szivárgás néhány a leggyakoribb probléma A New York-i lakások, és ha egy bérlő, lehet, hogy néhány, a legnehezebb kezelni.
” az első dolog, amit bárkinek elmondok-mondja Michelle Itkowitz, az Itkowitz PLLC ügyvédje -, hogy dokumentáljam, dokumentáljam, dokumentáljam.”
ez magában foglalja a panaszok benyújtását a városhoz, leveleket küld a bérbeadónak, képeket készít a szivárgásokról és a javításokról, és naplót vezet. Ideális esetben, hozzáteszi, a folyamatban lévő szivárgásokkal rendelkezőknek táblázatot kell vezetniük az események dátumával, mi történt, és hogyan reagált a menedzsment.
ha az alapkezelő társaság nyomon követése után a problémát még mindig nem kezelik, akkor hívja a várost, mondja.
bennfentes tipp: “Amikor felhívja a 311-et, megadnak egy hivatkozási számot. Mentsd el, és használd ezt a nyomon követéshez.”
ha mindkét dolgot megtette, és még mindig semmi sem történik, akkor érdemes egy HP eljárást indítani a bérbeadó ellen a házbíróságon, amely arra kényszeríti a bérbeadót, hogy oldja meg a problémát, vagy bírságot szabjon ki (erről bővebben alább). De ne feledje: a bírságok a városba mennek, nem pedig neked. Vegye figyelembe azt is, hogy ehhez nem kell ügyvédet felvennie, mivel vannak bírósági tisztviselők, akik kezelni tudják az ügyét.
bizonyos esetekben még a bérleti díjat is visszatarthatja, de Itkowitz azt javasolja, hogy tartsa meg a pénz letétjét. Ez azt mutatja, hogy a bíróságnak van pénze a bérleti díj kifizetésére, és nem csak a számláiból próbál kiszállni. Plusz, segít felkészülni, ha arra kényszerül, hogy feltegye azt, amit visszatartott. Ha a lakás bérleti díja stabilizálódott, akkor a lakhatási és közösségi megújítási részleghez is eljuthat, hogy csökkentse a szolgáltatási panaszt, ami lehetővé teszi, hogy csökkentse a bérleti díjat, miközben a probléma továbbra is fennáll.
“időbe és munkába fog kerülni” – mondja Itkowitz. “A nyikorgó kerekek kapják a legtöbb zsírt. Ha létrehozza magát, mint a bérlő, aki ragaszkodik a jogaikhoz, akkor jó lehet az Ön számára, bár néhány ember nem kényelmesen csinálja.”
most, a vízkár típusától függően, lehet, hogy nem fedezi a bérlő biztosítása. A vízkárosodást általában akkor fedezik, ha egyszeri csőtörés okozza, Jeff Schneider, a Gotham Brokerage szerint, egy tégla földalatti szponzor.
“ha valami ismételten történik, akkor azt általában nem fedik le” – mondja. Mint ilyen, Schneider azt javasolja, hogy maradjon távol a “szivárgás” szótól, amikor kapcsolatba lép a biztosítótársasággal, mivel ez azt jelenti, hogy ez egy folyamatban lévő kérdés. Ha felhívja a biztosítótársaságot, és azt mondja, hogy vízkár van, valószínűleg kivizsgálják a problémát-mondja.
ha fedett, akkor minden, ami ennek következtében megsérült (például számítógépek és egyéb elektronika).
ezen az Általános Tanácson túl itt van három forgatókönyv a real Brick olvasóktól, és tippek arra, hogy mit kell tenniük:
lyuk a mennyezeten, és nincs segítség az alapkezelő társaságtól.
probléma: “Úgy kezdődött, mint néhány csepp a mennyezetről a pincében. Ez végül vált a mennyezet megereszkedett le, ami egy nyílás a víz folyik szabadon. Most egy lyuk van kivágva a mennyezetből, folyó víz ömlött ki, amikor a szomszédom zuhanyozik. Az ingatlankezelő társaság kétszer javította meg. Mindkét alkalommal a szerelők tömítették a szomszédaink kádját, foltozták a nedves mennyezetet, és átfestették a penészt.
“a szivárgás a mennyezeten lévő törött cső következménye (az egyetlen engedéllyel rendelkező vízvezeték-szerelő, akit valaha küldtek, egy év és két sikertelen javítás után). A vízvezeték-szerelő az a személy is, aki kivágta a lyukat a mennyezetünkben a megfelelő diagnosztizálás érdekében.
“nincs szuper az épületünk számára. A régi házfelügyelőnk öt hónappal azután tűnt el, hogy beköltöztünk. Szó szerint zaklatnunk kell a vagyonkezelő társaságot, mielőtt végül elküldenek egy véletlenszerű alkalmazottat egy Mr.Super nevű cégtől. Mindig valaki más, aki nem érti a problémát vagy a javítási előzményeket. Soha nem történt előrelépés. Valószínűleg körülbelül 12 ember jött megnézni a szivárgást ezen a ponton.
” panaszt nyújtottunk be a városhoz, amelynek eredményeként az épület tényleges tulajdonosa egy nap megjelent a lakásban, hogy megnézze, mi történik. Még mindig nincs rögzítve.”
megoldás: először is, Schneider azt mondja, mert a burst cső, ez valószínűleg valami, ami fedezi a bérlő biztosítás.
ezenkívül Steve Wagner, Wagner Berkow ügyvédje, egy tégla földalatti szponzor szerint ez valószínűleg egy HP eljárás esete.
“A HP eljárás nagyon hatékony az ilyen típusú problémák megoldásában” – mondja. “Két kérdés van itt: először is, miért nincs szuper az épület számára? Ha egy épületnek kilenc vagy több egysége van, akkor vagy egy bentlakásos super-nek, vagy egy super living-nek kell lennie 200 lábon belül. Ez az első.”
a második az a tény, hogy a törvény szerint minden bérlő garanciát vállal a lakhatóságra, ami az a követelmény, hogy a bérbeadó a lakását az élhető alapszinten tartsa. Ahogy az Ön ügye most áll, a bérbeadó nem tartja be ezt.
Wagner azt mondja, hogy az első bírósági megjelenéskor (amelyet meglehetősen gyorsan meg kell tudni szerezni), vagy még ezt megelőzően egy ellenőrt hívnak be a lakásába. Ha az ellenőr látja, hogy javításra van szükség, a város ragaszkodik ahhoz, hogy a tulajdonos fizessen a javításért. Attól függően, hogy mennyire súlyos a jogsértés—A—tól C-ig terjedő skálán osztályozzák őket, C a legsúlyosabb-a bérbeadónak vagy azonnal meg kell tennie a javításokat, van 30 nap a javításhoz, vagy van 90 nap a javításhoz. Bírságok C megsértése lehet olyan magas, mint $250 naponta a bérbeadó.
érdemes visszatartani a bérleti díjat, de előre figyelmeztetni kell, hogy ha igen, a bérbeadó bepereli Önt a házbíróságon. Lehet, hogy nagyon jól nyer, de ennek eredményeként felkerülhet a rettegett bérlői feketelistára.
a co-op bérlő szivárgást lát, és égő szagokat érez
probléma: “bérelek egy co-op lakást Queensben a barátommal (aki a lakás tulajdonosa). A minap észrevettem egy festékdarabot a zuhanyzómban, és felnéztem, hogy a mennyezetben buborékok vannak a nedvességtől, festékhámozással. A buborékok/peeling terjedt, és amikor hazaértem éjjel, elmentem, hogy kapcsolja be a fürdőszoba világítás, de semmi sem történt.
” ránéztem a konnektorra és a kapcsolóra, és égett szagúnak tűnt. Felhívtam a sürgősségi vonalat, amit az ingatlan használ, és a nő elvette az adataimat, és azt mondta, hogy értesíteni fog valakit, de még nem hívtak vissza.”
megoldás: Bonnie Berkow, Wagner Berkow szerint az égő szagról szóló rész aggasztó. Azt javasolná, hogy hívja a tűzoltóságot vagy az Épületosztályt. Hívja a 311-et, és irányítsa bármelyikre.
ez az eset is indokolhatja a HP eljárást,de valószínűleg a co-op feladata.
“Általánosságban elmondható, hogy a szövetkezet saját szabályai szerint meg kell javítaniuk, ami a falak mögött van” – mondja Wagner. “Ezekben az esetekben gyakran az” épület tulajdonosa ” a felelős, ami jelentheti magát a szövetkezetet vagy az Ügyvezető ügynököt. Még az igazgatók is lehetnek. Meg kell nézni a szövetkezeti Szabályzatot, mert a meghatározás tág lehet.”
ha van olyan érzés, hogy a szövetkezet gondatlan volt a vízvezetékükben, vagy hogy valamilyen oknál fogva valami, amit tettek vagy nem tettek, okozza ezt, akkor valószínű, hogy a szövetkezetnek meg kell oldania a problémát, Wagner szerint.
“a bíróságokkal kapcsolatos tapasztalatom az, hogy függetlenül attól, hogy mit mondanak az irányadó dokumentumok, ha gondatlanságról van szó, a bíróság azt fogja találni, aki gondatlan volt” – mondja.
A New York City lakhatási garanciájának köszönhetően Wagner szerint a bérbeadónak/szobatársának nem kell fenntartást fizetnie, amíg azt nem rögzítik.
egy szivárgás, ami nem áll le.
probléma: “a nappalimnak van egy része, amely folyamatosan vízkárosodást okoz az emeletről. Az épületvezetés nagyszerű, és folyamatosan javítják, De íme, folyamatosan történik, és attól tartok, hogy maradandó károsodást okoz a bútoraimban. Bérelhető stabilizált lakás.”
megoldás: ebben az esetben a legjobb megoldás az, ha levelet küld minősített levélben a bérbeadónak-mondja Wagner.
a levélnek valami olyasmit kell mondania, hogy ” nagyra értékeljük, hogy erőfeszítéseket tett, de ezek nem megfelelőek. Szivárogtattunk ezen a ponton, és ezen a ponton, és ezen a ponton.”
de győződjön meg róla, hogy hozzáférést kínál a bérbeadóhoz.
“ha nem hagyja, hogy a bérbeadó megjavítsa, akkor nem fog bérleti díjat csökkenteni a lakhatóság garanciája érdekében” – mondja Wagner.
vegye figyelembe, hogy a lakásnak nem kell teljesen lakhatatlannak lennie ahhoz, hogy bérleti díjat kapjon a DHCR-en keresztül, amíg nem rögzítik.
“néha még festékhámozáshoz is kaphat egyet” – mondja Wagner.
ebben az esetben, ha még mindig nincs rögzítve, azt javasolja, hogy béreljen ügyvédet.
“a bíróság azt fogja megtudni, hogy a lakás mekkora részét érintette, és a bérleti díj hány százaléka tartozik” – mondja.