een afsluitende beschermingsbrief is een contract tussen een verzekeraar en een geldschieter. In deze Overeenkomst gaat de verzekeraar ermee akkoord de kredietgever schadeloos te stellen voor werkelijke verliezen veroorzaakt door bepaalde vormen van wangedrag door de closing agent. Kortom, de verzekeringsmaatschappij is akkoord met het uiteindelijke risico te houden en staan achter de polis. Indien de voor de sluiting gebruikte titel zich schuldig maakt aan fraude of oneerlijk omgaat met het geld of de documenten, zal de verzekeraar zich aan deze overeenkomst houden om zo nodig te vergoeden.
title underwriters werken niet met zomaar een titel en afsluitende agent. Er is een proces van zorgvuldige controle en ervoor te zorgen dat deze agentschappen hebben een reputatie voor het voldoen aan hun fiduciaire plicht, waardoor hun “stempel van goedkeuring”, zo te zeggen, dat de geldschieter is veilig om zaken te doen met hen.
de CPL is een ingediend formulier dat is goedgekeurd door het Maine Bureau of Insurance en niet kan worden gewijzigd. Het is goed voor 1 jaar vanaf de datum van de brief. Echter, transactie specifieke informatie zoals het bedrag van de lening, naam van de partijen, enz. kan worden gewijzigd of bijgewerkt, indien nodig.
wat dekt een CPL precies? Behoudens de specifieke uitzonderingen en uitsluitingen die anders zijn vermeld, dekt de CPL schade die uitsluitend wordt veroorzaakt door:
(a) elke nalatigheid van de Afwikkelingsagent of goedgekeurde advocaat om te voldoen aan uw schriftelijke afsluitende instructies die betrekking hebben op:
(i) (A) de uitbetaling van middelen die nodig zijn om de status van het pandrecht op de grond vast te stellen; of
(B) de geldigheid, afdwingbaarheid of Voorrang van het pandrecht op de verzekerde hypotheek; of
(ii) het verkrijgen van een document dat specifiek voor u vereist is, maar alleen voor zover het niet verkrijgen van het document de status van het pandrecht op de grond of de geldigheid, afdwingbaarheid of Voorrang van het pandrecht op de grond nadelig beïnvloedt; of
(b) fraude, diefstal, oneerlijkheid of verduistering van de Afwikkelingsagent of goedgekeurde advocaat bij de behandeling van uw geld of documenten in verband met de sluiting, maar alleen voor zover de fraude, diefstal, oneerlijkheid of verduistering de status van de eigendom van de grond of de geldigheid, afdwingbaarheid of Voorrang van het pandrecht van de verzekerde hypotheek op de eigendom van de grond nadelig beïnvloedt.
de kosten voor een Sluitingsbrief zijn $25 – de volledige vergoeding gaat naar de verzekeraar – en de dekking beperkt de bescherming tot sluitingen die alleen in de staat Maine plaatsvinden. Ook moet worden opgemerkt dat een CPL alleen kan worden afgegeven als de verzekeraar een titel beleid in verband met de transactie afgeeft. Met andere woorden, als een titel beleid niet wordt uitgegeven voor een transactie, geen CPL kan/zal worden uitgegeven voor die transactie.
er zijn gevallen waarin de afsluiting en de uitgifte van de titel worden behandeld door verschillende erkende agenten/advocaten. Een CPL mag alleen worden afgegeven op voorwaarde dat de afsluitende agent/advocaat en de polis afgevende agent/advocaat beide schrijven op dezelfde verzekeraar.
en natuurlijk spreekt het vanzelf, maar per transactie mag slechts één CPL worden uitgegeven. Eén CPL komt ten goede aan de koper, de kredietnemer en de kredietgever van de transactie.
* speciale dank aan Ann en Tiffany bij Chicago Title voor hun bijdragen bij het samenstellen van deze post.