2020 년 6 월 15 일 마크 퍼거슨
나는 68,000 평방 피트의 스트립 몰을 구입했으며,거래를보고있는 동안 상장 대리인은 티를 언급했다. 나는 주거 세계안에 나의 시간의 최대량을 보내기다음에 상업적인 부동산 게임에 더 새로운 이었다. 리스팅 에이전트와 회의 후,내 파트너가 티가 무엇인지 나에게 물었다 때문에 나는 너무 나쁜 생각하지 않았다. 나는 그것이 세금과 보험이어야한다고 말했다. 내가 틀렸어! 티는 세입자 개선을 의미하고 세입자에 대한 단위에 대한 수리를 설명합니다. 개선은 세입자,집주인,또는 둘의 조합에 의해 지불 될 수있다.
티는 무엇으로 구성됩니까?
임차인이 사업을 운영하기 위해 필요한 모든 것으로 구성 될 수 있습니다. 우리가 구입 한 건물에는 구입 전에 몇 년 동안 이사 한 레스토랑이 있습니다. 건물 소유자는 식당이 이사하기 전에 세입자 개선 비용$150,000 를 지불하기로 동의했습니다. 식당 주인은 개선을 관리,하지만 집주인은 그들을 위해 지불.
개선 사항은 새로운 주방 장비,페인트,바닥재,새로운 바닥 계획 등으로 구성되었습니다. 티는 세입자가 필요로하는 단지에 대해 아무것도 구성 할 수 있습니다. 다른 유닛에서는 댄스 스튜디오를위한 두 개의 새로운 방을 짓고,벽을 칠하고,천장을 열고,창문을 추가했습니다. 우리는 그 개선을 위해 지불,그들은 마무리 터치를 추가.
소유자가 세입자 개선 비용을 지불하는 이유는 무엇입니까?
많은 사람들이 세입자가 공간을 임대 할 때 개선 비용을 지불한다고 가정합니다. 그러나 많은 소유자는 세입자를 위해 건물을 기꺼이 고칩니다. 이 5 년 동안 공간을 임대 레스토랑$150,000 지출 미친 보일 수도 있지만 당신이 숫자로 파고 때,그것은 의미가 있습니다.
- 세입자는 임대 한 달에 6,000 달러 이상을 지불했습니다. 즉$72,000 년이다.
- 주인이 수리 한 후 돈을 돌려 받기까지 2 년이 조금 걸릴 것입니다.
건물의 소유자는 다른 사람이 그것을 임대하지 않을 것이라고 가정 식당에 그 공간을 임대하여 투자 약 50%의 수익을 만들고있다. 너가 공간을 그러나 더 낮은 지대 또는 짧은 빌림 시간을 위해 빌리골지도 모른다 때 거주자 개선에 저 다량 돈을 쓰는 결정은 더 까다로워 얻는다. 당신이 어떤 일을하지 않고$4,000 한 달에 그것을 임대 할 수 있다면,그것은 당신의 돈을 다시 만들기 위해 6 년 이상 걸립니다.
속성 값을 늘릴 수 있습니까?
세입자 개선은 공간을 임대하고 공간에 임대료를 인상하기 쉽게 할 수 있습니다. 지대를 올리기에 유일한 이득은 뿐만 아니라 너가 돈을 더 각 달 벌는 고 이다,그러나 너는 또한 재산의 가치를 증가한다. 상업용 부동산은 일반적으로 모자 요금에 따라 평가 된다. 캡 비율은 순 영업 이익(노이)속성의 값으로 나눈 값입니다. 예:
노이가 연간$10,000 이고 속성 값이$100,000 인 경우 캡 비율은 다음과 같습니다 10% (10,000/100,000 =10%).
총액 비율은 부동산 유형,위치,임대 및 기타 요인에 따라 다릅니다. 너가 있있으면 너의 재산은 대략 10%모자 비율을 위해 매출할텐데,너는 소득을 증가해서 가치를 증가할 수 있는다. 위의 예에서$12,000 년에 노이를 증가 할 수있는 경우,속성은$100,000 대신$120,000 가치가있을 것입니다.
나는 쉽게 당신을 위해 캡 속도를 계산하는 캡 속도 계산기가 있습니다.
부가가치 사례 연구
우리가 구입 한 부동산은 약 9 캡(9%캡 비율)으로 판매되었습니다. 나는 재산의 이 유형을 위한 나의 지역에 있는 모자 비율이 시장 가치를 위해 7%에 가까운 다는 것을 생각한다,그러나 우리는 진짜로 좋은 제의로 얻었다. 얼마나 많은 레스토랑 임대 재산의 가치에 추가 했 어?
- $6,000 한 달에 12 개월=$72,000 추가 소득 년.
- 에서 9%캡 속도,$72,000 년 추가$800,000 속성에 값!
- 에서 7%캡 속도,$72,000 년 추가$1,028,571 속성에 값!
집주인 또는 소유자가 세입자 개선 비용을 지불하는 이유는 임대료를 인상하기 때문 만이 아니다;그들은 자신의 재산의 가치를 증가하기 때문이기도합니다. 그들이 재산을 매출하나 재정을 재건할것을 보면,매출한 장기 거주자는 가치에 달러의 수백만을 추가할 수 있는다.
한 달에 4,000 달러의 임대료만 지불하고 세입자 개선이 필요하지 않은 세입자를 고려한다면,그 임대료는:
- 9%모자 비율에,년$48,000 은 재산에 가치안에$533,333 을 추가할텐데.
- 7%캡 속도$48000 년 속성에 값에서$685,714 를 추가할 것 이다.
낮은 달러 임대 재산에 가치를 추가 하는 동안,그것은 가치에서 더 적은 달러의 수천의 수백을 추가 합니다.
나는 상업용 부동산에 관한 모든 새로운 책을 가지고있다. 상업용 임대 부동산 제국을 건설하십시오. 좋은 것,나쁜 것,못생긴 것. 나는 상업적인 사업에 투자의 모든 세부사항에 가고 나의 자신의 재산에 10 의 사례 연구를 포함한다. 당신은 아마존에서 책을 얻을 수 있습니다.
세입자 개선은 임대 외에 어떻게 가치를 더할 수 있습니까?
테넌트 개선은 부동산에 가치를 추가하는 여러 가지 방법을 제공합니다. 우리는 이미 그들이 임대료 증가로 가치를 더할 수있는 방법과 그 임대료가 더 많은 돈을 가져다 줄뿐만 아니라 건물의 가치를 높이는 방법에 대해 이야기했습니다. 테넌트 개선뿐만 아니라 다른 방법으로 값을 추가 할 수 있습니다.
테넌트를 개선하면 빌딩과 테넌트 유닛을 개선하게 됩니다. 너가 우측 개선하면,현재 거주자가 떠나면 단위를 앞으로는 밖으로 세놓는것은 쉬울 것이다. 주인이 식당에 150,000 달러를 지출했을 때,그는 그 공간을 모든 사업,특히 다른 레스토랑에 훨씬 더 매력적으로 만들었습니다. 또 다른 레스토랑은 몇 가지 변경해야 할 수도 있습니다,하지만 그들은 대부분 다시 그 많은 돈을 지출하고 싶지 않을 것이다. 그것은 또한 그것은 이미 레스토랑에 대 한 설정 될 때 공간을 임대 하는 것이 훨씬 쉬울 수 있습니다.
한편,한 사업에 매우 구체적인 개선을하면 다른 세입자에게 공간을 임대하기가 더 어려워 질 수 있습니다. 볼링장에 대 한 공간을 완료 하는 경우 당신은 하지 않을 수 있습니다 받고 귀하의 투자 중 다시 볼링장 잎 공간을 임대 하는 다른 볼링장을 찾을 수 있습니다 하지 않는 한!
아래는 그들이 이사하기 직전에 댄스 스튜디오의 비디오입니다.:
누가 티를 지불해야합니까?
또 다른 고려 사항은 누가 그리고 어떻게 돈을 지불해야합니까? 대부분의 경우,티는 적어도 부분적으로 거주자에 의해 지불 됩니다. 그들은 일정 시간;에 대 한 그들의 임대료를 증가 하 여 비용을 지불할 수 또는 그들은 단순히 많은 세 입자 개선을 요구 하지 않을 것 이라고 다른 세 입자 보다 더 많은 임대료를 지불 하 여 비용에 대 한 지불할 수 있습니다.
많은 사람들이 자신의 사업이기 때문에 세입자가 개선 비용을 지불하는 것이 합리적이라고 생각하지만,실제로 집주인이 자신의 재산에 대해 얻을 수있는 가장 높은 가치를 원한다면 집주인이 비용을 지불하는 것이 더 합리적입니다. 예를 들어:
- 임차인은 월 3,000 달러의 임대료를 지불하고 임차인은 50,000 달러를 지불합니다.
- 세입자는 월 4,000 달러의 임대료를 지불하고 집주인은 50,000 달러의 임대료를 지불합니다.
시나리오 1 에서 임차인은 낮은 임대료를 지불하지만$50,000 를 앞으로해야합니다. 가장 큰 문제점의 한개은 많은 거주자가 그들의 사업 달리기를 얻는것을 필요로 할 것이다 모두 그밖의 위에 돈을 정면에 능력 있지 않을지도 모르지 않는다 이다. 비록 그들이 세상의 모든 현금을 가지고 있더라도,손익분기까지 50 개월이 걸립니다. 그 50 번째 달까지 그들은 임대료에서 더 많은 돈을 지불 하는 경우 보다 집주인 티에 대 한 지불 하 고 세 입자 지불 높은 임대료.
두 번째 시나리오에서는 임차인이 더 많은 임대료를 지불하지만 선불 현금은 덜 필요합니다. 집주인은 수리를 위해 더 많은 돈을 앞에 가지고 있지만,그들은 더 높은 임대 훨씬 더 가치있는 건물을 가지고있다. 첫 번째 시나리오에서,건물은 가치가$514,285 이 윈난 임대 가정. 임대료가 높은 두 번째 시나리오에서 건물은$685,714 의 가치가 있습니다.
제 생각에는 임대인이 임대료를 보충 할 수 있다면 대부분의 비용을 지불하는 것이 합리적입니다. 뿐만 아니라 땅임자는 증가한 지대에게서 돈을 더 장기적으로 벌는가,그러나 재산의 가치는 더 높은 지대에 빌림이 서명되는 일에서 또한 증가한다. 재산의 가치는 티타늄의 비용보다는 매우 좀더 가장 많은 경우에 증가한다.
집주인이 75%의 대출 대 가치 비율로 부동산을 재 융자하기로 결정한 경우 시나리오 1 의 경우$385,713 또는 시나리오 2 의 경우$514,285 의 대출을받을 수 있습니다. 그것이 그들의 목표라면 그들은 훨씬 더 많은 캐쉬백을 얻을 수 있습니다.
상업용 세입자는 더 많은 세입자 개선으로 더 오래 머무를 수 있습니까?
최고의 세입자 중 일부는 티의 꽤 필요합니다. 그들은 그들의 공간을 필요로 하는 무슨을 정확하게 음식을 장만하는 원할 것이다,그(것)들이 티타늄에 돈을 쓰게 기꺼이 하는 땅임자를 찾아내는 것은 거칠 지도 모른다. 만약 그들이 그들을 위해 티에 돈을 지출 하는 상업용 부동산 소유자를 찾을 수 있습니다,그들은 더 긴 기간에 대 한 그 공간에 머물 가능성이 있을 수 있습니다.
티가 더 비쌀 수록 테넌트가 그 공간에 머무를 가능성이 높아집니다. 그것은 티에 수만 달러를 지출 하는 집주인을 찾기 힘든,그리고 일단 그들은 공간에,그들은 거기에 머물 경향이 있을 것 이다. 티에 돈을 지출함으로써,집주인은 더 나은 장기 세입자를 유치 할 수 있습니다.
결론
세입자 또는 집주인에게 비용이 많이들 수 있습니다. 집주인은 일반적으로 더 많은 임대료를 지불하고 더 이상 머물 세입자를 유치하여 얻을 더있다,그들은 더 높은 월 임대료를 청구 할 수있는 경우 자신의 재산의 가치는 증가 할 것이다. 우리는 댄스 스튜디오에 우리의 빈 공간 중 하나를 임대하기 전에,그 단위에서 세탁을 시작하고 싶어 세입자가 있었다. 그들은 단위를 고려하기 전에 만든 세입자 개선에 적어도$150,000 원했다. 나는 그들이 지불하고 싶었던 가격에 따라 그 돈을 돌려 받기까지 10 년이 걸릴 것이기 때문에 그것이 미쳤다고 생각했다. 그런데,저 빌림은 재산에 가치안에 거의$400,000 을 추가했을텐데. 우리가 관심을 끌는 다른 거주자가 있지 않으면 그것은 저것을 다량을 쓰는 이해될 수 있었다. 그러나 그 댄스 스튜디오 임대는 더 높은 임대료를 기꺼이 지불했기 때문에 더 많은 가치를 추가했으며 40,000 달러 만 필요했습니다.
세입자에 대한 티를 완료하는 것은 종종 의미가 있지만,집주인은 오른쪽 세입자와 완료 할 수있는 권리 티를 선택하고 선택할 수 있습니다. 우리가 세탁소를위한 공간을 끝내고 그들이 아래에 갔다면,큰 개조없이 그 공간을 원하는 세입자는 거의 없을 것이고,우리는 많은 돈을 낭비했을 것입니다.