Pro-Forma 101: deel 1-vertrouwd raken met een basis Tool van onroerend goed analyse-PlannersWeb

Planningscommissarissen wensen vaak meer te weten over hoe de ontwikkeling van onroerend goed werkelijk in dollars en centen werkt.

als de leden van de Raad van bestuur een betere inschatting zouden hebben van de push en pull van kosten en inkomsten, tijd en risico, en hoe het veranderen van één factor van invloed kan zijn op een hele domino-keten van andere factoren, zou het hele proces van vastgoedontwikkeling begrijpelijker zijn.

om een minimumniveau van “geletterdheid” over de economie van de ontwikkeling te bereiken vereist ten minste een navigatiekennis van het basisinstrument van de haalbaarheidsanalyse van onroerend goed — het proforma.

een proforma-analyse is een reeks berekeningen die het financiële rendement voorspellen dat een voorgestelde vastgoedontwikkeling waarschijnlijk zal opleveren. Om te beginnen wordt het voorgestelde project in kwantificeerbare termen beschreven. Vervolgens worden de inkomsten geraamd die waarschijnlijk zullen worden behaald, de kosten die zullen moeten worden gemaakt en het netto financiële rendement dat de ontwikkelaar verwacht te behalen.

het proforma is de basis” go / no-go ” analyse die ontwikkelaars gebruiken om te beslissen of ze door willen gaan met een project. Er zijn weinig “absoluten” over hoe dergelijke analyses kunnen worden geconstrueerd, maar er zijn gemeenschappelijke praktijken en technieken die bijna alle proformas proberen te bieden in een of andere vorm.

als basisinleiding tot dit onderwerp heb ik een eenvoudige casestudy proforma-analyse gemaakt voor een hypothetische residentiële onderverdeling. Figuur 1 toont een vereenvoudigde samenvattende tabel van deze algemene casestudy. We zullen dit gebruiken als een gids in het hele artikel als we kijken naar een aantal van de uitdagingen ontwikkelaars geconfronteerd met het samenstellen van een project samen — en hoe verschillende belangrijke variabelen het algemene succes van het project kunnen beïnvloeden.

wat wordt voorgesteld?

het eerste wat moet worden gedaan, is in kwantificeerbare termen precies uiteenzetten wat wordt voorgesteld om te bouwen. Dit kan de vorm aannemen van een tabel met verhuurbare vloeroppervlakken voor een retailcentrum, kantoorgebouw of magazijn; het aantal kamers per type kamer voor een hotel; of, zoals in ons voorbeeld, het aantal huizen per grootte en model in een residentiële onderverdeling.

Architecten noemen dit het “programma van het project.”Deze tabel geeft ook de niet-inkomsten producerende ruimte voor dingen als Parkeren, lobby, mechanische en bijkeuken, en andere ondersteunende ruimte. De hoeveelheden vloeroppervlakken, ruimten, wooneenheden in deze tabel worden gebruikt als basis voor de berekening van de verkoop-of huurinkomsten, evenals de bouwkosten.

voor onze voorbeeld casestudy, zal onze hypothetische Ontwikkelaar waarschijnlijk een groep thuis plannen in gedachten hebben die in andere gemeenschappen gebruikt kunnen zijn. De bouwer kan niet precies voorspellen hoeveel eenheden van elk plan zullen worden gekocht, dus eenvoudige totalen en gemiddelden kunnen worden gebruikt. Laten we aannemen dat dit project een totaal van 50 woningen zal omvatten, en dat over het algemeen, de woning plannen zijn waarschijnlijk gemiddeld ongeveer 2.200 vierkante voet van afgewerkte ruimte, voor een totaal van 110.000 vierkante voet van afgewerkte gebouwde ruimte project-breed.

welke inkomsten worden gegenereerd?

om deze vraag te beantwoorden, zal de ontwikkelaar een marktanalyse hebben uitgevoerd waarin passende huurprijzen, kosten of verkoopwaarden worden aanbevolen. De ervaring van de ontwikkelaar zal ook een rol spelen, gebaseerd op de kennis van wat vergelijkbare projecten verkregen in huur of verkoop. De ontwikkelaar kan deze vraag beantwoorden met een zeer gedetailleerde marktstudie, of gewoon potlood in de waarden die worden gebruikt bij een ander nabijgelegen project.

Brutoverkopen:

in het hier getoonde voorbeeld stellen wij voor om een woondivisie van 50 eenheden te bouwen. De verkoopprijzen zullen variëren met elk huis plan volgens de grootte en de kenmerken van elk model, maar in onze denkbeeldige markt, de huizen zou kunnen worden verwacht dat de basisprijzen over het algemeen variërend in de hoge $300.000 ‘ s command.

na het optellen van schattingen en toelagen voor premies op keuze kavels, en door de klant geselecteerde opties en upgrades, worden de woningen in ons hypothetische project bovenaan figuur 1 weergegeven als gemiddeld een totale prijs van $400.000 per eenheid, wat $20 miljoen aan bruto omzet genereert.

Minus provisies:

deze inkomsten zullen echter worden verminderd met de verkoopkosten van de woningen. Verkoopcommissies moeten worden betaald aan verkoopagenten die deel kunnen uitmaken van een makelaar die is gecontracteerd om het project op de markt te brengen, of in-house verkooppersoneel, of onafhankelijke makelaars die klanten naar het project brengen, of een combinatie van al deze. Juridische kosten, sluitingskosten en andere “transactiekosten” moeten ook worden afgetrokken van de bruto-inkomsten. In Figuur 1, gaan we ervan uit dat commissies en vergoedingen zou kunnen oplopen tot $800.000 verlaten netto Project inkomsten van $19,2 miljoen.

er was een dramatische bijeenkomst waarbij de directeur van het ontwikkelingsbedrijf vanuit Californië overvloog en tot zijn verbazing de consultant terug aan tafel vond. Na het Regalen van de vergadering met zijn visie voor de stad en waarom zijn deal was het beste voor Bridgewater ‘ s toekomst, de nieuwe advocaat reageerde. Op advies van de consultant verwierp de stad het “laatste en laatste” bod van de ontwikkelaar, maar deed een tegenbod, waaronder een vijfvoudige verhoging van de verkoopprijs voor het land. De ontwikkelaar was ontzet en riep uit hoe hij het project onder dergelijke voorwaarden nooit op zich kon nemen. Hij verliet de vergadering en de onderhandelingen in een humeur.zie welke winstmarge het project waarschijnlijk zou genereren, en adviseer de stad over waar, wat en hoe ver terug te duwen.Opmerking van de auteur:
onderhandelen uit kracht van kennis

In een vorig leven was ik een arbeidersbij in de achterkamer van een nationaal vastgoedadviesbureau. Vier jaar eerder, dit bedrijf had geholpen de stad Bridgewater, New Jersey werken door middel van een complexe Ontwikkelaar verzoek en selectieproces voor een keuze stuk land gebonden door een nieuwe interstate en twee andere belangrijke snelwegen.

toen de ontwikkelaar uiteindelijk werd geselecteerd, droeg de stad de contractonderhandelingen over aan hun interne raadgever, en vertelde de consultant: “Bedankt voor je hulp, we nemen het vanaf hier over.”Vier jaar later werd de stad ingenomen. Met nog steeds geen overeenkomst in de plaats, de geselecteerde ontwikkelaar had de stad een “laatste en laatste aanbod.”De consultant werd door de nieuw aangeworven externe advocaat gevraagd om terug te komen in het proces, dit laatste aanbod te evalueren, en de stad te adviseren over wat te doen.

er was een dramatische vergadering waarbij de directeur van het ontwikkelingsbedrijf vanuit Californië overvloog en tot zijn verbazing de consultant terug aan tafel vond. Na het Regalen van de vergadering met zijn visie voor de stad en waarom zijn deal was het beste voor Bridgewater ‘ s toekomst, de nieuwe advocaat reageerde. Op advies van de consultant verwierp de stad het “laatste en laatste” bod van de ontwikkelaar, maar deed een tegenbod, waaronder een vijfvoudige verhoging van de verkoopprijs voor het land. De ontwikkelaar was ontzet en riep uit hoe hij het project onder dergelijke voorwaarden nooit op zich kon nemen. Hij verliet de vergadering en de onderhandelingen in een humeur.

binnen een week ontvingen de advocaten een nieuwe brief van de ontwikkelaar waarin stond dat ze het laatste bod van de stad afwees, maar het volgende tegenbod deden-en dat was nog maar het begin. Wat volgde was een intense periode van zes weken van aanbiedingen en tegenaanbiedingen. Dit was voor faxen, e — mail of pc ‘ s-we deden dit met Quip machines en ti-59 programmeerbare rekenmachines en een gloednieuwe bezorgdienst genaamd Federal Express. Bij elke communicatie was het mijn taak om de laatste positie van de ontwikkelaar te analyseren, te zien welke winstmarge het project waarschijnlijk zou genereren, en de stad te adviseren over waar, wat en hoe ver terug te duwen.

uiteindelijk werd een deal gesloten die een drievoudige verhoging van de grondprijs bevatte ten opzichte van het laatste en laatste bod van de ontwikkelaar, evenals volledige financiering voor een gemeenschapsontmoeting en activiteitenfaciliteit, en aanzienlijke verbeteringen van de toegang tot de snelweg. Het Bridgewater Town Center werd opgericht, en dat project (dat een groot hotel, kantoorruimte en een winkelcentrum van 900.000 vierkante voet omvat) verankert nu een van de belangrijkste werkgelegenheids-en commerciële corridors in het centrum van New Jersey.Door de expertise van de ingehuurde consultant wist de stad Bridgewater “wanneer ze vast moesten houden en wanneer ze moesten vouwen.”

de stad was in staat om te onderhandelen vanuit kracht met kennis die kwam van het bestuderen van de basis tool van onroerend goed haalbaarheidsanalyse — de proforma.

de rest van het artikel maakt gebruik van de hypothetische residentiële ontwikkeling in Figuur 1. Het volgende deel laat zien hoe een proforma wordt gebruikt bij het overwegen van wat het kost om het project te bouwen.Wijlen Wayne Lemmon was een vastgoedmarkteconoom met een graad in architectuur aan Cornell University en Stedenbouw aan het City College Of New York. Hij had meer dan 30 jaar ervaring met nationale Vastgoed adviesbureaus en ontwikkelingsorganisaties, en diende als directeur marktonderzoek voor een regionale woningbouwer.Lemmon was ook lid van de redactionele adviesraad van de Planning Commissioners Journal. Naast Proforma 101 schreef Lemmon in ons zomernummer 2003 “de nieuwe’ Active Adult ‘Housing”.