lekken zijn enkele van de meest voorkomende problemen in New York City appartementen, en als u een huurder, ze kunnen enkele van de moeilijkste om aan te pakken. “The first thing I tell anyone,” says attorney Michelle Itkowitz of Itkowitz PLLC, ” is to document, document, document.”
dat omvat, zegt ze, het indienen van klachten bij de stad, het sturen van brieven aan de verhuurder, het nemen van foto ‘ s van de lekken en reparaties, en het bijhouden van een logboek van alles. Idealiter, voegt ze toe, die met aanhoudende lekken moet een spreadsheet met de data van incidenten te houden, wat er gebeurd is, en hoe het management gereageerd.
als na het opvolgen met de beheermaatschappij uw probleem nog steeds niet wordt aangepakt, dan bel je de stad, zegt ze.
Insider tip: “wanneer je 311 belt, geven ze je een referentienummer. Sla het op en gebruik dat Voor de follow-up.”
als je beide dingen hebt gedaan en er gebeurt nog steeds niets, dan wil je misschien een HP procedure tegen de verhuurder in housing court, die de verhuurder dwingt om het probleem op te lossen of een boete te krijgen (veel meer hierover hieronder). Maar vergeet niet: de boetes gaan naar de stad en niet naar jou. Houd er ook rekening mee dat u hiervoor geen advocaat hoeft in te huren, want er zijn griffiers die uw zaak kunnen behandelen.
in sommige gevallen kunt u zelfs de huur inhouden, maar Itkowitz stelt voor om een van dat geld in bewaring te houden. Dit laat de rechtbank zien dat je het geld hebt om de huur te betalen en ze je niet alleen probeert te krijgen van uw rekeningen. Plus, het helpt om voorbereid te zijn als je gedwongen wordt om te betalen wat je hebt achtergehouden. Als uw appartement is huur gestabiliseerd, kunt u ook contact opnemen met de verdeling van de huisvesting en de Gemeenschap vernieuwing om een vermindering van de diensten klacht in te dienen, die u kan toestaan om uw huur verlaagd terwijl het probleem blijft.
” It ’s going to take time and work,” zegt Itkowitz. “Piepende wielen krijgen het meeste vet. Als je jezelf vestigen als die huurder die opkomt voor hun rechten, het zou goed voor je zijn, hoewel sommige mensen zijn niet comfortabel om dat te doen.”
afhankelijk van het type waterschade kunt u al dan niet gedekt worden door de verzekering van de huurder. Waterschade wordt meestal gedekt als het wordt veroorzaakt door een eenmalige pijpbreuk, volgens Jeff Schneider van Gotham Brokerage, een Brick Underground sponsor.
“als iets herhaaldelijk gebeurt, wordt het meestal niet gedekt”, zegt hij. Als zodanig, Schneider suggereert weg te blijven van het woord “lek” bij het bereiken van uw verzekeringsmaatschappij, omdat het zal impliceren dat het een voortdurende kwestie. Als je je verzekeringsmaatschappij belt en zegt dat er waterschade is, zullen ze waarschijnlijk komen om het probleem te onderzoeken, zegt hij.
als u gedekt bent, geldt dat ook voor alles wat als gevolg daarvan beschadigd is (computers en andere elektronica, bijvoorbeeld).
naast dit algemene advies zijn er drie scenario ‘ s van echte lezers en tips over wat ze moeten doen:
een gat in het plafond en geen hulp van de beheermaatschappij.
probleem: “het begon als een paar druppels van het plafond van onze kelder. Dat veranderde uiteindelijk in het plafond naar beneden zakken, het creëren van een opening met water stroomt vrijer. Er is nu een gat uit het plafond gesneden, met stromend water als mijn buurman een douche neemt. De property management company heeft het twee keer laten ‘repareren’. Beide keren hebben de reparateurs het bad van de buren dichtgemaakt, het doorweekte plafond opgelapt en de mal overgeschilderd.
” het lek is het gevolg van een kapotte pijp in het plafond (per de enige loodgieter die ze ooit hebben gestuurd, na een jaar en twee mislukte reparaties). De loodgieter is ook de persoon die het gat in ons plafond te snijden om goed te diagnosticeren.
” er is geen super voor ons gebouw. Onze oude Conciërge verdween ongeveer vijf maanden nadat we hier kwamen wonen. We moeten letterlijk het vastgoedbeheerbedrijf lastig vallen voordat ze uiteindelijk een willekeurige werknemer sturen van een bedrijf genaamd Mr. Super. Het is altijd iemand anders die geen begrip heeft van het probleem of reparatie geschiedenis. Er wordt nooit vooruitgang geboekt. Er zijn waarschijnlijk 12 mensen naar het lek gekomen.
” We hebben een klacht ingediend bij de stad dat resulteerde in de werkelijke eigenaar van het gebouw opdagen bij het appartement op een dag om te zien wat er gebeurde. Nog steeds niet gemaakt.”
oplossing: ten eerste, Schneider zegt dat vanwege de gebarsten pijp, dit waarschijnlijk iets is dat wordt gedekt door de verzekering van de huurder.Bovendien zegt Steve Wagner, een advocaat bij Wagner Berkow, een Brick Underground sponsor, dat dit waarschijnlijk een zaak is voor een HP procedure.
” een HP procedure is zeer effectief in het oplossen van dit soort problemen,” zegt hij. “Er zijn twee kwesties hier: ten eerste, waarom is er geen conciërge voor het gebouw? Als een gebouw negen of meer eenheden heeft, is het vereist om ofwel een woon-in super of een super wonen binnen 60 meter. Dat is nummer één.”
nummer twee is het feit dat volgens de wet alle huurders een garantie van bewoonbaarheid hebben, wat de eis is dat uw verhuurder uw appartement op een basisniveau van bewoonbaar houdt. Zoals uw zaak nu staat, uw huisbaas is niet voldoen aan deze.
Wagner zegt dat bij de eerste verschijning van de rechtbank (die u vrij snel zou moeten kunnen krijgen), of zelfs daarvoor, een Inspecteur naar uw appartement zal worden geroepen. Als de inspecteur ziet dat er behoefte is aan reparaties, zal de stad erop staan dat de eigenaar betaalt om het te repareren. Afhankelijk van hoe ernstig de overtreding—ze zijn gerangschikt op een schaal van A tot C, C is de meest ernstige—de verhuurder moet ofwel doen de reparaties onmiddellijk, hebben 30 dagen om het te repareren, of hebben 90 dagen om het te repareren. Boetes voor C schendingen kan oplopen tot $ 250 per dag voor de verhuurder.
u kunt de huur inhouden, maar wees gewaarschuwd dat als u dat doet, de verhuurder u voor de rechtbank voor huisvesting zal aanklagen. Je kan heel goed winnen, maar je kunt krijgen geplaatst op de gevreesde huurder blacklist als gevolg.
een co-op huurder ziet een lek, en ruikt het branden
probleem: “Ik huur een co-op appartement in Queens met mijn vriend (die eigenaar is van het appartement waar we in zitten). De andere dag, merkte ik een stuk verf in mijn douche bad, en keek omhoog om te zien dat er bubbels in het plafond van vocht met verf peeling. De bubbels / peeling had verspreid, en toen ik ‘ s avonds thuis kwam, ging ik de badkamerverlichting aandoen, maar er gebeurde niets.
” ik keek naar de uitlaat en de schakelaar en het zag er verbrand uit/rook. Ik heb de noodlijn van het pand gebeld, en de vrouw nam mijn info en zei dat ze iemand zou waarschuwen, maar ze hebben nog niet teruggebeld.”
oplossing: Bonnie Berkow, van Wagner Berkow, zegt dat het deel over de brandende geur zorgwekkend is. Ze stelt voor dat je de brandweer of de gebouwen Belt. U kunt 311 bellen en worden doorverwezen naar een van beide.
ook deze zaak zou een HP-procedure kunnen rechtvaardigen, maar het is waarschijnlijk aan de co-op om dit te behandelen.
” in het algemeen, onder de eigen regels van een coöperatie, moeten ze repareren wat er achter de muren zit”, zegt Wagner. “Vaak is in deze gevallen de ‘eigenaar van het gebouw’ verantwoordelijk, wat kan betekenen dat de coöperatie zelf of de beheerder. Het kunnen zelfs de opdrachtgevers zijn. Je moet kijken naar de co-op statuten, want de definitie kan breed zijn.”
als er een gevoel is dat de co-op nalatig was in hun sanitair, of dat om een of andere reden iets wat ze wel of niet deden dit veroorzaakt, is de kans groot dat de co-op het probleem zal moeten oplossen, volgens Wagner.
” mijn ervaring met de rechtbanken is dat, ongeacht wat de documenten van de regering zeggen, als er sprake is van nalatigheid, de rechtbank degene die nalatig was verantwoordelijk zal stellen,” zegt hij.
dankzij de garantie van bewoonbaarheid in New York hoeft uw huisbaas/huisgenoot volgens Wagner geen onderhoud te betalen voordat het is gerepareerd.
een lek dat maar niet stopt.
probleem: “er is een gedeelte van mijn woonkamer dat steeds waterschade van boven krijgt. Het gebouwbeheer is geweldig, en ze blijven het repareren, maar kijk, het blijft gebeuren en ik ben bang dat het blijvende schade zal toebrengen aan mijn meubels. Huur-gestabiliseerd appartement.”
oplossing: in dit geval kunt u het beste een brief per aangetekende post naar de verhuurder sturen, zegt Wagner.
de letter zou iets moeten zeggen in de trant van, “we appreciëren dat je inspanningen hebt gedaan, maar ze zijn inadequaat. We hebben lekken gehad op dit punt, en dit punt, en dit punt.”
maar zorg ervoor dat u toegang biedt aan de verhuurder.
” als je verhuurder niet toelaat om het te repareren, krijg je geen huurvermindering voor garantie van bewoonbaarheid”, zegt Wagner.
merk op dat het appartement niet volledig onbewoonbaar hoeft te zijn voor u om een huurpauze door DHCR te krijgen totdat het is opgelost.
” je kunt er soms een krijgen, zelfs voor het peelen van verf, ” zegt Wagner.
in dit geval, als het nog steeds niet vast, hij stelt voor het inhuren van een advocaat.
” wat de rechtbank zal doen is erachter te komen hoeveel van het appartement werd beïnvloed en welk percentage van de huur die u verschuldigd bent,” zegt hij.