Wat is TI (huurder verbetering) op commercieel vastgoed?

laatst bijgewerkt op 15 juni 2020 door Mark Ferguson

ik kocht een winkelcentrum van 68.000 vierkante meter, en terwijl ik naar de deal keek, noemde de makelaar ti. Ik was nieuwer in de commerciële onroerend goed spel na het doorbrengen van het grootste deel van mijn tijd in de residentiële wereld. Ik voelde me niet al te slecht omdat, na een ontmoeting met de advertentie agent, mijn partner vroeg me wat TI was. Ik zei hem dat het belasting en verzekering moest zijn. Ik had het mis! TI staat voor huurder verbeteringen en beschrijft reparaties aan een eenheid voor de huurder. De verbeteringen kunnen worden betaald door de huurder, verhuurder, of een combinatie van beide.

waaruit bestaat TI?

TI kan bestaan uit alles wat de huurder nodig heeft voor de exploitatie van zijn bedrijf. Het gebouw dat we kochten had een restaurant dat was verhuisd in een paar jaar voorafgaand aan onze aankoop. De eigenaar van het gebouw ging akkoord om te betalen voor $150.000 huurder verbeteringen voorafgaand aan het restaurant verhuizen. De restauranteigenaar regelde de verbeteringen, maar de verhuurder betaalde ervoor.De verbeteringen bestonden uit nieuwe keukenapparatuur, verf, vloeren, een nieuwe plattegrond en meer. TI kan bestaan uit zowat alles wat de huurder nodig heeft. In een andere eenheid bouwden we twee nieuwe Kamers voor een dansstudio, schilderden de muren, maakten het plafond open en voegden ramen toe. We betaalden voor die verbeteringen, en ze voegden de laatste hand toe.

waarom zou de eigenaar betalen voor verbeteringen aan de huurder?

veel mensen gaan ervan uit dat huurders betalen voor de verbeteringen wanneer zij een ruimte huren. Echter, veel eigenaren zijn bereid om hun gebouwen te repareren voor huurders. Hoewel het misschien gek lijkt om $150.000 uit te geven voor een restaurant om een ruimte te leasen voor 5 jaar, is het logisch als je in de cijfers graaft.

• de huurder betaalde meer dan $6.000 per maand voor hun huurovereenkomst. Dat is 72.000 dollar per jaar.
• het zou iets meer dan twee jaar duren voordat de eigenaar zijn geld terugkreeg na het maken van deze reparaties.

de eigenaar van het gebouw verdient ongeveer 50% van zijn investering door deze ruimte aan het restaurant te verhuren in de veronderstelling dat niemand anders het zou verhuren. De beslissing om zoveel geld uit te geven aan huurder verbeteringen wordt lastiger wanneer u in staat zijn om de ruimte te leasen, maar voor een lagere huur of korte lease tijd. Als je het kon verhuren voor $4.000 per maand zonder enig werk te doen, duurt het meer dan 6 jaar om je geld terug te verdienen.

kan TI de waarde van het onroerend goed verhogen?

verbeteringen aan huurders kunnen het gemakkelijker maken om ruimte te verhuren en de huur van een ruimte te verhogen. Het enige voordeel van het verhogen van de huur is niet alleen dat je meer geld per maand, maar je ook de waarde van het pand te verhogen. Commercieel vastgoed wordt doorgaans gewaardeerd op basis van CAP-tarieven. De CAP rate is het netto bedrijfsresultaat (NOI) gedeeld door de waarde van het onroerend goed. Bijvoorbeeld:

als de NOI $ 10.000 per jaar is en de waarde van het onroerend goed $100.000 is, is de bovengrens 10% (10,000/100,000 =10%).

het maximumpercentage varieert afhankelijk van het type onroerend goed, de locatie, de huurovereenkomsten en andere factoren. Als u weet dat uw woning zou verkopen voor ongeveer een 10% CAP rate, kunt u de waarde te verhogen door het verhogen van de inkomsten. Als je in staat bent om de NOI te verhogen tot $12.000 per jaar in het bovenstaande voorbeeld, zou het pand de moeite waard zijn $ 120.000 in plaats van $ 100.000.

ik heb een CAP rate calculator die gemakkelijk de CAP rate voor u berekent.

ti value-add case study

het onroerend goed dat we kochten werd verkocht tegen een maximum van ongeveer 9 (maximumpercentage van 9%). Ik denk dat de CAP tarieven in mijn gebied voor dit soort onroerend goed zijn dichter bij 7% voor de marktwaarde, maar we kregen een echt goede deal. Hoeveel heeft de restaurantlease toegevoegd aan de waarde van het pand?

• $6,000 een maand x 12 maanden = $ 72.000 per jaar in extra inkomen.
• bij een maximumpercentage van 9% voegt $ 72.000 per jaar $ 800.000 aan waarde toe aan het pand!
• bij een maximumpercentage van 7% voegt $ 72.000 per jaar $ 1.028.571 aan waarde toe aan het onroerend goed!

de reden dat verhuurders of eigenaars voor verbeteringen van huurders zullen betalen, is niet alleen omdat zij de huur verhogen, maar ook omdat zij de waarde van hun eigendommen verhogen. Als ze op zoek zijn om te verkopen of herfinancieren van de woning, een verkochte lange termijn huurder kan miljoenen dollars toevoegen aan de waarde.

als we de huurder beschouwen die slechts $ 4.000 per maand aan huur zou betalen en geen verbeteringen van de huurder nodig had, dan zou die huurder:

• bij een 9% CAP rate, $ 48.000 per jaar zou toevoegen $ 533.333 in waarde aan het pand.
• bij een maximumpercentage van 7% zou $48.000 per jaar $ 685.714 aan waarde toevoegen aan het onroerend goed.

terwijl de lagere dollar lease waarde toevoegt aan het onroerend goed, voegt het honderdduizenden dollars minder waarde toe.

ik heb een gloednieuw boek over commercieel vastgoed. Bouw een commercieel onroerend goed Imperium. De goede, de slechte en de lelijke. Ik bespreek alle details van het investeren in de commerciële business en neem 10 case studies over mijn eigen eigendommen. Je kunt het Boek op Amazon krijgen.

Hoe kunnen verbeteringen van huurders waarde toevoegen, afgezien van huurovereenkomsten?

verbeteringen aan huurders bieden meerdere manieren om waarde toe te voegen aan een woning. We hebben al gesproken over hoe ze waarde kunnen toevoegen met verhoogde huurprijzen en hoe die huurprijzen niet alleen meer geld opleveren, maar ook de waarde van het gebouw verhogen. Huurder verbeteringen kunnen ook op andere manieren waarde toevoegen.

wanneer u verbeteringen aanbrengt, verbetert u zowel het gebouw als de unit van de huurder. Als u de juiste verbeteringen aanbrengt, zal het gemakkelijker zijn om de units in de toekomst te verhuren als de huidige huurders vertrekken. Toen de eigenaar $150.000 spendeerde voor het restaurant, maakte hij die ruimte veel aantrekkelijker voor elk bedrijf, vooral een ander restaurant. Een ander restaurant kan een paar dingen veranderd, maar ze zullen waarschijnlijk niet willen dat veel geld weer uitgeven. Het kan ook veel gemakkelijker zijn om de ruimte te verhuren als deze al is ingericht voor een restaurant.

aan de andere kant, als u verbeteringen aanbrengt die zeer specifiek zijn voor een bedrijf, kunt u het moeilijker maken om de ruimte aan een andere huurder te huren. Als u klaar bent met een ruimte voor een bowlingbaan, kunt u niet krijgen een van uw investering terug als de bowlingbaan vertrekt, tenzij u een andere bowlingbaan kunt vinden om de ruimte te huren!

Hieronder is een video van de dansstudio vlak voordat ze verhuisden:

wie moet TI betalen?

een andere overweging is voor wie en hoe moet de TI worden betaald? In de meeste gevallen wordt de TI door de huurder betaald, althans gedeeltelijk. De huurder kon betalen voor de kosten vooraf; ze konden betalen voor de kosten door het verhogen van hun huur voor een bepaalde hoeveelheid tijd; of ze konden gewoon betalen voor de kosten door het betalen van meer huur dan een andere huurder die niet zo veel huurder verbeteringen zou vereisen.Hoewel veel mensen denken dat het zinvol is voor de huurder om te betalen voor de verbeteringen omdat het hun bedrijf is, is het eigenlijk zinvoller voor de verhuurder om te betalen voor het als de verhuurder wil de hoogste waarde die ze kunnen krijgen voor hun eigendom. Bijvoorbeeld:

• de huurder betaalt $ 3.000 per maand aan huur en de huurder betaalt $ 50.000 voor TI.
• de huurder betaalt $ 4.000 per maand aan huur en de verhuurder betaalt de $ 50.000 in TI.

in scenario 1 betaalt de huurder een lagere huur, maar moet hij de $50.000 betalen. Een van de grootste problemen is dat veel huurders niet in staat zijn om front dat geld op de top van alles wat ze nodig hebben om hun bedrijf draaiende. Zelfs als ze al het geld in de wereld hebben, duurt het 50 maanden om quitte te spelen. Tot die 50e maand, hebben ze meer betaald in huur en TI dan als de verhuurder betaalde voor de TI en de huurder betaalde hogere huur.

in het tweede scenario betaalt de huurder meer huur, maar heeft hij minder vooraf contant geld nodig. De verhuurder moet meer geld voorschieten voor reparaties, maar ze hebben een veel waardevoller gebouw met de hogere huurovereenkomst. In het eerste scenario is het gebouw $514.285 waard, ervan uitgaande dat dit een NNN lease is. In het tweede scenario met hogere huur, is het gebouw $685.714 waard.

naar mijn mening is het zinvol dat de verhuurder het grootste deel van de TI betaalt als hij de huur kan verhogen om het goed te maken. Niet alleen maakt de verhuurder meer geld op de lange termijn van verhoogde huurprijzen, maar de waarde van het pand stijgt ook vanaf de dag dat de huurovereenkomst wordt ondertekend met de hogere huurprijzen. De waarde van het onroerend goed stijgt in de meeste gevallen veel meer dan de kosten van de TI.

indien de verhuurder besloot het onroerend goed te herfinancieren met een lening tegen een loan-to-value ratio van 75%, kon hij een lening krijgen voor $385.713 met scenario 1 of $514.285 met scenario 2. Ze kunnen veel meer cashback krijgen als dat hun doel is.

blijven commerciële huurders langer met meer huurders verbeteringen?

sommige van de beste huurders zullen nogal wat TI nodig hebben. Ze zullen willen dat hun ruimte om tegemoet te komen aan precies wat ze nodig hebben, en het kan moeilijk zijn voor hen om verhuurders die bereid zijn om geld uit te geven op ti te vinden. Als ze een commercieel onroerend goed eigenaar die geld zal besteden aan TI voor hen te vinden, kunnen ze meer kans om te verblijven in die ruimte voor de lange termijn.

hoe duurder de TI is, hoe groter de kans dat de huurder in die ruimte blijft. Het is moeilijk om een verhuurder te vinden die tienduizenden dollars zal uitgeven aan TI, en als ze eenmaal in een ruimte zijn, zullen ze de neiging hebben om daar te blijven. Door geld uit te geven aan TI, kan de verhuurder betere en langere termijn huurders aantrekken.

conclusie

TI kan duur zijn voor de huurder of de verhuurder. De verhuurder heeft meestal meer te winnen door het aantrekken van huurders die meer Huur betalen en langer blijven, en de waarde van hun woning zal toenemen als ze in staat zijn om hogere maandelijkse huur in rekening te brengen. Voordat we een van onze lege ruimtes verhuurde aan de dansstudio, was er een huurder die een wasserette wilde beginnen in die eenheid. Ze wilden ten minste $ 150.000 in huurder verbeteringen aangebracht voordat ze de eenheid zou overwegen. Ik dacht dat dat gek was omdat het tien jaar zou duren om dat geld terug te verdienen gebaseerd op de prijs die ze wilden betalen. Echter, die lease zou bijna $400.000 in waarde hebben toegevoegd aan het pand. Het zou logisch zijn geweest om zoveel uit te geven als we geen andere huurders geïnteresseerd hadden. Echter, die dansstudio lease toegevoegde meer waarde omdat ze bereid waren om een hogere lease tarief te betalen en alleen nodig $ 40.000 in TI.

hoewel het invullen van TI voor huurders vaak zinvol is, kan de verhuurder de juiste huurder en de juiste TI kiezen om in te vullen. Als we klaar waren met de ruimte voor een wasserette en ze gingen ten onder, zouden er heel weinig huurders zijn die die ruimte zouden willen zonder grote renovaties, en we zouden veel geld hebben verspild.