HVA ER Ti (Leietaker Forbedring) På Næringseiendom?

Sist Oppdatert juni 15, 2020 Av Mark Ferguson

jeg kjøpte en 68.000 kvadratmeter stripe kjøpesenter, og mens jeg så på avtalen, nevnte noteringsagenten TI. Jeg var nyere til næringseiendom spillet etter å ha tilbrakt mesteparten av min tid i bolig verden. Jeg følte meg ikke så ille fordi, etter å ha møtt med noteringsagenten, spurte min partner meg HVA TI var. Jeg fortalte ham at det må være skatter og forsikring. Jeg tok feil! TI står for tenant improvements og beskriver reparasjoner gjort til en enhet for leietaker. Forbedringene kan betales av leietaker, utleier eller en kombinasjon av begge.

hva BESTÅR TI av?

TI kan bestå av alt leietaker trenger for dem å drive sin virksomhet. Bygningen vi kjøpte hadde en restaurant som hadde flyttet i et par år før vårt kjøp. Eieren av bygningen enige om å betale for $150,000 av leietaker forbedringer før restauranten flytter inn. Restauranteieren klarte forbedringene, men utleier betalte for dem.

forbedringene besto av nytt kjøkkenutstyr, maling, gulv, en ny planløsning og mer. TI kan bestå av omtrent alt leietaker trenger. I en annen enhet konstruerte vi to nye rom for et dansestudio, malte veggene, åpnet taket og la til vinduer. Vi betalte for disse forbedringene, og de la til slutt.

Hvorfor skulle eieren betale for leietaker forbedringer?

mange antar at leietakere betaler for forbedringene når de leier en plass. Imidlertid er mange eiere villige til å fikse opp sine bygninger for leietakere. Selv om det kan virke gal å bruke $150 000 for en restaurant å leie plass i 5 år, er det fornuftig når du graver inn i tallene.

• leietaker betalte mer enn $6000 i måneden for leieavtalen. Det er 72.000 i året.
• det ville ta litt over 2 år for eieren å få pengene tilbake etter å ha gjort disse reparasjonene.

eieren av bygningen gjør om en 50% avkastning på investeringen ved å lease den plassen til restauranten forutsatt at ingen andre ville leie den ut. Beslutningen om å bruke så mye penger på leietaker forbedringer blir vanskeligere når du kan være i stand til å leie ut plass, men for en lavere leie eller kort leietid. Hvis du kunne leie den ut for $4000 i måneden uten å gjøre noe arbeid, tar det mer enn 6 år å tjene pengene tilbake.

KAN TI øke verdien av eiendommen?

Leieforbedringer kan gjøre det enklere å leie ut plass og heve leien på et mellomrom. Den eneste fordelen med å heve leien er ikke bare at du tjener mer penger hver måned, men du øker også verdien av eiendommen. Næringseiendom er vanligvis verdsatt basert PÅ CAP priser. CAP rate er netto driftsinntekter (NOI) dividert med verdien av eiendommen. For eksempel:

HVIS NOI er $10 000 i året og verdien av eiendommen er $100 000, ER CAP rate 10% (10,000/100,000 =10%).

TAKRENTEN varierer basert på type eiendom, plassering, leieavtaler og andre faktorer. Hvis du vet at eiendommen din vil selge for omtrent 10% CAP rate, kan du øke verdien ved å øke inntektene. Hvis DU kan øke noi til $12 000 i året i eksemplet ovenfor, vil eiendommen være verdt $120 000 i stedet for $100 000.

jeg har EN CAP rate kalkulator som enkelt beregner CAP rate for deg.

ti value-add case study

eiendommen vi kjøpte ble solgt til omtrent 9 CAP (9% CAP rate). JEG tror CAP priser i mitt område for denne typen eiendom er nærmere 7% for markedsverdi, men vi fikk en veldig god avtale. Hvor mye har restauranten lease legge til verdien av eiendommen?

• $6,000 en måned x 12 måneder = $ 72 000 i året i tilleggsinntekt.
• på en 9% CAP rate, $ 72,000 i året legger $800,000 i verdi til eiendommen!
• på en 7% CAP rate, $ 72,000 i året legger $1,028,571 i verdi til eiendommen!

grunnen utleiere eller eiere vil betale for leietaker forbedringer er ikke bare fordi de vil øke leien; det er også fordi de øker verdien av sine eiendommer. Hvis de ønsker å selge eller refinansiere eiendommen, kan en solgt langsiktig leietaker legge til millioner av dollar til verdien.

hvis vi vurderer leietaker som bare skulle betale $ 4000 i måneden i leie og ikke krever noen leietaker forbedringer, ville leieavtalen:

• ved en 9% CAP rate vil $48 000 i året legge til $ 533 333 i verdi til eiendommen.
• med en 7% CAP rate, vil $48 000 i året legge til $ 685 714 i verdi til eiendommen.

mens lavere dollar leieavtalen er å legge verdi til eiendommen, er det å legge hundretusener av dollar mindre i verdi.

jeg har en helt ny bok som handler om næringseiendom. Bygg En Kommersiell Utleie Eiendom Imperium. Det gode, det dårlige og det stygge. Jeg går over alle detaljer om å investere i kommersiell virksomhet og inkluderer 10 case-studier på mine egne eiendommer. Du kan få boken På Amazon.

hvordan kan leieforbedringer tilføre verdi bortsett fra leieavtaler?

Leieforbedringer tilbyr Flere Måter å tilføre verdi til et område. Vi har allerede snakket om hvordan de kan tilføre verdi med økt leie og hvordan disse leier vil ikke bare få inn mer penger, men øke verdien av bygningen. Leietaker forbedringer kan tilføre verdi på andre måter også.

når du gjør leieforbedringer, forbedrer du både bygningen og leierens enhet. Hvis du gjør de riktige forbedringene, vil det være lettere å leie ut enhetene i fremtiden hvis de nåværende leietakere forlater. Da eieren brukte $150 000 for restauranten, gjorde han den plassen mye mer tiltalende for enhver bedrift, spesielt en annen restaurant. En annen restaurant kan trenge noen ting endret, men de vil mest sannsynlig ikke bruke så mye penger igjen. Det kan også være mye lettere å leie ut plassen når det allerede er satt opp for en restaurant.

på den annen side, hvis du gjør forbedringer som er svært spesifikke for en bedrift, kan du gjøre det vanskeligere å leie plassen til en annen leietaker. Hvis du er ferdig med en plass for en bowlinghall, kan du ikke få noen av investeringen tilbake hvis bowlinghall blader med mindre du kan finne en annen bowlinghall å leie plass!

nedenfor er en video av dansestudioet rett før de flyttet inn:

Hvem skal betale FOR TI?

En annen vurdering er hvem OG hvordan SKAL TI betales for? I de fleste tilfeller er TI betalt av leietaker, i hvert fall delvis. Leietaker kunne betale for kostnadene på forhånd; de kunne betale for kostnadene ved å øke sin leie for en viss tid; eller de kunne bare betale for kostnadene ved å betale mer leie enn en annen leietaker som ikke ville kreve så mye leietaker forbedringer.

mens mange tror det er fornuftig for leietaker å betale for forbedringene siden det er deres virksomhet, er det faktisk mer fornuftig for utleier å betale for det hvis utleier ønsker den høyeste verdien de kan få for deres eiendom. Eksempelvis:

• leietaker betaler $3000 i måneden i leie og leietaker betaler $50 000 FOR TI.
• leietaker betaler $4000 i måneden i leie og utleier betaler for $50.000 I TI.

i scenario 1 betaler leietaker lavere leie, men må foran $50 000. En av de største problemene er mange leietakere kan ikke være i stand til å foran pengene på toppen av alt annet de trenger for å få sin virksomhet i gang. Selv om de har alle kontanter i verden, tar det dem 50 måneder å bryte selv. Frem til den 50. måneden har de betalt mer i leie og TI enn hvis utleier betalte FOR TI og leietaker betalte høyere leie.

i det andre scenariet betaler leietaker mer leie, men de trenger mindre kontanter på forhånd. Utleier må foran mer penger til reparasjoner, men de har en mye mer verdifull bygning med høyere leieavtale. I det første scenariet er bygningen verdt $ 514,285 forutsatt at dette er EN nnn-leieavtale. I det andre scenariet med høyere leie er bygningen verdt $685 714.

etter min mening er det fornuftig for utleier å betale for DET meste AV TI hvis de kan øke leien for å gjøre opp for det. Ikke bare gjør utleier tjene mer penger i det lange løp fra økt leier, men verdien av eiendommen øker også fra dagen leieavtalen er signert med høyere leier. Verdien av eiendommen øker mye mer enn KOSTNADENE VED TI i de fleste tilfeller.

hvis utleier bestemte seg for å refinansiere eiendommen med et lån på 75% lån-til-verdi-forhold, kunne de få et lån for $385 713 med scenario 1 eller $514 285 med scenario 2. De kan få mye mer cashback hvis det er deres mål.

vil kommersielle leietakere bli lenger med flere leietakerforbedringer?

Noen av de beste leietakere vil kreve ganske MYE TI. De vil ha plass til å imøtekomme akkurat det de trenger, og det kan være vanskelig for dem å finne utleiere som er villige til å bruke penger PÅ TI. Hvis de kan finne en kommersiell eiendom eier som vil bruke penger PÅ TI for dem, kan de være mer sannsynlig å bo i at plass i lang tid.

jo dyrere TI er, desto mer sannsynlig er leietaker å bli i det rommet. Det er vanskelig å finne en utleier som vil bruke titusenvis av dollar PÅ TI, og når de er i et rom, vil de ha en tendens til å bli der. Ved å bruke penger PÅ TI, kan utleier tiltrekke seg bedre og langsiktige leietakere.

Konklusjon

TI kan være dyrt for leietaker eller utleier. Utleier har vanligvis mer å vinne ved å tiltrekke leietakere som vil betale mer leie og bli lenger, og verdien av deres eiendom vil øke hvis de er i stand til å kreve høyere månedlig leie. Før vi leide ut en av våre ledige plasser til dansestudio, det var en leietaker som ønsket å starte et vaskeri i den enheten. De ønsket minst $ 150.000 i leietaker forbedringer gjort før de ville vurdere enheten. Jeg trodde det var gal fordi det ville ta ti år å tjene pengene tilbake basert på prisen de ønsket å betale. Denne leieavtalen ville imidlertid ha lagt til nesten $400 000 i verdi til eiendommen. Det kunne ha vært fornuftig å bruke så mye hvis vi ikke hadde andre leietakere interessert. Men at dansestudio lease lagt mer verdi fordi de var villige til å betale en høyere leiesats og bare trengte $40.000 I TI.

mens du fullfører TI for leietakere, er det ofte fornuftig, kan utleier velge riktig leietaker og riktig TI å fullføre. Hadde vi avsluttet plassen for et vaskeri og de gikk under, ville det være svært få leietakere som ville ha den plassen uten store renoveringer, og vi ville ha kastet bort mye penger.