SALT LAKE CITY-het Wasatch-Front staat op de rand van een crisis in de betaalbaarheid van woningen, zeggen analisten, en tenzij onmiddellijk maatregelen worden genomen om het probleem aan te pakken, zullen duizenden Utahns het risico lopen uit de markt te worden geprijsd.
De Kem C. Gardner Policy Institute, in samenwerking met de Salt Lake Chamber ‘ s Housing Gap Coalition, woensdag vrijgegeven van een onderzoek identificeren van een aantal “best practices” die kunnen geven lokale gemeenten de grootste kans om te voldoen aan de staat huisvesting betaalbaarheid uitdaging, die heeft gezien huizenprijzen omhoogschieten sinds 2014.
” we hebben zes jaar van huizenprijzen stijgingen gehad — dat is veruit de langste periode die we ooit hebben gehad continue significante stijgingen van huizenprijzen,” zei studieauteur Jim Wood, Ivory-Boyer Senior Fellow aan de Universiteit van Utah ‘ s Gardner Institute. “Niet het gemiddelde als 3% of 4%, Dit jaar gaat het om dubbele cijfers. In de afgelopen vijf jaar zijn de huizenprijzen gestegen met meer dan 60% voor de mediane verkoopprijs van een huis of een appartement.”
in Salt Lake County verwacht hij dat de mediane huizenprijs dit jaar rond de $381.000 zal zijn.
“We zijn in wat ik zou karakteriseren als gevaarlijk gebied,” zei hij.Volgens Wood staat Salt Lake op de 22e plaats van de top 182 metro ‘ s in de Verenigde Staten.”We zijn bijna in de top 10%, dus 88% van alle metro gebieden hebben huizenprijzen lager dan Salt Lake metro gebied,” zei hij. “Enkele jaren geleden waren we op 44e of 45e, zoiets. We sprongen over veel metrogebieden en de hele staat in de afgelopen vijf jaar.”
de staat stond op de vierde plaats wat betreft de stijging van de huizenprijzen, voegde hij eraan toe. Naast huiseigendom, de kwestie van betaalbaarheid is ook van invloed op de huurwoningmarkt, zei hij.
in de gehele staat daalden de mediane huisvestingskosten licht voor huiseigenaren, dalende van $ 1.573 naar $ 1.551, maar steeg van $944 naar $1.037 voor huurders, blijkt uit gegevens.In acht van de negen provincies met veranderingen in de mediane maandelijkse hypotheekkosten daalden de prijzen, terwijl in tien van de elf provincies met veranderingen in de mediane huurprijzen een stijging optrad. De grootste gemiddelde huurstijgingen waren in Morgan County, stijgende van $ 833 naar $ 1.182, samen met Wasatch County klimmen van $ 1.147 tot $ 1.364.
uit gegevens blijkt dat 36 steden mediane huurkosten zagen stijgen, terwijl drie steden-Zuid-Jordanië, White City en Vernal — een daling ondervonden.De leiders van Utah hebben hun bezorgdheid geuit over de vraag of het probleem op lange termijn een potentieel probleem voor de staat kan opleveren.”De ernst van de huisvestingscrisis in Utah is een probleem waarmee het bedrijfsleven in Utah al enige tijd wordt geconfronteerd,” zei Derek Miller, president en CEO van de Salt Lake Chamber. “Onvoldoende en onbereikbare huisvesting beïnvloedt het vermogen van bedrijven om werknemers aan te werven en te behouden, beïnvloedt de levenskwaliteit van onze werknemers en beperkt ons potentieel voor economische groei. Steun voor de betaalbaarheid van huisvesting is steun voor onze blijvende welvaart.
” dit rapport gaat in op de specifieke kenmerken van wat moet worden aangepakt om succesvol en duurzaam te voldoen aan de behoeften van onze families en de toekomst.”
om het probleem van de betaalbaarheid van woningen te verlichten, schetste Wood vijf specifieke manieren om het probleem aan te pakken.
” het aanpakken van de huisvestingscrisis vereist een multi-praktijkbenadering en zal strategieën omvatten die zijn afgestemd op het politieke klimaat, de ontwikkelingsgeschiedenis en de sociaaleconomische omstandigheden van een stad,” zei hij. “Hoewel de huisvestingspraktijken van een stad uniek zijn voor de behoeften van die stad, zijn er een paar universele elementen voor succesvolle huisvestingsstrategieën: community outreach, commitment en flexibiliteit.”
om de beste praktijken vast te stellen, voerde het Gardner Institute een enquête uit onder 35 praktijkmensen die gespecialiseerd zijn in de ontwikkeling van de betaalbaarheid van woningen in de hele staat. Het onderzoek beoordeelde welke praktijken het beste zijn, onderzocht vervolgens de implementatie van elke praktijk en de mogelijke resultaten die daaruit zouden kunnen voortvloeien.
een van de voorgestelde aanpassingen betreft wijzigingen in lokale bestemmingsverordeningen die het aanbod van huisvesting regelen door middel van grondgebruik, dichtheid en ontwerpvoorschriften, die meer dan enig ander lokaal beleid het jaarlijkse aanbod van eengezinswoningen en meergezinswoningen regelen, aldus het verslag. Ze zijn krachtige beleidsinstrumenten die kunnen helpen om het aanbod van huisvesting te verhogen, Wood zei.
hij zei dat de herontwikkelingsbureaus in de Bijenkorf al meer dan vijf decennia gebruik maken van de financiering van belastingverhoging als een manier om de economische ontwikkeling te bevorderen. Belastingverhoging financiering wordt gebruikt om investeringen te ondersteunen, over het algemeen voor 20 tot 25 jaar, in een gerichte geografische gebied aangewezen als een projectgebied, zei hij.
“bij de vaststelling van een projectgebied worden de huidige lokale inkomsten uit de onroerendgoedbelasting van de grond en de structuren binnen het projectgebied het basisbedrag van de inkomsten uit de onroerendgoedbelasting”, legt Wood uit. “Als economische ontwikkeling plaatsvindt in het projectgebied, onroerend goed waarden stijgen, en onroerend goed belastinginkomsten stijgen. RDAs speelde een lange en belangrijke rol in het leveren van betaalbare woningen in sommige gebieden, met name in Midvale en Salt Lake City, waar ze echt nuttig zijn geweest.”
Transit-georiënteerde ontwikkelingen zijn ook een nuttige optie bij de ontwikkeling van nieuwe wooneenheden, merkte hij op.
“(ze) zijn compacte, gemengde-use ontwikkelingen verankerd rond transit hubs en beloopbare gemeenschappen, ” zei hij. “Zonering voor high-density woningen komt vaak met de oprichting van een (transit-oriented developments), die het extra voordeel heeft van het verminderen van de transportkosten en het vergroten van de toegang tot banen, onderwijs, essentiële goederen en lokale diensten.”
hij zei dat een goedkoop alternatief voor nieuwe ontwikkeling het behoud en de rehabilitatie van reeds bestaande betaalbare eenheden zou zijn, die meestal ten minste 40% minder kosten dan nieuwe.
“behoud vermijdt de hoge ontwikkelingskosten van nieuwbouw en de buurt oppositie – ‘niet in mijn achtertuin’ — geassocieerd met het ontwikkelen van nieuwe eenheden,” zei hij.Ten slotte werd in de studie een recent onderzoek Geciteerd door het Lerner Center for Housing Innovation van de Universiteit van Californië — Berkeley, waaruit bleek dat een wooneenheid voor accessoires-soms een “schoonmoeder”-appartement genoemd — gemiddeld 58% onder de marktwaarde huurt. Hij zei dat ze zijn een essentieel instrument voor het leveren van betaalbare eenheden op de markt
“ze kunnen snel betaalbare opties in gebieden met hogere huren toenemende betaalbare woningen in de eigenaar bewoonde, hoge kosten, woonwijken,” Wood zei.