PlannersWeb.com 編集者注:Pro-Forma101は、（とりわけ）熟練した不動産市場経済学者であった故Wayne Lemmonによって2007年に書かれました。 ウェインはまた、計画委員会ジャーナルの編集諮問委員会のメンバーとして長年にわたって務めました。 私たちはここでオンライン形式で利用できるようにしていますPlannersWeb.com…..
計画委員として、私はあなたの袖を丸めて、あなたのボードが会ったときに働くことに慣れていると確信しています。 私はこの長い、しかし非常に報酬を与える、記事を通してあなたの方法を働かせることの同じ態度を取るように促す。 すべての数字と計算によって延期されてはいけません。 あなたが時間を取る場合は、多くのことを学ぶでしょう—特に、多くの市民プランナーのように、あなたは不動産開発の世界に非常に精通していない場合。
ウェインとの彼の記事についての会話も見ることができます。
計画委員は、不動産開発が実際にドルとセントの面でどのように機能するかについての詳細を知っていたことを頻繁に望んでいます。
取締役会のメンバーが、コストと収入、時間とリスクのプッシュとプル、および1つの要因を変更することが他の要因のドミノチェーン全体にどのように影響するかについて、より良い感謝を持っていれば、不動産開発のプロセス全体がより理解できるでしょう。
開発の経済学についての”リテラシー”の最小レベルを達成するためには、少なくとも不動産の実現可能性分析の基本的なツー
見積分析は、提案された不動産開発が作成する可能性がある財務収益を投影する計算のセットです。 まず、提案されたプロジェクトを定量化可能な用語で記述することから始めます。 次に、取得される可能性のある収益、発生する必要があるコスト、および開発者が達成することを期待する純財務収益を推定します。
proformaは、開発者がプロジェクトを進めるかどうかを決定するために使用する基本的な”go/no-go”分析です。 そのような分析をどのように構築できるかについては、”絶対的なもの”はほとんどありませんが、ほぼすべての形式がある形式で提供しようとする共通の慣行と技術があります。
この主題の基本的な紹介として、私は仮説的な住宅区画のための簡単なケーススタディプロフォーマ分析を作成しました。 図1は、この一般的なケーススタディの簡略化された要約表を示しています。 この記事では、開発者がプロジェクトをまとめる際に直面するいくつかの課題と、いくつかの重要な変数がプロジェクトの全体的な成功にどのように影響するかを検討する際に、これをガイドとして使用します。
何が提案されていますか？
最初に行わなければならないことは、構築することが提案されているものだけを定量化可能な用語で設定することです。 これは、小売センター、オフィスビル、または倉庫の賃貸可能な床面積のテーブル、ホテルの部屋のタイプ別の部屋の数、またはこの例のように、住宅の細分
建築家はこれをプロジェクトの”プログラム”と呼んでいる。”この集計はまた駐車場、ロビー区域、機械および実用的な部屋および他のサポートスペースのような事のための非収入の作成スペースを定める。 この表の床面積、スペース、住居の数量は、売上高または賃貸収入、および建設費を計算するための基礎として使用されます。
私たちのケーススタディの例では、私たちの仮説的な開発者はおそらく、他のコミュニティで使用されている可能性のある家の計画のグループを念頭に ビルダーは、各プランの購入単位の数を正確に予測することができないため、単純な合計と平均を使用することができます。 このプロジェクトに合計50の家が含まれ、全体的に、家の計画は完成したスペースの約2,200平方フィートを平均して、完成したスペースの合計110,000平方フィートの合計がプロジェクト全体であると仮定しましょう。
どのような収益が生成されますか？
この質問に答えるために、開発者は適切な賃料、料金、または販売額を推奨する市場分析を実行しました。 開発者の経験はまた、家賃や販売で得られた同等のプロジェクトの知識に基づいて、遊びに来るでしょう。 開発者は、非常に詳細な市場調査、または単に別の近くのプロジェクトで使用されている値で鉛筆でこの質問に答えることができます。
総売上高:
ここに示されている例では、50単位の住宅区画を構築することを提案しています。 販売価格は各モデルのサイズおよび特徴に従って各家の計画と変わるが、私達の想像市場で、家は高い3 300,000’sで一般に及ぶ基礎価格を命じると期待で
選択肢ロットの保険料の見積もりと手当、顧客が選択したオプションとアップグレードを追加した後、私たちの仮説的なプロジェクトの家は、図1の上に、単位あたり400,000ドルの合計価格を平均し、総売上高は20万ドルを生成しているとして示されています。
手数料、手数料が少ない：
これらの収入は、しかし、家を販売するコストによって削減されます。 販売手数料は、プロジェクトを販売するために契約された不動産代理店の一部である可能性のある販売代理店、または社内の販売スタッフ、またはプロ 弁護士費用、決算費用、およびその他の「取引」費用も総収入から差し引かれなければなりません。 図1では、手数料と手数料はNet800,000に達する可能性があり、プロジェクトの純収益は1 19.2百万になると仮定しています。
カリフォルニアから開発会社の校長が飛んできたという劇的な会議があり、コンサルタントがテーブルに戻ってくるのを見つけて驚いた。 町のための彼のビジョンと彼の契約はブリッジウォーターの将来のために最善だった理由との会議をregaling後、新しい弁護士が応答しました。 コンサルタントの助言の下、町は開発者の”最後と最後の”オファーを拒否していたが、土地の売却価格の五倍の増加を含むカウンターオファーを作っていた。 開発者は、彼がそのような条件の下でプロジェクトを取ることができなかった方法を叫んで、憤慨しました。 彼は会議と交渉をハフで去った。プロジェクトが生成する可能性があったどのような利益率を参照してください、とどこで、何、そしてどのくらい押し戻すために町に助言します。著者注：
知識の強さからの交渉
前の人生では、私は国立不動産コンサルティング会社の奥の部屋で労働者蜂でした。 4年前、この会社はニュージャージー州ブリッジウォーターの町が、新しい州間高速道路と他の2つの主要な高速道路に接続された土地の選択地域のための複雑な開発者の勧誘と選択プロセスを通じて働くのを助けていました。
開発者が最終的に選ばれると、町は契約交渉を社内の弁護士に回し、コンサルタントに”あなたの助けをありがとう、ここからそれを取るでしょう。”四年後、それが撮影されていた町でした。 まだ合意がないまま、選ばれた開発者は町に”最後と最後のオファーを与えていた。”コンサルタントは、プロセスに戻って、この最後のオファーを評価し、何をすべきかについて町に助言するために新たに雇われた外部の弁護士によっ
カリフォルニアから開発会社の校長が飛んできた劇的な会議があり、コンサルタントがテーブルに戻っているのを見つ 町のための彼のビジョンと彼の契約はブリッジウォーターの将来のために最善だった理由との会議をregaling後、新しい弁護士が応答しました。 コンサルタントの助言の下、町は開発者の”最後と最後の”オファーを拒否していたが、土地の売却価格の五倍の増加を含むカウンターオファーを作っていた。 開発者は、彼がそのような条件の下でプロジェクトを取ることができなかった方法を叫んで、憤慨しました。 彼は会議と交渉をハフで去った。
その週のうちに、弁護士は開発者から新しい手紙を受け取り、町の最新のオファーを拒否したが、次のカウンターオファーを行っていたと言った。 その後、オファーとカウンターオファーの激しい六週間の期間でした。 これはファックス、電子メールまたはPcの前にあった—私達はQuip機械およびTI-59プログラム可能な計算機および連邦明白と呼ばれる真新しい配達サービスと 各通信で、私の仕事は、開発者の最新の位置を分析し、プロジェクトが生成する可能性があったどのような利益率を参照してください、そしてどこで、何、
最終的には、開発者の最後のオファーと最終オファーを上回る地価の三倍の上昇、コミュニティ会議と活動施設のための完全な資金調達、大幅な高速道路のアクセス改善を特徴とする契約が締結された。
ブリッジウォーター-タウン-センターが建設され、そのプロジェクト（主要なホテル、オフィススペース、900,000平方フィートのショッピングモールを含む）は現在、ニュージャージー州の主要な雇用と商業回廊の一つを固定している。
雇用されたコンサルタントの専門知識を通じて、ブリッジウォーターの町は”いつ保持するべきか、いつ折り畳むべきかを知っていた。”
町は、不動産の実現可能性分析の基本的なツールであるproformaを勉強した知識で、強さから交渉することができました。
記事の残りの部分は、図1に示す仮想的な住宅開発を利用しています。 次の部分は、プロジェクトを構築するために何の費用がかかるかを検討する際に、プロフォーマがどのように使用されるかを示しています。
故ウェイン-レモンは、コーネル大学で建築の学位を取得し、ニューヨーク市立大学で都市計画の学位を取得した不動産市場経済学者であった。 彼は全国の不動産コンサルティング会社や開発機関で30年以上の経験を持ち、地域の住宅建設業者の市場調査のディレクターを務めました。
Lemmonはまた、Planning Commissers Journalの編集諮問委員会のメンバーでもありました。 Proforma101に加えて、Lemmonは私達の夏の2003年の問題の”新しい”活動的な大人の”ハウジング”を書いた。