最終更新日2020年6月15日by Mark Ferguson
私は68,000平方フィートのストリップモールを購入し、取引を見ている間、リスティングエージェントはTIに言及しました。 私は住宅の世界で私の時間のほとんどを費やした後、商業用不動産ゲームに新しいものでした。 上場エージェントと会った後、私のパートナーはTIが何であるかを私に尋ねたので、私はあまりにも悪く感じませんでした。 私はそれが税金と保険でなければならないと彼に言った。 私は間違っていた！ TIはtenant improvementsの略で、テナントのユニットに行われた修理について説明します。 改善は、テナント、家主、または両方の組み合わせによって支払われることがあります。
TIは何から構成されていますか？
TIは、テナントが事業を運営するために必要なもので構成される場合があります。 私たちが買った建物は、私たちの購入前に数年後に移動していたレストランを持っていました。 建物の所有者は、レストランが入居する前にテナントの改善の1 150,000を支払うことに合意しました。 レストランのオーナーは改善を管理しましたが、家主は彼らのために支払いました。
改良は、新しい厨房機器、塗料、床材、新しい間取りなどで構成されていました。 TIは、テナントが必要とするもので構成することができます。 別のユニットでは、ダンススタジオのための二つの新しい部屋を建設し、壁を塗装し、天井を開け、窓を追加しました。 私たちはこれらの改善のために支払った、と彼らは最後の仕上げを追加しました。
なぜ所有者はテナントの改善のために支払うのですか？
多くの人々は、テナントがスペースを借りるときに改善のために支払うと仮定します。 しかし、多くの所有者はテナントのために建物を修正して喜んでいます。 それは5年間のスペースをリースするレストランのための$150,000を過ごすために狂気に見えるかもしれませんが、あなたが数字を掘るとき、それは理にか
- テナントはリースのために月6,000ドル以上を支払った。 それはyear72,000年である。
- これらの修理を行った後、所有者がお金を取り戻すには2年以上かかるでしょう。
建物の所有者は、他の誰もそれを借りることはないと仮定して、そのスペースをレストランにリースすることにより、投資の約50％のリターンを作っています。 テナントの改善にその多くのお金を費やす決定は、スペースをリースすることができるかもしれないが、より低い家賃や短いリース時間のためにトリッキー 仕事をしないで$4,000月のためにそれを賃借できればあなたのお金をもうけるために6年以上かかる。
TIはプロパティの値を増やすことができますか？
テナントの改善により、スペースをリースしやすくなり、スペースの家賃を上げることができます。 家賃を上げるための唯一の利点は、あなたが毎月より多くのお金を稼ぐことだけでなく、あなたはまた、プロパティの値を増加させることです。 商業用不動産は、通常、キャップ率に基づいて評価されます。 キャップレートは、純営業利益（NOI）を不動産の価値で割ったものです。 たとえば、
NOIが年間10,000ドルで、プロパティの値が100,000ドルの場合、上限レートは次のようになります10% (10,000/100,000 =10%).
キャップレートは、物件の種類、場所、リースなどによって異なります。 あなたの特性が約10%の帽子率のために販売することを知っていれば、収入の増加によって価値を高めることができる。 あなたはNO12,000年にNOIを増やすことができる場合は、上記の例では、プロパティはworth120,000の代わりに.100,000の価値があるでしょう。
私は簡単にあなたのためのキャップレートを計算するキャップレート計算機を持っています。
TI付加価値ケーススタディ
私たちが買った物件は約9キャップ（キャップ率9％）で売却されました。 私はこのタイプの特性のための私の区域の上限率が市場価値のための7%に近いが、私達は実際によい取り引きを得たことを考える。 どのくらいのレストランのリースは、プロパティの値に追加しましたか？
- $6,000 月x12ヶ月=year72,000追加された収入の年。
- 9%の上限金利で、年間$72,000がこのプロパティにvalue800,000の価値を追加します！
- 7%の上限金利で、年間$72,000がプロパティに1 1,028,571の価値を追加します！
家主や所有者がテナントの改善のために支払う理由は、家賃を増やすだけではなく、財産の価値を高めるからです。 彼らが販売するか、または特性の財政を再建するために見れば販売された長期借用者は価値に何百万のドルを加えることができる。
月に4,000ドルの家賃を支払うだけで、テナントの改善を必要としなかったテナントを考えると、そのリースは次のようになります:
- 9%の帽子率で、$48,000年は特性に価値の$533,333を加える。
- 7%の上限金利では、年間48,000ドルがこのプロパティに685,714ドルの価値を追加することになります。
ドルの低いリースが物件に価値を追加している一方で、数十万ドルの価値を追加しています。
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テナントの改善は、リース以外の価値をどのように追加できますか？
テナントの改善は、プロパティに価値を追加するための複数の方法を提供します。 我々はすでに、彼らが増加した賃料で値を追加することができ、どのようにそれらの賃料は、より多くのお金をもたらすだけでなく、建物の価値を高める テナントの改善は、他の方法でも価値を追加することができます。
テナントの改善を行うときは、建物とテナントのユニットを改善しています。 右の改善をすれば、現在の借用者が去れば単位を将来賃借することは容易である。 所有者がレストランのための$150,000を使ったときに、彼はあらゆるビジネス、特に別のレストランのためにそのスペースをはるかに魅力的にした。 別のレストランでは、いくつかの変更が必要な場合がありますが、彼らは最も可能性の高い再びその多くのお金を費やすことを望んでいません。 また、すでにレストランのために設定されているときにスペースを借りる方がはるかに簡単かもしれません。
一方、ある事業に特化した改善を行うと、別のテナントにスペースを借りることが難しくなる可能性があります。 ボーリング場のためのスペースを終えれば、スペースを賃借すると別のボーリング場を見つけることができなければボーリング場が去ればあなたの投資のうちのどれかをもどって得ないかもしれない!
以下は入居直前のダンススタジオのビデオです:
誰がTIのために支払う必要がありますか？
もう1つの考慮事項は、TIには誰とどのように支払われるべきかです。 ほとんどの場合、TIは、少なくとも部分的には、テナントによって支払われます。 彼らは一定の時間のために彼らの家賃を増やすことによってコストを支払うことができる、または彼らは、単に多くのテナントの改善を必要としな
多くの人々は、それが彼らのビジネスであるため、改善のために支払うことはテナントのために理にかなっていると思いますが、家主は、彼らが彼らの財産のために得ることができる最高の価値を望んでいる場合、それを支払うことは実際にはより理にかなっています。 例えば:
- テナントは月に3,000ドルの家賃を支払い、テナントはTIに対して50,000ドルを支払う。
- テナントは月4,000ドルの家賃を支払い、家主はTIで50,000ドルを支払う。
シナリオ1では、テナントはより低い家賃を支払うが、front50,000を前にしなければならない。 最大の問題の一つは、多くのテナントは、彼らが彼らのビジネスを実行して取得する必要があります他のすべての上にそのお金を前にすることがで 彼らは世界のすべての現金を持っている場合でも、それも破るためにそれらを50ヶ月かかります。 その50th月まで、彼らは家主がTIのために支払ったとテナントが高い家賃を支払った場合よりも家賃とTIでより多くを支払っています。
第二のシナリオでは、テナントはより多くの家賃を支払うが、彼らはより少ない前払い現金を必要としています。 家主は、修理のためのより多くのお金を前面に持っていますが、彼らはより高いリースとはるかに貴重な建物を持っています。 最初のシナリオでは、これがNNNリースであると仮定すると、建物はworth514,285の価値があります。 家賃が高い第二のシナリオでは、建物はworth685,714の価値があります。
私の意見では、家主がそれを補うために家賃を増やすことができれば、ほとんどのTIを支払うことは理にかなっています。 だけでなく、家主は増加した賃料から長期的にはより多くのお金を稼ぐんが、プロパティの値はまた、リースが高い賃料で署名された日から増加します。 プロパティの値は、ほとんどの場合、TIのコストよりもはるかに多くを増加させます。
家主が75％のローンで不動産の借り換えを決定した場合、シナリオ1では385,713ドル、シナリオ2では514,285ドルの融資を受けることができます。 それが彼らの目標であれば、彼らははるかに多くのキャッシュバックを得ることができます。
商業テナントはより多くのテナントの改善で長く滞在しますか？
最高のテナントの中にはかなりのTIが必要なものもあります。 彼らは彼らのスペースが彼らが必要とするものに正確に応えることを望むでしょう、そして彼らがTIにお金を使って喜んでいる家主を見つけるのは 彼らは彼らのためにTIにお金を費やすことになります商業用不動産の所有者を見つけることができれば、彼らは長距離のためにそのスペースに滞在
TIが高ければ高いほど、テナントはその空間に滞在する可能性が高くなります。 TIに数万ドルを費やす家主を見つけるのは難しいですし、彼らがスペースにいると、彼らはそこに滞在する傾向があります。 TIにお金を使うことによって、家主はより良い、長期的なテナントを引き付けることができます。
結論
TIはテナントや家主にとって高価になる可能性があります。 家主は、通常、より多くの家賃を支払い、より長く滞在するテナントを誘致することによって得るために多くを持っており、彼らはより高い毎月の家賃を充電することができる場合、彼らの財産の価値が増加します。 私たちはダンススタジオに私たちの空いているスペースの一つを借りる前に、そのユニットにコインランドリーを開始したいテナントがいました。 彼らは単位を考慮する前になされる借用者の改善の少なくとも$150,000がほしいと思った。 私はそれが彼らが支払いたい価格に基づいて戻ってそのお金を稼ぐために十年かかるだろうので、それは狂っていたと思った。 但し、その賃貸借契約は特性に価値のほとんど4 400,000を加えた。 それは私達が興味を起こさせられる他の借用者がなかったらその多くを使う意味を成していたかもしれない。 しかし、そのダンススタジオのリースは、より高いリース料金を支払う意思があり、TIで40,000ドルしか必要としなかったため、より多くの価値を
テナントのTIを完了することは理にかなっていることが多いが、家主は適切なテナントと完了するための適切なTIを選んで選択することができる。 私たちはコインランドリーのためのスペースを終え、彼らが下に行っていた、そこに大きな改装せずにそのスペースをしたいと思う非常に少数のテナント