Lekkasjer er noen av De vanligste problemene I new York city leiligheter, og hvis du er en leietaker, kan de være noen av de vanskeligste å ta opp.
» det første jeg forteller noen, «sier advokat Michelle Itkowitz Fra Itkowitz PLLC,» er å dokumentere, dokumentere, dokumentere.»
det inkluderer, sier hun, innlevering klager med byen, sende brev til utleier, ta bilder av lekkasjer og reparasjoner, og holde en logg av det hele. Ideelt, legger hun til, de med pågående lekkasjer bør holde et regneark med datoene for hendelser, hva som skjedde, og hvordan ledelsen reagerte.
hvis etter å ha fulgt opp med forvaltningsselskapet problemet fortsatt ikke blir adressert, så du ringe byen, sier hun.
Insider tips:» når du ringer 311, gir de deg et referansenummer. Lagre det og bruk det til å følge opp.»
hvis du har gjort begge disse tingene og fortsatt ingenting skjer, vil du kanskje ta MED EN HP-prosedyre mot utleier i boligretten, noe som tvinger utleier til å fikse problemet eller bli bøtelagt (mye mer om dette nedenfor). Men husk: bøter går til byen og ikke til deg. Vær også oppmerksom på at du ikke trenger å ansette en advokat for dette, da det er domstolsansatte som kan håndtere saken din.
du kan til og med holde tilbake leie i noen tilfeller, Men Itkowitz foreslår å holde noen av pengene deponert. Dette viser retten du har penger til å betale leie og de du ikke bare prøver å komme ut av regningene dine. I tillegg hjelper det å være forberedt hvis du er tvunget til å pony opp det du har holdt tilbake. Hvis leiligheten din er rentestabilisert, kan du også nå Ut Til Divisjonen For Bolig-Og Fellesskapsfornyelse for å sende inn en reduksjon i tjenesteklager, noe som kan tillate deg å få leien redusert mens problemet forblir.
«Det kommer til å ta tid og arbeid,» Sier Itkowitz. «Squeaky hjul får mest fett. Hvis du etablerer deg som leietaker som stikker opp for sine rettigheter, kan det være bra for deg, selv om noen mennesker ikke er komfortable med å gjøre det.»
nå, avhengig av type vannskade, kan du eller ikke være dekket av leietakers forsikring. Vannskader er vanligvis dekket hvis det er forårsaket av en engangs rørbrudd, ifølge Jeff Schneider Fra Gotham Brokerage, En Murstein Underjordisk sponsor.
«hvis noe skjer gjentatte ganger, har det en tendens til ikke å bli dekket,» sier han. Som sådan foreslår Schneider å holde seg borte fra ordet «lekkasje» når du når ut til forsikringsselskapet ditt, siden Det vil innebære at det er et pågående problem. Hvis du ringer forsikringsselskapet og sier at det er vannskader, vil de sannsynligvis komme til å undersøke problemet, sier han.
hvis du er dekket, så er alt som ble skadet som et resultat (datamaskiner og annen elektronikk, for eksempel).
Utover det generelle råd, her er tre scenarier fra real Brick lesere, og tips om hva de skal gjøre:
et hull i taket, og ingen hjelp fra forvaltningsselskapet.
PROBLEM: «Det startet som noen dråper fra taket i kjelleren vår . Som til slutt slått inn i taket sagging ned, og skaper en åpning med vann som strømmer mer fritt. Det er nå et hull kuttet ut av taket, med rennende vann som strømmer ut når naboen min tar en dusj. Eiendomsforvaltningsselskapet har hatt det ‘reparert’ to ganger. Begge ganger reparatører caulked våre naboer badekar, lappet våt taket, og malt over formen.
» lekkasjen er resultatet av et busted rør i taket (per den eneste lisensierte rørleggeren de noensinne sendte, etter et år og to mislykkede reparasjoner). Rørleggeren er også den personen som kutter hullet i taket for å diagnostisere riktig.
«det er ingen super for vår bygning. Vår gamle super forsvant omtrent fem måneder etter at vi flyttet inn. Vi må bokstavelig talt trakassere eiendomsforvaltningsselskapet før de til slutt sender en tilfeldig ansatt fra Et firma som heter Mr. Super. Det er alltid noen andre som har ingen forståelse av problemet eller reparasjon historie. Ingen fremgang er noensinne gjort. Vi har sannsynligvis hatt rundt 12 personer som ser på lekkasjen på dette punktet.
» Vi har sendt inn en klage til byen som resulterte i at den faktiske bygningseieren dukket opp i leiligheten en dag for å se hva som skjedde. Fortsatt ikke løst.»
LØSNING: Først av, Schneider sier på grunn av burst pipe, dette er trolig noe som er dekket av leietaker forsikring.
I Tillegg Sier Steve Wagner, en advokat Med Wagner Berkow, En Murstein Underjordisk sponsor, at dette sannsynligvis er et tilfelle for EN HP-prosedyre.
» EN HP-prosedyre er svært effektiv for å løse slike problemer, » sier han. «Det er to problemer her: først, hvorfor er det ikke en super for bygningen? Hvis en bygning har ni eller flere enheter, er det nødvendig å ha enten en live-in super eller en super levende innen 200 fot. Det er nummer en.»
nummer to Er det faktum at alle leietakere ved lov har en garanti for beboelighet, som er kravet om at utleier holder leiligheten din på et grunnleggende nivå av levelig. Som ditt tilfelle står nå, er utleier ikke i samsvar med dette.
Wagner sier at ved første rettsopptreden (som du burde kunne få ganske raskt), eller til og med før det, vil en inspektør bli kalt inn i leiligheten din. Hvis inspektøren ser at det er behov for reparasjoner, vil byen insistere på at eieren betaler for å fikse det. Avhengig av hvor alvorlig bruddet—de er gradert På en skala Fra A Til C, C er den mest alvorlige—må utleier enten gjøre reparasjonene umiddelbart, ha 30 dager til å reparere det, eller ha 90 dager til å reparere det. Bøter For c brudd kan være så høyt som $ 250 per dag for utleier.
du vil kanskje holde tilbake leie, men vær oppmerksom på at hvis du gjør det, vil utleier saksøke deg i boligretten. Du kan godt vinne, men du kan få plassert på den fryktede leietaker svarteliste som et resultat.
en co-op leietaker ser en lekkasje, og lukter brennende
Problem: «jeg leier en co-op leilighet i Queens med min venn (som eier leiligheten vi er i). Den andre dagen, jeg la merke til et stykke maling i min dusj badekar, og så opp for å se at det var bobler i taket fra fuktighet med maling peeling. Boblene / peeling hadde spredt seg, og da jeg kom hjem om natten, gikk jeg for å slå på badelysene, men ingenting skjedde.
«jeg så på uttaket og bryteren og det så/luktet brent. Jeg har ringt nødlinjen eiendommen har, og kvinnen tok min info og sa at hun ville varsle noen, men de har ikke kommet tilbake til meg ennå.»
Løsning: Bonnie Berkow, Av Wagner Berkow, sier at delen om den brennende lukten er bekymringsfull. Hun foreslår at Du ringer Brannvesenet eller Bygningsavdelingen. Du kan ringe 311 og bli rettet til enten.
denne saken kan også garantere EN HP-prosedyre, men det er nok opp til co-op å håndtere.
» Generelt sett, under en co-op proprietære regler, må de fikse det som er bak veggene,» Sier Wagner. «Ofte i disse tilfellene er» eieren av bygningen » ansvarlig, noe som kan bety co-op selv eller administrerende agent. Det kan til og med være rektorene. Du må se på co-op vedtektene, fordi definisjonen kan være bred.»
Hvis det er en følelse av at co-op var uaktsom i deres rørleggerarbeid, eller at det av en eller annen grunn er noe de gjorde eller ikke gjorde, det som forårsaker dette, er sjansene at co-op er nødt til å fikse problemet, ifølge Wagner.
» min erfaring med domstolene er at uansett hva styrende dokumenter sier, hvis uaktsomhet er involvert, vil retten finne den som var uaktsom ansvarlig,» sier han.
Takket Være new York Citys garanti for beboelighet, må utleier/romkamerat ikke betale vedlikehold før det er løst, ifølge Wagner.
en lekkasje som bare ikke vil stoppe.
Problem: «Det er en del av stuen min som fortsetter å få vannskader fra ovenpå. Bygningen ledelsen er stor, og de holder fikse det, men lo og se det holder skjer, og jeg er redd det kommer til å gjøre permanent skade på mine møbler. Rent-stabilisert leilighet.»
Løsning: i dette tilfellet er det beste alternativet å sende et brev via sertifisert post til utleier, Sier Wagner.
brevet skal si noe i tråd med, «vi setter pris på at Du har gjort anstrengelser, men de er utilstrekkelige. Vi har hatt lekkasjer på dette punktet, og dette punktet, og dette punktet.»
men sørg For at du tilbyr tilgang til utleier.
«Hvis du ikke lar utleier inn for å fikse det, kommer du ikke til å få en leieavtak for garanti for beboelighet,» Sier Wagner.
Merk at leiligheten ikke trenger å være helt ubeboelig for at du skal få en leiepause GJENNOM DHCR til den er løst.
«Du kan noen ganger få en selv for maling peeling,» Sier Wagner.
i dette tilfellet, hvis det fortsatt ikke er løst, foreslår han å ansette en advokat.
«hva retten vil gjøre er å finne ut hvor mye av leiligheten ble påvirket og hvilken prosentandel av leien du skylder,» sier han.