często zdarza się, że najemcy mają szczególne potrzeby przy wynajmie nowej powierzchni. Właściciele nieruchomości komercyjnych wiedzą o tym i często oferują zachęty, aby przyciągnąć najemców—zwłaszcza w okresie pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości.
jedną z takich zachęt jest dodatek na ulepszenie najemcy, znany jako TIA lub TI. Zasadniczo TIA to sposób, w jaki właściciele zwracają najemcom koszty modyfikacji lub ulepszeń powierzchni handlowej, aby zaspokoić ich potrzeby. Ulga jest powszechną zachętą oferowaną przez wynajmujących jako sposób na poprawę i wypełnienie pustych przestrzeni,a warunki ulgi są negocjowane w umowie najmu.
w tym przewodniku dotyczącym uprawnień do ulepszania najemców znajdziesz odpowiedzi na najczęstsze pytania dotyczące działania Tia.
jak oblicza się TIA?
zazwyczaj dodatek za poprawę najemcy jest wyrażany w dolarze za stopę kwadratową lub w całkowitej sumie dolara. Powierzchnia kwadratowa zależy od wielkości jednostki. Kwota w dolarach zależy od wielu czynników, w tym konkurencyjności rynku nieruchomości, historii kredytowej i najemcy, lokalizacji, stanu powierzchni i liczby jednostek, które właściciel posiada.
na przykład właściciel zgadza się na dodatek w wysokości 25 USD za stopę kwadratową. W komercyjnej powierzchni biurowej o powierzchni 10 000 stóp kwadratowych, co daje łącznie 250 000 dolarów. Należy również pamiętać, że wielu właścicieli będzie pobierać odsetki od najemców, którzy nie mają pod ręką gotówki, aby zapłacić za ulepszenia z góry.
ważne jest, aby uzyskać dokładny budżet na proponowane koszty. Uzyskaj co najmniej dwa szacunki od wykonawców przed uzgodnieniem jakichkolwiek warunków z właścicielem. Upewnij się również, że badasz średnie koszty wykończenia i dodatki na swoim rynku.
co obejmuje dodatek za poprawę lokatora?
właściciele są bardziej skłonni preferować tia obejmuje podstawowe koszty budowy, podczas gdy najemcy zazwyczaj starają się rozszerzyć, aby pokryć dodatkowe koszty, w tym opłaty za pozwolenia, opłaty prawne i opłaty architektoniczne. Ponownie, to jest coś, co powinno zostać wynegocjowane.
pamiętaj, że takie rzeczy jak opłaty za przeprowadzkę lub meble nie są uwzględnione w TIA.
kto kontroluje TIA?
w zależności od wielkości powierzchni handlowej i właściciela, sposób zarządzania projektem może się różnić. W niektórych przypadkach, często w mniejszych lub starszych budynkach, właściciel zarządza kosztami i ma wykonawcę pod ręką. Jest to często znane jako ” budowa pod klucz.”
są w tym zalety, przede wszystkim to, że nie będziesz musiał angażować się w szczegóły śledzenia postępu budowy. Jednak jeśli masz bardzo konkretne rzeczy, które chcesz zrobić w przestrzeni, stracisz możliwość kontrolowania procesu.
w przypadku budowy pod klucz, dobrym pomysłem jest negocjowanie takich rzeczy, jak ostateczny wykonawca i zatwierdzenie planu, a także szczegółowe aktualizacje procesu budowlanego.
jak negocjować TIA?
jeśli chodzi o negocjacje TIA, nie ignoruj szczegółów.
niektórzy właściciele nie wypłacą zasiłku do czasu zakończenia projektu; w takich przypadkach najemca będzie potrzebował z góry środków pieniężnych na pokrycie kosztów. Inne zapewnią niezbędne przepływy pieniężne na podstawie z góry ustalonej. Pamiętaj, aby określić harmonogram płatności TIA w leasingu.
zazwyczaj, jeśli szacowany dodatek na stopę kwadratową przekracza budżet, jesteś odpowiedzialny za pokrycie tych dodatkowych kosztów. Jeśli jednak działasz w ramach budżetu, wielu właścicieli jest podatnych na rolowanie oszczędności w przyszłych płatnościach leasingowych. Będziesz także chciał negocjować, kiedy raty leasingowe zaczną się po zakończeniu budowy.
wreszcie zastanów się nad nieprzewidywalnym. W przypadku projektów budowlanych nie jest niczym niezwykłym dla opóźnień, wypadków lub przekroczeń kosztów. Negocjuj, kto jest odpowiedzialny za tych w leasingu, aby obie strony były jasne z wyprzedzeniem.
kontynuując poszukiwania najmu biur, pamiętaj o tych czynnikach, aby dodatek na ulepszenie najemcy spełniał Twoje potrzeby.