pogorszenie fizyczne

co to jest pogorszenie fizyczne?

pogorszenie stanu fizycznego odnosi się do utraty wartości nieruchomości spowodowanej fizycznym zużyciem budynku. Może również opisywać normalne zużycie, którego doświadczają budynki w miarę starzenia się. Na przykład systemy ogrzewania i chłodzenia zużywają się w pewnym momencie w przyszłości. Zużycie nieruchomości może być spowodowane przez naturalnie występujące elementy, takie jak woda, wiatr, ekstremalne temperatury, termity lub trzęsienia ziemi. Zużycie może być również spowodowane przez ludzi poprzez wandalizm, zaniedbania, pożar itp.

poziom pogorszenia zależy od poziomu bieżącej konserwacji nieruchomości, a także pierwotnej jakości konstrukcji. Budynek, który został zbudowany przy użyciu trwałych oryginalnych materiałów, ma większe szanse na przetrwanie pogorszenia w porównaniu z budynkiem zbudowanym przy użyciu materiałów niskiej jakości. Również właściciele nieruchomości, którzy regularnie naprawiają zużyte elementy i ulepszenia, takie jak przemalowywanie i zmiana pokrycia dachowego na nowoczesne rodzaje pokryć dachowych, zmniejszają poziom pogorszenia właściwości.

kategorie pogorszenia stanu fizycznego

poniżej przedstawiono dwie główne kategorie pogorszenia stanu fizycznego nieruchomości:

1. Uleczalne pogorszenie

uleczalne pogorszenie jest rodzajem pogorszenia, które jest ekonomicznie wykonalne do wyleczenia. Wykonalność ekonomiczna jest wskazywana, jeśli wzrost wartości nieruchomości przekracza lub jest równy przewidywanym kosztom naprawy nieruchomości. Koszt wymiany lub przywrócenia przedmiotu jest używany jako realistyczna miara wyleczalnego pogorszenia.

pomiar wyleczalnego pogorszenia polega na oszacowaniu wartości elementów, które należy naprawić, takich jak wymiana okien, przemalowanie, zabezpieczenie przeciwwybuchowe, naprawa dachu, mocowanie luźnych płytek, wadliwe okablowanie i naprawy systemu ogrzewania lub chłodzenia. Pomiary powinny obejmować tylko powyższe pozycje, jeśli wzrost wartości nieruchomości zrekompensuje koszty napraw. Na przykład, jeśli szacunkowy koszt naprawy dachu i mocowania luźnych płytek kosztuje 8000 USD, potencjalny nabywca może obniżyć cenę oferty o tę samą wartość, aby pokryć koszty takich napraw.

nieuleczalne pogorszenie stanu

nieuleczalne pogorszenie stanu jest rodzajem amortyzacji, która jest uważana za nieuleczalną, nawet jeśli naprawy miały zostać wykonane. Mówiąc prościej, koszt naprawy przedmiotu(przedmiotów) przekracza wartość, którą by dodał, a zatem naprawa nie przynosi żadnych korzyści ekonomicznych.

nieuleczalne pogorszenie można również podzielić na krótko-i długoterminowe. Przedmioty krótkoterminowe odnoszą się do przedmiotów o krótszej żywotności niż same ulepszenia, podczas gdy przedmioty długoterminowe to te, których żywotność jest równa lub większa od wprowadzonych ulepszeń. PrzykĹ 'adowo, jeĹ” li fundament budynku jest wadliwy, taka naprawa bÄ ™ dzie uwaĺľana za nieuleczalne pogorszenie, poniewaĺľ wymagaĹ 'aby odbudowania caĹ’ ej konstrukcji od podstaw. Wyleczenie przekracza przewidywany wzrost wartości nieruchomości.

Inne formy pogorszenia stanu nieruchomości

oprócz pogorszenia stanu fizycznego, istnieją inne formy pogorszenia stanu nieruchomości:

1. Starzenie funkcjonalne

starzenie funkcjonalne jest formą pogorszenia się ze względu na funkcję w nieruchomości, która nie jest już użyteczna lub funkcjonalna, a to powoduje utratę wartości dla całej nieruchomości. Pogorszenie może być spowodowane różnymi czynnikami, takimi jak zmieniające się wymagania rynku, ewoluująca technologia, przestarzałe udogodnienia, projekt architektoniczny, lokalne warunki ekonomiczne itp.

utrata wartości wynika z założenia, że dana cecha nie jest opłacalna do zastąpienia lub nie może być zmieniona. Przykładem funkcjonalności budynku jest siedmiopiętrowy budynek bez windy. Dodanie windy będzie uważane za uleczalne, jeśli wzrost wartości domu przekroczy koszt instalacji sprzętu.

2. Przestarzałość zewnętrzna

przestarzałość zewnętrzna odnosi się do utraty wartości nieruchomości z powodu czynników zewnętrznych, które właściciel ma niewiele lub nie ma możliwości zmiany. Niektóre z czynników zewnętrznych mogą obejmować recesjęrecesjęrecesja jest terminem używanym na określenie spowolnienia ogólnej działalności gospodarczej. W makroekonomii recesje są oficjalnie uznawane po dwóch kolejnych kwartałach ujemnych stóp wzrostu PKB., zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym, regionalna utrata miejsc pracy, nowe wydarzenia, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości (takie jak budowa gęstych mieszkań o niskich dochodach, więzienia powiatowe i oczyszczalnie ścieków w pobliżu nieruchomości), ograniczenia środowiskowe i negatywne zmiany w schematach ruchu.

powyższe czynniki są prawie niemożliwe do zmiany, ponieważ są zewnętrzne dla nieruchomości. Zmiana niekorzystnych skutków, które nie są na nieruchomości, będzie kosztowna lub praktycznie niemożliwa. Na przykład, to jest poza władzą właściciela domu, aby przenieść Więzienie Powiatowe.

Podobnie, jeśli nieruchomość zależy od jednego głównego pracodawcy, a ten pracodawca zamyka się, nastąpi druzgocący wpływ na wartość nieruchomości w okolicy. Taki czynnik jest niemożliwy do naprawienia i może wykraczać poza siłę finansową właściciela nieruchomości.

więcej zasobów

CFI jest oficjalnym dostawcą globalnego modelowania finansowego & Valuation Analyst (Fmva)™certyfikat Fmva® Dołącz do 850,000 + studentów, którzy pracują dla firm takich jak Amazon, J. P. Morgan i Ferrari program certyfikacji, zaprojektowany, aby pomóc każdemu stać się światowej klasy analitykiem finansowym. Aby nadal rozwijać swoją karierę, dodatkowe zasoby SPI poniżej będą przydatne:

• wydatki na Amortyzacjęwydatki na Wycenęw przypadku zakupu aktywów długoterminowych należy je kapitalizować, a nie wydawać w okresie rozliczeniowym, w którym zostały nabyte. Jest to
• ujemne Zewnętrznegatywne Zewnętrznegatywne efekty zewnętrzne występują, gdy produkt i/lub konsumpcja towaru lub usługi wywiera negatywny wpływ na niezależną stronę trzecią
• PP&EPP&E (mienie, instalacje i wyposażenie)PP&e (mienie, instalacje i wyposażenie) jest jednym z podstawowych aktywów trwałych wykazanych w bilansie. Na PP& E ma wpływ Capex,
• amortyzacja liniowa amortyzacja liniowa amortyzacja liniowa jest najczęściej stosowaną i najłatwiejszą metodą alokacji amortyzacji składnika aktywów. W linii prostej