Pro-Forma 101: Osa 1 – tutustuminen Perustyökaluun Kiinteistöanalyysi-PlannersWeb

toimittajan huomautus: Pro-Forma 101: n kirjoitti vuonna 2007 edesmennyt Wayne Lemmon, joka oli muun muassa taitava kiinteistömarkkinoiden ekonomisti. Wayne toimi myös useita vuosia Planning Commissioners Journalin toimituksellisen neuvottelukunnan jäsenenä. Teemme sen saatavilla online-muodossa täällä PlannersWeb.com.

suunnitteluvaltuutettuna olet varmasti tottunut käärimään hihat ja ryhtymään töihin, kun hallitus kokoontuu. Kehotan teitä omaksumaan saman asenteen työskennellessänne läpi tämän pitkän, mutta erittäin antoisan kirjoituksen. Älä anna kaikkien lukujen ja laskelmien lannistaa itseäsi. Jos otat aikaa, opit paljon — varsinkin jos, kuten monet kaupunkisuunnittelijat, et ole kovin perehtynyt maailman Kiinteistökehityksen.

Voit myös katsoa Waynen kanssa käymääni keskustelua hänen artikkelistaan.

Suunnittelukomissaarit huomaavat usein toivovansa, että he tietäisivät enemmän siitä, miten kiinteistökehitys todella toimii dollareina ja sentteinä.

jos hallituksen jäsenillä olisi parempi käsitys kustannusten ja tulojen, ajan ja riskin työntämisestä ja vetovoimasta sekä siitä, miten yhden tekijän muuttaminen voi vaikuttaa koko muiden tekijöiden ketjuun, koko kiinteistökehitysprosessi olisi ymmärrettävämpi.

kehityksen taloustieteen ”lukutaidon” vähimmäistason saavuttamiseksi edellyttää vähintään navigointia kiinteistöjen toteutettavuusanalyysin perustyökalusta — proformasta.

proforma-analyysi on joukko laskelmia, joiden perusteella arvioidaan taloudellinen tuotto, jonka ehdotettu kiinteistökehitys todennäköisesti tuottaa. Se alkaa kuvailemalla ehdotettua hanketta määrällisesti. Sen jälkeen se arvioi todennäköisesti saatavat tulot, niistä aiheutuvat kustannukset ja nettotuoton, jonka rakennuttaja odottaa saavansa.

proforma on ”go / no-go” – perusanalyysi, jota kehittäjät käyttävät päättäessään projektin etenemisestä. On vain vähän” ehdottomuuksia ” siitä, miten tällaiset analyysit voidaan rakentaa, mutta on olemassa yhteisiä käytäntöjä ja tekniikoita, joita lähes kaikki proformat pyrkivät tarjoamaan muodossa tai toisessa.

johdantona tähän aiheeseen olen luonut yksinkertaisen tapaustutkimuksen proforma-analyysin hypoteettiselle asuinaluejaolle. Kuviossa 1 esitetään yksinkertaistettu yhteenvetotaulukko tästä yleisestä tapaustutkimuksesta. Käytämme tätä oppaana koko artikkelin ajan, kun tarkastelemme joitakin haasteita, joita kehittäjät kohtaavat projektin kokoamisessa — ja kuinka useat keskeiset muuttujat voivat vaikuttaa projektin kokonaismenestykseen.

mitä on ehdotettu?

ensimmäiseksi on esitettävä määrällisesti, mitä rakennettavaksi ehdotetaan. Tämä voisi olla muodoltaan taulukko vuokrattavista lattiapinta-aloista kauppakeskukselle, toimistorakennukselle tai varastolle; huoneiden lukumäärä huoneen tyypin mukaan hotellille; tai, kuten esimerkissämme, talojen lukumäärä koon ja mallin mukaan asuin-osastossa.

arkkitehdit kutsuvat tätä projektin ” ohjelmaksi.”Tässä taulukoinnissa esitetään myös tulottomat tilat esimerkiksi pysäköintitiloille, aulatiloille, kone-ja kodinhoitotiloille sekä muille tukitiloille. Myynti-tai vuokratulojen sekä rakennuskustannusten laskentaperusteena käytetään tässä taulukossa kerrosalojen, tilojen ja asuntokuntien määriä.

esimerkkitapaustutkimuksessamme hypoteettisella rakennuttajallamme lienee mielessään ryhmä kotisuunnitelmia, joita on mahdollisesti käytetty muissa yhteisöissä. Rakentaja ei osaa tarkasti ennakoida, kuinka monta yksikköä kustakin suunnitelmasta ostetaan, joten yksinkertaisia summia ja keskiarvoja voidaan käyttää. Oletetaan, että tämä hanke sisältää yhteensä 50 kotia, ja että kaiken kaikkiaan kodin suunnitelmat ovat todennäköisesti keskimäärin noin 2,200 neliöjalkaa valmiista tilasta, yhteensä 110,000 neliöjalkaa valmiista rakennetusta tilahankkeesta.

mitä tuloja syntyy?

tähän kysymykseen vastatakseen rakennuttaja on tehnyt markkina-analyysin, jossa suositellaan asianmukaisia vuokria, maksuja tai myyntiarvoja. Myös rakennuttajan kokemus tulee esiin, kun tiedetään, mitä vastaavia projekteja vuokralla tai myynnillä on saatu. Kehittäjä voi vastata tähän kysymykseen erittäin yksityiskohtaisella markkinatutkimuksella tai yksinkertaisesti lyijykynällä toisessa lähellä olevassa hankkeessa käytettäviin arvoihin.

bruttomyynti:

tässä esimerkissä ehdotamme 50 yksikön asuntoalueen rakentamista. Myyntihinnat vaihtelevat kunkin talon suunnitelman mukaan kunkin mallin koon ja ominaisuudet, mutta meidän kuvitteellinen markkinoilla, kodit voidaan odottaa komento perushinnat yleensä vaihtelevat korkea $300,000 ’ s.

kun mukaan on laskettu arviot ja korvaukset valintaeristä maksettavista palkkioista sekä asiakkaan valitsemista vaihtoehdoista ja päivityksistä, hypoteettisen projektimme kodit näkyvät kuvan 1 yläosassa keskiarvona 400 000 dollarin kokonaishinnasta yksikköä kohti, tuottaen 20 miljoonan dollarin bruttomyyntitulot.

vähemmän provisioita, palkkioita:

näitä tuloja kuitenkin vähentävät asuntojen myyntikustannukset. Myyntipalkkiot on maksettava myyntiedustajille, jotka voivat olla osa kiinteistönvälitystoimistoa, jolla on sopimus hankkeen markkinoinnista, tai talon myyntihenkilöstölle tai riippumattomille kiinteistönvälittäjille, jotka tuovat asiakkaita hankkeeseen, tai jollekin näiden kaikkien yhdistelmälle. Myös oikeudenkäyntikulut, sulkemiskulut ja muut ”kaupalliset” kulut on vähennettävä bruttotuloista. Kuviossa 1 oletamme, että palkkiot ja palkkiot voivat olla 800 000 dollaria jättäen hankkeen nettotulot 19,2 miljoonaa dollaria.

oli dramaattinen tapaaminen, jossa kehitysyhtiön rehtori lensi paikalle Kaliforniasta ja yllättyi nähdessään konsultin takaisin pöydän ääressä. Sen jälkeen regaling kokous hänen visio kaupungin ja miksi hänen sopimus oli paras Bridgewater tulevaisuuden, Uusi asianajaja vastasi. Konsultin neuvosta kaupunki oli hylkäämässä rakennuttajan ”viimeisen ja viimeisen” tarjouksen, mutta teki vastatarjouksen, joka sisälsi tontin myyntihinnan viisinkertaistamisen. Rakennuttaja oli tyrmistynyt ja huudahti, kuinka hän ei voisi koskaan ottaa projektia vastaan tällaisilla ehdoilla. Hän poistui kokouksesta ja neuvotteluista äänekkäästi.katso, mitä voittomarginaalia hanke todennäköisesti tuottaa, ja neuvoo kaupungin siitä, missä, mitä, ja kuinka pitkälle työntää takaisin.Kirjoittajan Huomautus:
tiedon vahvuudesta tinkiminen

aiemmassa elämässä olin työläismehiläinen valtakunnallisen kiinteistökonsultointifirman takahuoneessa. Neljä vuotta aiemmin, tämä yritys oli auttanut kaupungin Bridgewater, New Jersey työtä kautta monimutkainen Kehittäjä houkuttelu ja valintaprosessin valinta tract maa sitoo uuden interstate ja kaksi muuta suurta moottoritietä.

kun rakennuttaja oli vihdoin valittu, kaupunki siirsi sopimusneuvottelut sisäpiiriläisneuvojalleen sanoen konsultille: ”Kiitos avusta, me jatkamme tästä.”Neljä vuotta myöhemmin kaupunki vallattiin. Kun sopimusta ei vielä ollut, valittu rakennuttaja oli antanut kaupungille ”viimeisen ja viimeisen tarjouksen.”Vasta palkattu ulkopuolinen asianajaja pyysi konsulttia palaamaan prosessiin, arvioimaan tämän viimeisen tarjouksen ja neuvomaan kaupunkia, mitä tehdä.

oli dramaattinen tapaaminen, jossa kehitysyhtiön rehtori lensi Kaliforniasta ja yllättyi nähdessään konsultin takaisin pöydän ääressä. Sen jälkeen regaling kokous hänen visio kaupungin ja miksi hänen sopimus oli paras Bridgewater tulevaisuuden, Uusi asianajaja vastasi. Konsultin neuvosta kaupunki oli hylkäämässä rakennuttajan ”viimeisen ja viimeisen” tarjouksen, mutta teki vastatarjouksen, joka sisälsi tontin myyntihinnan viisinkertaistamisen. Rakennuttaja oli tyrmistynyt ja huudahti, kuinka hän ei voisi koskaan ottaa projektia vastaan tällaisilla ehdoilla. Hän poistui kokouksesta ja neuvotteluista äänekkäästi.

viikon sisällä asianajajat saivat rakennuttajalta uuden kirjeen, jossa he kertoivat hylänneensä kaupungin uusimman tarjouksen, mutta tekevänsä seuraavan vastatarjouksen-ja se oli vasta alkua. Seurasi intensiivinen kuuden viikon jakso tarjouksia ja vastatarjouksia. Tämä oli ennen fakseja, sähköpostia tai tietokoneita — teimme tämän Quip-koneilla ja ti-59 ohjelmoitavilla laskimilla ja upouudella Federal Express-nimisellä jakelupalvelulla. Jokaisen tiedonannon avulla tehtäväni oli analysoida rakennuttajan viimeisin asema, nähdä, mitä voittomarginaalia projekti todennäköisesti tuottaisi, ja neuvoa kaupunkia siitä, missä, mitä ja kuinka pitkälle työntää takaisin.

lopulta tehtiin sopimus, joka sisälsi maan hinnan kolminkertaistamisen rakennuttajan viimeiseen ja viimeiseen tarjoukseen verrattuna, täyden rahoituksen yhteisön kokous-ja toimintapaikalle sekä huomattavat tieyhteyksien parannukset.

Bridgewater Town Center luotiin, ja tämä hanke (johon kuuluu suuri hotelli, toimistotiloja ja 900 000 neliön ostoskeskus) ankkuroi nyt yhden New Jerseyn keskeisistä työllisyys-ja kauppakäytävistä.

palkatun konsultin asiantuntemuksen kautta Bridgewaterin Kaupunki ” tiesi milloin pitää ’em, ja tiesi milloin luovuttaa’ em.”

kaupunki pystyi tinkimään vahvuudesta tiedolla, joka tuli tutkimalla kiinteistöjen toteutettavuusanalyysin perustyökalua — proformaa.

artikkelin loppuosassa käytetään kuviossa 1 esitettyä oletettua asuinrakentamista. Seuraavassa osassa kerrotaan, miten proformaa käytetään harkittaessa, mitä hankkeen rakentaminen maksaa.

edesmennyt Wayne Lemmon oli kiinteistömarkkinaekonomisti, jolla oli tutkinto arkkitehtuurista Cornellin yliopistosta ja kaupunkisuunnittelusta City College of New Yorkista. Hänellä oli yli 30 vuoden kokemus valtakunnallisista kiinteistöalan konsulttifirmoista ja kehitysorganisaatioista, ja hän toimi alueellisen omakotitaloyhtiön markkinatutkimuksen johtajana.

Lemmon oli myös Planning Commissioners Journalin toimituksen neuvottelukunnan jäsen. Proforma 101: n lisäksi Lemmon kirjoitti ”The New ’Active Adult’ Housing” kesän 2003 numerossamme.