Co to jest Ti (tenant Improvement) na Nieruchomościach Komercyjnych?

ostatnio zaktualizowany 15 czerwca 2020 r.przez Mark Ferguson

kupiłem Centrum handlowe strip o powierzchni 68 000 stóp kwadratowych i gdy patrzyłem na ofertę, Agent giełdowy wspomniał o TI. Byłem nowszy w grze o nieruchomościach komercyjnych po spędzeniu większości czasu w świecie mieszkaniowym. Nie czułem się zbyt źle, ponieważ po spotkaniu z agentem giełdowym mój partner zapytał mnie, co to jest TI. Powiedziałem mu, że to muszą być podatki i ubezpieczenie. Myliłem się! Ti oznacza ulepszenia najemcy i opisuje naprawy dokonane w jednostce dla najemcy. Ulepszenia mogą być opłacone przez najemcę, właściciela lub połączenie obu.

z czego składa się TI?

TI może składać się z wszystkiego, czego najemca potrzebuje do prowadzenia działalności. Budynek, który kupiliśmy, miał restaurację, która przeniosła się kilka lat przed naszym zakupem. Właściciel budynku zgodził się zapłacić za 150 000 dolarów ulepszeń najemcy przed wprowadzeniem się restauracji. Właściciel restauracji zarządzał ulepszeniami, ale właściciel za nie zapłacił.

ulepszenia polegały na nowym wyposażeniu kuchni, farbie, podłodze, nowym planie podłogi i innych. TI może składać się z prawie wszystkiego, czego potrzebuje najemca. W innej jednostce wybudowaliśmy dwie nowe sale NA Studio Tańca, pomalowaliśmy ściany, otworzyliśmy sufit i dodaliśmy okna. Zapłaciliśmy za te ulepszenia, a oni dodali szlify końcowe.

dlaczego właściciel miałby płacić za ulepszenia najemcy?

Wiele osób zakłada, że najemcy płacą za ulepszenia, gdy wynajmują powierzchnię. Jednak wielu właścicieli jest gotowych naprawić swoje budynki dla najemców. Choć może wydawać się szalone wydać $150,000 na restaurację, aby wynająć miejsce na 5 lat, ma to sens, gdy kopać w liczbach.

• najemca płacił za najem ponad 6000 dolarów miesięcznie. To jest $ 72,000 rocznie.
• to zajmie trochę ponad 2 lata, zanim właściciel odzyska pieniądze po dokonaniu tych napraw.

właściciel budynku osiąga około 50% zwrotu z inwestycji, wynajmując tę powierzchnię restauracji, zakładając, że nikt inny jej nie wynajmie. Decyzja, aby wydać tyle pieniędzy na ulepszenia najemcy, staje się trudniejsza, gdy możesz wynająć powierzchnię, ale za niższy czynsz lub krótki czas najmu. Jeśli można wynająć go za $ 4,000 miesięcznie bez wykonywania żadnej pracy, to trwa więcej niż 6 lat, aby pieniądze z powrotem.

czy TI może zwiększyć wartość nieruchomości?

ulepszenia najemcy mogą ułatwić Wynajem powierzchni i podnieść czynsz na powierzchni. Jedyną korzyścią z podniesienia czynszu jest nie tylko to, że co miesiąc zarabiasz więcej pieniędzy, ale także zwiększasz wartość nieruchomości. Nieruchomości komercyjne są zazwyczaj wyceniane na podstawie stawek CAP. Stopa ograniczenia jest przychodem operacyjnym netto (NOI) podzielonym przez wartość nieruchomości. Na przykład:

jeśli NOI wynosi 10 000 USD rocznie, a wartość nieruchomości wynosi 100 000 USD, stawka WPR wynosi 10% (10,000/100,000 =10%).

stawka WPR różni się w zależności od rodzaju nieruchomości, lokalizacji, umów najmu i innych czynników. Jeśli wiesz, że Twoja nieruchomość sprzedałaby się za około 10% stawki WPR, możesz zwiększyć wartość, zwiększając dochód. Jeśli jesteś w stanie zwiększyć noi do $12,000 rocznie w powyższym przykładzie, nieruchomość będzie warta $120,000 zamiast $100,000.

mam Kalkulator CAP rate, który łatwo oblicza cap rate dla Ciebie.

ti value-add case study

nieruchomość, którą kupiliśmy, została sprzedana po około 9 CAP (9% CAP rate). Myślę, że stawki WPR w mojej okolicy dla tego typu nieruchomości są bliżej 7% dla wartości rynkowej, ale mamy naprawdę dobrą ofertę. Ile koszt wynajmu restauracji zwiększył wartość nieruchomości?

• $6,000 miesiąc x 12 miesięcy = $72,000 rocznie dodatkowego dochodu.
• Przy 9% stopie procentowej, $72,000 rocznie dodaje $800,000 w wartości nieruchomości!
• przy 7% kapitalizacji, 72 000 USD rocznie dodaje 1 028 571 USD wartości nieruchomości!

powodem, dla którego właściciele lub właściciele będą płacić za ulepszenia najemcy, jest nie tylko to, że zwiększą czynsz, ale także dlatego, że zwiększają wartość swoich nieruchomości. Jeśli chcą sprzedać lub refinansować nieruchomość, sprzedany długoterminowy najemca może dodać miliony dolarów do wartości.

jeśli weźmiemy pod uwagę najemcę, który miał płacić tylko 4000 dolarów miesięcznie w czynszu i nie wymagał żadnych ulepszeń najemcy, to najem byłby:

• przy 9% stopie procentowej, $48,000 rocznie dodałoby $533,333 w wartości nieruchomości.
• przy 7% stopie procentowej, 48 000 USD rocznie dodałoby wartość 685 714 USD do nieruchomości.

podczas gdy niższa dzierżawa dolara zwiększa wartość nieruchomości, dodaje setki tysięcy dolarów mniej wartości.

mam zupełnie nową książkę, która jest o nieruchomościach komercyjnych. Zbuduj imperium nieruchomości komercyjnych. Dobre, złe i brzydkie. Omówię wszystkie szczegóły dotyczące inwestowania w biznes komercyjny i dołączę 10 studiów przypadków na moich własnych nieruchomościach. Możesz dostać książkę na Amazon.

w jaki sposób ulepszenia najemcy mogą dodawać wartość oprócz umów najmu?

ulepszenia najemcy oferują wiele sposobów na zwiększenie wartości nieruchomości. Mówiliśmy już o tym, jak mogą one wnieść wartość dodaną dzięki zwiększonym czynszom i jak te czynsze nie tylko przyniosą więcej pieniędzy, ale zwiększą wartość budynku. Ulepszenia najemcy mogą również wnieść wartość dodaną na inne sposoby.

wprowadzając ulepszenia najemcy, ulepszasz zarówno budynek, jak i jednostkę najemcy. Jeśli dokonasz odpowiednich ulepszeń, łatwiej będzie wynająć lokale w przyszłości, jeśli obecni najemcy odejdą. Kiedy właściciel wydał $150,000 na restaurację, uczynił tę przestrzeń znacznie bardziej atrakcyjną dla każdego biznesu, zwłaszcza dla innej restauracji. Inna restauracja może wymagać kilku zmian, ale najprawdopodobniej nie będą chcieli ponownie wydawać tak dużo pieniędzy. Znacznie łatwiej jest również wynająć przestrzeń, gdy jest już ustawiona pod restaurację.

z drugiej strony, jeśli wprowadzisz ulepszenia, które są bardzo specyficzne dla jednej firmy, możesz utrudnić wynajęcie powierzchni innemu najemcy. Jeśli skończysz miejsce na kręgielni, może nie być uzyskanie żadnej z inwestycji z powrotem, jeśli kręgielnia pozostawia, chyba że można znaleźć inną kręgielnię do wynajęcia miejsca!

poniżej filmik ze studia tańca tuż przed przeprowadzką:

kto powinien płacić za TI?

kolejna kwestia to kto i jak powinien płacić TI? W większości przypadków TI jest opłacane przez najemcę, przynajmniej w części. Najemca mógłby pokryć koszty z góry; mógłby pokryć koszty, zwiększając czynsz na określony czas; lub mógłby po prostu pokryć koszty, płacąc więcej czynszu niż inny najemca, który nie wymagałby tak wielu ulepszeń najemcy.

podczas gdy wiele osób uważa, że najemca ma sens płacić za ulepszenia, ponieważ jest to ich biznes, to faktycznie ma więcej sensu dla właściciela zapłacić za to, jeśli właściciel chce najwyższą wartość, jaką mogą uzyskać za swoją nieruchomość. Na przykład:

• najemca płaci 3000 dolarów miesięcznie czynszu, a najemca płaci 50000 dolarów za TI.
• najemca płaci $ 4,000 miesięcznie w czynszu, a właściciel płaci za $50,000 in TI.

w scenariuszu 1 najemca płaci niższy czynsz, ale musi wpłacić 50 000 dolarów. Jednym z największych problemów jest to, że wielu najemców może nie być w stanie przeznaczyć tych pieniędzy na wszystko inne, czego będą potrzebować, aby uruchomić swoją firmę. Nawet jeśli mają całą gotówkę na świecie, potrzeba im 50 miesięcy, by się wyrównać. Do tego 50 miesiąca płacili więcej czynszu i TI niż gdyby wynajmujący płacił za TI, a Najemca płacił wyższy czynsz.

w drugim scenariuszu najemca płaci więcej czynszu, ale potrzebuje mniej gotówki z góry. Właściciel musi przeznaczyć więcej pieniędzy na naprawy, ale mają o wiele cenniejszy budynek z wyższą dzierżawą. W pierwszym scenariuszu budynek jest wart 514 285 dolarów, zakładając, że jest to dzierżawa NNN. W drugim scenariuszu z wyższym czynszem budynek jest wart 685 714 dolarów.

moim zdaniem sensowne jest, aby wynajmujący zapłacił za większość TI, jeśli mogą zwiększyć czynsz, aby to nadrobić. Wynajmujący nie tylko w dłuższej perspektywie zarabia więcej na podwyższonych czynszach, ale także zwiększa wartość nieruchomości od dnia podpisania umowy najmu z wyższymi czynszami. Wartość nieruchomości wzrasta znacznie bardziej niż koszty TI w większości przypadków.

jeśli właściciel zdecyduje się na refinansowanie nieruchomości kredytem w stosunku 75% do wartości pożyczki, może uzyskać kredyt w wysokości 385 713 USD przy scenariuszu 1 lub 514 285 USD przy scenariuszu 2. Mogą uzyskać znacznie więcej zwrotu gotówki, jeśli taki jest ich cel.

czy najemcy komercyjni zostaną dłużej z większą liczbą ulepszeń najemców?

niektórzy z najlepszych najemców będą wymagali sporo TI. Będą chcieli, aby ich przestrzeń zaspokoiła dokładnie to, czego potrzebują, i może być im trudno znaleźć właścicieli, którzy są gotowi wydać pieniądze na TI. Jeśli uda im się znaleźć właściciela nieruchomości komercyjnej, który wyda dla nich pieniądze na TI, mogą być bardziej skłonni do pozostania w tym miejscu na dłuższą metę.

im droższy jest TI, tym większe prawdopodobieństwo, że najemca pozostanie w tej przestrzeni. Trudno jest znaleźć właściciela, który wyda dziesiątki tysięcy dolarów na TI, a gdy znajdą się w przestrzeni, będą mieli tendencję do pozostania tam. Wydając pieniądze na TI, właściciel może przyciągnąć lepszych i długoterminowych najemców.

wniosek

TI może być drogie dla Najemcy lub właściciela. Wynajmujący zazwyczaj ma więcej do zyskania, przyciągając najemców, którzy zapłacą więcej czynszu i zostaną dłużej, a wartość ich nieruchomości wzrośnie, jeśli będą mogli pobierać wyższy miesięczny czynsz. Zanim wynajęliśmy jedno z naszych wolnych miejsc do studia tańca, był najemca, który chciał założyć pralnię w tej jednostce. Chcieli co najmniej $150,000 w ulepszeniach najemcy dokonanych przed rozważeniem jednostki. Myślałem, że to szaleństwo, bo odzyskanie pieniędzy w oparciu o cenę, którą chcieli zapłacić zajęłoby 10 lat. Jednak ta dzierżawa dodałaby prawie $400,000 w wartości nieruchomości. To mogłoby mieć sens wydawać tyle, gdybyśmy nie mieli innych lokatorów zainteresowanych. Jednak ta dzierżawa studia tanecznego dodała więcej wartości, ponieważ byli gotowi zapłacić wyższą stawkę leasingu i potrzebowali tylko 40 000 USD w TI.

chociaż wypełnianie TI dla najemców często ma sens, wynajmujący może wybrać odpowiedniego najemcę i prawo TI do ukończenia. Gdybyśmy wykończyli miejsce na pralnię, a one poszłyby pod wodę, bardzo niewielu najemców pragnęłoby tego miejsca bez większych remontów, i zmarnowalibyśmy dużo pieniędzy.