deterioração física

o que é deterioração física?

a deterioração física refere-se à perda de valor de um imóvel devido ao desgaste físico de um edifício. Também pode descrever o desgaste normal que os edifícios experimentam à medida que envelhecem. Por exemplo, os sistemas de aquecimento e arrefecimento esgotam-se em algum momento no futuro. O desgaste de uma propriedade pode ser causado por elementos naturais como água, vento, temperaturas extremas, térmitas ou terremotos. O desgaste também pode ser causado por seres humanos através de vandalismo, negligência, fogo, etc.

O nível de deterioração depende do nível de manutenção na propriedade, bem como a qualidade original de construção. Um edifício que foi construído usando materiais originais duráveis tem uma melhor chance de suportar a deterioração em comparação com um edifício construído usando materiais de baixa qualidade. Além disso, os proprietários que realizam a fixação regular de itens desgastados e melhorias, como a pintura e mudança de material de cobertura para tipos modernos de telhados reduzir o nível de deterioração da propriedade.

categorias de deterioração física

são as seguintes as duas principais categorias de deterioração física de um imóvel:

1. A deterioração curável

é um tipo de deterioração economicamente viável para curar. A viabilidade económica é indicada se o aumento do valor de um imóvel exceder ou for igual ao custo previsto de reparação do imóvel. O custo da substituição ou da restauração do artigo é utilizado como medida realista da deterioração curável.

medir a deterioração curável envolve estimar o valor de itens que precisam ser reparados, tais como substituições de janelas, pintura, revestimento de tempo, reparação de telhas, fixação de azulejos soltos, fiação defeituosa, e reparos ao sistema de aquecimento ou refrigeração. As medições só devem incluir os itens acima se o ganho no valor de uma propriedade irá compensar o custo de reparos. Por exemplo, se o custo estimado de reparação de telhado e azulejos soltos custos de fixação de $8.000, um potencial comprador pode reduzir o seu preço de oferta pelo mesmo valor para cobrir o custo de fazer tais reparos.

deterioração incurável

deterioração incurável é um tipo de depreciação que é considerado incurável mesmo que as reparações fossem feitas. Em termos simples, o custo de reparação do(s) Artigo (s) excede o valor que acrescentaria e, portanto, não há benefício económico para a sua fixação.

a deterioração incurável também pode ser agrupada em períodos de curto e longo prazo. Itens de curto prazo referem-se aos itens com uma vida útil mais curta do que as melhorias em si, enquanto itens de longo prazo são aqueles cuja vida útil é igual ou superior às melhorias realizadas. Por exemplo, se a fundação de um edifício é defeituosa, tal reparação seria considerada uma deterioração incurável, uma vez que exigiria a reconstrução de toda a estrutura a partir do zero. A cura excede o aumento previsto no valor da propriedade.

Outras Formas de Propriedade Deterioração

Além da deterioração física, são outras formas de deterioração que afetam imóveis:

1. Obsolescência funcional

obsolescência funcional é uma forma de deterioração devido a uma característica na propriedade que já não é útil ou funcional, e que resulta em uma perda de valor para toda a propriedade. A deterioração pode dever-se a uma variedade de factores, tais como a alteração das exigências do mercado, a evolução da tecnologia, amenidades desactualizadas, design arquitectónico, condições económicas locais, etc.

a perda de valor deve-se ao pressuposto de que uma característica específica não é rentável para substituir ou não pode ser alterada. Um exemplo de obsolescência funcional é um edifício de sete andares sem elevador(s). Adicionar um elevador será considerado curável se o aumento do valor da casa exceder o custo de instalação do equipamento.

2. Obsolescência externa

obsolescência externa refere-se à perda no valor de uma propriedade devido a fatores externos que o proprietário tem pouca ou nenhuma capacidade de mudar. Alguns dos factores externos podem incluir a recessãoé um termo utilizado para indicar um abrandamento da actividade económica geral. Na macroeconomia, as recessões são oficialmente reconhecidas após dois trimestres consecutivos de taxas de crescimento negativas do PIB., mudanças de zoneamento, perda regional de postos de trabalho, novos desenvolvimentos que afetam negativamente os valores da propriedade (como a construção de moradias densas de baixa renda, prisões do condado e estações de tratamento de esgoto perto da propriedade), restrições ambientais e mudanças negativas nos padrões de tráfego.

os fatores acima mencionados são quase impossíveis de mudar, uma vez que são exteriores à propriedade. Será caro ou virtualmente impossível alterar os efeitos adversos que não estão na propriedade. Por exemplo, está fora do poder de um proprietário realojar uma prisão do Condado.Da mesma forma, se a propriedade depender de um grande empregador, e esse empregador fechar, haverá um impacto devastador sobre os valores da propriedade na área. Tal fator é impossível de corrigir, e pode estar além da força financeira do proprietário da propriedade.

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