Redaktørens Notat: Pro-Forma 101 ble skrevet I 2007 Av Sen Wayne Lemmon, som blant annet var en dyktig eiendomsmarkedsøkonom. Wayne tjente også i mange år som medlem av Planning Commissioners Journals redaksjonelle rådgivende styre. Vi gjør den tilgjengelig i et elektronisk format her på PlannersWeb.com.
som planleggingskommissær er jeg sikker på at du er vant til å rulle opp ermene og komme på jobb når styret ditt møtes. Jeg oppfordrer deg til å ta den samme holdningen i å jobbe deg gjennom denne lange, men svært givende artikkelen. Ikke la deg skremme av alle tall og beregninger. Hvis du tar deg tid, lærer du mye-spesielt hvis du, som mange borgerplanleggere, ikke er veldig kjent med verden av eiendomsutvikling.
Du kan også ta en titt på en samtale jeg hadde med Wayne om hans artikkel.
Planlegging kommissærer ofte finne seg ønsker de visste mer om hvordan eiendomsutvikling virkelig fungerer i form av dollar og cent.
hvis styrets medlemmer hadde en bedre forståelse for push og pull av kostnader og inntekt, tid og risiko, og hvordan endring av en faktor kan påvirke en hel dominokjede av andre faktorer, ville hele prosessen med eiendomsutvikling være mer forståelig.
for å oppnå et minimum av «literacy» om økonomien i utvikling krever minst en navigasjons kunnskap om grunnleggende verktøy for eiendomsmegling gjennomførbarhet analyse-proforma.
en proforma-analyse er et sett med beregninger som projiserer den økonomiske avkastningen som en foreslått eiendomsutvikling sannsynligvis vil skape. Det begynner med å beskrive det foreslåtte prosjektet i kvantifiserbare termer. Det estimerer deretter inntekter som sannsynligvis vil bli oppnådd, kostnadene som må påløpe, og netto økonomisk avkastning som utvikleren forventer å oppnå.
proforma er den grunnleggende» go / no-go » – analysen som utviklere bruker til å bestemme om de skal gå videre med et prosjekt. Det er få «absolutter» om hvordan slike analyser kan konstrueres, men det er felles praksis og teknikker som nesten alle proformas forsøker å gi i en eller annen form.
Som en grunnleggende introduksjon til dette emnet har jeg laget en enkel case study proforma analyse for en hypotetisk boliginndeling. Figur 1 viser en forenklet oppsummeringstabell fra denne generiske casestudien. Vi bruker dette som en veiledning gjennom hele artikkelen, da vi vurderer noen av utfordringene utviklere står overfor i å sette sammen et prosjekt — og hvordan flere viktige variabler kan påvirke prosjektets samlede suksess.
Hva blir foreslått?
det første som må gjøres er å sette ut i kvantifiserbare termer akkurat det som foreslås å bli bygget. Dette kan ta form av et bord med utleibare gulvområder for et butikksenter, kontorbygg eller lager; antall rom etter type rom for et hotell; eller, som i vårt eksempel, antall hus etter størrelse og modell i en boliginndeling.
Arkitekter refererer til dette som prosjektets » program.»Denne tabellen angir også ikke-inntektsgivende plass for ting som parkering, lobbyområder, mekaniske og vaskerom og annen støtteplass. Mengdene gulvområder, arealer, boenheter i denne tabellen brukes som grunnlag for beregning av salgs-eller leieinntekter, samt byggekostnader.
for vår eksempelstudie vil vår hypotetiske utvikler trolig ha i tankene en gruppe hjemmeplaner som kan ha blitt brukt i andre samfunn. Byggherren kan ikke nøyaktig forutse nøyaktig hvor mange enheter av hver plan som skal kjøpes, så enkle totaler og gjennomsnitt kan brukes. La oss anta at dette prosjektet vil omfatte totalt 50 boliger, og at samlet sett er hjemmeplanene sannsynligvis gjennomsnittlig rundt 2.200 kvadratmeter ferdig plass, for totalt 110.000 kvadratmeter ferdig bygget romprosjektomfattende.
hvilke inntekter vil bli generert?
for å svare på dette spørsmålet, har utvikleren utført en markedsanalyse som anbefaler passende leiepriser, gebyrer eller salgsverdier. Utviklerens erfaring vil også komme inn i bildet, og trekke på kunnskap om hvilke sammenlignbare prosjekter som er oppnådd i leier eller salg. Utvikleren kan svare på dette spørsmålet med en svært detaljert markedsundersøkelse, eller bare blyant i verdiene som brukes på et annet nærliggende prosjekt.
Brutto Salg:
i eksemplet illustrert her foreslår vi å bygge en 50-enhet bolig underavdeling. Salgsprisene vil variere med hvert husplan i henhold til hver modells størrelse og funksjoner, men i vårt imaginære marked kan hjemmene forventes å kommandere basepriser generelt i de høye $300.000-tallet.
etter å ha lagt inn estimater og godtgjørelser for premier på valgpartier, og kundevalgte alternativer og oppgraderinger, vises hjemmene i vårt hypotetiske prosjekt øverst på Figur 1 som i gjennomsnitt en totalpris på $400 000 per enhet, og genererer $20 millioner i brutto salgsinntekter.
Mindre Provisjoner, Avgifter:
disse inntektene vil bli redusert, men av kostnadene ved å selge boliger. Salgsprovisjoner må betales til salgsagenter som kan være en del av et eiendomsmegler som er kontrahert for å markedsføre prosjektet, eller internt salgspersonell, eller uavhengige realtors som bringer kunder til prosjektet, eller en kombinasjon av alle disse. Advokathonorarer, avsluttende kostnader og andre» transaksjonelle » kostnader må også trekkes fra brutto inntekter. I Figur 1 antar vi at provisjoner og avgifter kan beløpe seg til $800,000, noe Som gir Netto Prosjektinntekter på $ 19,2 millioner.
det var et dramatisk møte hvor rektor i utviklingsselskapet fløy inn Fra California, og ble overrasket over å finne konsulenten tilbake ved bordet. Etter regaling møtet med sin visjon for byen og hvorfor hans avtale var best For Bridgewater fremtid, den nye advokat svarte. Under konsulentens råd avviste Byen utviklerens» siste og endelige » tilbud, men gjorde et mottilbud, som inkluderte en fem ganger økning i salgsprisen for landet. Utvikleren var forferdet og utbrøt hvordan han aldri kunne ta på seg prosjektet under slike vilkår. Han forlot møtet og forhandlingene i en huff.se hva fortjenestemargin prosjektet var sannsynlig å generere, og gi Råd Til Byen om hvor, hva, og hvor langt å presse tilbake.Forfatterens Notat: Forhandlinger fra Styrke Av Kunnskap
I et tidligere liv var jeg en arbeiderbi i bakrommet til et nasjonalt eiendomskonsulentfirma. Fire år tidligere, dette firmaet hadde hjulpet Byen Bridgewater, New Jersey arbeid gjennom en kompleks utvikler oppfordring og utvelgelsesprosess for et valg skrift av land bundet av en ny utdanningen og to andre store motorveier.
med utbygger endelig valgt, byen slått kontraktsforhandlinger over til sin in-house råd, forteller konsulent, » Takk for hjelpen, vi tar det herfra .»Fire år senere var Det Byen som ble tatt. Med fortsatt ingen avtale på plass, den valgte utvikleren hadde gitt Byen en «siste og siste tilbud.»Konsulenten ble spurt av den nyansatte utenforstående advokaten om å komme tilbake i prosessen, evaluere dette siste tilbudet og gi Råd Til Byen om hva De skal gjøre.
det var et dramatisk møte hvor rektor for utviklingsselskapet fløy inn Fra California, og ble overrasket over å finne konsulenten tilbake ved bordet. Etter regaling møtet med sin visjon for byen og hvorfor hans avtale var best For Bridgewater fremtid, den nye advokat svarte. Under konsulentens råd avviste Byen utviklerens» siste og endelige » tilbud, men gjorde et mottilbud, som inkluderte en fem ganger økning i salgsprisen for landet. Utvikleren var forferdet og utbrøt hvordan han aldri kunne ta på seg prosjektet under slike vilkår. Han forlot møtet og forhandlingene i en huff.
innen uken mottok advokatene et nytt brev fra utvikleren som sa at De avviste Byens siste tilbud, men gjorde følgende mottilbud-og det var bare begynnelsen. Det som fulgte var en intens seks ukers periode med tilbud og mottilbud. Dette var før fakser, e — post Eller Pcer-vi gjorde dette Med Quip-maskiner OG ti-59 programmerbare kalkulatorer og en helt ny leveringstjeneste kalt Federal Express. Med hver kommunikasjon var jobben min å analysere utviklerens siste posisjon, se hvilken fortjenestemargin prosjektet sannsynligvis ville generere, og gi Råd Til Byen om hvor, hva og hvor langt å presse tilbake.
Til slutt ble en avtale utført som inneholdt en tredobling i landprisen over det som hadde vært utviklerens siste og endelige tilbud, samt full finansiering for et fellesskapsmøte og aktivitetsanlegg, og betydelige forbedringer av motorveien.
Bridgewater Town Center ble opprettet, og at prosjektet (som inkluderer et stort hotell, kontorlokaler, og en 900.000 kvadratmeter kjøpesenter) nå forankrer en av sentrale New Jerseys store sysselsetting og kommersielle korridorer.
Gjennom den innleide konsulentens ekspertise visste Byen Bridgewater «når han skulle holde dem, og visste når han skulle kaste dem.»
Byen var i stand til å prute fra styrke med kunnskap som kom fra å studere grunnleggende verktøy for eiendom feasibility analyse-proforma.
resten av artikkelen benytter seg av den hypotetiske boligutviklingen som er angitt I Figur 1. Neste del viser hvordan en proforma brukes når man vurderer hva det vil koste å bygge prosjektet.
Den avdøde Wayne Lemmon var eiendomsmarkedsøkonom med en grad i arkitektur Fra Cornell University, og byplanlegging Fra City College Of New York. Han hadde over 30 års erfaring med nasjonale eiendom konsulentfirmaer og utviklingsorganisasjoner, og fungerte Som Direktør For Markedsundersøkelser for en regional homebuilder.
Lemmon var også medlem Av Planning Commissioners Journals Redaksjonelle Rådgivende Styre. I Tillegg Til Proforma 101 skrev Lemmon » The New ‘Active Adult’ Housing » I Vår Sommer 2003-utgave.
for å oppnå et minimum av «literacy» om økonomien i utvikling krever minst en navigasjons kunnskap om grunnleggende verktøy for eiendomsmegling gjennomførbarhet analyse-proforma.
i eksemplet illustrert her foreslår vi å bygge en 50-enhet bolig underavdeling. Salgsprisene vil variere med hvert husplan i henhold til hver modells størrelse og funksjoner, men i vårt imaginære marked kan hjemmene forventes å kommandere basepriser generelt i de høye $300.000-tallet.I et tidligere liv var jeg en arbeiderbi i bakrommet til et nasjonalt eiendomskonsulentfirma. Fire år tidligere, dette firmaet hadde hjulpet Byen Bridgewater, New Jersey arbeid gjennom en kompleks utvikler oppfordring og utvelgelsesprosess for et valg skrift av land bundet av en ny utdanningen og to andre store motorveier.
det var et dramatisk møte hvor rektor for utviklingsselskapet fløy inn Fra California, og ble overrasket over å finne konsulenten tilbake ved bordet. Etter regaling møtet med sin visjon for byen og hvorfor hans avtale var best For Bridgewater fremtid, den nye advokat svarte. Under konsulentens råd avviste Byen utviklerens» siste og endelige » tilbud, men gjorde et mottilbud, som inkluderte en fem ganger økning i salgsprisen for landet. Utvikleren var forferdet og utbrøt hvordan han aldri kunne ta på seg prosjektet under slike vilkår. Han forlot møtet og forhandlingene i en huff.
innen uken mottok advokatene et nytt brev fra utvikleren som sa at De avviste Byens siste tilbud, men gjorde følgende mottilbud-og det var bare begynnelsen. Det som fulgte var en intens seks ukers periode med tilbud og mottilbud. Dette var før fakser, e — post Eller Pcer-vi gjorde dette Med Quip-maskiner OG ti-59 programmerbare kalkulatorer og en helt ny leveringstjeneste kalt Federal Express. Med hver kommunikasjon var jobben min å analysere utviklerens siste posisjon, se hvilken fortjenestemargin prosjektet sannsynligvis ville generere, og gi Råd Til Byen om hvor, hva og hvor langt å presse tilbake.
Bridgewater Town Center ble opprettet, og at prosjektet (som inkluderer et stort hotell, kontorlokaler, og en 900.000 kvadratmeter kjøpesenter) nå forankrer en av sentrale New Jerseys store sysselsetting og kommersielle korridorer.