wydostanie się: Zerwanie umowy najmu podczas pandemii koronawirusa/Covid-19

zanim koronawirus/Covid-19 stał się amerykańską pandemią, Kalifornijczycy działali przy założeniu, że rok 2020 będzie typowym rokiem. W roku poprzedzającym ogłoszenie stanu wyjątkowego koronawirusa/Covid-19 W marcu 2020 r.tysiące kalifornijskich najemców, często zwabionych żarłocznymi perspektywami zatrudnienia, zawarło umowy najmu mieszkań zawierające warunki najmu na rok lub dłużej. Jednak, o czym świadczy rekordowa liczba wniosków o bezrobocie, zdziesiątkowany rynek pracy i ponure perspektywy gospodarcze, rok 2020 będzie charakteryzował się bezprecedensową niepewnością. Nawet gdy Kalifornijska gospodarka stopniowo się ponownie otwiera, wielu pracowników pozostaje na uboczu w związku z obawami przed zarażeniem się koronawirusem/Covid-19. Kalifornijska Gospodarka zmusiła wielu kalifornijskich najemców do ponownego przeanalizowania decyzji o podpisaniu umów najmu z warunkami. Być może wstrzymanie się do czasu ustąpienia pandemii koronawirusa/COVID-19 jest realną opcją; jednak nie każdy najemca jest w sytuacji finansowej, aby to zrobić. Dla wielu kalifornijskich lokatorów jedyną opcją jest wydostanie się. W tym artykule przeanalizowano opcje najemców w Kalifornii w kierunku łamania umów najmu podczas pandemii koronawirusa / covid-19.

jakie są moje obowiązki dotyczące okresu najmu?

okres leasingu to zobowiązanie. Okres najmu to określony czas określony określający, jak długo najemca musi wydzierżawiać jednostkę najmu. Warunki najmu nie podlegają anulowaniu. W przypadku lokali mieszkalnych powszechne są roczne warunki najmu. Po wygaśnięciu okresu najmu dzierżawa automatycznie zamienia się w najem miesięczny lub wynajmujący i najemca mogą zdecydować się na odnowienie okresu najmu.

z chwilą zawarcia umowy najmu najemca staje się zobowiązany do zapłaty czynszu za cały okres najmu określony w umowie.

co się stanie, gdy zerwę umowę najmu w trakcie okresu najmu?

jak wskazano powyżej, najemca staje się zobowiązany do zapłaty czynszu za najem lokalu przez cały okres najmu. Zazwyczaj Wynajmujący ma prawo do dochodzenia odszkodowania wynikającego z zerwania umowy najmu przez najemcę. Kodeks Cywilny Kalifornii § 1951.2. Odszkodowanie obejmuje wartość niezapłaconego czynszu należnego do końca okresu najmu. Jednak prawo kalifornijskie ogranicza ten środek szkód, zakazując właścicielom twierdząc, że są one należne wszystkie czynsze należne na okres najmu. Dowód.

wlasciciele maja obowiazek zminimalizowac swoje szkody. Polster Sp. Z O. O. v. Swing, 164 Cal. App. 3d 427, 433 (1985). Zasadniczo oznacza to, że właściciel musi podjąć pozytywne kroki w celu ponownego wynajęcia lokalu. Sąd nie przyzna wynajmującemu pełnej kwoty czynszu należnego w okresie najmu, w przypadku gdy wynajmujący nie złagodzi szkód i zminimalizuje strat.

przed pandemią koronawirusa / COVID-19 gorący rynek wynajmu w Kalifornii oznaczał, że znalezienie najemcy zastępczego zwykle nie stanowiło problemu. Właściciele zazwyczaj tylko ponieśli skromne braki w obłożeniu. W marcu 2020 roku wszystko się zmieniło.

Jak mogę zerwać umowę najmu podczas pandemii koronawirusa / COVID-19?

kalifornijscy najemcy nie są już zainteresowani wynajmem swoich lokali na wynajem mają kilka opcji wydostania się ze swoich lokali podczas pandemii koronawirusa / COVID-19.

Znajdź Najemcę zastępczego

na normalnym rynku wynajmu mieszkań znalezienie najemcy zastępczego nie jest zbyt trudne. Ale pandemia koronawirusa / covid-19 doprowadziła do bezprecedensowych czasów. Kalifornijski rynek mieszkań na wynajem zamarza. Pozornie stały napływ najemców chętnych do opłacania z góry wszystkich warunków najmu w dużej mierze zniknął. Nie ma też ofert wynajmu. Według ekonomistki Nancy Wu zarówno podaż, jak i popyt spadły.

chociaż jest to trudniejsze, ponowne przekazanie lokalu do najemcy zastępczego pozostaje opcją. Publikuj oferty na Craigslist i innych podobnych stronach internetowych, aby ustalić zainteresowanie Twoją jednostką. Jeśli zainteresowanie jest niskie, rozważ nieznaczne obniżenie ceny wynajmu. Jeśli zabezpieczysz najemcę zastępczego, nawet takiego, który płaci tylko kilkaset dolarów mniej miesięcznie, właściciel jest mało prawdopodobne, aby próbował odzyskać od Ciebie odszkodowanie.

wypracuj umowę wyjścia z właścicielem

pomimo tego, że jest to opcja, właściciele rzadko zgadzają się na umowy przyjazne najemcom. Jak wykazały ostatnie lokalne raporty, wypracowanie rozsądnej umowy wyjścia jest prawdopodobnie nie do utrzymania. Dla większości najemców opcja ta prawdopodobnie nie powinna być brana pod uwagę.

konstruktywna eksmisja z powodu pandemii koronawirusa / COVID-19

konstruktywna eksmisja ma miejsce, gdy działania lub zaniechania wynajmującego powodują, że wynajmujący nie nadaje się do zamieszkania lub pozbawia najemcę korzystania z wynajmowanego lokalu. Groh v. Kover ’ s Bull Pen, Inc., 221 Cal. App. 2d 611 (1963). Najemca nie ponosi odpowiedzialności za wynajem przez pozostałą część okresu najmu po zwolnieniu lokalu z powodu konstruktywnej eksmisji. Kulawitz V. Pacific etc. Paper, Co., 25 Cal. 2d 664, 670 (1944). Przed opuszczeniem lokator musi powiadomić właściciela o problemie(problemach), a właściciel musi nie wyleczyć problemu(problemów). Kodeks Cywilny Kalifornii §§ 1942(a), (d), 1941.2.

pandemia koronawirusa/covid-19 jest bezprecedensowa. Wiele pozostaje nieznanych na temat rozprzestrzeniania się i kurczenia się często śmiertelnego wirusa. Jak wiadomo, miliony Kalifornijczyków są narażone na ryzyko zachorowania na koronawirusa/Covid-19. W ramach swoich obowiązków jako właściciel, właściciele Kalifornii muszą chronić swoich najemców przed koronawirusem/Covid-19. Obejmuje to ograniczenie dostępu do własności prywatnej intruzom, uniemożliwienie nierezydentom wejścia na teren nieruchomości oraz zapewnienie przestrzegania rządowych rozkazów dotyczących schronienia w miejscu. W przypadku, gdy wynajmujący nie wywiązuje się z tych obowiązków i ignoruje skargi najemcy, najemca może być usprawiedliwiony w zwolnieniu z powodu konstruktywnej eksmisji.

Niektóre przykłady niedbalstwa wynajmującego, konserwacji konstruktywne eksmisji z powodu коронавируса/COVID-19:

• Właściciel domu, nie przestrzega zasady udzielania azylu dla znanych przestępców;
• Właściciel, pozwalającą na przestępcom wędrować na własności prywatnej, na przykład, nie chcąc naprawiać uszkodzone bramy, które pozwalają wyrzutków swobodnie poruszać się po nieruchomości;
• Właściciel, pozwalającą na доставщикам korzystać z windy w budynku i wejdź w drzwi poszczególnych najemców, w przeciwieństwie do utworzenia specjalnej strefy dostawy w holu budynku lub wymagający, aby lokatorzy spotkaliśmy się przy bramie głównej;
• Wynajmujący odmawia zamknięcia udogodnień w budynku podczas stanu wyjątkowego koronawirusa/COVID-19;
• Wynajmujący odmawia wyposażenia zarządcy nieruchomości i innych pracowników w wymagane środki ochrony osobistej;
• nękanie Wynajmującego poprzez odmowę przestrzegania odpowiednich wymogów dystansowania społecznego; oraz
• Wynajmujący zasadniczo nękał najemcę po ich zgodnym z prawem odroczeniu czynszu podczas pandemii koronawirusa/covid-19.

dodatkowo, zwykłe wykroczenie właściciela nadal potwierdza konstruktywny wniosek o eksmisję. Przed opuszczeniem lokatorzy w Kalifornii powinni udokumentować problemy, złożyć skargę do właściciela i zapewnić właścicielowi czas na wyleczenie wad. Jeśli ma to zastosowanie, Najemca powinien poinformować wynajmującego, że jest członkiem wrażliwej populacji narażonej na zwiększone ryzyko zarażenia się koronawirusem/Covid-19. Jeśli wynajmujący ustosunkuje się do problemu(problemów), najemca nie będzie mógł domagać się konstruktywnej eksmisji.

w tym kontekście opuszczenie jednostki z powodu konstruktywnej eksmisji jest poważną decyzją z wielkimi konsekwencjami prawnymi. Przed podjęciem decyzji o urlopie z powodu konstruktywnej eksmisji, prawo Astanehe zaleca omówienie opcji z doświadczonym prawnikiem najemcy.

jeśli jesteś najemcą z Kalifornii, mieszkającym w miastach takich jak San Francisco, Oakland, San Jose, Los Angeles, Richmond lub Berkeley, z pytaniami dotyczącymi praw najemcy podczas pandemii koronawirusa/covid-19 lub kontroli czynszu w Kalifornii (AB 1482), skontaktuj się z Prawem Astanehe, aby porozmawiać z doświadczonym prawnikiem najemcy.