Land Banking GYIK / közösségi fejlődés központja / közösségi fejlődés központja

1) Mi az a land bank?
2) Hogyan jönnek létre a földbankok?
3) hány földbank működik az ország egész területén?
4) Hogyan működik a land banking?
5) nem versenyeznek-e a tartományi bankok a magánpiaccal, tisztességtelen előnyben?
6) Mikor van értelme a szárazföldi banki szolgáltatásokat használni?
7) Hogyan néz ki egy tipikus land bank program?
8) melyek a földbank alapvető hatáskörei?
9) miben különbözik a földbank az újjáépítési hatóságtól?
10) hogyan finanszírozzák a földbankot?
11) hány ingatlan van általában a földbankok készletében egy adott időpontban?
12) milyen ingatlanokat szereznek a földbankok?
13) milyen további információkat vagy technikai segítséget nyújthat a közösségi Progress a szárazföldi banki tevékenységekkel kapcsolatban?

1) Mi az a land bank?

a Földbankok kormányzati szervezetek vagy nonprofit vállalatok, amelyek az üres, elhagyott és adócsaló ingatlanok produktív felhasználásra történő átalakítására összpontosítanak.

az üres, elhagyott és adóelkerülő ingatlanokat gyakran “problémás tulajdonságokként” csoportosítják, mert destabilizálják a környékeket, tűz-és biztonsági veszélyeket okoznak, lecsökkentik az ingatlanértékeket és lecsapolják a helyi adókat. Bizonyos értelemben ezek olyan tulajdonságok, amelyeket a magánpiac teljesen elutasított.

a tartományi bankok lényegében közvetlen választ adnak az üresedés és a megszüntetés növekvő tendenciájára, amelyet azért hoztak létre, hogy stratégiai szempontból problémás ingatlanokat szerezzenek, és ezeket a kötelezettségeket eszközökké alakítsák. Röviden, a földbankok célja, hogy megszerezzék ezeket a problémás ingatlanokat, megszüntessék a kötelezettségeket, és átlátható módon átadják az ingatlanokat új, felelős tulajdonosoknak, ami a közösségi alapú tervekkel összhangban álló eredményeket eredményez.

a legtöbb tartományi bank különleges hatáskörrel rendelkezik (lásd alább), amely lehetővé teszi számukra, hogy ezeket a tevékenységeket hatékonyabban és eredményesebben végezzék, mint más állami vagy nonprofit szervezetek. Ha átgondoltan hajtják végre, a szárazföldi banki szolgáltatások megoldhatják a föld produktív hasznosításának legnehezebb akadályait, segítve a problémás ingatlanok értékének felszabadítását és a közösségi revitalizáció eszközévé történő átalakítását.

2) Hogyan jönnek létre a földbankok?

a földbankokat általában helyi rendelettel hozzák létre közintézményként, az állami felhatalmazó jogszabályokban előírt felhatalmazás alapján. A szárazföldi banki programok a meglévő szervezeteken belül is kidolgozhatók, mint például az újjáépítési hatóságok, a lakhatási osztályok vagy a tervezési osztályok.

3) hány földbank működik az ország egész területén?

gyakorlati ismereteink és tapasztalataink alapján becslések szerint körülbelül 170 land Bank és land banking program működik az ország egész területén (2018 januárjától). Jelenleg Michigan, Ohio és New York állam rendelkezik a legtöbb aktív szárazföldi bankkal. A szárazföldi bankok és a szárazföldi banki programok nemzeti leltárához nézze meg az új Land Bank HQ interaktív térképünket.

4) Hogyan működik a land banking?

a Földbankok célja a problémás ingatlanok megszerzése és fenntartása, majd a helyi földhasználati célokkal és prioritásokkal összhangban a felelős tulajdonba és produktív használatba való visszahelyezése, hatékonyabb és eredményesebb rendszer létrehozása a pusztulás kiküszöbölésére.

e feladatok ellátása érdekében a tartományi bankok az állami felhatalmazó törvények alapján különleges jogköröket és jogi felhatalmazást kapnak. Bár ezek az alapszabályok államonként nagyban különböznek, az átfogó földbank-jogszabályok újabb példái általában a következő hatásköröket biztosítják a szárazföldi bankoknak:

• ingatlan megszerzése alacsony vagy költség nélkül az adó kizárási folyamat révén

• tartsa a földet adómentesen

• egyértelmű cím és / vagy eloltani vissza adók

• bérleti ingatlanok ideiglenes használatra

• tárgyaljon az értékesítésről nemcsak a legmagasabb ajánlat alapján, hanem azon eredmény alapján is, amely a legszorosabban igazodik a közösségi igényekhez, például munkaerő-lakáshoz, élelmiszerbolthoz vagy kibővített rekreációs térhez

hangsúlyozni akarjuk, hogy a földbank nem “ezüst golyó” a pusztulással küzdő közösségek számára. Bár a földbankok egyedi tervezésűek, hogy segítsenek csökkenteni a problémás ingatlanokat, a földbank politikáinak, prioritásainak és tevékenységeinek ki kell egészíteniük más közösségi stratégiákat és tevékenységeket, például a stratégiai kódex végrehajtását, az intelligens tervezést és a közösségfejlesztést, valamint a hatékony adóbeszedést és végrehajtást.

vissza az elejére

5) nem versenyeznek-e a földbankok a magánpiaccal, tisztességtelen előnyben?

nem így van. Valójában a földbank közvetlen válasz a problémás ingatlanok növekvő készletére, amelyet a magánpiac teljesen elutasított. A legtöbb üres és elhagyott ingatlan komoly jogi és pénzügyi akadályokkal rendelkezik, amelyek rontják a felelős magánbefektetőket. Például sok elhagyott ingatlannak homályos címe van, ami olyan bizonytalanságot és felelősséget eredményez, amelyet kevés felelős befektető hajlandó vállalni, ha van ilyen. Is, sok adó-kizárt tulajdonságok felhalmozott év vissza adók, amelyek messze meghaladják a piaci érték az ingatlan. Hasonlóképpen, sok olyan ingatlan, amelyet túl sok éven át üresen hagytak és elhagytak, olyan javításokba történő beruházást igényel, amely jelentősen meghaladja azt, amit a piac valaha is visszatérhet. A földbank ezért kifejezetten a magánpiac által eldobott problémás ingatlanok leltárának kezelésére szolgál, és ezeket a szomszédsági kötelezettségeket olyan eszközökké alakítja, amelyek előmozdítják a közösségi alapú célokat.

6) Mikor van értelme a szárazföldi banki szolgáltatásokat használni?

bármely közösségnek, amely földbank létrehozását fontolgatja, számos tényezőt kell értékelnie annak megállapításához, hogy szükség van-e földbankra, vagy valószínűleg sikeres lesz-e. A szárazföldi bank létrehozásának néhány gyakori kiváltója a következő:

• üres és elhagyott ingatlanok nagy készletei

• kevés vagy egyáltalán nem piaci értékű ingatlanok

• a valós piaci értéket meghaladó késedelmes adókkal rendelkező ingatlanok

• címproblémákkal rendelkező tulajdonságok

• rugalmatlan politikák, amelyek diktálják a köztulajdon rendelkezését, megtagadva a helyi önkormányzatoktól a stratégiai és fürge lehetőséget

• a spekuláció és a bizonytalanság rejlő aukciós értékesítése adó-kizárt ingatlanok

egyes joghatóságok már rendelkezik egy szervezettel vagy ügynökséggel (pl. újjáépítési hatóság), amely fel van hatalmazva olyan eszközökkel, amelyek hatékonyan átveszik az irányítást a problémás ingatlanok nagy készletei felett, és visszaadják azokat produktív felhasználásra, elkerülve a földbank szükségességét. Bizonyos esetekben azonban ezek az entitások elsősorban a fejlesztésre összpontosítanak, nem pedig a pusztulás megszüntetésére és a stabilizációs stratégiákra a szorongatottabb környékeken. Ahol ez a helyzet, a közösség továbbra is fontolóra veheti egy szárazföldi bank vagy szárazföldi banki program létrehozását.

7) Hogyan néz ki egy tipikus land bank program?

bár minden földbank létezik, hogy ugyanazt az elsődleges célt szolgálja, a problémás ingatlanok megszerzését és a hasznosításba való visszatérését, szerkezetükben és működésükben meglehetősen változatosak. Becslések szerint körülbelül 170 land Bank és land banking program működik az ország egész területén (2018 januárjától), és nagymértékben különböznek a városok, régiók és gazdasági körülmények, amelyekben működnek, a készleteik mérete, a személyzet kapacitása, a jogi hatóságok, valamint céljaik és programjaik. E sokféleség ellenére, tapasztalataink azt mutatják, hogy a sikeres földbankok hasonló tulajdonságokkal rendelkeznek:

• stratégiai kapcsolatok az adóbeszedési és kizárási folyamattal. Az adócsalás gyakran a legjelentősebb közös nevező a megüresedett és elhagyott ingatlanok között, ami megmagyarázza, hogy szinte az összes szárazföldi Bank miért hozott létre stratégiai kapcsolatokat az adóelkerülési folyamattal, mint elsődleges beszerzési forrással. Ez különösen azokban a közösségekben fordul elő, ahol (a) az üresedés és az elhagyás elsődleges oka a nem hatékony adóelkerülési folyamat, és (b) ahol törvényi hatáskörök, kormányközi megállapodások vagy politikák vannak érvényben a földbank számára, hogy ingatlanokat szerezzen az adóelkerülési folyamat révén, kevés vagy költség nélkül. Bár az aukciók pozitív eredményeket hozhatnak a forgalomképes ingatlanok számára, a spekulatív aukció ritkán, ha valaha is pozitív eredményekhez vezet a problémás tulajdonságok esetében. A földbankok kulcsszerepet játszhatnak és kell is játszaniuk abban, hogy az adóból kizárt ingatlanokat produktív felhasználássá alakítsák át.

• a helyi földhasználati célokra reagálva méretezett műveletek. A sikeres földbankok olyan akvizíciós és Elidegenítési stratégiákat hoztak létre, amelyek közvetlenül támogatják a helyi földhasználati célok megvalósítását és megfelelnek a közösségi igényeknek. Egyes tartományi bankok a sürgős stabilizációs és közbiztonsági stratégia részeként kezelik a rendkívül nem biztonságos és elhagyott ingatlanok hatalmas készleteit, míg mások rendkívül megfontoltan működnek szelektíven. Függetlenül a műveletek nagyságától, a földbankoknak mindig a közösségi prioritások és célok erős megértésén alapuló döntéseket kell hozniuk, a szomszédsági, helyi és regionális revitalizációs tervek alapján.

• Politikaalapú, átlátható és nyilvánosan elszámoltatható tranzakciók. A tulajdonságok megszerzése és elhelyezése – különösen azok, amelyek már régóta káros szemek – fontos és érzékeny törekvés. A sikeres tartományi bankok nagy erőfeszítéseket tettek a nyilvánosság iránti bizalom kiépítésére és fenntartására az összes intézkedést szabályozó prioritások, politikák és eljárások teljes átláthatósága révén. A tartományi bankoknak gondoskodniuk kell arról, hogy ezeket az alapszabályokat és politikákat minden tranzakció előtt kidolgozzák, és évente felülvizsgálják a nyilvánosság közreműködésével az átláthatóság és az elszámoltathatóság magas színvonalának fenntartása érdekében. Ezenkívül a tartományi bankoknak arra kell törekedniük, hogy olyan weboldalakat hozzanak létre, amelyek a nyilvánosság tagjai számára teljes hozzáférést biztosítanak az összes tartományi banki műveletre, programra, politikára és tevékenységre vonatkozó pontos, naprakész információkhoz, beleértve az értékesítési listákat és a korábbi tranzakciókat.

• kapcsolattartás a lakosokkal és más közösségi érdekeltekkel. Semmi sem helyettesítheti azokat az elkötelezett közösségi érdekelteket, akik megértik egy közösség történetét és céljait — és akiknek életét a legközvetlenebbül egy földbank munkája adja. A sikeres földbankok kreatív és következetes módszereket találtak arra, hogy tájékoztassák, bevonják és felhatalmazzák ezeket az aktív lakosokat arra, hogy segítsenek a földbank beavatkozásainak rangsorolásában és hosszú távú megoldások kidolgozásában. Akár közösségi tanácsadó testületet hoz létre, akár rendszeresen tart szomszédsági találkozókat, a földbankoknak meg kell vizsgálniuk és végre kell hajtaniuk azokat a gyakorlatokat, amelyek megerősítik az inkluzivitás, az elkötelezettség és a felhatalmazás iránti erős elkötelezettséget.

• összehangolás más helyi vagy regionális eszközökkel és közösségi programokkal. Mivel a földbank a helyben kifejlesztett földhasználati célok támogatásának eszköze, és önmagában nem cél, fontos, hogy összehangoljuk más fertőzésmegelőzési eszközökkel és programokkal. A sikeres földbankok hozzájárultak a köz -, a magán-és a nonprofit szektor különböző együttműködéseinek megkönnyítéséhez és munkájához, amelyek hasonló gazdasági és közösségi fejlesztési célokkal rendelkeznek. Nem tudjuk eléggé hangsúlyozni, hogy annak érdekében, hogy valóban hatékonyak legyenek, a szárazföldi banki tevékenységeknek ki kell egészíteniük a meglévő fertőzésmegelőzési erőfeszítéseket, beleértve a hatékony adóellenőrzést, a stratégiai kódexek végrehajtását, a szomszédsági beruházásokat és a közösségi alapú tervezést.

• ismétlődő, megbízható finanszírozási forrás. A földbank a helyi ingatlanpiac által alapvetően elutasított problémás ingatlanok leltárára összpontosít, ezért mindig szükség lesz valamilyen állami támogatásra—akár készpénzben, akár természetbeni -, amely arányos azzal a terjedelemmel és nagyságrenddel, amelyet a földbank várhatóan segít megoldani. Ismétlődő és megbízható finanszírozási forrással a földbankok a kreatív beavatkozások és a közösségi partnerségek típusaira összpontosíthatnak, amelyek szükségesek ahhoz, hogy a kötelezettségeket produktív felhasználásra alakítsák át, amelyek megfelelnek és előmozdítják a közösségi célokat.

a földbank nem csodaszer a pusztulással kapcsolatos összes problémára, vagy akár sok városban szükséges entitás, de a megfelelő környezetben és a megfelelő jogi struktúrával a földbank kulcsfontosságú eszköz lehet a megüresedett és problémás ingatlanok eredményes hasznosításához.

vissza az elejére

8) melyek a szárazföldi bank alapvető hatáskörei?

az állami és helyi törvényektől függően a földbankok gyakran egyedi jogi hatáskörrel rendelkeznek tevékenységük támogatására és a problémás ingatlanok termelékeny hasznosításának elősegítésére. Bár ezek az alapszabályok államonként nagyban különböznek, általában a következő hatásköröket ruházzák fel:

• ingatlan megszerzése alacsony vagy költség nélkül az adó kizárás

• tartsa a földet adómentesen

• egyértelmű cím és / vagy eloltani vissza adók

• bérleti ingatlanok ideiglenes használatra

• tárgyaljon az értékesítésről nemcsak a legmagasabb ajánlat alapján, hanem azon eredmény alapján is, amely a legszorosabban igazodik a közösségi igényekhez, mint például a munkaerő-lakhatás, élelmiszerbolt vagy zöldterület

e különleges hatáskörök felhasználásával a szárazföldi bankok ésszerűsíthetik a fertőzés eltávolítását, és fürge, elszámoltatható és közösség által vezérelt megközelítést hozhatnak létre a problémás tulajdonságok visszatérése a produktív felhasználáshoz.

9) miben különbözik a földbank az újjáépítési hatóságtól?

néhány államban olyan jogszabályt fogadtak el, amely az újjáépítési hatóságoknak sok olyan hatáskört biztosít, mint a szárazföldi bankok. Louisianában például egyes újjáépítési hatóságok földbankként is működhetnek. A legtöbb államban azonban az újjáépítési hatóságok és a földbankok mind jogi hatáskörüket, mind küldetésüket tekintve különböznek egymástól. A szárazföldi bankok általában olyan diszpozíciós politikákat hajtanak végre, amelyek nagyobb rugalmasságot tesznek lehetővé, mint az átépítési hatóság az átvevők és a megfontolások szempontjából. Sok újjáépítési hatósággal ellentétben azonban a szárazföldi bankok nem rendelkeznek kisajátítási hatalommal,és a szárazföldi bankok sem adóztathatnak. Ami a missziót illeti, sok földbank arra összpontosít, hogy megszerezze, stabilizálja és visszatérjen a produktív használathoz azokat a tulajdonságokat, amelyekről úgy vélik, hogy a közösségben a legnagyobb hatással vannak. Ezek olyan ingatlanok, amelyeknek nincs azonnali felújítási lehetősége, de destabilizálják a környékeket és aláássák az életminőséget. Összehasonlításképpen, az újjáépítési hatóság jellemzően a rövid távú átalakítási potenciállal rendelkező ingatlanokra és a nagy léptékű fejlesztési projektekre összpontosít, amelyek összhangban vannak a jól látható és hosszú távú gazdasági fejlesztési célokkal.

10) hogyan finanszírozzák a földbankot?

a Földbankokat általában különféle forrásokból finanszírozzák, amelyek magukban foglalhatják az ingatlanok értékesítéséből származó bevételeket, az alapítványi támogatásokat, a helyi és megyei önkormányzatok általános alap előirányzatait, valamint a szövetségi és állami támogatásokat. Egyes Államok szárazföldi bankjai jelentős támogatást kaptak a leginkább sújtott Szövetségi alapoktól (például Michigan és Ohio) és a nemzeti jelzálog-elszámolási alapoktól (például New York és Illinois).

néhány, a tartományi bankokra jellemző Finanszírozási Mechanizmus került be az állami jogba. Például Michiganben és New Yorkban a földbankok képesek visszaszerezni az ingatlanokra kivetett adók 50% – át öt évre. Ohióban a bűnöző adófizetőkre kivetett külön díjak külön finanszírozási forrást biztosítanak a szárazföldi banki műveletekhez. A következetes és lehetőleg dedikált finanszírozási források megtalálása kritikus fontosságú a szárazföldi bankok sikere szempontjából, mivel jelentős költségekkel járnak, amelyek a magánpiac által elutasított nem biztonságos kötelezettségeket olyan eszközökké alakítják, amelyek javítják a környék vitalitását. Az ország minden tájáról érkező sikeresebb szárazföldi bankokat helyi kormányzati egységeik is tőkésítik éves költségvetési előirányzatok vagy természetbeni segítségnyújtás, például megosztott személyzet révén.

11) hány ingatlan van általában a földbankok készletében egy adott időpontban?

a szárazföldi bankok készletei joghatóságonként nagyon eltérőek. A készletméretek néhány tulajdonságtól a több ezer tulajdonságig terjednek. Ennek az eltérésnek az okai közé tartozik annak a közösségnek a mérete, amelyben a földbank található, az egyes közösségekben a szorongás és a tőkekivonás szintje, a földbank ingatlanszerzési folyamata, stratégiája és hatóságai (beleértve azt is, hogy az állami törvények felhatalmazzák-e a földbankot arra, hogy kiválassza, mely ingatlanokat szerezze be az adó kizárása), valamint a földbank küldetése és céljai.

12) milyen ingatlanokat szereznek a földbankok?

a legtöbb földbank-akvizíció üres, lakóingatlan, adócsaló ingatlan. Az adó által kizárt parcellák mellett a földbankok ingatlan tulajdonban lévő (REO) ingatlanokat szerezhetnek, és magánadományokat és állami földátutalásokat kaphatnak. Bár a legtöbb ingatlan jellemzően üres családi ház vagy üres telek, a földbankok többcsaládos lakásokat, Kereskedelmi és ipari ingatlanokat, ritka esetekben pedig lakott bérleti ingatlanokat is szereznek. Valójában néhány szárazföldi banknak még jól fejlett barnamezős programjai is vannak, amelyek révén nagyszabású, korábban ipari ingatlanokat szereznek.

13) milyen további információkat vagy technikai segítséget nyújthat a közösségi Progress a szárazföldi banki tevékenységekkel kapcsolatban?

a szárazföldi bankokkal és a szárazföldi bankokkal kapcsolatos további információkért kérjük, olvassa el az alábbi kiadványokat:

• a Land Banks and Land Banking 2nd Edition, amely 2015 júniusában jelent meg, az első kiadás sikerére épül, amely gyakorlati erőforrások kibővített tárházát tartalmazza, beleértve a szárazföldi bank létrehozására és működtetésére vonatkozó átfogó útmutatást, a sablon állam engedélyező jogszabályokat, valamint az adminisztratív politikák mintáját

• vigye a bankba: Hogyan erősítik a szárazföldi bankok Amerika környékeit, 2014 novemberében jelent meg, tartalmazza a meglévő szárazföldi bankok országos felmérésének eredményeit, valamint hét mélyreható portrét a különféle szárazföldi bankokról

• Land Banks and Land Banking, egy úttörő kiadvány szerzője Community Progress társalapítója és vezető tanácsadója Frank S. Alexander

kérjük, kattintson ide, ha többet szeretne megtudni a technikai segítségnyújtás szolgáltatások, beleértve a mintákat a korábbi projektek, ügyfél beszámolók és az új technikai segítségnyújtás Ösztöndíj Program.