Mi a ti (bérlői fejlesztés) a kereskedelmi ingatlanokon?

utoljára 15.június 2020-én frissítette Mark Ferguson

vettem egy 68 000 négyzetméteres bevásárlóközpontot, és miközben az üzletet néztem, a tőzsdei ügynök megemlítette a TI-t. Újabb voltam a kereskedelmi ingatlan játékban, miután időm nagy részét a lakóvilágban töltöttem. Nem éreztem magam túl rosszul, mert a tőzsdei ügynökkel való találkozás után a társam megkérdezte tőlem, mi a TI. Mondtam neki, hogy az adóról és a biztosításról van szó. Tévedtem! A TI a bérlő javításait jelenti, és leírja a bérlő egységén végzett javításokat. A fejlesztéseket a bérlő fizetheti, bérbeadó, vagy mindkettő kombinációja.

miből áll a TI?

a TI bármiből állhat, amire a bérlőnek szüksége van vállalkozásuk működtetéséhez. A vásárolt épületnek volt egy étterme,amely néhány évvel a vásárlás előtt költözött. Az épület tulajdonosa beleegyezett abba, hogy 150 000 dollár bérlői fejlesztést fizet az étterem beköltözése előtt. Az étterem tulajdonosa kezelte a fejlesztéseket, de a bérbeadó fizetett érte.

a fejlesztések új konyhai felszerelésekből, festékből, padlóból, új alaprajzból és még sok másból álltak. A TI szinte bármiből állhat, amire a bérlőnek szüksége van. Egy másik egységben két új szobát alakítottunk ki egy táncstúdiónak, kifestettük a falakat, kinyitottuk a mennyezetet, és ablakokat építettünk. Mi fizettünk a fejlesztésekért, ők pedig hozzátették az utolsó simításokat.

miért fizetne a tulajdonos a bérlői fejlesztésekért?

Sokan feltételezik, hogy a bérlők fizetnek a fejlesztésekért, amikor helyet bérelnek. Sok tulajdonos azonban hajlandó megjavítani épületeit a bérlők számára. Bár őrültnek tűnhet 150 000 dollárt költeni egy étteremre, hogy 5 évre béreljen helyet, akkor van értelme, ha belemerül a számokba.

• a bérlő havonta több mint 6000 dollárt fizetett bérleti díjáért. Ez évi 72 000 dollár.
• kicsit több mint 2 évbe telik, amíg a tulajdonos visszakapja a pénzét, miután elvégezte ezeket a javításokat.

az épület tulajdonosa körülbelül 50% – os megtérülést ér el befektetésével azáltal, hogy bérbe adja azt a helyet az étteremnek, feltételezve, hogy senki más nem adja ki. Az a döntés, hogy ennyi pénzt költenek a bérlői fejlesztésekre, trükkösebbé válik, ha esetleg bérbe adhatja a helyet, de alacsonyabb bérleti díj vagy rövid bérleti idő esetén. Ha havonta 4000 dollárért bérelheti anélkül, hogy bármilyen munkát végezne, több mint 6 évbe telik, hogy visszaszerezze a pénzét.

növelheti-e a ti az ingatlan értékét?

a bérlői fejlesztések megkönnyíthetik a hely bérbeadását és a bérleti díj növelését. A bérleti díj emelésének egyetlen előnye nem csak az, hogy havonta több pénzt keres, hanem növeli az ingatlan értékét is. A kereskedelmi ingatlanokat általában a felső határértékek alapján értékelik. A felső határ mértéke a nettó működési jövedelem (NOI) osztva az ingatlan értékével. Például:

ha a NOI évi 10 000 dollár, az ingatlan értéke pedig 100 000 dollár, akkor a felső határ 10% (10,000/100,000 =10%).

a felső határ mértéke az ingatlan típusától, helyétől, lízingjeitől és egyéb tényezőktől függően változik. Ha tudod, hogy az ingatlan lenne eladni körülbelül egy 10% – os CAP Arány, növelheti az értéket növelésével a jövedelem. Ha a fenti példában évi 12 000 dollárra tudja növelni a NOI-t, akkor az ingatlan 120 000 dollárt érne 100 000 dollár helyett.

van egy CAP rate kalkulátor, amely könnyen kiszámítja a CAP rate az Ön számára.

TI értéknövelt esettanulmány

az általunk vásárolt ingatlant körülbelül 9 CAP (9% CAP Arány) áron adták el. Úgy gondolom, hogy a környéken az ilyen típusú ingatlanok felső határa közelebb van a 7% – hoz a piaci értékhez, de nagyon jó üzletet kaptunk. Mennyivel növelte az étterem bérleti díja az ingatlan értékét?

• $6,000 egy hónap x 12 hónap = évi 72 000 dollár hozzáadott jövedelem.
• egy 9% – os CAP Arány, $ 72,000 évente hozzáteszi $800,000 értéke az ingatlan!
• egy 7% – os CAP Arány, $ 72,000 évente hozzáteszi $1,028,571 értéke az ingatlan!

a bérbeadók vagy tulajdonosok nem csak azért fizetnek a bérlői fejlesztésekért, mert növelik a bérleti díjat; azért is, mert növelik ingatlanaik értékét. Ha eladják vagy refinanszírozzák az ingatlant, az eladott hosszú távú bérlő több millió dollárt adhat hozzá az értékhez.

ha figyelembe vesszük azt a bérlőt, aki csak havi 4000 dollárt fizetett bérleti díjban, és nem igényelt bérlői fejlesztéseket, akkor ez a bérlet:

• 9% – os felső határ mellett évi 48 000 dollár 533 333 dollár értéket adna az ingatlanhoz.
• 7% – os felső határ mellett évi 48 000 dollár 685 714 dollár értéket adna az ingatlanhoz.

míg az alacsonyabb dollárbérlet növeli az ingatlan értékét, több százezer dollárral kevesebb értéket ad hozzá.

van egy teljesen új könyv, amely arról szól, kereskedelmi ingatlan. Építsen kereskedelmi Bérleti Ingatlan Birodalmat. A jó, a rossz és a csúnya. Átnézem a kereskedelmi üzletbe történő befektetés minden részletét, és 10 esettanulmányt tartalmazok a saját ingatlanjaimról. A könyvet az Amazon-on kaphatja meg.

hogyan lehet a bérlői fejlesztések hozzáadott értéket adni a lízingeken kívül?

a bérlői fejlesztések többféle módon kínálhatnak értéket egy ingatlanhoz. Már beszéltünk arról, hogyan tudnak hozzáadott értéket teremteni a magasabb bérleti díjakkal, és hogy ezek a bérleti díjak nem csak több pénzt hoznak, hanem növelik az épület értékét. A bérlői fejlesztések más módon is hozzáadhatnak értéket.

amikor bérlői fejlesztéseket végez, javítja az épületet, valamint a bérlő egységét. Ha megfelelő fejlesztéseket hajt végre, a jövőben könnyebb lesz bérelni az egységeket, ha a jelenlegi bérlők távoznak. Amikor a tulajdonos 150 000 dollárt költött az étteremre, ezt a helyet sokkal vonzóbbá tette minden vállalkozás számára, különösen egy másik Étterem számára. Egy másik étteremnek szüksége lehet néhány dologra, de valószínűleg nem akarnak újra ennyi pénzt költeni. Lehet, hogy sokkal könnyebb bérbe adni a helyet, ha már fel van állítva egy étterem számára.

másrészt, ha olyan fejlesztéseket hajt végre, amelyek nagyon specifikusak egy vállalkozásra, megnehezítheti a hely bérlését egy másik bérlőnek. Ha befejezi a helyet egy tekepálya számára, lehet, hogy nem kapja vissza befektetését, ha a tekepálya elhagyja, hacsak nem talál egy másik tekepályát a hely bérlésére!

az alábbiakban egy videó található a táncstúdióról, közvetlenül a beköltözésük előtt:

kinek kell fizetnie a TI-ért?

egy másik szempont az, hogy ki és hogyan kell fizetni a TI-t? A legtöbb esetben a TI-t a bérlő fizeti, legalább részben. A bérlő előre fizetheti a költségeket; fizethetik a költségeket azáltal, hogy egy bizonyos ideig növelik a bérleti díjat; vagy egyszerűen fizethetik a költségeket, ha több bérleti díjat fizetnek, mint egy másik bérlő, aki nem igényel annyi bérlői fejlesztést.

míg sokan úgy gondolják, hogy van értelme a bérlőnek fizetni a fejlesztésekért, mivel ez az ő üzletük, valójában több értelme van a bérbeadónak fizetni, ha a bérbeadó a legmagasabb értéket akarja, amit a tulajdonukért kaphat. Például:

• a bérlő havi 3000 dollárt fizet bérleti díjban, a bérlő pedig 50 000 dollárt fizet a TI-ért.
• a bérlő havi 4000 dollárt fizet bérleti díjban, a bérbeadó pedig 50 000 dollárt fizet TI-ben.

az 1.forgatókönyvben a bérlő alacsonyabb bérleti díjat fizet, de az 50 000 dollárt kell megelőznie. Az egyik legnagyobb kérdés az, hogy sok bérlő nem képes arra, hogy ezt a pénzt minden más mellett el tudja látni, amire szükségük lesz az üzleti működéshez. Még akkor is, ha az összes készpénz a világon, tart nekik 50 hónap nullszaldós. Az 50. hónapig többet fizettek bérleti díjban és TI-ben, mint ha a bérbeadó fizetett volna a TI-ért, a bérlő pedig magasabb bérleti díjat fizetett volna.

a második forgatókönyv szerint a bérlő több bérleti díjat fizet, de kevesebb előzetes készpénzre van szükségük. A bérbeadónak több pénzt kell előteremtenie a javításokra, de sokkal értékesebb épületük van a magasabb bérleti díjjal. Az első forgatókönyv szerint az épület 514 285 dollárt ér, feltételezve, hogy ez egy NNN bérlet. A második forgatókönyv szerint magasabb bérleti díj mellett az épület 685 714 dollárt ér.

véleményem szerint van értelme a bérbeadónak fizetni a TI nagy részét, ha növelhetik a bérleti díjat, hogy pótolják. A bérbeadó hosszú távon nemcsak több pénzt keres a megnövekedett bérleti díjakból, hanem az ingatlan értéke is növekszik attól a naptól kezdve, amikor a bérleti szerződést aláírják a magasabb bérleti díjakkal. Az ingatlan értéke a legtöbb esetben sokkal nagyobb, mint a TI költségei.

ha a bérbeadó úgy döntött, hogy refinanszírozza az ingatlant egy 75%-os hitel-érték arányú kölcsönnel, akkor 385 713 dollárért kaphatnak hitelt az 1. forgatókönyvvel vagy 514 285 dollárért a 2.forgatókönyvvel. Sokkal több pénzvisszafizetést kaphatnak, ha ez a céljuk.

a kereskedelmi bérlők hosszabb ideig maradnak-e több bérlői fejlesztéssel?

néhány a legjobb bérlők lesz szükség egy kicsit a TI. Azt akarják, hogy a helyük pontosan azt szolgálja, amire szükségük van, és nehéz lehet számukra olyan földesurakat találni, akik hajlandóak pénzt költeni a TI-re. Ha találnak egy kereskedelmi ingatlan tulajdonosát, aki pénzt költ a TI-re számukra, nagyobb valószínűséggel maradnak ezen a helyen hosszú távon.

minél drágább a TI, annál valószínűbb, hogy a bérlő abban a térben marad. Nehéz olyan bérbeadót találni, aki több tízezer dollárt költ a TI-re, és ha egyszer egy térben vannak, hajlamosak ott maradni. Ha pénzt költ a TI-re, a bérbeadó jobb és hosszabb távú bérlőket vonzhat.

következtetés

a ti drága lehet a bérlő vagy a bérbeadó számára. A bérbeadónak általában többet kell nyernie, ha olyan bérlőket vonz, akik több bérleti díjat fizetnek és hosszabb ideig maradnak, és ingatlanuk értéke növekedni fog, ha magasabb havi bérleti díjat tudnak felszámítani. Mielőtt kiadtuk volna az egyik üres helyünket a táncstúdiónak, volt egy bérlő, aki mosodát akart indítani abban az egységben. Legalább 150 000 dollárt akartak a bérlői fejlesztésekben, mielőtt megfontolnák az egységet. Azt hittem, hogy őrült, mert tíz évbe telik, hogy ezt a pénzt visszafizessék az ár alapján, amit fizetni akartak. Ez a bérleti díj azonban csaknem 400 000 dollár értéket adott volna az ingatlanhoz. Lehetett volna értelme költeni, hogy sok, ha nem volt más bérlők érdekel. Azonban ez a táncstúdió bérlet több értéket adott, mert hajlandóak voltak magasabb bérleti díjat fizetni, és csak 40 000 dollárra volt szükségük a TI-ben.

míg a Ti-t a bérlőknek gyakran van értelme kitölteni, a bérbeadó kiválaszthatja és kiválaszthatja a megfelelő bérlőt és a megfelelő TI-t. Ha befejeztük volna a mosoda helyét, és tönkrementek volna, nagyon kevés bérlő lenne, aki nagyobb felújítás nélkül akarná azt a helyet, és sok pénzt pazaroltunk volna el.