Pro-Forma 101: Część 1-zapoznanie się z podstawowym narzędziem analizy Nieruchomości-PlannersWeb

Nota wydawcy: Pro-Forma 101 została napisana w 2007 roku przez zmarłego Wayne ’ a Lemmona, który był (między innymi) wykwalifikowanym ekonomistą rynku nieruchomości. Wayne przez wiele lat był także członkiem Rady Redakcyjnej czasopisma „Planning Commissioners Journal”. Udostępniamy go w formacie online tutaj na PlannersWeb.com.

jako komisarz ds. planowania jestem pewien, że jesteś przyzwyczajony do zakasania rękawów i brania się do pracy, gdy spotyka się zarząd. Zachęcam do przyjęcia tego samego podejścia w pracy na swój sposób przez ten długi, ale bardzo satysfakcjonujące, artykuł. Nie zniechęcaj się wszystkimi liczbami i obliczeniami. Jeśli poświęcisz trochę czasu, wiele się nauczysz-zwłaszcza jeśli, podobnie jak wielu planistów obywatelskich, nie jesteś zbyt zaznajomiony ze światem rozwoju nieruchomości.

możesz też rzucić okiem na rozmowę, którą odbyłem z Wayne ’ em na temat jego artykułu.

komisarze planowania często żałują, że nie wiedzą więcej o tym, jak naprawdę działa rozwój nieruchomości pod względem dolarów i centów.

gdyby członkowie zarządu lepiej oceniali wpływ kosztów i dochodów, czasu i ryzyka oraz to, jak zmiana jednego czynnika może wpłynąć na cały łańcuch domina innych czynników, cały proces rozwoju nieruchomości byłby bardziej zrozumiały.

aby osiągnąć minimalny poziom „znajomości” ekonomii rozwoju, wymaga co najmniej znajomości podstawowego narzędzia analizy wykonalności nieruchomości-proforma.

analiza proforma to zestaw obliczeń, które projektują zwrot finansowy, który prawdopodobnie stworzy proponowany rozwój nieruchomości. Zaczyna się od opisania proponowanego projektu w kategoriach wymiernych. Następnie szacuje przychody, które prawdopodobnie zostaną uzyskane, koszty, które będą musiały zostać poniesione, oraz zwrot finansowy netto, który deweloper spodziewa się osiągnąć.

proforma to podstawowa analiza „go / no-go”, której używają Programiści, aby zdecydować, czy ruszyć naprzód z projektem. Istnieje niewiele „absolutów” co do tego, jak takie analizy mogą być konstruowane, ale istnieją powszechne praktyki i techniki, które prawie wszystkie proforma próbują dostarczyć w takiej czy innej formie.

w drodze podstawowego wprowadzenia do tego tematu, stworzyłem proste studium przypadku analiza proforma dla hipotetycznego podziału mieszkaniowego. Rysunek 1 przedstawia uproszczoną tabelę podsumowującą z tego ogólnego studium przypadku. Użyjemy tego jako przewodnika w całym artykule, ponieważ rozważymy niektóre wyzwania, przed którymi stoją Programiści podczas tworzenia projektu – i jak kilka kluczowych zmiennych może wpłynąć na ogólny sukces projektu.

co proponujemy?

pierwszą rzeczą, którą należy zrobić, jest określenie w kategoriach kwantyfikowalnych tego, co jest proponowane do zbudowania. Może to przybrać formę tabeli powierzchni do wynajęcia dla centrum handlowego, budynku biurowego lub magazynu; Liczba pokoi według rodzaju pokoju w hotelu; lub, jak w naszym przykładzie, liczba domów według wielkości i modelu w dzielnicy mieszkalnej.

Architekci nazywają to ” programem projektu.”W tej tabeli przedstawiono również przestrzeń niezarobkową dla takich rzeczy, jak parking, strefy holu, pomieszczenia mechaniczne i użytkowe oraz inne pomieszczenia pomocnicze. Ilości powierzchni podłóg, pomieszczeń, lokali mieszkalnych w tej tabeli są wykorzystywane jako podstawa do obliczania przychodów ze sprzedaży lub wynajmu, a także kosztów budowy.

dla naszego przykładowego studium przypadku, nasz hipotetyczny deweloper będzie prawdopodobnie miał na myśli grupę planów domu, które mogły być używane w innych społecznościach. Budowniczy nie może dokładnie przewidzieć, ile jednostek każdego planu zostanie kupionych, więc można użyć prostych sumów i średnich. Załóżmy, że ten projekt obejmie w sumie 50 domów, i że ogólnie, plany domu są prawdopodobnie średnio około 2,200 stóp kwadratowych gotowej przestrzeni, w sumie 110,000 stóp kwadratowych gotowego projektu kosmicznego.

jakie przychody będą generowane?

aby odpowiedzieć na to pytanie, deweloper przeprowadzi analizę rynku, która rekomenduje odpowiednie czynsze, opłaty lub wartości sprzedaży. W grę wejdzie również doświadczenie dewelopera, czerpiące z wiedzy o porównywalnych projektach uzyskanych w czynszach lub sprzedaży. Deweloper może odpowiedzieć na to pytanie bardzo szczegółowym badaniem rynku lub po prostu ołówkiem w wartościach używanych w innym pobliskim projekcie.

sprzedaż brutto:

w przykładzie zilustrowanym tutaj proponujemy budowę 50-osobowego osiedla mieszkaniowego. Ceny sprzedaży będą się różnić w zależności od każdego planu domu w zależności od wielkości i funkcji każdego modelu, ale w naszym wyimaginowanym rynku, domy można oczekiwać, aby dowodzić ceny bazowe na ogół w wysokości 300.000 dolarów.

po dodaniu szacunków i uprawnień do premii na lotach do wyboru oraz wybranych przez Klienta opcji i ulepszeń, domy w naszym hipotetycznym projekcie są pokazane na górze rysunku 1 jako uśrednianie całkowitej ceny 400 000 USD za jednostkę, generując 20 milionów USD przychodów ze sprzedaży brutto.

mniej prowizji, opłat:

przychody te zostaną jednak zmniejszone o koszty sprzedaży mieszkań. Prowizje od sprzedaży będą musiały być wypłacane agentom sprzedaży, którzy mogą być częścią agencji nieruchomości zakontraktowanej na rynek projektu, lub w domu pracowników sprzedaży, lub niezależnych pośredników, którzy wprowadzają klientów do projektu, lub niektóre połączenie tych wszystkich. Opłaty prawne, koszty zamknięcia i inne koszty „transakcyjne” również muszą zostać odjęte od przychodów brutto. Na rysunku 1 Zakładamy, że prowizje i opłaty mogą wynieść 800 000 USD, pozostawiając Przychody netto projektu w wysokości 19,2 miliona USD.

doszło do dramatycznego spotkania, na którym dyrektor firmy deweloperskiej przyleciał z Kalifornii i był zaskoczony znalezieniem konsultanta z powrotem przy stole. Po spotkaniu z jego wizją miasta i dlaczego jego umowa była najlepsza dla przyszłości Bridgewater, nowy adwokat odpowiedział. Za radą konsultanta miasto odrzuciło „ostatnią i ostateczną” ofertę dewelopera, ale złożyło kontr-ofertę, która zawierała pięciokrotny wzrost ceny sprzedaży ziemi. Deweloper był przerażony, wykrzykując, że nigdy nie mógłby podjąć się projektu na takich warunkach. Zakończył posiedzenie i negocjacje w huff.zobacz, jaką marżę zysku może wygenerować projekt, i Doradź miastu, gdzie, co i jak daleko odepchnąć.Notka autora:
targowanie się z siły wiedzy

w poprzednim życiu byłem robotnikiem-pszczołą na zapleczu krajowej firmy doradczej ds. nieruchomości. Cztery lata wcześniej firma ta pomogła miastu Bridgewater w stanie New Jersey w złożonym procesie pozyskiwania i selekcji deweloperów na wybrany obszar ziemi związany nową autostradą międzystanową i dwiema innymi głównymi autostradami.

po wybraniu dewelopera miasto przekazało negocjacje kontraktowe swojemu wewnętrznemu doradcy, mówiąc konsultantowi: „dzięki za pomoc, zajmiemy się tym.”Cztery lata później miasto zostało zdobyte. Ze względu na brak porozumienia, wybrany deweloper złożył miastu ” ostatnią i ostateczną ofertę.”Konsultant został poproszony przez nowo zatrudnionego zewnętrznego adwokata, aby wrócił do procesu, ocenił tę ostatnią ofertę i doradził miastu, co robić.

doszło do dramatycznego spotkania, na którym dyrektor firmy deweloperskiej przyleciał z Kalifornii i był zaskoczony znalezieniem konsultanta z powrotem przy stole. Po spotkaniu z jego wizją miasta i dlaczego jego umowa była najlepsza dla przyszłości Bridgewater, nowy adwokat odpowiedział. Za radą konsultanta miasto odrzuciło „ostatnią i ostateczną” ofertę dewelopera, ale złożyło kontr-ofertę, która zawierała pięciokrotny wzrost ceny sprzedaży ziemi. Deweloper był przerażony, wykrzykując, że nigdy nie mógłby podjąć się projektu na takich warunkach. Zakończył posiedzenie i negocjacje w huff.

W ciągu tygodnia adwokaci otrzymali nowy list od dewelopera, w którym powiedzieli, że odrzucili najnowszą ofertę miasta, ale złożyli następującą kontr-ofertę — i to był dopiero początek. Następnie trwał intensywny sześciotygodniowy okres ofert i kontrargumentów. To było przed faksami, e-mailem lub komputerami-robiliśmy to z maszynami Quip i programowalnymi kalkulatorami TI-59 i zupełnie nową usługą dostawy o nazwie Federal Express. Przy każdej komunikacji moim zadaniem było przeanalizowanie ostatniej pozycji dewelopera, sprawdzenie, jaką marżę zysku może wygenerować projekt, i doradzenie miastu, gdzie, co i jak daleko się odepchnąć.

ostatecznie zawarto umowę, która zawierała trzykrotny wzrost ceny gruntów w stosunku do ostatniej i ostatecznej oferty dewelopera, a także pełne finansowanie spotkania społeczności i obiektu aktywności oraz znaczną poprawę dostępu do autostrad.

Bridgewater Town Center zostało stworzone, a ten projekt (który obejmuje duży hotel, powierzchnię biurową i Centrum handlowe o powierzchni 900 000 stóp kwadratowych) obecnie zakotwicza jeden z głównych korytarzy zatrudnienia i handlowych w centrum New Jersey.

dzięki wiedzy wynajętego konsultanta, miasto Bridgewater ” wiedziało, kiedy je trzymać, i wiedziało, kiedy je złożyć.”

miasto było w stanie targować się z siły dzięki wiedzy pochodzącej ze studiowania podstawowego narzędzia analizy wykonalności nieruchomości — proforma.

w dalszej części artykułu wykorzystano hipotetyczną zabudowę mieszkaniową przedstawioną na rysunku 1. Następna część pokazuje, w jaki sposób proforma jest używana przy rozważaniu, ile będzie kosztować zbudowanie projektu.

zmarły Wayne Lemmon był ekonomistą rynku nieruchomości z dyplomem architektury na Cornell University i Urbanistyki Na City College of New York. Miał ponad 30-letnie doświadczenie w krajowych firmach doradczych i organizacjach deweloperskich, a także pełnił funkcję dyrektora ds. badań rynkowych w regionalnym budownictwie mieszkaniowym.

Lemmon był również członkiem Rady Redakcyjnej czasopisma „Planning Commissioners Journal”. Oprócz Proforma 101, Lemmon jest autorem „nowego” aktywnego mieszkania dla dorosłych ” w naszym letnim wydaniu z 2003 roku.