Mikä on Ti (vuokralaisen parantaminen) Liikekiinteistöjen?

viimeksi päivitetty 15.6.2020 Mark Ferguson

ostin 68 000 neliön strippiklubin, ja kauppaa katsellessani listausagentti mainitsi TI: n. Olin uudempi Liikekiinteistöjen peli vietettyäni suurimman osan ajastani asuntomaailmassa. En tuntenut oloani kovin pahaksi, sillä tavattuani listausagentin kumppanini kysyi minulta, mikä TI on. Sanoin, että se johtuu veroista ja vakuutuksista. Olin väärässä! TI on lyhenne sanoista tenant improvements (vuokralaisen parannus) ja kuvaa vuokralaista varten tehtyyn yksikköön tehtyjä korjauksia. Parannukset voi maksaa vuokralainen, vuokranantaja tai näiden yhdistelmä.

mistä TI koostuu?

TI voi koostua kaikesta, mitä vuokralainen tarvitsee toimiakseen. Ostamassamme rakennuksessa oli ravintola, joka oli muuttanut muutama vuosi ennen ostoamme. Rakennuksen omistaja suostui maksamaan 150 000 euron vuokraparannukset ennen ravintolan muuttoa. Ravintoloitsija hoiti parannukset, mutta vuokranantaja maksoi ne.

parannukset koostuivat muun muassa uusista keittiövälineistä, maalista, lattioista ja uudesta pohjapiirroksesta. TI voi koostua lähes kaikesta, mitä vuokralainen tarvitsee. Toisessa yksikössä rakensimme kaksi uutta huonetta tanssistudiolle, maalasimme seinät, avasimme katon ja lisäsimme ikkunoita. Maksoimme parannuksista, ja he lisäsivät viimeistelyä.

miksi omistaja maksaisi vuokralaisten parannuksista?

monet olettavat, että vuokralaiset maksavat parannukset vuokratessaan tilan. Monet omistajat ovat kuitenkin valmiita korjaamaan rakennuksensa vuokralaisia varten. Vaikka se voi tuntua hullulta käyttää 150,000 dollaria ravintola vuokrata tilaa 5 vuotta, se on järkevää, kun kaivaa numerot.

• vuokralainen maksoi vuokrastaan yli 6 000 dollaria kuukaudessa. Se tekee 72 000 dollaria vuodessa.
• kestäisi hieman yli 2 vuotta, ennen kuin omistaja saisi rahansa takaisin tehtyään nuo korjaukset.

rakennuksen omistaja saa noin 50 prosentin tuoton sijoitukselleen vuokraamalla kyseisen tilan ravintolalle olettaen, ettei kukaan muu vuokraa sitä. Päätös käyttää niin paljon rahaa vuokralaisten parannuksiin saa hankalampi, kun voit ehkä vuokrata tilaa, mutta pienempi vuokra tai lyhyt vuokra-aika. Jos voisit vuokrata sen $4,000 kuukaudessa tekemättä mitään työtä, se kestää yli 6 vuotta tehdä rahaa takaisin.

Voiko TI nostaa kiinteistön arvoa?

vuokralaisten parannukset voivat helpottaa tilan vuokraamista ja nostaa tilan vuokraa. Ainoa hyöty vuokran nostamisessa ei ole vain se, että tienaat enemmän rahaa joka kuukausi, vaan nostat myös kiinteistön arvoa. Liikekiinteistöt arvostetaan tyypillisesti KORKOKATTOJEN perusteella. Yläraja on liiketoiminnan nettotulo (noi) jaettuna kiinteistön arvolla. Esimerkiksi:

jos NOI on 10 000 dollaria vuodessa ja kiinteistön arvo on 100 000 dollaria, yläraja on 10% (10,000/100,000 =10%).

yläraja vaihtelee kiinteistön tyypin, sijainnin, vuokrasopimusten ja muiden tekijöiden perusteella. Jos tiedät, että kiinteistösi menisi kaupaksi noin 10 prosentin KATTOPROSENTILLA, voit nostaa arvoa kasvattamalla tuloja. Jos voit lisätä NOI $12,000 vuodessa yllä olevassa esimerkissä, omaisuus olisi arvoltaan $120,000 sijaan $100,000.

minulla on CAP rate-Laskin, joka laskee helposti CAP rate-arvon sinulle.

ti lisäarvo-tapaustutkimus

ostamamme kiinteistö myytiin noin 9 kortilla (9% korkoprosentti). Mielestäni alueeni tämän tyyppisten kiinteistöjen ylärajat ovat lähempänä 7% markkina-arvosta, mutta saimme todella hyvän sopimuksen. Kuinka paljon ravintolavuokraus lisäsi kiinteistön arvoa?

• $6,000 kuukausi x 12 kuukautta = 72000 dollaria vuodessa lisätuloina.
• 9 prosentin ylärajalla 72 000 dollaria vuodessa lisää kiinteistön arvoa 800 000 dollaria!
• 7 prosentin korolla 72 000 dollaria vuodessa lisää kiinteistön arvoa 1 028 571 dollaria!

vuokranantajat tai omistajat eivät maksa vuokrankorotuksista vain siksi, että ne nostavat vuokraa, vaan myös siksi, että ne nostavat kiinteistöjensä arvoa. Jos he haluavat myydä tai jälleenrahoittaa kiinteistön, myyty pitkäaikainen vuokralainen voi lisätä arvoon miljoonia dollareita.

jos ajatellaan vuokralaista, joka aikoi maksaa vuokraa vain 4 000 dollaria kuussa eikä vaatinut vuokralaisen parannuksia, että vuokrasopimus olisi:

• 9 prosentin korolla 48 000 dollaria vuodessa lisäisi kiinteistön arvoa 533 333 dollaria.
• 7 prosentin ylärajalla 48 000 dollaria vuodessa lisäisi kiinteistön arvoa 685 714 dollaria.

vaikka pienempi dollarivuokraus tuo tonttiin lisäarvoa, se lisää arvoa satojatuhansia dollareita vähemmän.

minulla on upouusi kirja, joka käsittelee liikekiinteistöjä. Rakenna Kaupallinen vuokra omaisuutta imperiumi. Hyvät, pahat ja rumat. Käyn läpi kaikki yksityiskohdat investoimalla kaupalliseen liiketoimintaan ja sisältää 10 tapaustutkimusta omista kiinteistöistäni. Kirjan saa Amazonista.

miten vuokraparannukset voivat tuoda lisäarvoa vuokrasopimusten lisäksi?

Vuokraparannukset tarjoavat useita tapoja lisätä kiinteistön arvoa. Puhuimme jo siitä, miten ne voivat tuoda lisäarvoa kohonneilla vuokrilla ja miten ne vuokrat paitsi tuovat lisää rahaa, myös nostavat rakennuksen arvoa. Vuokralaisten parannukset voivat tuoda lisäarvoa myös muilla tavoin.

kun tehdään asukasparannuksia, parannetaan rakennusta sekä vuokralaisen yksikköä. Jos tehdään oikeat parannukset, asuntojen vuokraaminen on jatkossa helpompaa, jos nykyiset vuokralaiset lähtevät. Kun omistaja käytti ravintolaan 150 000 dollaria, hän teki tilasta paljon houkuttelevamman mille tahansa liiketoiminnalle, varsinkin toiselle ravintolalle. Toinen ravintola saattaa tarvita muutaman asian muuttamista, mutta he todennäköisesti eivät halua käyttää niin paljon rahaa uudelleen. Tilan vuokraaminen voi myös olla paljon helpompaa, kun se on jo perustettu ravintolaa varten.

toisaalta, jos teet yhdelle yritykselle hyvin erityisiä parannuksia, saatat vaikeuttaa tilan vuokraamista toiselle vuokralaiselle. Jos saat valmiiksi keilahallin tilan, et välttämättä saa yhtään sijoitustasi takaisin, jos keilahalli lähtee, ellet löydä toista keilahallia vuokraamaan tilaa!

alla video tanssistudiosta juuri ennen muuttoa:

kenen pitäisi maksaa TI?

toinen vastike on, kenelle ja miten TI pitäisi maksaa? Useimmiten TI: n maksaa ainakin osittain vuokralainen. Vuokralainen voisi maksaa kustannukset etukäteen; hän voisi maksaa kustannukset korottamalla vuokraansa tietyn ajan; tai hän voisi yksinkertaisesti maksaa kustannukset maksamalla enemmän vuokraa kuin toinen vuokralainen, joka ei vaatisi yhtä paljon vuokralaisten parannuksia.

vaikka monien mielestä on järkevää, että vuokralainen maksaa parannuksista, koska se on heidän asiansa, on itse asiassa järkevämpää, että vuokranantaja maksaa siitä, jos vuokranantaja haluaa mahdollisimman suuren arvon omaisuudelleen. Esimerkiksi:

• vuokralainen maksaa 3 000 dollaria kuussa vuokraa ja vuokralainen maksaa TI: stä 50 000 dollaria.
• vuokralainen maksaa 4 000 dollaria kuussa vuokraa ja vuokranantaja maksaa ti: n 50 000 dollaria.

skenaariossa 1 vuokralainen maksaa pienempää vuokraa, mutta joutuu maksamaan 50 000 dollaria. Yksi suurimmista kysymyksistä on, että monet vuokralaiset eivät ehkä voi edessä, että rahaa päälle kaiken muun he tarvitsevat saada liiketoiminnan käynnissä. Vaikka heillä olisi kaikki rahat maailmassa, kestää 50 kuukautta päästä tasoihin. Tuohon 50. kuukauteen asti he ovat maksaneet vuokraa ja TI: ää enemmän kuin jos vuokranantaja olisi maksanut TI: stä ja vuokralainen olisi maksanut korkeampaa vuokraa.

toisessa skenaariossa vuokralainen maksaa enemmän vuokraa, mutta he tarvitsevat vähemmän etukäteisrahaa. Vuokranantaja joutuu varaamaan enemmän rahaa korjauksiin, mutta heillä on paljon arvokkaampi rakennus korkeammalla vuokrasopimuksella. Ensimmäisessä skenaariossa rakennuksen arvo on 514 285 dollaria olettaen, että kyseessä on NNN-vuokrasopimus. Toisessa skenaariossa korkeampi vuokra, rakennus on arvoltaan $685,714.

minun mielestäni on järkevää, että vuokranantaja maksaa suurimman osan TI: stä, jos hän pystyy korottamaan vuokraa sen korvaamiseksi. Sen lisäksi, että vuokranantaja tienaa pitkällä aikavälillä enemmän vuokrien nousulla, myös kiinteistön arvo nousee siitä päivästä, kun vuokrasopimus tehdään korkeammilla vuokrilla. Kiinteistön arvo nousee useimmissa tapauksissa paljon enemmän kuin TI: n kustannukset.

jos vuokranantaja päättäisi jälleenrahoittaa kiinteistön lainalla 75 prosentin laina-arvolla, he voisivat saada lainan 385 713 dollarilla skenaariossa 1 tai 514 285 dollarilla skenaariossa 2. He voisivat saada paljon enemmän cashback, jos se on heidän tavoitteensa.

pysyvätkö kaupalliset vuokralaiset pidempään, jos vuokralaisia parannetaan enemmän?

jotkut parhaista vuokralaisista vaativat aika paljon TI: ää. He haluavat tilansa palvelemaan juuri sitä, mitä he tarvitsevat, ja se voi olla vaikeaa heille löytää vuokranantajia, jotka ovat valmiita käyttämään rahaa TI. Jos he löytävät Liikekiinteistöjen omistajan, joka käyttää rahaa TI: ään heidän puolestaan, he saattavat todennäköisemmin pysyä siinä tilassa pitkän matkan ajan.

mitä kalliimpi TI on, sitä todennäköisemmin vuokralainen jää kyseiseen tilaan. On vaikea löytää vuokranantajaa, joka käyttää TI: ään kymmeniä tuhansia euroja, ja kun he ovat tilassa, he tapaavat jäädä sinne. Käyttämällä rahaa TI: ään vuokranantaja voi houkutella parempia ja pidempiaikaisia vuokralaisia.

johtopäätös

TI voi tulla kalliiksi vuokralaiselle tai Vuokranantajalle. Vuokranantajalla on yleensä enemmän voitettavaa houkuttelemalla vuokralaisia, jotka maksavat enemmän vuokraa ja viipyvät pidempään, ja heidän omaisuutensa arvo nousee, jos he pystyvät perimään korkeampaa kuukausivuokraa. Ennen kuin vuokrasimme yhden tyhjistä tiloistamme tanssistudiolle, eräs vuokralainen halusi perustaa sinne pesulan. He halusivat vähintään 150 000 dollarin vuokraparannukset ennen kuin harkitsisivat yksikköä. Ajattelin, että se oli hullua, koska se veisi kymmenen vuotta saada rahat takaisin hinnan perusteella he halusivat maksaa. Vuokrasopimus olisi kuitenkin tuonut tontille lähes 400 000 dollarin arvon. Olisi ollut järkevää tuhlata niin paljon, jos meillä ei olisi ollut muita vuokralaisia kiinnostuneena. Tuo tanssistudion vuokrasopimus toi kuitenkin lisäarvoa, koska he olivat valmiita maksamaan korkeampaa vuokrakorkoa ja tarvitsivat TI: stä vain 40 000 dollaria.

vaikka TI: n täyttäminen vuokralaisille on usein järkevää, vuokranantaja voi valita ja valita oikean vuokralaisen ja oikean TI: n valmiiksi. Jos olisimme saaneet valmiiksi pesulan tilan ja ne olisivat menneet nurin, olisi hyvin vähän vuokralaisia, jotka haluaisivat sen tilan ilman suuria remontteja, ja olisimme tuhlanneet paljon rahaa.