물리적 열화

물리적 열화 란 무엇입니까?

물리적 악화는 건물의 물리적 마모로 인한 부동산 가치의 손실을 의미합니다. 그것은 또한 정상적인 마모를 설명 하 고 그들은 나이 건물 경험 눈물 수 있습니다. 예를 들어,가열 및 냉각 시스템은 미래의 어느 시점에서 마모됩니다. 재산의 마모는 물,바람,극한 온도,흰개미 또는 지진과 같은 자연 발생 요소로 인해 발생할 수 있습니다. 마모는 또한 기물 파손,방치,화재 등을 통해 인간에 의해 발생할 수 있습니다.

열화 수준은 부동산의 지속적인 유지 보수 수준뿐만 아니라 건설의 원래 품질에 따라 달라집니다. 내구성이 뛰어난 원재료를 사용하여 지은 건물은 품질이 낮은 재료를 사용하여 지은 건물에 비해 열화에 견딜 수있는 기회가 더 큽니다. 또한 낡은 품목의 정기적 인 고정 및 루핑 재료를 현대적인 유형의 지붕으로 다시 칠하고 변경하는 등의 개선을 수행하는 부동산 소유자는 부동산 악화 수준을 줄입니다.

물리적 악화의 범주

부동산 재산의 물리적 악화의 두 가지 주요 범주는 다음과 같습니다:

1. 경화성 열화

경화성 열화는 경제적으로 치료가 가능한 열화의 한 유형입니다. 경제적 타당성은 재산 가치의 증가가 재산 수리의 예상 비용을 초과하거나 같으면 표시됩니다. 항목을 교체하거나 복원하는 비용은 경화성 저하의 현실적인 척도로 사용됩니다.

경화성 열화를 측정하는 것은 창문 교체,재 도장,웨더 스트리핑,지붕 수리,느슨한 타일 고정,잘못된 배선 및 난방 또는 냉각 시스템 수리와 같이 수리해야 할 품목의 가치를 추정하는 것입니다. 재산의 가치안에 이익이 수선의 비용을 상쇄하면 측량은 단 위 품목을 포함해야 한다. 예를 들어,지붕 수리 및 느슨한 타일 고정 비용이$8,000 인 경우 잠재 구매자는 그러한 수리 비용을 충당하기 위해 제안 가격을 동일한 값으로 줄일 수 있습니다.

불치의 열화

불치의 열화는 수리를하더라도 불치의 것으로 간주되는 감가 상각의 한 유형입니다. 간단히 말해서,항목(들)을 수리 비용이 추가 할 값을 초과하고,따라서,그들을 고정에 경제적 이익이 없다.

불치의 악화는 또한 단기 및 장기로 분류 될 수 있습니다. 단기 항목은 개선 자체보다 수명이 짧은 항목을 말하며 장기 항목은 수명이 수행 된 개선과 같거나 그 이상인 항목입니다. 예를 들어,건물의 기초에 결함이 있는 경우 이러한 수리 간주 될 것 이라고 불치의 악화,처음부터 전체 구조를 재건 해야 하기 때문에. 치료 속성 값의 예상된 증가 초과 합니다.

기타 형태의 부동산 악화

물리적 악화와는 별도로 부동산에 영향을 미치는 다른 형태의 악화도 있습니다.

1. 기능적 노후화

기능적 노후화는 더 이상 유용하거나 기능적이지 않고 전체 속성에 대한 가치가 손실되는 속성의 기능으로 인해 저하되는 형태입니다. 악화는 변화하는 시장 요구 사항,진화하는 기술,구식 편의 시설,건축 디자인,지역 경제 상황 등과 같은 다양한 요인으로 인해 발생할 수 있습니다.

가치의 손실은 특정 기능을 대체하기에 비용 효율적이지 않거나 변경할 수 없다는 가정 때문입니다. 기능적 노후화의 예는 엘리베이터가 없는 7 층 건물입니다. 집 가치의 증가가 장비 설치 비용을 초과하는 경우 엘리베이터를 추가하는 것은 경화 가능한 것으로 간주됩니다.

2. 외부 노후화

외부 노후화는 소유자가 변경할 능력이 거의 없거나 전혀없는 외부 요인으로 인한 재산 가치의 손실을 의미합니다. 외부 요인 중 일부는 경기 후퇴를 포함 할 수있다 경기 회복은 일반적인 경제 활동의 둔화를 의미하는 데 사용되는 용어입니다. 거시 경제학에서 경기 침체는 부정적인 국내 총생산 성장률의 2 분기 연속으로 공식적으로 인정됩니다. 지역 변경,지역별 일자리 손실,재산 가치에 부정적인 영향을 미치는 새로운 개발(예:부동산 근처의 고밀도 저소득층 주택,카운티 감옥 및 하수 처리장 건설),환경 제한 및 교통 패턴의 부정적인 변화.

위에서 언급한 요소들은 외관상으로는 변함이 거의 없다. 재산에없는 부작용을 변경하는 것이 비싸거나 사실상 불가능합니다. 예를 들면,그것은 군 감옥을 이전하는 자택 소유자의 힘 이상으로 이다.

마찬가지로 부동산이 한 주요 고용주에 의존하고 그 고용주가 폐쇄되면 해당 지역의 부동산 가치에 엄청난 영향을 미칩니다. 이러한 요소는 수습하는 것은 불가능하며,이 부동산 소유자의 재무 건전성을 넘어 수 있습니다.

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