Pro-Forma 101: rész 1 – Ismerkedés Az alapvető eszköz az ingatlan elemzés-PlannersWeb

a szerkesztő megjegyzése: A Pro-Forma 101-et 2007-ben írta a néhai Wayne Lemmon, aki (többek között) képzett ingatlanpiaci közgazdász volt. Wayne sok éven át a Planning Commissioners Journal szerkesztői tanácsadó testületének tagjaként is szolgált. Mi teszi elérhetővé egy online formában itt PlannersWeb.com.

tervezési biztosként biztos vagyok benne, hogy megszokta, hogy feltekeri az ingujját, és munkába áll, amikor a testület ülésezik. Arra kérem, hogy ugyanezt a hozzáállást a munka végig ezt a hosszadalmas, de nagyon kifizetődő, cikk. Ne halogasd a számításokat és a számításokat. Ha időt vesz igénybe, sokat tanulhat — különösen, ha, mint sok polgári tervező, nem ismeri az ingatlanfejlesztés világát.

azt is vessen egy pillantást a beszélgetés volt Wayne a cikket.

a tervezési biztosok gyakran azon kapják magukat, hogy többet szeretnének tudni arról, hogyan működik az ingatlanfejlesztés dollárban és centben kifejezve.

ha az igazgatóság tagjai jobban értékelnék a költségek és a jövedelem, az idő és a kockázat lökését és vonzását, és azt, hogy egy tényező megváltoztatása hogyan befolyásolhatja más tényezők egész dominóláncát, az ingatlanfejlesztés teljes folyamata érthetőbb lenne.

ahhoz, hogy a minimális szintű “írástudás” a gazdasági fejlődés igényel legalább egy navigációs ismeretek alapvető eszköze ingatlan megvalósíthatósági elemzés — a proforma.

a proforma elemzés olyan számítások összessége, amelyek azt a pénzügyi megtérülést vetítik előre, amelyet egy javasolt ingatlanfejlesztés valószínűleg létrehoz. Először a javasolt projektet számszerűsíthető módon írja le. Ezután becsüli a valószínűleg megszerezhető bevételeket, a felmerülő költségeket, valamint a fejlesztő által elvárt nettó pénzügyi megtérülést.

a proforma az alapvető “go / no-go” elemzés, amelyet a fejlesztők használnak annak eldöntésére, hogy továbblépnek-e egy projekttel. Kevés “abszolút” van arra vonatkozóan, hogy az ilyen elemzéseket hogyan lehet felépíteni, de vannak olyan közös gyakorlatok és technikák, amelyeket szinte minden proforma megpróbál nyújtani ilyen vagy olyan formában.

ennek a témának az alapvető bevezetéseként létrehoztam egy egyszerű esettanulmányt proforma elemzés egy hipotetikus lakossági alosztály számára. Az 1. ábra egy egyszerűsített összefoglaló táblázatot mutat be ebből az Általános esettanulmányból. Ezt útmutatóként fogjuk használni a cikkben, amikor figyelembe vesszük azokat a kihívásokat, amelyekkel a fejlesztők szembesülnek egy projekt összeállításakor — és azt, hogy több kulcsfontosságú változó hogyan befolyásolhatja a projekt általános sikerét.

mit javasolnak?

az első dolog, amit meg kell tenni, az, hogy számszerűsíthető módon meghatározzák, hogy mit javasolnak építeni. Ez lehet egy kiskereskedelmi központ, irodaház vagy raktár bérelhető alapterületeinek táblázata; a szobák száma a szálloda szobatípusa szerint; vagy, mint példánkban, a házak száma méret és modell szerint egy lakóegységben.

az építészek ezt a projekt “programjának” nevezik.”Ez a táblázat meghatározza a nem jövedelemtermelő helyet olyan dolgok számára is, mint a parkoló, az előcsarnokok, a mechanikus és a használati helyiségek és más támogatási helyek. Az ebben a táblázatban szereplő alapterületek, terek, lakóegységek mennyiségét használják az értékesítési vagy bérleti jövedelem, valamint az építési költségek kiszámításának alapjául.

példánk esettanulmányához hipotetikus fejlesztőnk valószínűleg egy olyan otthoni tervcsoportot fog szem előtt tartani, amelyet más közösségekben is használtak. Az építtető nem tudja pontosan megjósolni, hogy az egyes tervekből hány egységet vásárolnak meg, így egyszerű összegek és átlagok használhatók. Tegyük fel, hogy ez a projekt összesen 50 otthont fog tartalmazni, és összességében az otthoni tervek valószínűleg átlagosan körülbelül 2200 négyzetméternyi kész helyet foglalnak el, összesen 110 000 négyzetméternyi kész épített térprojektre kiterjedően.

milyen bevételek keletkeznek?

a kérdés megválaszolásához a fejlesztő piaci elemzést végez, amely megfelelő bérleti díjakat, díjakat vagy értékesítési értékeket javasol. A fejlesztő tapasztalata is szerepet játszik, támaszkodva arra, hogy milyen összehasonlítható projektek érhetők el bérleti díjakban vagy eladásokban. A fejlesztő válaszolhat erre a kérdésre egy nagyon részletes piaci tanulmány, vagy egyszerűen ceruzával az értékeket használnak egy másik közeli projekt.

bruttó árbevétel:

az itt bemutatott példában egy 50 egységből álló ház alosztály felépítését javasoljuk. Az eladási árak minden háztervtől függően változnak az egyes modellek méretétől és jellemzőitől függően, de képzeletbeli piacunkon a lakások várhatóan a magas 300 000 dolláros alapárakat fogják irányítani.

miután hozzáadta a becsléseket és a kibocsátási egységeket a választott tételek díjaihoz, valamint az ügyfelek által kiválasztott opciókhoz és frissítésekhez, a hipotetikus projektünkben szereplő otthonok az 1.ábra tetején jelennek meg, átlagosan 400 000 dollár egységenként, 20 millió dollár bruttó árbevételt generálva.

kevesebb jutalék, díj:

ezeket a bevételeket azonban csökkentik a lakások eladásának költségei. Az értékesítési jutalékokat olyan értékesítési ügynököknek kell kifizetni, akik a projekt forgalmazására szerződött ingatlanügynökség részei lehetnek, vagy házon belüli értékesítési munkatársak, vagy független ingatlanügynökök, akik ügyfeleket hoznak a projektbe, vagy ezek valamilyen kombinációja. A jogi díjakat, a zárási költségeket és az egyéb “tranzakciós” költségeket szintén le kell vonni a bruttó bevételekből. Az 1. ábrán feltételezzük, hogy a jutalékok és díjak összege 800 000 dollár lehet, így a projekt nettó bevétele 19,2 millió dollár.

volt egy drámai találkozó, ahol a fejlesztő cég igazgatója Kaliforniából repült, és meglepődött, hogy a tanácsadó visszatért az asztalhoz. Miután megbeszélte a találkozót a város jövőképével és azzal, hogy miért volt az üzlet a Bridgewater jövője szempontjából a legjobb, az új ügyvéd válaszolt. A tanácsadó tanácsára a város elutasította a fejlesztő” utolsó és utolsó ” ajánlatát, de ellenajánlatot tett, amely magában foglalta a föld eladási árának ötszörösét. A fejlesztő megdöbbent, felkiáltva, hogy soha nem tudta vállalni a projektet ilyen feltételek mellett. A megbeszélésről és a tárgyalásokról is szó nélkül távozott.nézze meg, milyen haszonkulcsot generált a projekt, és tanácsot adjon a városnak, hogy hol, mit és milyen messzire kell visszaszorítani.A szerző megjegyzése:
alku a tudás erejéből

előző életemben munkás méh voltam egy nemzeti ingatlan tanácsadó cég hátsó szobájában. Négy évvel korábban, ez a cég segített a város Bridgewater, New Jersey dolgozni egy komplex Fejlesztő megszólítás és kiválasztási folyamat a választás traktus föld köti egy új államközi és két másik nagy autópályák.

miután a fejlesztőt végül kiválasztották, a város átadta a szerződéses tárgyalásokat a házon belüli tanácsadónak, mondván a tanácsadónak: “köszönöm a segítséget, innen átvesszük.”Négy évvel később a várost vették el. Még mindig nincs megállapodás, a kiválasztott Fejlesztő “utolsó és utolsó ajánlatot adott a városnak.”Az újonnan felvett külső ügyvéd felkérte a tanácsadót, hogy térjen vissza a folyamatba, értékelje ezt az utolsó ajánlatot, és tanácsot adjon a városnak, hogy mit tegyen.

volt egy drámai találkozó, ahol a fejlesztő cég igazgatója Kaliforniából repült, és meglepődött, hogy a tanácsadó visszatért az asztalhoz. Miután megbeszélte a találkozót a város jövőképével és azzal, hogy miért volt az üzlet a Bridgewater jövője szempontjából a legjobb, az új ügyvéd válaszolt. A tanácsadó tanácsára a város elutasította a fejlesztő” utolsó és utolsó ” ajánlatát, de ellenajánlatot tett, amely magában foglalta a föld eladási árának ötszörösét. A fejlesztő megdöbbent, felkiáltva, hogy soha nem tudta vállalni a projektet ilyen feltételek mellett. A megbeszélésről és a tárgyalásokról is szó nélkül távozott.

a héten az ügyvédek új levelet kaptak a fejlesztőtől, amelyben azt írták, hogy elutasították a város legújabb ajánlatát, de a következő ellenajánlatot tették-és ez még csak a kezdet volt. Ezt követte az ajánlatok és ellenajánlatok intenzív hathetes időszaka. Ez még a faxok, e — mailek vagy PC-k előtt volt-ezt Quip gépekkel és Ti-59 programozható számológépekkel és egy vadonatúj Federal Express nevű kézbesítési szolgáltatással csináltuk. Minden kommunikációnál az volt a feladatom, hogy elemezzem a fejlesztő legújabb pozícióját, lássam, milyen haszonkulcsot fog generálni a projekt, és tanácsot adjak a városnak, hogy hol, mit és milyen messzire kell visszalépni.

végül egy olyan megállapodást hajtottak végre, amely háromszoros földár-emelkedést tartalmazott a fejlesztő utolsó és utolsó ajánlatához képest, valamint egy közösségi találkozó és tevékenységi létesítmény teljes finanszírozását, valamint jelentős autópálya-hozzáférési fejlesztéseket.

a Bridgewater Town Center jött létre, és ez a projekt (amely magában foglalja a nagy szálloda, irodahelyiség, és egy 900.000 négyzetméteres bevásárlóközpont) most horgonyozza az egyik központi New Jersey fő foglalkoztatási és kereskedelmi folyosók.

a bérelt tanácsadó szakértelme révén Bridgewater városa “tudta, mikor kell megfogni, és tudta, mikor kell összehajtani.”

a város képes volt alkudni az erőtől a tudással, amely az ingatlan megvalósíthatósági elemzésének alapvető eszközének — a proforma-tanulmányozásából származott.

a cikk többi része az 1.ábrán bemutatott hipotetikus lakóépület-fejlesztést használja. A következő rész bemutatja, hogyan használják a proformát, amikor megfontolják, hogy mennyibe kerül a projekt felépítése.

a néhai Wayne Lemmon ingatlanpiaci közgazdász volt, Építészmérnöki diplomával a Cornell Egyetemen és várostervezéssel A New York-i Városi Főiskolán. Több mint 30 éves tapasztalattal rendelkezik nemzeti ingatlan tanácsadó cégeknél és fejlesztési szervezeteknél, és egy regionális homebuilder piackutatási igazgatója volt.

Lemmon a Planning Commissioners Journal szerkesztői tanácsadó testületének is tagja volt. A Proforma 101 mellett Lemmon 2003.nyári számunkban írta az “új” Aktív Felnőtt ” ház ” című könyvet.