프로 포마 101:1 부-부동산 분석의 기본 도구에 익숙해지기-플래너스웹

편집자 주:프로 포마(101)는 숙련 된 부동산 시장 경제학자(다른 것들 사이)이었다 후반 웨인 레먼에 의해 2007 년에 작성되었습니다. 웨인은 또한 계획 위원 저널의 편집 자문위원회의 일원으로 몇 년 동안 봉사했다. 우리는 여기에 온라인 형식으로 사용할 수 있도록하고 있습니다 PlannersWeb.com.

기획 위원으로서 나는 당신이 당신의 소매를 말아서 이사회가 만날 때 일하는 데 익숙하다고 확신합니다. 나는 너를 이 긴,그러나 높게 보상하는,기사를 통해서 너의 방법을 일하기안에 동일한 태도를 가지고 가는 촉구한다. 모든 숫자와 계산에 의해 연기 할 수 없습니다. 시간이 걸리면 많은 것을 배울 수 있습니다—특히 많은 시민 계획자와 마찬가지로 부동산 개발 세계에 익숙하지 않은 경우.

당신은 또한 내가 웨인과 그의 기사에 대해 가진 대화를 볼 수 있습니다.

기획 위원들은 부동산 개발이 실제로 달러와 센트의 관점에서 어떻게 작동하는지에 대해 더 많이 알고 싶어한다는 것을 자주 발견합니다.

이사회의 구성원이 비용과 소득,시간과 위험,그리고 하나의 요소를 변경하는 것이 다른 요소의 전체 도미노 체인에 어떻게 영향을 미칠 수 있는지에 대해 더 잘 이해한다면 부동산 개발의 전체 과정을 더 이해할 수있을 것입니다.

개발의 경제학에 대한”능력”의 최소 수준을 달성하기 위해 부동산 타당성 분석의 기본 도구 적어도 탐색 지식이 필요합니다—형식상.

형식상 분석은 제안된 부동산 개발이 창출할 가능성이 있는 재정적 수익을 투사하는 일련의 계산입니다. 그것은 수량화 측면에서 제안 된 프로젝트를 설명하는 것으로 시작합니다. 그런 다음 얻을 가능성이있는 수익,발생해야 할 비용 및 개발자가 달성 할 것으로 예상되는 순 재무 수익을 추정합니다.

형식상은 개발자가 프로젝트를 진행할지 여부를 결정하는 데 사용하는 기본”이동/이동 없음”분석입니다. 그러한 분석이 어떻게 구성 될 수 있는지에 대한”절대적”은 거의 없지만 거의 모든 형식이 한 형태 또는 다른 형태로 제공하려고 시도하는 일반적인 관행과 기술이 있습니다.

이 주제에 대한 기본적인 소개를 통해 가상의 주거 구획에 대한 간단한 사례 연구 형식 분석을 만들었습니다. 그림 1 은 이 일반 사례 연구의 간단한 요약 표를 보여줍니다. 우리는 개발자가 함께 프로젝트를 넣어 직면 과제 중 일부를 고려로 우리는 문서 전반에 걸쳐 가이드로 사용합니다-그리고 몇 가지 주요 변수는 프로젝트의 전반적인 성공에 영향을 미칠 수있는 방법.

무엇이 제안되고 있는가?

제일 먼저 해야 할 일은 수량화 가능한 용어로 건설되도록 제안된 것을 정하는 것이다. 이는 소매 센터,사무실 건물 또는 창고에 대한 임대 가능한 바닥 면적 표,호텔의 객실 유형별 객실 수,또는 이 예에서와 같이 주거 구획의 크기 및 모델별 주택 수 형식을 취할 수 있습니다.

건축가는 이것을 프로젝트의”프로그램”이라고 부른다.”이 도표는 또한 주차 공간,로비 공간,기계 및 유틸리티 룸 및 기타 지원 공간과 같은 것들을위한 비 소득 생산 공간을 제시합니다. 이 표의 바닥 면적,공간,주거 단위의 수량은 판매 또는 임대 수입 및 건설 비용을 계산하기위한 기초로 사용됩니다.

우리의 예제 사례 연구를 위해,우리의 가상 개발자는 아마도 다른 커뮤니티에서 사용되었을 수있는 가정 계획 그룹을 염두에 둘 것입니다. 빌더는 각 계획의 얼마나 많은 단위를 구매할 것인지 정확하게 예측할 수 없으므로 간단한 합계와 평균을 사용할 수 있습니다. 이 프로젝트에 총 50 채의 주택이 포함될 것이라고 가정 해 봅시다.이 주택에는 전체 주택 계획이 평균 약 2,200 평방 피트의 완성 된 공간,총 110,000 평방 피트의 완성 된 공간 프로젝트 전체.

어떤 수익이 발생합니까?

이 질문에 답하기 위해 개발자는 적절한 임대료,요금 또는 판매 가치를 권장하는 시장 분석을 수행했습니다. 개발자의 경험도 임대 또는 판매에서 얻은 비교 프로젝트의 지식을 그리기,놀이로 올 것이다. 개발자는 매우 상세한 시장 조사로이 질문에 대답하거나 근처의 다른 프로젝트에서 사용되는 값에서 단순히 연필로 대답 할 수 있습니다.

총 매출:

여기에 설명 된 예에서 우리는 50 단위 주택 구획을 건설 할 것을 제안합니다. 판매 가격은 각 모델의 크기와 기능에 따라 각 집 계획에 따라 달라질 수 있지만,우리의 가상 시장에서 가정은 일반적으로 높은$300,000 에 이르기까지 기본 가격을 명령 할 것으로 예상 할 수있다.

선택 로트에 대한 보험료 및 고객이 선택한 옵션 및 업그레이드에 대한 견적 및 수당을 추가 한 후,우리의 가상 프로젝트의 주택은 그림 1 의 맨 위에 평균 단위당$400,000 의 총 가격을 표시하여 총 판매 수익으로 2 천만 달러를 창출합니다.

적은 수수료,수수료:

이러한 수익은 주택을 판매하는 비용에 의해,그러나,감소 될 것이다. 판매 수수료는 프로젝트를 시장에 계약 부동산 기관의 일부가 될 수 있습니다 판매 대리점에 지급해야합니다,또는 사내 영업 직원,또는 프로젝트에 고객을 가지고 독립적 인 부동산,또는 이들의 모든 조합. 법률 비용,결산 비용 및 기타”거래”비용도 총 수익에서 공제해야합니다. 그림 1 에서 우리는 커미션과 수수료가$800,000 에 달할 수 있다고 가정하고 있으며 순 프로젝트 수익은$19.2 백만입니다.

개발 회사의 교장이 캘리포니아에서 날아 극적인 회의가 있었다,그리고 테이블에 다시 컨설턴트를 찾을 수 놀랐습니다. 마을에 대한 그의 비전과 왜 그의 거래가 브리지 워터의 미래에 가장 적합한 지 회의를 마친 후 새로운 변호사가 응답했습니다. 컨설턴트의 조언에 따라 마을은 개발자의”마지막 및 마지막”제안을 거부했지만 반대 제안을하고있었습니다.이 제안에는 토지 판매 가격이 5 배 증가했습니다. 개발자는 그가 이러한 조건에 따라 프로젝트에 결코 걸릴 수있는 방법을 영탄,깜짝 놀라게했다. 그는 회의 및 협상에 발끈 왼쪽.프로젝트가 생성 할 가능성이 어떤 이익 마진을 참조하고,다시 밀어 어디에,무엇을,얼마나 멀리로 마을을 조언한다.저자의 주:
지식의 힘에서 교섭

이전 생활에서,나는 국가 부동산 컨설팅 회사의 뒷방에서 일벌이었다. 4 년 전,이 회사는 브리지 워터의 마을을 도왔다,새로운 고속도로와 다른 두 개의 주요 고속도로에 의해 구속 토지의 선택 기관에 대한 복잡한 개발자 권유 및 선택 과정을 통해 뉴저지 작업.

개발자를 마지막으로 선택,마을은 컨설턴트를 말하고,자신의 사내 변호사에 계약 협상을 설정,”당신의 도움을 주셔서 감사합니다,우리는 여기에서 그것을 할게요.”4 년 후,그것은 촬영되고 있었다 마을이었다. 아직 합의가 이루어지지 않은 상태에서 선택한 개발자는 마을에”마지막 및 최종 제안”을 제공했습니다.”컨설턴트는 새로 고용 된 외부 변호사에 의해 그 과정에 다시 와서,이 마지막 제안을 평가하고,마을에해야 할 일에 대해 조언 해달라고 요청 받았다.

개발 회사의 교장이 캘리포니아에서 날아 극적인 회의가 있었다,그리고 테이블에 다시 컨설턴트를 찾을 수 놀랐습니다. 마을에 대한 그의 비전과 왜 그의 거래가 브리지 워터의 미래에 가장 적합한 지 회의를 마친 후 새로운 변호사가 응답했습니다. 컨설턴트의 조언에 따라 마을은 개발자의”마지막 및 마지막”제안을 거부했지만 반대 제안을하고있었습니다.이 제안에는 토지 판매 가격이 5 배 증가했습니다. 개발자는 그가 이러한 조건에 따라 프로젝트에 결코 걸릴 수있는 방법을 영탄,깜짝 놀라게했다. 그는 회의 및 협상에 발끈 왼쪽.

주 이내에,변호사는 마을의 최신 제안을 거부한다는 개발자로부터 새로운 편지를 받았다,하지만 다음과 같은 카운터 제안을하고 있었다-그것은 시작에 불과했다. 무엇 다음 이벤트 및 카운터 이벤트의 강렬한 6 주 기간이었다. 이 팩스,이메일 또는 컴퓨터 전에이었다-우리는 경구 기계 및 티타늄-59 프로그램 계산기 및 연방 익스프레스라는 새로운 배달 서비스로이 일을했다합니다. 각 통신으로,내 직업은 개발자의 최신 위치를 분석 프로젝트가 생성 할 가능성이 무엇인지 이익 마진을보고,다시 밀어 어디에,무엇을,얼마나 멀리로 마을을 조언했다.

결국,개발자의 마지막 마지막 제안이었던 것에 비해 토지 가격이 3 배 증가한 거래와 지역 사회 회의 및 활동 시설에 대한 완전한 자금 지원,상당한 고속도로 접근 개선을 특징으로하는 거래가 실행되었습니다.

브리지 워터 타운 센터가 만들어졌으며 그 프로젝트(주요 호텔,사무실 공간 및 900,000 평방 피트의 쇼핑몰 포함)는 이제 뉴저지 중부의 주요 고용 및 상업 복도 중 하나를 정박합니다.

고용 된 컨설턴트의 전문 지식을 통해 브리지 워터 마을은”언제 그들을 붙잡을 지,언제 접을 지 알았습니다.”

이 마을은 부동산 타당성 분석의 기본 도구 인 형식상을 연구함으로써 얻은 지식으로 강도에서 협상 할 수있었습니다.

이 기사의 나머지 부분은 그림 1 에 명시된 가상의 주거 개발을 사용합니다. 다음 부분에서는 프로젝트를 빌드하는 데 드는 비용을 고려할 때 형식상이 어떻게 사용되는지 보여 줍니다.

고 웨인 레몬은 코넬 대학에서 건축 학위를,뉴욕 시립 대학에서 도시 계획을 전공 한 부동산 시장 경제학자였습니다. 그는 전국 부동산 컨설팅 회사 및 개발 단체와 30 년 이상의 경험을 쌓았고 지역 주택 건설업자의 시장 조사 책임자로 재직했습니다.

레먼은 또한 기획위원 저널의 편집 자문위원회의 일원이었다. 형식상 101 에 추가,레먼은 우리의 여름 2003 문제에”새로운’활성 성인’주택”을 저술.