Land Banking FAQ / Centrum voor vooruitgang van de Gemeenschap / Centrum voor vooruitgang van de Gemeenschap

1) Wat is een Landbank?
2) Hoe worden landbanken opgericht?
3) Hoeveel landbanken zijn in het hele land actief?
4) Hoe werkt landbankieren?
5) concurreren landbanken niet met de particuliere markt, met een oneerlijk voordeel?
6) Wanneer is het zinvol om landbankieren te gebruiken?
7) Hoe ziet een typisch landbankprogramma eruit?
8) Wat zijn enkele kernbevoegdheden van een Landbank?
9) Hoe verschilt een Landbank van een herontwikkelingsautoriteit?
10) Hoe wordt een Landbank gefinancierd?
11) hoeveel eigendommen hebben landbanken over het algemeen op een bepaald moment in hun inventaris?
12) wat voor onroerend goed verwerven landbanken?
13) welke aanvullende informatie of technische bijstand kan de vooruitgang van de Gemeenschap op het gebied van landbankieren verschaffen?

1) Wat is een Landbank?

Landbanken zijn overheidsentiteiten of non-profitorganisaties die gericht zijn op de omzetting van leegstaande, verlaten en fiscale delinquente eigendommen in productief gebruik.

leegstaande, verlaten en belastingdelinquente eigendommen worden vaak gegroepeerd als” probleemeigenschappen “omdat ze buurten destabiliseren, brand en veiligheidsrisico’ s creëren, de waarde van onroerend goed verlagen en lokale belastingdollars onttrekken. In zekere zin zijn dit eigendommen die de particuliere markt helemaal heeft afgewezen.

Landbanken zijn in wezen een direct antwoord op deze groeiende trend van leegstand en leegloop, die werd gecreëerd om strategisch probleemeigendommen te verwerven en deze verplichtingen om te zetten in activa. Kortom, landbanken zijn bedoeld om de eigendom van deze probleemeigenschappen te verwerven, de verplichtingen te elimineren en de eigendommen over te dragen aan nieuwe, Verantwoordelijke eigenaars op een transparante manier die resulteert in resultaten die in overeenstemming zijn met op gemeenschap gebaseerde plannen.

de meeste Landesbanken hebben speciale bevoegdheden (zie hieronder) die hen in staat stellen deze activiteiten effectiever en efficiënter uit te voeren dan andere openbare of non-profitorganisaties. Bij zorgvuldige uitvoering kan landbankieren een aantal van de moeilijkste belemmeringen oplossen om land weer productief te gebruiken, waardoor de waarde van probleemeigenschappen wordt ontgrendeld en ze worden omgezet in activa voor de revitalisering van de gemeenschap.

2) Hoe worden landbanken opgericht?

landbanken worden doorgaans bij een lokale verordening als openbare lichamen opgericht, op grond van de overheidswetgeving. Landbankprogramma ‘ s kunnen ook worden ontwikkeld binnen bestaande entiteiten, zoals herontwikkelingsautoriteiten, woonafdelingen of planningsafdelingen.

3) Hoeveel landbanken zijn er in het hele land actief?

op basis van onze kennis en ervaring op het gebied van de praktijk, schatten we dat er ongeveer 170 landbanken en landbankprogramma ‘ s in het hele land actief zijn (per januari 2018). De Staten Michigan, Ohio en New York hebben momenteel het grootste aantal actieve landbanken. Voor een nationale inventaris van landbanken en landbankprogramma ‘ s, Bekijk onze nieuwe interactieve kaart Landbank HQ.

4) Hoe werkt landbankieren?

Landbanken zijn ontworpen om probleemeigendommen te verwerven en te onderhouden en deze vervolgens terug te brengen naar verantwoord eigendom en productief gebruik in overeenstemming met de lokale doelstellingen en prioriteiten van het landgebruik, waardoor een efficiënter en effectiever systeem wordt gecreëerd om de plaag te elimineren.

om deze taken uit te voeren, krijgen de Landesbanken bijzondere bevoegdheden en juridische bevoegdheden op grond van de statuten van de staat. Hoewel deze statuten van staat tot staat sterk verschillen, verlenen de meer recente voorbeelden van uitgebreide landbankwetgeving over het algemeen aan landbanken de volgende bevoegdheden::

• het Verkrijgen van goederen tegen lage kosten via de belasting afscherming proces

• Houd land tax-free

• Duidelijke titel en/of blussen terug belastingen

• Lease eigenschappen voor tijdelijke toepassingen

• Onderhandelen over de verkoop niet alleen gebaseerd op het hoogste bod, maar ook op de uitkomst die het meest nauw aansluit bij behoeften binnen de samenleving, zoals personeel van de behuizing, een supermarkt, of uitgebreid recreatieve ruimte

We willen benadrukken dat een grondbank is geen “silver bullet” voor de gemeenschappen worstelen met bacterievuur. Hoewel landbanken uniek ontworpen zijn om probleemeigenschappen te helpen verminderen, moeten het beleid, de prioriteiten en de activiteiten van een Landbank andere communautaire strategieën en activiteiten aanvullen, zoals handhaving van strategische code, slimme planning en gemeenschapsontwikkeling, en effectieve belastinginning en-handhaving.

Back to top

5) concurreren landbanken niet met de particuliere markt, met een oneerlijk voordeel?

niet van toepassing. In feite is een Landbank een directe reactie op een groeiende inventaris van probleemeigenschappen die de particuliere markt helemaal heeft afgewezen. De meeste leegstaande en verlaten eigendommen hebben ernstige juridische en financiële barrières die verantwoordelijke, particuliere investeerders schaden. Bijvoorbeeld, veel verlaten eigendommen hebben een vertroebelde titel, die een niveau van onzekerheid en aansprakelijkheid introduceert weinig verantwoordelijke investeerders, indien van toepassing, bereid zijn om op te nemen. Ook hebben veel fiscaal afgeschermde eigendommen jaren achterstallige belastingen opgebouwd die de marktwaarde van het onroerend goed ver overschrijden. Evenzo, veel eigendommen verlaten leeg en verlaten voor te veel jaren vereisen een investering in reparaties die veel groter is dan wat de markt ooit zou kunnen terugkeren. Een Landbank is daarom specifiek ontworpen om de inventaris aan te pakken van probleemeigenschappen die de particuliere markt heeft afgedankt, en om deze buurtverplichtingen om te zetten in activa die op gemeenschap gebaseerde doelen vooruit helpen.

6) Wanneer is het zinvol om landbankieren te gebruiken?

elke gemeenschap die overweegt een Landbank op te richten, dient een aantal factoren te beoordelen om te bepalen of een Landbank nodig is of waarschijnlijk succesvol zal zijn. Enkele veel voorkomende triggers voor het creëren van een Landbank omvatten:

• Grote voorraden van leegstaande en verlaten eigendom

• Eigenschappen met weinig tot geen marktwaarde

• Eigenschappen met achterstallige belastingen boven de reële marktwaarde

• Eigenschappen titel van problemen

• Inflexibel beleid dat bepaalt de vervreemding van openbare goederen, het ontkennen van de lokale overheden de kans om de strategische en wendbaar

• De speculatie en onzekerheid die inherent is aan de veiling van de belasting afgeschermd eigenschappen

Sommige jurisdicties kunnen hebben al een entiteit of agentschap (bijvoorbeeld een herontwikkelingsautoriteit) die bevoegd is met instrumenten om effectief de controle over grote voorraden van probleemeigenschappen en terug te keren naar productief gebruik, waardoor de noodzaak van een Landbank. In sommige gevallen zijn dergelijke entiteiten echter vooral gericht op ontwikkeling, in plaats van op het elimineren en stabiliseren van de ziekte in meer noodlijdende buurten. Waar dit het geval is, kan de Gemeenschap nog steeds willen overwegen een Landbank of landbankprogramma op te zetten.

7) Hoe ziet een typisch landbankprogramma eruit?

terwijl alle grondbanken bestaan om hetzelfde primaire doel te dienen, namelijk het verwerven van probleemeigenschappen en het terugbrengen ervan naar productief gebruik, zijn ze zeer divers in hun structuur en werking. We schatten dat er ongeveer 170 landbanken en landbankprogramma ’s in werking zijn in het hele land (vanaf januari 2018), en ze variëren sterk in termen van de soorten steden, regio’ s en economische omstandigheden waarin ze opereren, de grootte van hun voorraden, hun personeelscapaciteit, hun juridische autoriteiten, en hun doelen en programma ‘ s. Ondanks deze diversiteit heeft onze ervaring aangetoond dat succesvolle landbanken een aantal soortgelijke kenmerken vertonen:

• strategische banden met het proces van belastinginning en afscherming. Fiscale delinquentie is vaak de belangrijkste gemeenschappelijke noemer onder leegstaande en verlaten eigendommen, wat verklaart waarom bijna alle landbanken strategische banden hebben gelegd met het proces van fiscale afscherming als een primaire bron van acquisities. Dit is met name het geval in gemeenschappen waar (A) een primaire oorzaak van leegstand en stopzetting een ondoeltreffend proces van fiscale afscherming is en (b) er wettelijke bevoegdheden, intergouvernementele overeenkomsten of beleid bestaan voor een Landbank om onroerend goed via het proces van fiscale afscherming tegen weinig tot geen kosten te verwerven. Hoewel veilingen positieve resultaten kunnen genereren voor verhandelbare eigendommen, leidt de speculatieve veiling zelden of nooit tot positieve resultaten voor probleemeigenschappen. Landbanken kunnen en moeten een sleutelrol spelen bij het verwerven en omzetten van fiscaal afgeschermde eigendommen naar productief gebruik.

• operaties geschaald in reactie op lokale doelstellingen voor landgebruik. Succesvolle landbanken hebben acquisitie-en dispositiestrategieën ontwikkeld die de implementatie van lokale landgebruiksdoelstellingen direct ondersteunen en voldoen aan de behoeften van de gemeenschap. Sommige landbanken pakken enorme voorraden aan van extreem onveilige en verlaten eigendommen als onderdeel van een dringende stabilisatie-en veiligheidsstrategie, terwijl andere selectief en met extreem overleg opereren. Ongeacht de omvang van de operaties, moeten landbanken altijd beslissingen nemen op basis van een sterk begrip van de prioriteiten en doelstellingen van de Gemeenschap, en geleid door buurt, lokale en regionale revitalisatieplannen.

• Beleidsgedreven, transparante en openbaar verantwoorde transacties. De verwerving en vervreemding van eigenschappen – vooral die welke al lang schadelijk zijn voor de ogen – is een belangrijke en gevoelige onderneming. Succesvolle landbanken hebben veel moeite gedaan om het vertrouwen met het publiek op te bouwen en te behouden door volledige transparantie bij het vaststellen van prioriteiten, beleid en procedures die alle acties beheersen. De landbanken moeten ervoor zorgen dat deze basisregels en-beleidslijnen worden vastgesteld voorafgaand aan transacties, en jaarlijks worden herzien met publieke inbreng om een hoog niveau van transparantie en verantwoordingsplicht te handhaven. Bovendien moeten landbanken ernaar streven websites te creëren die leden van het publiek volledige toegang bieden tot accurate, up-to-date informatie met betrekking tot alle landbankactiviteiten, programma ‘ s, beleid en activiteiten, met inbegrip van verkoopvermeldingen en transacties uit het verleden.

• betrokkenheid met bewoners en andere stakeholders uit de gemeenschap. Er is geen vervanging voor betrokken gemeenschap stakeholders die de geschiedenis en doelen van een gemeenschap begrijpen — en wiens leven het meest direct door het werk van een Landbank. Succesvolle landbanken hebben creatieve en consistente manieren gevonden om deze actieve bewoners te informeren, te betrekken en te machtigen om te helpen bij het prioriteren van landbankinterventies en langetermijnoplossingen te ontwikkelen. Of het nu gaat om het opzetten van een community advisory board of het regelmatig organiseren van buurtbijeenkomsten, landbanken moeten praktijken onderzoeken en implementeren die een sterke betrokkenheid bij inclusiviteit, betrokkenheid en empowerment bevestigen.

• afstemming op andere lokale of regionale instrumenten en gemeenschapsprogramma ‘ s. Omdat een Landbank een instrument is om lokaal ontwikkelde landgebruiksdoelen te ondersteunen, en niet een doel op zich, is het belangrijk om te coördineren met andere hulpmiddelen en programma ‘ s ter voorkoming van ziektes. Succesvolle landbanken hebben bijgedragen aan het faciliteren en werken binnen diverse samenwerkingen in de publieke, private en non-profit sectoren die vergelijkbare economische en maatschappelijke ontwikkelingsdoelstellingen delen. We kunnen niet genoeg benadrukken dat, om echt effectief te zijn, de activiteiten van de Landbank een aanvulling moeten vormen op de bestaande inspanningen op het gebied van ziektepreventie, waaronder effectieve belastinghandhaving, strategische code handhaving, buurtinvesteringen en community-based planning.

• terugkerende, betrouwbare bron van financiering. De focus van een Landbank ligt op de inventarisatie van probleemeigenschappen die de lokale vastgoedmarkt in principe heeft afgewezen, en zal daarom altijd een zekere mate van overheidssteun—contant of in natura-vereisen die evenredig is aan de omvang en de omvang van de leegstand die de Landbank naar verwachting zal helpen oplossen. Met een terugkerende en betrouwbare bron van financiering, kunnen landbanken zich richten op de soorten creatieve interventies en gemeenschapspartnerschappen die nodig zijn om verplichtingen om te zetten in productief gebruik die voldoen aan en de gemeenschap doelen te bevorderen.

een Landbank is geen wondermiddel voor alle problemen in verband met blight, of zelfs een noodzakelijke entiteit in veel steden, maar in de juiste omgeving en met de juiste juridische structuur, kan een Landbank een belangrijk instrument zijn om leegstaand en probleemeigendom terug te geven aan productief gebruik.

naar boven

8) Wat zijn enkele kernbevoegdheden van een Landbank?

afhankelijk van het nationale en lokale recht hebben landbanken vaak unieke wettelijke bevoegdheden om hun activiteiten te ondersteunen en de terugkeer van probleemeigendommen naar productief gebruik te vergemakkelijken. Hoewel deze statuten van staat tot staat sterk verschillen, verlenen zij in het algemeen de volgende bevoegdheden::

• het Verkrijgen van goederen tegen lage kosten via de belasting afscherming

• Houd land tax-free

• Duidelijke titel en/of blussen terug belastingen

• Lease eigenschappen voor tijdelijke toepassingen

• Onderhandelen over de verkoop niet alleen gebaseerd op het hoogste bod, maar ook op de uitkomst die het meest nauw aansluit bij behoeften binnen de samenleving, zoals personeel van de behuizing, een supermarkt, of de groene ruimte

met Behulp van deze bijzondere bevoegdheden, grond banken kunnen stroomlijnen blight verwijderen en het creëren van een sportieve, verantwoordelijk, en community-gedreven aanpak probleemeigenschappen terugbrengen naar productief gebruik.

9) Hoe verschilt een Landbank van een herontwikkelingsautoriteit?

in enkele staten is wetgeving aangenomen die herontwikkelingsautoriteiten veel van dezelfde bevoegdheden toekent als landbanken. In Louisiana, bijvoorbeeld, sommige herontwikkelingsautoriteiten kunnen ook functioneren als landbanken. In de meeste staten verschillen herontwikkelingsautoriteiten en landbanken echter van elkaar, zowel wat hun wettelijke bevoegdheden als wat hun missie betreft. Landbanken implementeren doorgaans een dispositiebeleid dat meer flexibiliteit mogelijk maakt dan een herontwikkelingsautoriteit in termen van overdracht en overweging. Echter, in tegenstelling tot veel herontwikkelingsautoriteiten, landbanken hebben niet de macht van onteigening, noch landbanken hebben de macht om belasting te heffen. Wat de missie betreft, zijn veel landbanken gericht op het verwerven, stabiliseren en terugkeren naar productief gebruik van die eigenschappen die worden beschouwd als de meest vernietigende invloed in een gemeenschap te hebben. Dit zijn eigenschappen die misschien geen onmiddellijke herontwikkelingsmogelijkheid hebben, maar die wijken destabiliseren en de kwaliteit van leven ondermijnen. Ter vergelijking, een herontwikkelingsautoriteit is meestal gericht op eigenschappen met een near-term herontwikkelingspotentieel en op grootschalige ontwikkelingsprojecten die aansluiten bij zeer zichtbare en lange termijn economische ontwikkelingsdoelstellingen.

10) Hoe wordt een Landbank gefinancierd?

Landbanken worden over het algemeen gefinancierd uit verschillende bronnen, waaronder inkomsten uit de verkoop van onroerend goed, subsidies voor de stichting, algemene fondskredieten van lokale en provinciale overheden, en subsidies van de federale en de staat. Landbanken in bepaalde staten hebben aanzienlijke financiering ontvangen van de federale zwaarst getroffen fondsen (bijvoorbeeld, Michigan en Ohio) en de nationale Hypotheekafwikkelingsfondsen (bijvoorbeeld, New York en Illinois).

een aantal financieringsmechanismen die uniek zijn voor landbanken zijn opgenomen in de wetgeving inzake overheidsoptreden. Bijvoorbeeld, in Michigan en New York, landbanken zijn in staat om te heroveren 50% van de belastingen op eigendommen terug naar de belasting rollen voor vijf jaar. In Ohio, speciale vergoedingen opgelegd aan delinquente belastingbetalers vormen een speciale bron van financiering voor land bank operaties. Het vinden van consistente en bij voorkeur specifieke financieringsbronnen is van cruciaal belang voor het succes van landbanken, omdat ze aanzienlijke kosten maken om onveilige verplichtingen om te zetten die de particuliere markt heeft afgewezen in activa die de vitaliteit van de buurt verbeteren. Verschillende van de meer succesvolle landbanken uit het hele land worden ook gekapitaliseerd door hun lokale eenheden van de overheid, hetzij door middel van jaarlijkse begrotingstoewijzingen of in natura bijstand zoals gedeelde personeel.

11) hoeveel eigendommen hebben landbanken over het algemeen op een bepaald moment in hun inventaris?

landbankinventarissen verschillen sterk van rechtsgebied tot rechtsgebied. Voorraadgroottes variëren van een paar woningen tot duizenden woningen. Redenen voor deze variatie zijn onder meer de omvang van de gemeenschap waarin de Grondbank is gevestigd, het niveau van nood en desinvestering in elke gemeenschap, het proces van de Grondbank voor de verwerving van onroerend goed, de strategie en de autoriteiten van de Grondbank (met inbegrip van de vraag of het staatsrecht de Grondbank de bevoegdheid verleent om te kiezen welke eigendommen te verwerven uit fiscale afscherming), en de missie en doelstellingen van de Grondbank.

12) welke soorten eigendommen verwerven landbanken?

de meeste acquisities van grondbanken zijn leegstaande, residentiële, fiscale delinquente eigendommen. Naast het belasten van afgeschermde percelen, kunnen landbanken onroerend goed in eigendom (REO) verwerven en particuliere donaties en openbare grondoverdrachten ontvangen. Hoewel de meeste woningen typisch leegstaande woningen zijn voor eengezinswoningen of leegstaande percelen, verwerven landbanken ook meergezinswoningen, commerciële en industriële eigendommen en in zeldzame gevallen bewoonde huurwoningen. In feite hebben sommige landbanken zelfs goed ontwikkelde brownfields-programma ‘ s waarmee ze grootschalige, voorheen industriële eigendommen verwerven.

13) welke aanvullende informatie of technische bijstand kan de Gemeenschap verlenen op het gebied van landbankieren?

voor meer informatie over landbanken en landbankieren, zie onze volgende publicaties:

• Land Banks and Land Banking 2nd Edition, uitgebracht in juni 2015, bouwt voort op het succes van de eerste editie, met een uitgebreide schat aan praktische middelen, waaronder uitgebreide richtsnoeren voor het creëren en exploiteren van een Landbank, template state enabling legislation, en voorbeeld administratieve beleid

• breng het naar de Bank.: How Land Banks are Strengthening America ‘ s neighbors, uitgebracht in November 2014, omvat bevindingen uit een nationaal onderzoek van bestaande landbanken evenals zeven diepgaande portretten van een diverse set van landbanken

• Land Banks and Land Banking, een baanbrekende publicatie geschreven door Community Progress medeoprichter en senior adviseur Frank S. Alexander

Klik hier voor meer informatie over onze Technische Bijstand diensten, inclusief voorbeelden van eerdere projecten, getuigenissen van klanten en ons nieuwe Technical Assistance Scholarship Program.