vuodot ovat yleisimpiä ongelmia New Yorkin asunnoissa, ja jos olet vuokraaja, ne voivat olla vaikeimpia korjata.
”ensimmäinen asia, jonka kerron kenellekään, on dokumentoida, dokumentoida, dokumentoida”, sanoo asianajaja Michelle Itkowitz Itkowitz PLLC: stä.”
siihen kuuluu hänen mukaansa valitusten tekeminen kaupungille, kirjeiden lähettäminen vuokranantajalle, kuvien ottaminen vuodoista ja korjauksista sekä lokikirjan pitäminen kaikesta. Ihannetapauksessa, hän lisää, ne, joilla on jatkuvia vuotoja pitäisi pitää taulukkolaskenta päivämäärät vaaratilanteiden, mitä tapahtui, ja miten johto vastasi.
jos rahastoyhtiön kanssa seuraamisen jälkeen asiaa ei vieläkään hoideta, niin sitten soitetaan kaupungille, hän sanoo.
Sisäpiirivinkki: ”kun soitat 311: een, he antavat viitenumeron. Tallenna se ja käytä sitä seurantaan.”
jos olet tehnyt nämä molemmat asiat ja silti mitään ei tapahdu, kannattaa nostaa HP-menettely vuokranantajaa vastaan asumisoikeudessa, mikä pakottaa vuokranantajan korjaamaan ongelman tai saamaan sakot (paljon tästä alla). Muista kuitenkin, että sakot menevät kaupungille, eivät sinulle. Huomaa myös, että sinun ei tarvitse palkata asianajaja tätä varten, koska on olemassa tuomioistuimen virkailijoita, jotka voivat käsitellä tapauksesi.
joissakin tapauksissa voi jopa jättää vuokran maksamatta, mutta Itkowitz ehdottaa, että rahasäilytys pidettäisiin. Tämä osoittaa oikeudelle, että sinulla on rahaa maksaa vuokra ja he eivät vain yritä saada laskuja. Lisäksi on hyvä varautua, jos joutuu ponkaisemaan salaamaansa. Jos asuntosi vuokra vakiintuu, Voit myös ottaa yhteyttä asunto-ja Yhdyskuntauudistuksen jaostoon tehdäksesi palveluvähennysilmoituksen, jolloin voit saada vuokrasi alennettua ongelman pysyessä.
”se vie aikaa ja työtä”, Itkowitz sanoo. ”Kitisevät pyörät saavat eniten rasvaa. Jos vakiinnut vuokralaiseksi, joka puolustaa oikeuksiaan, se voi olla hyväksi sinulle, vaikka jotkut ihmiset eivät halua tehdä niin.”
nyt voi vesivahingon tyypistä riippuen olla vuokraajan vakuutus tai ei. Vesivahinko korvataan yleensä, jos sen aiheuttaa kertaluonteinen Putkirikko, Brick Underground-sponsori Jeff Schneider Gotham Brokeragesta kertoo.
”jos jotain tapahtuu toistuvasti, sitä ei yleensä käsitellä”, hän sanoo. Sellaisenaan, Schneider ehdottaa pysyä poissa sana ”vuoto”, kun tavoittaa vakuutusyhtiö, koska se tarkoittaa, että se on jatkuva ongelma. Jos soitat vakuutusyhtiöön ja sanot, että on vesivahinko, he tulevat todennäköisesti tutkimaan asiaa, hän sanoo.
jos olet peitetty, niin on kaikki, joka on vaurioitunut seurauksena (tietokoneet ja muu elektroniikka, esimerkiksi).
tuon yleisohjeen lisäksi tässä kolme skenaariota todellisilta Tiilikaisen lukijoilta ja vinkkejä siitä, mitä heidän pitäisi tehdä:
reikä katossa, eikä apua rahastoyhtiöltä.
ongelma: ”se alkoi muutamana pisarana kellarimme katosta. Että lopulta kääntyi katto Notko alas, luoda aukon veden virtaavan vapaammin. Katosta on nyt leikattu reikä, josta valuu juoksevaa vettä, kun naapurini käy suihkussa. Isännöintiyhtiö on ”korjauttanut” sen kahdesti. Molemmilla kerroilla korjaajat tilkitsivät naapurimme ammeen, paikkasivat kostean katon ja maalasivat muotin päälle.
”vuoto johtuu katossa olleesta rikkinäisestä putkesta (ainoaa heidän koskaan lähettämäänsä luvanvaraista putkimiestä kohti vuoden ja kahden epäonnistuneen korjauksen jälkeen). Putkimies on myös se henkilö, joka leikkasi reiän katossamme diagnosoidakseen oikein.
” meidän rakennuksessamme ei ole talonmiestä. Talonmiehemme katosi viisi kuukautta muuton jälkeen. Meidän täytyy kirjaimellisesti ahdistella isännöintifirmaa, ennen kuin he lopulta lähettävät satunnaisen työntekijän firmasta nimeltä Herra Super. Se on aina joku erilainen, jolla ei ole ymmärrystä asiasta tai korjaushistoriasta. Edistystä ei tapahdu. Varmaan 12 ihmistä on tullut katsomaan vuotoa tässä vaiheessa.
”olemme tehneet kaupungille valituksen, jonka seurauksena varsinainen rakennuksen omistaja ilmestyi eräänä päivänä asunnolle katsomaan, mitä tapahtuu. Ei vieläkään korjattu.”
ratkaisu: Schneiderin mukaan puhjenneen putken takia tämä lienee vuokraajan vakuutus.
lisäksi Brick Underground-sponsorin Wagner Berkowin asianajaja Steve Wagner sanoo, että kyseessä on todennäköisesti HP: n oikeudenkäynti.
”HP-menettely on erittäin tehokas tällaisten asioiden ratkaisemisessa”, hän sanoo. ”Tässä on kaksi ongelmaa: Ensinnäkin, miksei rakennukselle ole isännöitsijää? Jos rakennuksessa on yhdeksän tai enemmän yksiköitä, se on oltava joko live-in super tai super asuu 200 metriä. Se on numero yksi.”
kakkosena on se, että lain mukaan kaikilla vuokralaisilla on asumiskelpoisuuden takuu, joka on vaatimus siitä, että vuokranantaja pitää asuntonsa asumiskelpoisen perustasolla. Vuokraisäntäsi ei noudata tätä.
Wagner kertoo, että ensimmäisessä oikeusistunnossa (johon pitäisi päästä melko nopeasti) tai jo sitä ennen asuntoosi kutsutaan tarkastaja. Jos tarkastaja näkee korjaustarpeen, kaupunki vaatii omistajaa maksamaan sen korjaamisesta. Riippuen siitä, kuinka vakava rikkomus—ne luokitellaan asteikolla A—C, C on vakavin-vuokranantaja on joko tehdä korjaukset välittömästi, on 30 päivää korjata se, tai on 90 päivää korjata se. Sakot C-rikkomuksista voivat olla vuokranantajalle jopa 250 dollaria päivässä.
saatat haluta pidättää vuokran, mutta sinua varoitetaan etukäteen, että jos pidät, vuokranantaja haastaa sinut oikeuteen. Voit hyvinkin voittaa, mutta voit joutua pelätyn vuokralaisen mustalle listalle.
co-op-vuokraaja näkee vuodon ja haistaa palavan
ongelman: ”vuokraan co-op-asunnon Queensistä ystäväni (joka omistaa asunnon, jossa olemme) kanssa. Eräänä päivänä huomasin suihkukaapissani maalinpalan ja katsoin ylös nähdäkseni, että katossa on kuplia kosteudesta maalin kuorinnalla. Kuplat / kuorinta oli levinnyt, ja kun tulin illalla kotiin, menin laittamaan vessan valot päälle, mutta mitään ei tapahtunut.
”l katsoi pistorasiaan ja kytkimeen ja se näytti/haisi palaneelta. Olen soittanut kiinteistön hätälinjaan, ja nainen otti tietoni ja sanoi ilmoittavansa jollekulle, mutta he eivät ole vielä soittaneet minulle.”
ratkaisu: Wagner Berkow ’ n Bonnie Berkow sanoo palavasta hajusta kertovan osuuden olevan huolestuttava. Hän kehottaa soittamaan palokunnalle tai Rakennusvirastolle. Voit soittaa 311 ja ohjataan joko.
tämäkin tapaus voisi oikeuttaa HP: n menettelyyn, mutta se on todennäköisesti osuuskunnan asia.
”yleisesti ottaen osuuskunnan omien sääntöjen mukaan heidän on korjattava se, mitä seinien takana on”, Wagner sanoo. ”Usein näissä tapauksissa vastuu on ’rakennuksen omistajalla’, joka voi tarkoittaa osuuskuntaa itseään tai isännöitsijää. Ehkä jopa rehtorit. On katsottava osuuskunnan sääntöjä, koska määritelmä voi olla laaja.”
jos on tunne, että osuuskunta oli huolimaton putkitöissään, tai että jostain syystä jokin, mitä he tekivät tai eivät tehneet, on syynä tähän, on mahdollista, että osuuskunta joutuu Wagnerin mukaan korjaamaan ongelman.
”kokemukseni tuomioistuimista on se, että riippumatta siitä, mitä hallinnollisissa asiakirjoissa sanotaan, Jos kyse on huolimattomuudesta, tuomioistuin löytää huolimattomuudesta vastuussa olleen”, hän sanoo.
New Yorkin kaupungin asuttavuustakuun ansiosta vuokraisäntäsi/kämppiksesi ei Wagnerin mukaan tarvitse maksaa elatusapua ennen kuin se on korjattu.
vuoto, joka ei lopu.
ongelma: ”olohuoneessani on osa, joka saa jatkuvasti vesivahinkoja yläkerrasta. Taloyhtiö on loistava, ja sitä korjataan jatkuvasti, – mutta kas kummaa, sitä tapahtuu koko ajan, – ja pelkään, että se tekee pysyvää vahinkoa huonekaluilleni. Vuokravakautettu asunto.”
ratkaisu: tässä tapauksessa paras vaihtoehto on lähettää kirje varmennetun postin kautta vuokranantajalle, Wagner sanoo.
kirjeessä pitäisi sanoa jotain sen suuntaista: ”arvostamme, että olette ponnistelleet, mutta ne ovat riittämättömiä. Meillä on ollut vuotoja tässä vaiheessa, tässä ja tässä vaiheessa.”
mutta varmista, että tarjoat pääsyä vuokranantajalle.
”jos et päästä vuokranantajaa korjaamaan sitä, et saa vuokravähennystä asumisen takaamiseksi”, Wagner sanoo.
huomaa, että asunnon ei tarvitse olla täysin asuinkelvoton, jotta saat VUOKRAMURRON DHCR: n kautta, kunnes se on korjattu.
”sellaisen voi joskus saada jopa maalin kuorinnasta”, Wagner sanoo.
tässä tapauksessa, jos sitä ei ole vieläkään korjattu, hän ehdottaa asianajajan palkkaamista.
”oikeus selvittää, kuinka suuri osa asunnosta kärsi ja mikä osuus vuokrasta on velkaa”, hän sanoo.