FAQ / Center for Community Progress / Center for Community Progress

1) o que é um banco de terras?
2) Como são criados os bancos fundiários?
3) quantos bancos fundiários operam em todo o país?
4) Como funciona o land banking?
5) Os bancos fundiários não competem com o mercado privado, com uma vantagem injusta?
6) quando faz sentido utilizar o land banking?
7) Como é um programa típico de banco de terras?
8) Quais são alguns dos Poderes Centrais de um banco predial?
9) Como é que um banco fundiário é diferente de uma autoridade de reconversão?
10) Como é financiado um banco imobiliário?
11) quantas propriedades têm geralmente os bancos fundiários no seu inventário em determinado momento?
12) Que tipo de propriedades adquirem os bancos de terrenos?
13) Que informações adicionais ou assistência técnica podem fornecer os progressos da Comunidade em matéria de land banking?

1) o que é um banco de terras?

os bancos de terras são entidades governamentais ou corporações sem fins lucrativos que estão focados na conversão de propriedades vagas, abandonadas e em falta de impostos em uso produtivo.

Vacant, abandoned, and tax-delinquent properties are often grouped together as “problem properties” because they destabilize neighborhoods, create fire and safety hazards, drive down property values, and drain local tax dollars. De certa forma, trata-se de propriedades que o mercado privado rejeitou por completo.Os bancos de terrenos, no essencial, são uma resposta directa a esta tendência crescente de vaga e abandono, criada para adquirir estrategicamente propriedades problemáticas e converter estes passivos em activos. Em suma, bancos de terrenos são destinados para adquirir o direito a estas propriedades, eliminar o passivo, e a transferência de propriedades para o novo, donos responsáveis de uma forma transparente que resulta em resultados consistentes com a comunidade em planos.A maioria dos bancos fundiários dispõe de poderes especiais (ver infra) que lhes permitem desenvolver estas actividades de forma mais eficaz e eficiente do que outras entidades públicas ou sem fins lucrativos. Quando cuidadosamente executado, o land banking pode resolver algumas das barreiras mais duras para devolver a terra ao uso produtivo, ajudando a desbloquear o valor de propriedades problemáticas e convertê-las em ativos para a revitalização da comunidade.

2) Como são criados os bancos fundiários?Normalmente, os bancos fundiários são criados como entidades públicas através de um decreto local, nos termos da legislação de habilitação do estado. Programas de Land banking também podem ser desenvolvidos dentro de entidades existentes, tais como autoridades de redesenvolvimento, departamentos de habitação ou departamentos de planejamento.

3) quantos bancos fundiários operam em todo o país? Com base no nosso conhecimento e experiência no campo da prática, estimamos que existam cerca de 170 bancos fundiários e programas bancários fundiários em funcionamento em todo o país (a partir de janeiro de 2018). Os estados de Michigan, Ohio e Nova York atualmente têm o maior número de bancos de terras ativos. Para um inventário Nacional de bancos de terras e programas de bancos de terras, confira nosso novo mapa interativo do banco de terras.

4) Como funciona o land banking?

os bancos de terras são projetados para adquirir e manter propriedades problemáticas e, em seguida, transferi-los de volta para a propriedade responsável e uso produtivo de acordo com os objetivos e prioridades locais de uso da terra, criando um sistema mais eficiente e eficaz para eliminar a praga.Para desempenhar estas funções, os bancos fundiários dispõem de poderes especiais e de autoridade jurídica, nos termos dos Estatutos habilitadores do estado. Embora estes estatutos são diferentes de estado para estado, os exemplos mais recentes de abrangente banco de terrenos legislação geralmente concedem aos bancos de terrenos os seguintes poderes:

• Obter propriedade a baixo ou nenhum custo, através do processo de execução fiscal

• Mantenha a terra livre de impostos

• o título e/ou extinguir impostos atrasados

• propriedades de Concessão para usos temporários

• Negociação de vendas com base não só no lance mais alto, mas também sobre os resultados que mais se alinha com as necessidades da comunidade, tais como a força de trabalho da habitação, uma mercearia, ou expandidos espaço de lazer

Devemos enfatizar que, de um banco de terras não é uma “bala de prata” para comunidades lutando com bacteriano. Embora os bancos de terras sejam concebidos de forma única para ajudar a reduzir propriedades problemáticas, as Políticas, prioridades e atividades de um banco de terras devem complementar outras estratégias e atividades comunitárias, tais como a aplicação de códigos estratégicos, planejamento inteligente e desenvolvimento comunitário, e cobrança e execução fiscais eficazes.Não são os bancos fundiários que concorrem com o mercado privado, com uma vantagem injusta?

não é assim. De facto, um banco Predial é uma resposta directa a um inventário crescente de propriedades problemáticas que o mercado privado rejeitou por completo. A maioria dos imóveis vagos e abandonados têm sérias barreiras legais e financeiras que prejudicam investidores privados responsáveis. Por exemplo, muitas propriedades abandonadas têm um título nebuloso, o que introduz um nível de incerteza e responsabilidade poucos investidores responsáveis, se houver, estão dispostos a assumir. Além disso, muitas propriedades hipotecadas pelo imposto acumularam anos de impostos retroativos que excedem em muito o valor de mercado da propriedade. Da mesma forma, muitos imóveis deixados vagos e abandonados por muitos anos exigem um investimento em reparos que supera muito o que o mercado poderia alguma vez retornar. Um banco de terras, portanto, é projetado especificamente para lidar com o inventário de propriedades problemáticas que o mercado privado descartou, e para converter esses passivos da vizinhança em ativos que promovem objetivos baseados na comunidade.

6) Quando É Que Faz Sentido utilizar o land banking?Qualquer comunidade que considere a criação de um banco predial deverá avaliar uma série de factores para determinar se um banco Predial é necessário ou susceptível de ser bem sucedido. Alguns gatilhos comuns para a criação de um banco de terras incluem:

• Grandes estoques de vago e abandonado propriedade

• Propriedades com pouco ou nenhum valor de mercado

• Propriedades inadimplentes com tributos em excesso do valor justo de mercado

• Propriedades com problemas título

• Inflexível políticas que ditam a disposição de bens públicos, negando os governos locais a chance de ser estratégico e ágil

• A especulação e incerteza inerentes ao leilão de venda de imposto de propriedades impedidas

Algumas jurisdições podem já tem uma entidade ou agência (e.g. um redevelopment authority) que está habilitado com instrumentos para efetivamente assumir o controle de grandes estoques de problema propriedades e devolvê-los para o uso produtivo, eliminando a necessidade de um banco de terras. Em alguns casos, no entanto, tais entidades estão focadas principalmente no desenvolvimento, ao invés de estratégias de eliminação e estabilização da praga em bairros mais angustiados. Onde este é o caso, a comunidade ainda pode querer considerar a criação de um banco de terras ou programa de land banking.

7) Qual é o aspecto de um programa típico de bancos fundiários?Enquanto todos os bancos de terras existem para servir o mesmo propósito primário de adquirir propriedades problemáticas e devolvê-las ao uso produtivo, eles são bastante diversos em sua estrutura e operações. Estimamos que existam cerca de 170 bancos de terrenos e terras programas de bancos em funcionamento em todo o país (até janeiro de 2018), e eles variam muito em termos dos tipos de cidades, regiões e condições econômicas em que atuam, o tamanho de suas existências, a sua capacidade de funcionários, suas autoridades legais, e em suas metas e programas. Apesar desta diversidade, a nossa experiência demonstrou que os bancos fundiários de Sucesso apresentam características semelhantes.:

• ligações estratégicas para o processo de cobrança de impostos e execução de hipotecas. A delinquência fiscal é muitas vezes o denominador comum mais significativo entre imóveis vagos e abandonados, o que explica porque quase todos os bancos de terrenos estabeleceram ligações estratégicas com o processo de exclusão fiscal como uma fonte primária de aquisições. Esta situação verifica-se particularmente nas comunidades em que: a) uma causa principal de abertura de vagas e abandono é um processo ineficaz de encerramento de impostos e b) há poderes legais, acordos intergovernamentais ou políticas em vigor para que um banco do land adquira propriedades através do processo de encerramento de impostos a pouco ou a nenhum custo. Embora os leilões podem gerar resultados positivos para propriedades comercializáveis, o leilão especulativo raramente, se alguma vez leva a resultados positivos para propriedades problemáticas. Os bancos fundiários podem e devem desempenhar um papel fundamental na aquisição e conversão de propriedades hipotecadas por impostos para uso produtivo.

• operações dimensionadas em resposta aos objetivos locais de Uso do solo. Bancos fundiários de sucesso estabeleceram estratégias de aquisição e disposição que apoiam diretamente a implementação de objetivos locais de Uso do solo e atendem às necessidades da comunidade. Alguns bancos de terras abordam inventários maciços de propriedades extremamente inseguras e abandonadas como parte de uma estratégia urgente de Estabilização e Segurança Pública, enquanto outros operam seletivamente com extrema deliberação. Independentemente da escala das operações, os bancos fundiários devem sempre tomar decisões baseadas em uma forte compreensão das prioridades e metas comunitárias, e guiados por planos de revitalização da vizinhança, local e regional.

• transações orientadas por políticas, transparentes e publicamente responsáveis. A aquisição e disposição de propriedades – especialmente aquelas que têm sido durante muito tempo prejudiciais eyesores – é um esforço importante e sensível. Os bancos fundiários bem sucedidos têm feito grandes esforços para construir e manter a confiança com o público através de total transparência no estabelecimento de prioridades, políticas e procedimentos que regem todas as ações. Os bancos fundiários devem assegurar que estas regras e políticas de base sejam estabelecidas antes de quaisquer transacções, e revisitadas anualmente com contributos públicos para manter um elevado padrão de transparência e responsabilização. Além disso, os bancos de terras devem se esforçar para criar sites que ofereçam aos membros do público acesso total a informações precisas e atualizadas sobre todas as operações, programas, políticas e atividades do banco de terras, incluindo listas de vendas e transações passadas.

• envolvimento com residentes e outras partes interessadas da comunidade. Não há substituto para partes interessadas engajadas da comunidade que entendem a história e os objetivos de uma comunidade — e cujas vidas são mais diretamente pelo trabalho de um banco de terra. Bancos de terras de sucesso têm encontrado formas criativas e consistentes de informar, engajar e capacitar esses moradores ativos para ajudar a priorizar as intervenções dos bancos de terras e desenvolver soluções de longo prazo. Seja estabelecendo um conselho consultivo da comunidade ou hospedando regularmente reuniões de Bairro, os bancos de terra devem explorar e implementar práticas que afirmam um forte compromisso com a inclusão, engajamento e capacitação.

• alinhamento com outras ferramentas locais ou regionais e programas comunitários. Uma vez que um banco de terras é uma ferramenta para apoiar os objetivos de uso da terra desenvolvidos localmente, e não um objetivo em si mesmo, é importante coordenar com outras ferramentas e programas de prevenção da praga. Bancos de terras de sucesso têm ajudado a facilitar e trabalhar em diversas colaborações entre os setores público, privado e sem fins lucrativos que compartilham objetivos de desenvolvimento econômico e comunitário semelhantes. Não podemos enfatizar o suficiente que, para ser realmente eficaz, as atividades do banco fundiário devem complementar os esforços de prevenção de pragas existentes, incluindo a aplicação efetiva de impostos, a aplicação de códigos estratégicos, investimentos em bairros e planejamento baseado na comunidade.

• uma fonte de financiamento fiável e recorrente. Um land bank centra-se no inventário de propriedades problemáticas que o mercado imobiliário local basicamente rejeitou e, por conseguinte, exigirá sempre algum nível de apoio público—seja em dinheiro ou em espécie-que é proporcional ao âmbito e à escala das vagas que se espera que o land bank ajude a resolver. Com uma fonte de financiamento recorrente e confiável, os bancos fundiários podem se concentrar nos tipos de intervenções criativas e parcerias comunitárias que são necessárias para transformar passivos para uso produtivo que atendam e promovam objetivos comunitários.

um banco fundiário não é uma panaceia para todos os problemas associados à praga, ou mesmo uma entidade necessária em muitas cidades, mas no ambiente certo e com a estrutura legal certa, um banco fundiário pode ser uma ferramenta chave para devolver a propriedade desocupada e problemática para uso produtivo. Quais são alguns dos Poderes Centrais de um banco predial? Dependendo da lei estadual e local, os bancos de terras muitas vezes têm poderes legais únicos para apoiar suas atividades e facilitar o retorno de propriedades problemáticas ao uso produtivo. Embora estes estatutos sejam muito diferentes de Estado para estado, geralmente concedem os seguintes poderes::

• Obter propriedade a baixo ou nenhum custo, através da execução fiscal

• Mantenha a terra livre de impostos

• o título e/ou extinguir impostos atrasados

• propriedades de Concessão para usos temporários

• Negociação de vendas com base não só no lance mais alto, mas também sobre os resultados que mais se alinha com as necessidades da comunidade, tais como a força de trabalho da habitação, uma mercearia, ou espaço verde

Usando esses poderes especiais, bancos de terrenos pode simplificar a remoção de ferrugem e criar um ágeis, responsáveis e comunidade orientada para o devolver propriedades problemáticas ao uso produtivo.Como é que um banco fundiário é diferente de uma autoridade de reconversão?

em alguns estados, foi aprovada legislação que concede às autoridades de desenvolvimento muitos dos mesmos poderes que os bancos fundiários. Na Louisiana, por exemplo, algumas autoridades de redesenvolvimento também podem funcionar como bancos de terra. No entanto, na maioria dos estados, as autoridades de reconversão e os bancos fundiários diferem tanto em termos dos seus poderes legais como da sua missão. Os bancos do Land normalmente implementam políticas de disposição que permitem maior flexibilidade do que uma autoridade de redesenvolvimento em termos de transferência e consideração. No entanto, ao contrário de muitas autoridades de redesenvolvimento, os bancos fundiários não têm o poder de domínio eminente, nem os bancos fundiários têm o poder de tributar. Quanto à missão, muitos bancos de terra estão focados em adquirir, estabilizar e retornar ao uso produtivo as propriedades que são consideradas ter a influência mais perigosa em uma comunidade. Estas são propriedades que podem não ter uma oportunidade imediata de redesenvolvimento, mas estão desestabilizando bairros e minando a qualidade de vida. Em comparação, uma autoridade de redesenvolvimento é normalmente focada em Propriedades com potencial de redesenvolvimento a curto prazo e em projetos de desenvolvimento em larga escala que se alinham com objetivos de desenvolvimento econômico altamente visíveis e de longo prazo.

10) Como é financiado um banco imobiliário?

os bancos fundiários são geralmente financiados através de uma variedade de fontes, que podem incluir receitas da venda de propriedades, subsídios da Fundação, dotações do fundo geral de governos locais e condados, e subsídios federais e estaduais. Bancos de terras em certos estados têm recebido financiamento significativo dos fundos federais mais atingidos (por exemplo, Michigan e Ohio) e os Fundos Nacionais de liquidação de hipotecas (por exemplo, Nova York e Illinois).Um par de mecanismos de financiamento exclusivos dos bancos fundiários foram incluídos na legislação de habilitação do estado. Por exemplo, em Michigan e Nova York, Os bancos de terras são capazes de recapturar 50% dos impostos sobre propriedades devolvidas aos rolos fiscais por cinco anos. Em Ohio, as taxas especiais impostas aos contribuintes delinquentes fornecem uma fonte dedicada de financiamento para as operações dos bancos fundiários. Encontrar fontes de financiamento consistentes e de preferência dedicadas é fundamental para o sucesso dos bancos de terras, uma vez que eles incorrem em custos significativos convertendo passivos inseguros que o mercado privado rejeitou em ativos que melhoram a vitalidade da vizinhança. Vários dos bancos de terra mais bem sucedidos de todo o país também são capitalizados por suas unidades locais de Governo, quer através de dotações orçamentais anuais ou de assistência em espécie, como o pessoal compartilhado.

11) quantas propriedades têm geralmente os bancos de terrenos no seu inventário em determinado momento?

os inventários de bancos de terras variam muito de jurisdição a jurisdição. Os tamanhos de inventário variam de algumas propriedades a milhares de propriedades. As razões para esta variação incluem a dimensão da comunidade em que o land bank está localizado, o nível de aflição e desinvestimento em cada comunidade, o processo de aquisição de propriedade do land bank, a estratégia e as autoridades (incluindo se a lei do estado concede ao land bank a autoridade para escolher quais os imóveis a adquirir fora do encerramento de impostos), e a missão e objetivos do land bank.

12) Que tipos de propriedades os bancos de terrenos adquirem?

a maioria das aquisições de bancos de terrenos são imóveis vagos, residenciais e não pagamento de impostos. Além de impostos sobre parcelas hipotecadas, os bancos de terras podem adquirir propriedades de Propriedade Imobiliária (REO) e receber doações privadas e transferências públicas de terras. Embora a maioria das propriedades sejam tipicamente casas residenciais ou lotes vagos, os bancos de terras também adquirem habitações multifamiliares, propriedades comerciais e industriais e, em casos raros, propriedades de arrendamento ocupadas. Na verdade, alguns bancos de terras até têm programas brownfields bem desenvolvidos através dos quais adquirem propriedades industriais em grande escala.Que informação adicional ou assistência técnica pode a comunidade prestar relativamente ao land banking?

Para obter mais informações sobre bancos de terrenos e terras bancário, por favor, consulte nossa seguintes publicações:

• Bancos de Terrenos e na área Bancária, 2ª Edição, lançada em junho de 2015, baseia-se no sucesso da primeira edição, com uma expansão do acervo de recursos práticos, incluindo uma ampla orientação sobre a criação e funcionamento de um banco de terras, o modelo de estado legislação, e a exemplo de políticas administrativas

• Levá-lo para o Banco: Como o Terreno, os Bancos estão a Reforçar a América Bairros, lançado em novembro de 2014, o que inclui os resultados de um levantamento nacional das terras existentes, bancos, assim como sete em profundidade retratos de um conjunto diversificado de bancos de terrenos

• Bancos de Terrenos e Terras Bancário, uma pioneira publicação, de autoria do Progresso da Comunidade co-fundador e consultor sênior de Frank S. Alexander

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