Neighborhoods, julkaistiin marraskuussa 2014, sisältää havainnot kansallisesta tutkimuksesta olemassa olevista maapankeista sekä seitsemän syvällistä muotokuvaa erilaisista maapankeista.

• Land Banks and Land Banking, uraauurtava julkaisu, jonka on laatinut Community Progress co-founder and senior advisor Frank S. Alexander

klikkaa tästä saadaksesi lisätietoja teknisestä Avustuspalvelustamme, mukaan lukien näytteet aiemmista projekteista, asiakaspalautteet ja uusi teknisen avun stipendiohjelma.