voordat het Coronavirus/COVID-19 Een Amerikaanse pandemie werd, gingen Californiërs ervan uit dat 2020 een typisch jaar zou zijn. In het jaar voorafgaand aan de Verklaring van de noodtoestand van Maart 2020 Coronavirus/COVID-19 sloten duizenden Californische huurders, vaak gelokt door vraatzuchtige werkgelegenheidsvooruitzichten, residentiële huurovereenkomsten met huurvoorwaarden van een jaar of langer. Zoals echter blijkt uit het recordaantal werkloosheidsclaims, de gedecimeerde arbeidsmarkt en de sombere economische vooruitzichten, zal 2020 worden gekenmerkt door ongekende onzekerheid. Zelfs als de economie van Californië geleidelijk heropent, blijven veel werknemers buitenspel gezet vanwege de angst voor het oplopen van het Coronavirus/COVID-19. Nu, Californië ‘ s reeling economie heeft gedwongen veel Californische huurders om hun beslissing om huurovereenkomsten te ondertekenen met voorwaarden opnieuw te onderzoeken. Misschien is uitstel tot na het verdwijnen van de coronavirus / covid-19-pandemie een haalbare optie, maar niet elke huurder bevindt zich in een financiële positie om dit te doen. Voor veel Californische huurders, hun enige optie is om eruit te komen. Dit artikel onderzoekt de opties van de Californische huurder om huurcontracten te verbreken tijdens de coronavirus / covid-19 pandemie.
- Wat zijn mijn verplichtingen met betrekking tot een huurovereenkomst?
- Wat gebeurt er als ik een huurovereenkomst verbreek tijdens de leasetermijn?
- Hoe kan ik mijn huurovereenkomst verbreken tijdens de Coronavirus/Covid-19-pandemie?
- een vervangende huurder vinden
- werk een Exit Deal uit met uw verhuurder
- constructieve uitzetting als gevolg van een Coronavirus / Covid-19-pandemie
Wat zijn mijn verplichtingen met betrekking tot een huurovereenkomst?
een leasetermijn is een verbintenis. Een huurtermijn is een gespecificeerde vaste tijdsduur die aangeeft hoe lang de huurder de huureenheid moet leasen. Huurvoorwaarden zijn niet-annuleerbaar. Voor residentiële huurcontracten, een-jaar huurvoorwaarden zijn gebruikelijk. Na afloop van de leasetermijn wordt de huurovereenkomst automatisch omgezet in een huurperiode van maand tot maand, of de verhuurder en huurder kunnen ervoor kiezen om de leasetermijn te verlengen.
bij de uitvoering van de huurovereenkomst wordt de huurder verplicht huur te betalen voor de gehele in het contract vermelde huurtermijn.
Wat gebeurt er als ik een huurovereenkomst verbreek tijdens de leasetermijn?
zoals hierboven vermeld, wordt de huurder verplicht gedurende de gehele huurperiode huur te betalen voor de huureenheid. Gewoonlijk heeft een verhuurder recht op schadevergoeding die voortvloeit uit het verbreken van de huurovereenkomst door de huurder. Burgerlijk Wetboek Van Californië § 1951.2. Schade omvat de waarde van de onbetaalde huur die verschuldigd is over de rest van de huurperiode. Echter, Californië wet beperkt deze maatregel van schade, verbiedt verhuurders te beweren dat ze zijn verschuldigd alle van de huur verschuldigd op de huurtermijn. ID.
verhuurders hebben de plicht hun schade te beperken. Polster, Inc. V. Swing, 164 Cal. Applicatie. 3d 427, 433 (1985). Dit betekent in wezen dat de verhuurder bevestigende stappen moet nemen om de huureenheid opnieuw te huren. De rechtbank zal de verhuurder niet het volledige bedrag van de huur verschuldigd op de huurtermijn, waar de verhuurder niet in slaagt om schade te beperken en verliezen te minimaliseren.
vóór de coronavirus / COVID-19-pandemie betekende de hot rental market in Californië dat het vinden van een vervangende huurder meestal geen probleem was. Verhuurders hebben meestal slechts te lijden bescheiden vervalsingen in de bezetting. In Maart 2020 veranderde alles.
Californische huurders die niet langer geïnteresseerd zijn in het huren van hun huurunits, hebben verschillende opties om uit hun units te stappen tijdens de coronavirus/covid-19-pandemie.
een vervangende huurder vinden
op een normale huurmarkt is het vinden van een vervangende huurder niet al te moeilijk. Maar de coronavirus / covid-19-pandemie heeft tot ongekende tijden geleid. De Californische huurmarkt is ijskoud. De schijnbaar constante instroom van huurders die graag hele huurvoorwaarden vooruit willen betalen is grotendeels verdwenen. Verhuur aanbiedingen zijn ook naar beneden. Dienovereenkomstig aan StreetEasy econoom Nancy Wu, vraag en aanbod zijn beide gedaald.
hoewel het moeilijker is, blijft het omleiden van uw unit naar een vervangende huurder een optie. Post vermeldingen op Craigslist en andere soortgelijke websites om interesse in uw apparaat vast te stellen. Als de rente laag is, overweeg dan om de huurprijs licht te verlagen. Als u een vervangende huurder te beveiligen, zelfs een die betaalt slechts een paar honderd dollar minder per maand, uw verhuurder is het onwaarschijnlijk om te proberen om schade te herstellen van u.
werk een Exit Deal uit met uw verhuurder
ondanks dat het een optie is, gaan verhuurders zelden akkoord met huurvriendelijke deals. Zoals recente lokale rapportage heeft aangetoond, het uitwerken van een redelijke exit deal is waarschijnlijk onhoudbaar. Voor de meeste huurders zou deze optie waarschijnlijk niet veel aandacht moeten krijgen.
constructieve uitzetting vindt plaats wanneer de handelingen of inacties van een verhuurder de huureenheid ongeschikt maken voor bewoning of de huurder het gebruik en genot van de huureenheid ontneemt. Groh v. Kover ‘ s Bull Pen, Inc. 221 Cal. Applicatie. 2d 611 (1963). Een huurder is niet aansprakelijk voor de huur voor de rest van de huurtermijn na het verlaten van de eenheid als gevolg van de constructieve uitzetting. Kulawitz v. Pacific etc. Paper, Co. 25 Cal. 2d 664, 670 (1944). Alvorens te verlaten, moet de huurder kennisgeving van het probleem(en) aan de verhuurder, en de verhuurder moet niet om het probleem(s) te genezen. California Civil Code §§ 1942(a), (d), 1941.2.
de coronavirus / covid-19-pandemie is ongekend. Er is nog veel onbekend over de verspreiding en samentrekking van het oft fatal virus. Zoals bekend zijn miljoenen Californiërs kwetsbaar, met een verhoogd risico op het oplopen van het Coronavirus/COVID-19. Als onderdeel van hun verplichtingen als verhuurder moeten verhuurders in Californië hun huurders beschermen tegen het Coronavirus/COVID-19. Dit omvat het beperken van de toegang tot privé-eigendom voor indringers, het voorkomen van niet-ingezetenen van het betreden van het eigendom, en ervoor te zorgen dat de overheid onderdak-in-place orders worden opgevolgd. Wanneer een verhuurder niet aan deze verplichtingen voldoet en klachten van huurder negeert, kan de huurder worden gerechtvaardigd in ontruiming als gevolg van constructieve uitzetting.
Enkele voorbeelden van nalatigheid van verhuurder ter ondersteuning van een Coronavirus/COVID-19 feitelijke ontruiming:
- Verhuurder is niet af te dwingen shelter in place regels voor bekende overtreders;
- Verhuurder toelaat inbrekers te zwerven op eigen terrein, bijvoorbeeld door te weigeren om te herstellen van een gebroken poort die het mogelijk maakt landlopers vrije loop op het terrein;
- Verhuurder toelaat levering personen te gebruiken gebouw, liften en zorg daalt de individuele huurder deuren, in tegenstelling tot het instellen van aangewezen levering zone in het gebouw, de lobby of bij de eigen huurders te voldoen aan de voorzijde poort;
- verhuurder die weigert gebouwen te sluiten tijdens de noodtoestand van Coronavirus / COVID-19;
- verhuurder die weigert de beheerder en andere werknemers met de vereiste PBM uit te rusten;
- intimidatie van de verhuurder door te weigeren zich te houden aan de juiste vereisten inzake sociale afstand; en
- verhuurder die de huurder aanzienlijk lastigvalt na hun wettelijke uitstel van huur tijdens de coronavirus/covid-19-pandemie.
bovendien blijft het gewone wangedrag van de verhuurder een constructieve uitzettingsclaim ondersteunen. Voorafgaand aan het verlaten, Californië huurders moeten documenteren van de problemen, klagen bij de verhuurder, en bieden de tijd voor de verhuurder om de gebreken te genezen. Indien van toepassing, dient de huurder de verhuurder te informeren dat hij/zij lid is van een kwetsbare populatie met een verhoogd risico op coronavirus / COVID-19. Als de verhuurder de kwestie(en) aanpakt, kan de huurder geen aanspraak maken op constructieve uitzetting.
tegen deze achtergrond is het verlaten van een eenheid wegens een constructieve uitzetting een ernstige beslissing met grote juridische gevolgen. Alvorens te besluiten om te verlaten als gevolg van constructieve uitzetting, Astanehe wet adviseert het bespreken van uw opties met een ervaren huurder advocaat.
als u een huurder in Californië bent en woont in steden als San Francisco, Oakland, San Jose, Los Angeles, Richmond of Berkeley, met vragen over uw huurderrechten tijdens de coronavirus/covid-19-pandemie of California Rent Control (AB 1482), neem dan contact op met Astanehe Law om met een ervaren huurder advocaat te spreken.