fizikai állapotromlás

mi az a fizikai állapotromlás?

a fizikai romlás az ingatlan értékvesztését jelenti az épület fizikai elhasználódása miatt. Leírhatja azt a normális kopást is, amelyet az épületek életkoruk során tapasztalnak. Például a fűtési és hűtési rendszerek a jövőben valamikor elhasználódnak. Az ingatlan kopását a természetben előforduló elemek, például a víz, a szél, a szélsőséges hőmérsékletek, a termeszek vagy a földrengések okozhatják. A kopást az emberek is okozhatják vandalizmus, elhanyagolás, tűz stb.

a romlás szintje az ingatlan folyamatos karbantartásának szintjétől, valamint az építés eredeti minőségétől függ. A tartós eredeti anyagokból épített épület nagyobb eséllyel áll szemben a romlással, mint az alacsony minőségű anyagokból épített épület. Továbbá, az ingatlantulajdonosok, akik rendszeresen rögzítik az elhasználódott tárgyakat és fejlesztéseket, mint például a tetőfedő anyag újrafestése és cseréje a modern tetőfedő típusokra, csökkentik az ingatlan romlásának szintjét.

a fizikai romlás kategóriái

az ingatlan fizikai romlásának két fő kategóriája a következő:

1. Gyógyítható romlás

a gyógyítható romlás olyan típusú romlás, amely gazdaságilag gyógyítható. A gazdasági megvalósíthatóságot akkor jelzik, ha az ingatlan értékének növekedése meghaladja vagy megegyezik az ingatlan javításának várható költségével. Az elem cseréjének vagy helyreállításának költségeit a gyógyítható romlás reális mércéjeként használják.

a gyógyítható romlás mérése magában foglalja a javításra szoruló elemek értékének becslését, például ablakcserét, újrafestést, időjáráshatárolást, tetőjavítást, laza csempe rögzítést, hibás vezetékeket, valamint a fűtési vagy hűtési rendszer javítását. A méréseknek csak akkor kell tartalmazniuk A fenti tételeket, ha az ingatlan értékének növekedése ellensúlyozza a javítás költségeit. Például, ha a tetőjavítás és a laza csempe rögzítésének becsült költsége 8000 dollárba kerül, a leendő vevő ugyanolyan értékkel csökkentheti ajánlati árát, hogy fedezze az ilyen javítások költségeit.

gyógyíthatatlan romlás

a gyógyíthatatlan romlás az értékcsökkenés olyan típusa, amelyet akkor is gyógyíthatatlannak tartanak, ha a javításokat el kellene végezni. Egyszerűen fogalmazva, a cikk(ek) javításának költsége meghaladja az általa hozzáadott értéket, ezért a rögzítésnek nincs gazdasági előnye.

a gyógyíthatatlan romlás rövid és hosszú távon is csoportosítható. A rövid távú tételek azokra a tételekre vonatkoznak, amelyek élettartama rövidebb, mint maguk a fejlesztések, míg a hosszú távú tételek azok, amelyek élettartama megegyezik vagy meghaladja az elvégzett fejlesztéseket. Például, ha egy épület alapja hibás, az ilyen javítás gyógyíthatatlan romlásnak tekinthető, mivel az egész szerkezet újjáépítését igényelné a semmiből. A kúra meghaladja az ingatlan értékének várható növekedését.

az Ingatlanromlás egyéb formái

a fizikai romláson kívül a következők az ingatlanokat érintő egyéb romlási formák:

1. Funkcionális elavulás

a funkcionális elavulás a romlásnak egy olyan formája, amely a tulajdonság olyan tulajdonsága miatt következik be, amely már nem hasznos vagy funkcionális, és amely az egész tulajdonság értékvesztését eredményezi. A romlás számos tényezőnek tudható be, mint például a változó piaci követelmények, a fejlődő technológia, az elavult szolgáltatások, az építészeti tervezés, a helyi gazdasági feltételek stb.

az értékvesztés annak a feltételezésnek köszönhető, hogy egy adott tulajdonság helyettesítése nem költséghatékony, vagy nem változtatható meg. A funkcionális elavulásra példa egy hétemeletes épület, lift(ek) nélkül. A lift hozzáadása akkor tekinthető gyógyíthatónak, ha a ház értékének növekedése meghaladja a berendezés telepítésének költségeit.

2. Külső elavulás

a külső elavulás az ingatlan értékének olyan külső tényezők miatti veszteségére utal, amelyeket a tulajdonos alig vagy egyáltalán nem képes megváltoztatni. A külső tényezők közé tartozhat a recesszióa recesszió az általános gazdasági tevékenység lassulását jelző kifejezés. A makroökonómiában a recessziókat hivatalosan elismerik a negatív GDP növekedési ütemének két egymást követő negyedéve után., zónaváltozások, regionális munkahelyek elvesztése, új fejlesztések, amelyek negatívan befolyásolják az ingatlanértékeket (például sűrű, alacsony jövedelmű lakások építése, megyei börtönök és szennyvíztisztító telepek az ingatlan közelében), környezetvédelmi korlátozások és a forgalmi minták negatív változásai.

a fent említett tényezőket szinte lehetetlen megváltoztatni, mivel azok kívül esnek az ingatlanon. Drága vagy gyakorlatilag lehetetlen megváltoztatni azokat a káros hatásokat, amelyek nem az ingatlanra vonatkoznak. Például a háztulajdonos hatáskörén kívül esik egy megyei börtön áthelyezése.

hasonlóképpen, ha az ingatlan egy fő munkáltatótól függ, és ez a munkáltató leáll, pusztító hatással lesz a terület ingatlanértékeire. Egy ilyen tényező lehetetlen orvosolni, és lehet, hogy túl a pénzügyi erejét az ingatlan tulajdonosa.

további források

a CFI a globális pénzügyi modellezés hivatalos szolgáltatója & értékbecslési elemző (FMVA) (FMVA) ~ FMVA ~ certificationjoin 850,000 + diákok, akik olyan vállalatoknál dolgoznak, mint az Amazon, J. P. Morgan és Ferrari tanúsítási program, amelynek célja, hogy bárki világszínvonalú pénzügyi elemzővé váljon. A karrier folytatásához az alábbi további CFI források hasznosak lesznek:

• értékcsökkenési Költségértékelési költséga hosszú lejáratú eszköz megvásárlásakor azt tőkésíteni kell, ahelyett, hogy azt a számviteli időszakban költenék el, amelyben megvásárolták. Ez
• negatív Externáliáknegatív Externáliáknegatív externáliáknegatív externáliáknegatív externáliáknegatív externáliák akkor fordulnak elő, amikor egy áru vagy szolgáltatás terméke és/vagy fogyasztása negatív hatást gyakorol egy független harmadik félre
• PP&EPP&e (ingatlan, berendezés és berendezés)a mérlegben szereplő legfontosabb befektetett eszközök egyike. PP& E hatással van Capex,
• Straight Line Amortization Straight Line Amortization straight line amortization a leggyakrabban használt és legegyszerűbb módszer az eszköz értékcsökkenésének allokálására. Egyenes vonallal