het is niet ongewoon dat huurders specifieke behoeften hebben bij het huren van een nieuwe ruimte. Commerciële verhuurders weten dit, en zullen vaak prikkels bieden om huurders aan te trekken—vooral tijdens een neergang in de vastgoedmarkt.
een dergelijke stimulans is een Huurdersverbeteringsuitkering, bekend als een TIA of TI. In fundamentele termen, een TIA is een manier voor verhuurders om huurders te vergoeden voor wijzigingen of verbeteringen aan een commerciële ruimte om het te voldoen aan hun behoeften. De vergoeding is een gemeenschappelijke stimulans aangeboden door verhuurders als een manier om te verbeteren en vul lege ruimtes, en de voorwaarden van de vergoeding worden onderhandeld in de huurovereenkomst.
deze gids voor Huurderverbeteringstoelagen zal een aantal van uw meest voorkomende vragen beantwoorden over hoe een TIA werkt.
Hoe wordt een TIA berekend?
de Huurdersverbeteringsuitkering wordt meestal uitgedrukt in een dollar per vierkante voet of in een totaal bedrag in dollar. De vierkante meter is gebaseerd op de grootte van de eenheid. De dollar bedrag is afhankelijk van een aantal factoren, waaronder het concurrentievermogen van de vastgoedmarkt, uw krediet en huurder geschiedenis, de locatie, de toestand van de ruimte, en het aantal eenheden van de verhuurder bezit.
een verhuurder stemt bijvoorbeeld in met een toelage van $25 per vierkante voet. In een commerciële kantoorruimte van 10.000 vierkante meter, dat is gelijk aan $ 250.000 in totaal. Houd er ook rekening mee dat veel verhuurders een rente aan huurders die niet het geld bij de hand om te betalen voor de verbeteringen vooraf in rekening zal brengen.
het is belangrijk om een nauwkeurig budget voor de voorgestelde kosten te krijgen. Krijg ten minste twee schattingen van aannemers voordat u akkoord gaat met eventuele voorwaarden met uw verhuurder. Ook zorg ervoor dat u onderzoek naar de gemiddelde fit out kosten en vergoedingen in uw markt, te.
wat dekt een Huurdersverbeteringsuitkering?
verhuurders geven er eerder de voorkeur aan dat de TIA de basiskosten van de bouw dekt, terwijl huurders over het algemeen proberen deze uit te breiden tot extra kosten, waaronder vergunningskosten, juridische kosten en architectuurkosten. Nogmaals, dit is iets waarover moet worden onderhandeld.
houd er rekening mee dat zaken als verhuiskosten of meubels niet zijn opgenomen in de TIA.
wie controleert de TIA?
afhankelijk van de grootte van de commerciële ruimte en de verhuurder kan de manier waarop het project wordt beheerd variëren. In sommige gevallen, vaak in kleinere of oudere gebouwen, beheert de verhuurder de kosten en heeft hij een aannemer bij de hand. Dit is vaak bekend als een ” turnkey build out.”
dit heeft voordelen, vooral dat u zich niet hoeft te bemoeien met de details van het bijhouden van de voortgang van de bouw. Echter, als je heel specifieke dingen die je zou willen gedaan om de ruimte, je verliest de mogelijkheid om het proces te controleren.
voor turnkey build outs is het een goed idee om te onderhandelen over zaken als de eindaannemer en de goedkeuring van het plan, evenals gedetailleerde updates over het bouwproces.
Hoe moet Ik onderhandelen over een TIA?
bij TIA-onderhandelingen moet u de details niet negeren.
sommige verhuurders betalen de vergoeding pas uit als het project is voltooid; in deze gevallen heeft de Huurder vooraf kasstroom nodig om de kosten te dekken. Andere zullen op vooraf bepaalde basis voor de noodzakelijke kasstroom zorgen. Zorg ervoor dat u het Tia-betalingsschema in de huurovereenkomst bepaalt.
als uw geschatte toelage per vierkante voet over het budget gaat, bent u verantwoordelijk voor het dekken van die extra kosten. Echter, als je draait onder het budget, veel verhuurders zijn vatbaar voor rollende besparingen in toekomstige leasebetalingen. U zult ook willen onderhandelen wanneer de leasebetalingen beginnen zodra de bouw is voltooid.
ten slotte, overweeg het onvoorspelbare. Bij bouwprojecten is het niet ongebruikelijk voor vertragingen, ongevallen of kostenoverschrijdingen. Onderhandel wie verantwoordelijk is voor degenen in de huurovereenkomst, zodat beide partijen van tevoren duidelijk zijn.
houd bij het zoeken naar kantoorleasing rekening met deze factoren, zodat u een Huurderverbeteringsuitkering kunt laten werken voor uw behoeften.