新しいスペースをリースする際に、テナントが特定のニーズを持っていることは珍しくありません。 商業地主はこれを知っていて、頻繁に借用者を引き付ける刺激を—特に不動産市場の低迷の間に提供する。
そのようなインセンティブの一つは、TiaまたはTIとして知られているテナント改善手当です。 基本的な用語では、TIAは、それが彼らのニーズを満たすために商業スペースに加えられた変更や改善のためにテナントを返済する家主のための方法です。 手当は、空きスペースを改善して埋める方法として家主が提供する一般的なインセンティブであり、手当の条件はリースに交渉されます。
テナント改善手当に関するこのガイドでは、TIAの仕組みについての最も一般的な質問のいくつかに答えます。
TIAはどのように計算されますか？
通常、テナント改善手当は、平方フィートあたりのドルまたは合計ドルの合計のいずれかで記載されています。 面積はユニットのサイズに基づいています。 ドルの金額不動産市場の競争力、あなたの信用とテナントの歴史、場所、スペースの状態、家主が所有するユニットの数など、多くの要因に依存します。
たとえば、家主は1平方フィートあたり25ドルの手当に同意します。 10,000平方フィートである商業オフィススペースでは、それは合計で2 250,000に等しい。 また、多くの家主は、前払いの改善のために支払うために手に現金を持っていないテナントに金利を請求することに注意してください。
提案されたコストの正確な予算を得ることが重要です。 あなたの家主との任意の条件に同意する前に、請負業者から少なくとも二つの見積もりを取得します。 また、あまりにも、あなたの市場での平均フィットアウトコストと手当を研究することを確認してくださ
テナント改善手当は何をカバーしていますか？
家主は、TIAが基本的な建設費をカバーすることを好む可能性が高く、テナントは一般的に許可料、弁護士費用、建築費などの追加費用をカバーするためにそれを拡大しようとしている。 繰り返しますが、これは交渉されるべきものです。
引越し料金や家具などはTIAには含まれていないことに注意してください。
誰がTIAをコントロールしているのか？
商業スペースの大きさや家主によって、プロジェクトの管理方法は異なります。 いくつかのインスタンスでは、多くの場合、小規模または古い建物では、家主はコストを管理し、手に請負業者を持っています。 これはしばしば”ターンキービルドアウト”として知られています。”
これには利点がありますが、主に建設の進捗状況を追跡する詳細に自分自身を関与させる必要がないということです。 しかし、あなたがスペースにやりたい非常に具体的なことを持っている場合は、プロセスを制御する能力を失うことになります。
ターンキービルドアウトのために、最終請負業者や計画の承認だけでなく、建設プロセスの詳細な更新のようなもののために交渉することをお勧めします。
TIAを交渉するにはどうすればよいですか？
TIA交渉に関しては、詳細を無視しないでください。
一部の家主は、プロジェクトが完了するまで手当を支払うことはありません。 その他は、事前に決定されたベースで必要なキャッシュフローを提供します。 リースのTIA支払いスケジュールを決定するようにしてください。
通常、平方フィートあたりの推定手当が予算を超えた場合、それらの追加費用をカバーする責任があります。 しかし、予算の下で実行する場合、多くの家主は将来のリースの支払いに貯蓄を圧延することに適しています。 また、建設が終了したら、リースの支払いが開始されたときに交渉したいと思うでしょう。
最後に、予測不可能なことを考えてみましょう。 建設プロジェクトでは、遅延、事故、またはコスト超過のために珍しいことではありません。 両当事者が事前に明確であるように、リースのそれらのために責任がある人を交渉します。
あなたのオフィスのリースの調査を続けると同時に、あなたの必要性のための借用者の改善の手当の仕事をすることができるようにこれらの要因を心に留めておきなさい。