Land Banking FAQ / Senter For Samfunnet Fremgang / Senter For Samfunnet Fremgang

1) Hva er en land bank?
2) hvordan opprettes landbanker?
3) Hvor mange land banker opererer over hele landet?
4) hvordan land bank arbeid?
5) konkurrerer ikke landbanker med det private markedet,med en urettferdig fordel?
6) når er det fornuftig å bruke landbank?
7) hvordan ser et typisk landbankprogram ut?
8) Hva er noen av kjernekraftene til en landbank?
9) Hvordan er en landbank forskjellig fra en redevelopment authority?
10) hvordan er et land bank finansiert?
11) Hvor mange eiendommer har landbanker generelt i beholdningen til enhver tid?
12) Hva slags egenskaper gjør land banker erverve?
13) hva ytterligere informasjon eller teknisk assistanse Kan Samfunnet Fremgang gi om land bank?

1) Hva er en land bank?

Landbanker Er statlige enheter eller ideelle selskaper som er fokusert på konvertering av ledige, forlatte og skattemessige eiendommer til produktiv bruk.

Ledige, forlatte og skattemessige egenskaper grupperes ofte sammen som «problemegenskaper» fordi de destabiliserer nabolag, skaper brann-og sikkerhetsfarer, kjører ned eiendomsverdier og drenerer lokale skattepenger. I noen forstand, dette er egenskaper det private markedet har helt avvist.

Landbanker er i hovedsak et direkte svar på denne økende trenden med ledig stilling og forlatelse, opprettet for å strategisk skaffe seg problemegenskaper og konvertere disse forpliktelsene til eiendeler. Kort sagt, landbanker er ment å skaffe seg eierskap til disse problemegenskapene, eliminere forpliktelsene og overføre eiendommene til nye, ansvarlige eiere på en gjennomsiktig måte som resulterer i resultater i samsvar med samfunnsbaserte planer.

de fleste land banker har spesielle krefter (se nedenfor) som gjør dem i stand til å gjennomføre disse aktivitetene mer effektivt enn andre offentlige eller ideelle enheter. Når tankefullt utført, land bank kan løse noen av de tøffeste barrierer for å returnere land til produktiv bruk, bidrar til å låse opp verdien av problemegenskaper og konvertere dem til eiendeler for samfunnet revitalisering.

2) Hvordan opprettes landbanker?

vanligvis blir landbanker opprettet som offentlige enheter av en lokal ordinans, i henhold til myndighet gitt i statlig lovgivning. Landbankprogrammer kan også utvikles innenfor eksisterende enheter, for eksempel ombyggingsmyndigheter, boligavdelinger eller planleggingsavdelinger.

3) Hvor mange land banker opererer over hele landet?

Basert på vår kunnskap og erfaring innen praksisfeltet, anslår vi at det er ca 170 landbanker og landbankprogrammer i drift over hele landet (per januar 2018). Delstatene Michigan, Ohio og New York har for tiden det største antallet aktive landbanker. For en nasjonal oversikt over land banker og land bank programmer, sjekk ut vår Nye Land Bank Hq Interaktivt Kart.

4) hvordan land bank arbeid?

Land banker er utformet for å erverve og vedlikeholde problemet egenskaper og deretter overføre dem tilbake til ansvarlig eierskap og produktiv bruk i samsvar med lokale arealbruk mål og prioriteringer, og skaper en mer effektiv og effektivt system for å eliminere blight.

for å utføre disse oppgavene, er land banker gitt spesielle krefter og juridisk myndighet i henhold til statlige aktivere lover. Selv om disse vedtektene varierer mye fra stat til stat, de nyere eksempler på omfattende land bank lovgivning generelt gi til land banker følgende krefter:

• Få eiendom til lav eller ingen kostnad gjennom skatt foreclosure prosessen

• Hold land skattefritt

• Klar tittel og / eller slukke tilbake skatter

• Leie eiendommer for midlertidig bruk

• Forhandle salg basert ikke bare på det høyeste budet, men også på utfallet som nærmest samsvarer med samfunnets behov, for eksempel arbeidsstyrke, en matbutikk eller utvidet rekreasjonsområde

Vi vil understreke at en landbank ikke er en «sølvkule» for samfunn som sliter med blight. Selv om landbanker er unikt designet for å bidra til å redusere problemegenskaper, må politikk, prioriteringer og aktiviteter i en landbank utfylle andre fellesskapsstrategier og aktiviteter, for eksempel strategisk kodehåndhevelse, smart planlegging og samfunnsutvikling, og effektiv skatteinnsamling og håndhevelse.

Tilbake til toppen

5) konkurrerer ikke landbanker med det private markedet, med en urettferdig fordel?

Ikke så. Faktisk er en landbank et direkte svar på en voksende beholdning av problemegenskaper som det private markedet helt har avvist. De fleste ledige og forlatte eiendommer har alvorlige juridiske og økonomiske barrierer som forringer ansvarlige, private investorer. For eksempel har mange forlatte eiendommer en overskyet tittel, som introduserer et nivå av usikkerhet og ansvar få ansvarlige investorer, om noen, er villige til å anta. Også har mange skatt utelukket egenskaper akkumulert år med tilbake skatt som langt overstiger markedsverdien av eiendommen. På samme måte krever mange eiendommer som er ledige og forlatt i for mange år, en investering i reparasjoner som i stor grad overstiger hva markedet noensinne kunne returnere. En landbank er derfor designet spesielt for å adressere beholdningen av problemegenskaper det private markedet har kassert, og å konvertere disse nabolagsforpliktelsene til eiendeler som fremmer samfunnsbaserte mål.

6) når er det fornuftig å bruke landbank?

ethvert samfunn som vurderer opprettelsen av en landbank bør vurdere en rekke faktorer for å avgjøre om en landbank er nødvendig eller sannsynligvis vil lykkes. Noen vanlige utløsere for å skape en landbank inkluderer:

• Store beholdninger av ledige og forlatte eiendommer

• Eiendommer med liten eller ingen markedsverdi

• Eiendommer med betalingsudyktige skatter som overstiger virkelig markedsverdi

• Egenskaper med tittel problemer

• Ufleksibel politikk som dikterer disponeringen av offentlig eiendom, nekter lokale myndigheter sjansen til å være strategisk og kvikk

• spekulasjon og usikkerhet iboende i auksjonen salg av skatt utelukket egenskaper

noen jurisdiksjoner kan en redevelopment authority) som er bemyndiget med verktøy for effektivt å ta kontroll over store varelager av problemegenskaper og returnere dem til produktiv bruk, unngår behovet for en landbank. I noen tilfeller, derimot, slike enheter er fokusert primært på utvikling, snarere enn på blight eliminering og stabilisering strategier i mer distressed nabolag. Der dette er tilfelle, kan samfunnet fortsatt ønsker å vurdere å skape et land bank eller land bank program.

7) hvordan ser et typisk landbankprogram ut?

mens alle landbanker eksisterer for å tjene det samme primære formålet med å skaffe problemegenskaper og returnere dem til produktiv bruk, er de ganske forskjellige i sin struktur og drift. Vi anslår at det er omtrent 170 landbanker og landbankprogrammer i drift over hele landet (fra januar 2018), og de varierer sterkt når det gjelder typer byer, regioner og økonomiske forhold de opererer i, størrelsen på deres beholdninger, deres stabskapasitet, deres juridiske myndigheter og deres mål og programmer. Til tross for dette mangfoldet har vår erfaring vist at vellykkede landbanker viser noen lignende egenskaper:

• Strategiske koblinger til skatteinnkreving og foreclosure-prosessen. Skatt mislighold er ofte den viktigste fellesnevneren blant ledige og forlatte eiendommer, noe som forklarer hvorfor nesten alle land banker har etablert strategiske koblinger til skatt foreclosure prosessen som en primær kilde til oppkjøp. Dette er spesielt i samfunn hvor (a) en primær årsak til ledig stilling og forlatelse er en ineffektiv skatt foreclosure-prosess og (b) hvor det er lovbestemte krefter, mellomstatlige avtaler eller retningslinjer på plass for en landbank å skaffe seg eiendommer gjennom skatt foreclosure-prosessen til liten eller ingen kostnad. Selv om auksjoner kan generere positive resultater for salgbare egenskaper, fører spekulativ auksjon sjelden eller aldri til positive resultater for problemegenskaper. Land banker kan og bør spille en nøkkelrolle i å anskaffe og konvertere skatt utelukket egenskaper til produktiv bruk.

• Operasjoner skaleres som svar på lokale arealbruksmål. Vellykkede landbanker har etablert oppkjøps-og disposisjonsstrategier som direkte støtter implementeringen av lokale arealbruksmål og oppfyller samfunnets behov. Noen landbanker takler massive beholdninger av ekstremt usikre og forlatte eiendommer som en del av en presserende stabilisering og offentlig sikkerhetsstrategi, mens andre opererer selektivt med ekstrem overveielse. Uavhengig av omfanget av driften, bør land banker alltid ta beslutninger basert på en sterk forståelse av samfunnet prioriteringer og mål, og styrt av nabolaget, lokale og regionale revitalisering planer.

• Policy-drevne, transparente og offentlig ansvarlige transaksjoner. Oppkjøpet og disposisjonen av eiendommer-spesielt de som lenge har vært skadelige øyne-er en viktig og sensitiv innsats. Vellykkede landbanker har gått langt for å bygge og opprettholde tillit til publikum gjennom full åpenhet i etableringen av prioriteringer, retningslinjer og prosedyrer som styrer alle handlinger. Landbanker bør sørge for at disse grunnreglene og retningslinjene er etablert før eventuelle transaksjoner, og årlig revidert med offentlige innspill for å opprettholde en høy standard for åpenhet og ansvarlighet. Videre bør landbanker strebe etter å skape nettsteder som tilbyr medlemmer av offentligheten full tilgang til nøyaktig, oppdatert informasjon om alle landbankoperasjoner, programmer, retningslinjer og aktiviteter, inkludert salgsoppføringer og tidligere transaksjoner.

• samarbeid med innbyggere og andre interessenter. Det er ingen erstatning for engasjerte samfunnsaktører som forstår et samfunns historie og mål-og hvis liv er mest direkte av en landbanks arbeid. Vellykkede landbanker har funnet kreative og konsekvente måter å informere, engasjere og styrke disse aktive beboerne for å bidra til å prioritere landbankintervensjoner og utvikle langsiktige løsninger. Enten å etablere et fellesskapsrådgivende styre eller regelmessig vertskap for nabolagsmøter, bør landbanker utforske og implementere praksis som bekrefter en sterk forpliktelse til inkludering, engasjement og empowerment.

• Tilpasning med andre lokale eller regionale verktøy og samfunnsprogrammer. Fordi en landbank er et verktøy for å støtte lokalt utviklede arealbruksmål, og ikke et mål i seg selv, er det viktig å koordinere med andre blight forebyggende verktøy og programmer. Vellykkede landbanker har bidratt til å lette og arbeide innenfor ulike samarbeid på tvers av offentlige, private og ideelle sektorer som deler lignende økonomiske og samfunnsutviklingsmål. Vi kan ikke understreke nok at for å virkelig være effektiv, må landbankaktiviteter utfylle eksisterende blight forebyggende innsats, inkludert effektiv skattehåndhevelse, strategisk kodehåndhevelse, nabolagsinvesteringer og samfunnsbasert planlegging.

• Tilbakevendende, pålitelig finansieringskilde. Et land bank fokus er på beholdning av problem egenskaper det lokale eiendomsmarkedet har i utgangspunktet avvist, og derfor vil alltid kreve en viss grad av offentlig støtte—enten kontanter eller in-kind—som er proporsjonal med omfanget og omfanget av ledige land banken forventes å bidra til å løse. Med en gjentakende og pålitelig finansieringskilde kan landbanker fokusere på de typer kreative tiltak og samfunnspartnerskap som kreves for å forvandle gjeld til produktiv bruk som oppfyller og fremmer fellesskapsmål.

en landbank er ikke et paradis for alle problemer knyttet til blight, eller til og med en nødvendig enhet i mange byer, men i riktig miljø og med riktig juridisk struktur kan en landbank være et nøkkelverktøy for å returnere ledig og problem eiendom til produktiv bruk.

Tilbake til toppen

8) Hva er noen av kjernekraftene til en landbank?

avhengig av statlig og lokal lov, har landbanker ofte unike juridiske krefter for å støtte sine aktiviteter og legge til rette for retur av problemegenskaper til produktiv bruk. Selv om disse vedtektene varierer mye fra stat til stat, de generelt gi følgende krefter:

• Få eiendom til lav eller ingen kostnad gjennom skatt foreclosure

• Hold land skattefritt

• Klar tittel og / eller slukke tilbake skatter

• Leie eiendommer for midlertidig bruk

• Forhandle salg basert ikke bare på det høyeste budet, men også på utfallet som nærmest samsvarer med samfunnets behov, for eksempel arbeidsstyrke, en matbutikk eller grøntområde

ved hjelp av disse spesielle kreftene kan landbanker strømlinjeforme blight fjerning og skape en kvikk, ansvarlig og samfunnsdrevet tilnærming til returnerer problemegenskaper til produktiv bruk.

9) Hvordan er en landbank forskjellig fra en redevelopment authority?

i noen få stater har lovgivningen blitt vedtatt som gir ombyggingsmyndigheter mange av de samme kreftene som landbanker. I Louisiana, for eksempel, kan noen ombyggingsmyndigheter også fungere som landbanker. Men i de fleste stater varierer ombyggingsmyndigheter og landbanker både når det gjelder deres juridiske krefter og deres oppdrag. Landbanker implementerer vanligvis disposisjonspolitikk som gir større fleksibilitet enn en ombyggingsmyndighet når det gjelder overføringer og hensyn. Men i motsetning til mange ombyggingsmyndigheter har landbanker ikke makt til eminent domene, og heller ikke landbanker har makt til å beskatte. Når det gjelder oppdrag, er mange landbanker fokusert på å anskaffe, stabilisere og returnere til produktiv bruk de egenskapene som anses å ha mest blighting innflytelse i et samfunn. Dette er egenskaper som kanskje ikke har en umiddelbar ombyggingsmulighet, men destabiliserer nabolag og undergraver livskvaliteten. Til sammenligning er en ombyggingsmyndighet vanligvis fokusert på eiendommer med nærtids ombyggingspotensial og på storskala utviklingsprosjekter som samsvarer med svært synlige og langsiktige økonomiske utviklingsmål.

10) Hvordan er et land bank finansiert?

Land banker er generelt finansiert gjennom en rekke kilder, som kan omfatte inntekter fra salg av eiendommer, foundation tilskudd, generelle fond bevilgninger fra lokale og fylkeskommunale myndigheter, og føderale og statlige tilskudd. Landbanker i enkelte stater har mottatt betydelig finansiering fra de føderale Hardest Rammede Fondene (For Eksempel Michigan og Ohio) og De Nasjonale Boliglånsoppgjørsfondene (For Eksempel New York og Illinois).

et par finansieringsmekanismer som er unike for landbanker, er inkludert i statlig lovgivning. For Eksempel, I Michigan Og New York, land banker er i stand til å gjenerobre 50% av skatt på eiendommer returnert til skatt ruller i fem år. I Ohio, spesielle avgifter pålagt kriminelle skattebetalere gi en dedikert kilde til finansiering for land bank operasjoner. Å finne konsistente og fortrinnsvis dedikerte finansieringskilder er avgjørende for landbankens suksess, da de pådrar seg betydelige kostnader som konverterer usikre forpliktelser det private markedet har avvist i eiendeler som forbedrer nabolagets vitalitet. Flere av de mer vellykkede landbanker fra hele landet er også kapitalisert av sine lokale enheter av regjeringen enten gjennom årlige budsjettallokeringer eller in-kind hjelp som delt bemanning.

11) Hvor mange eiendommer har landbanker generelt i beholdningen til enhver tid?

Land bank varelager varierer sterkt fra jurisdiksjon til jurisdiksjon. Lagerstørrelser varierer alt fra noen få eiendommer til tusenvis av eiendommer. Årsakene til denne variasjonen inkluderer størrelsen på samfunnet der landbanken ligger, nivået av nød og disinvestment i hvert samfunn, landbankens eiendomsoppkjøpsprosess, strategi og myndigheter (inkludert om statsloven gir landbanken myndighet til å velge og velge hvilke egenskaper som skal erverves ut av skatt foreclosure), og oppdraget og målene til landbanken.

12) Hva slags egenskaper gjør land banker erverve?

De fleste land bank oppkjøp er ledige, bolig, skatt-kriminelle egenskaper. I tillegg til skatt utelukket pakker, kan land banker erverve Eiendom Eid (REO) egenskaper og motta private donasjoner og offentlige land overføringer. Selv om de fleste eiendommer er vanligvis ledige boliger eneboliger eller ledige tomter, land banker også erverve multifamily boliger, kommersielle og industrielle eiendommer, og i sjeldne tilfeller, okkupert utleieboliger. Faktisk har noen landbanker selv velutviklede brownfields-programmer der de anskaffer storskala, tidligere industrielle egenskaper.

13) hva ytterligere informasjon eller teknisk assistanse Kan Samfunnet Fremgang gi om land bank?

for mer informasjon om landbanker og landbank, se våre følgende publikasjoner:

• Land Banks and Land Banking 2nd Edition, utgitt i juni 2015, bygger på suksessen til den første utgaven, med en utvidet trove av praktiske ressurser, inkludert omfattende veiledning om å skape og drive en landbank, mal statlig muliggjørende lovgivning og prøve administrative retningslinjer

• Ta Det Til Banken: Hvordan Landbanker Styrker Amerikas Nabolag, utgitt i November 2014, inkluderer funn fra en nasjonal undersøkelse av eksisterende landbanker, samt syv dybdeportretter av et mangfoldig sett med landbanker

• Land Banker Og Land Banking, en banebrytende publikasjon forfattet Av Community Progress co-grunnlegger Og senior rådgiver Frank S. Alexander

Klikk her for å lære mer om Våre Tekniske Assistanse tjenester, inkludert prøver av tidligere prosjekter, klient attester Og vår Nye Teknisk Assistanse Stipendprogram.