fugas são alguns dos problemas mais comuns em apartamentos da cidade de Nova York, e se você é um inquilino, eles podem ser alguns dos mais difíceis de resolver.
“A primeira coisa que digo a alguém”, diz a advogada Michelle Itkowitz de Itkowitz PLLC, ” é documentar, documentar, documentar.”
isso inclui, diz ela, arquivar queixas com a Cidade, enviar cartas para o senhorio, tirar fotos das fugas e reparos, e manter um registro de tudo. Idealmente, ela acrescenta, aqueles com vazamentos em curso devem manter uma planilha com as datas dos incidentes, o que aconteceu, e como a gerência respondeu.Se depois de acompanhar a empresa de gestão o seu problema ainda não estiver a ser tratado, ligue para a cidade, diz ela.Dica: “quando você ligar para 311, eles lhe dão um número de referência. Guarda-o e usa-o para seguir.”
se você fez ambas as coisas e ainda nada está acontecendo, então você pode querer trazer um processo HP contra o senhorio no Tribunal de habitação, o que obriga o senhorio a resolver o problema ou ser multado (muito mais sobre isso abaixo). Mas lembrem-se: as multas vão para a cidade e não para vocês. Note também que você não tem que contratar um advogado para isso, como há funcionários do tribunal que podem lidar com o seu caso.Pode até reter a renda em alguns casos, mas Itkowitz sugere manter algum desse dinheiro. Isto mostra ao tribunal que tens o dinheiro para pagar a renda e que não estás apenas a tentar sair das tuas contas. Além disso, é bom estar preparado se for obrigado a pagar o que escondeu. Se o seu Apartamento é Aluguel estabilizado, você também pode chegar à Divisão de habitação e renovação da Comunidade para apresentar uma redução na reclamação de Serviços, o que pode permitir que você obter o seu aluguel reduzido enquanto o problema permanece.”Vai levar tempo e trabalho”, diz Itkowitz. “As rodas barulhentas ficam com mais gordura. Se te estabeleceres como aquele inquilino que defende os seus direitos, pode ser bom para ti, embora algumas pessoas não se sintam à vontade a fazer isso.”
agora, dependendo do tipo de danos à água, você pode ou não ser coberto pelo seguro de aluguel. Os danos na água são normalmente cobertos se forem causados por uma explosão de um cano, de acordo com Jeff Schneider da Gotham Brokerage, um patrocinador da Brick Underground.”Se algo está acontecendo repetidamente, tende a não ser coberto”, diz ele. Como tal, Schneider sugere ficar longe da palavra “fuga” quando chegar a sua companhia de seguros, uma vez que vai implicar que é uma questão em curso. Se ligar para a sua companhia de seguros e disser que há danos na água, é provável que venham investigar o assunto, diz ele.
se você está coberto, assim é tudo que foi danificado como resultado (computadores e outros eletrônicos, por exemplo).
além desse conselho geral, aqui estão três cenários de leitores de tijolos reais, e dicas sobre o que eles devem fazer:
um buraco no teto, e nenhuma ajuda da empresa de gestão.
problema: “começou como algumas gotas do teto de nossa Cave. Que eventualmente se transformou no teto descendo, criando uma abertura com água fluindo mais livremente. Agora há um buraco cortado do tecto, com água corrente a escorrer quando o meu vizinho toma banho. A empresa de gestão de imóveis já o “consertou” duas vezes. As duas vezes os reparadores calafetaram a banheira dos vizinhos, remendaram o tecto ensopado e pintaram sobre o molde.
” the leak is the result of a busted pipe in the ceiling (per the only licensed plumber they ever sent, after a year and two failed repairs). O canalizador é também a pessoa que cortou o buraco no nosso tecto para diagnosticar adequadamente.
” Não há super para o nosso edifício. O nosso antigo super desapareceu cerca de cinco meses depois de nos mudarmos. Temos que assediar literalmente a empresa de gestão de propriedades antes que eles eventualmente enviem um empregado aleatório de uma empresa chamada Sr. Super. É sempre alguém diferente que não tem compreensão do problema ou história de reparação. Nunca se fazem progressos. Provavelmente já tivemos cerca de 12 pessoas a ver a fuga neste momento.
” nós apresentámos uma queixa à cidade que resultou no proprietário real do edifício aparecer no apartamento um dia para ver o que estava acontecendo. Ainda não está arranjado.”
SOLUTION: First off, Schneider says because of the burst pipe, this is probably something that’s covered by renter’s insurance.Além disso, Steve Wagner, um advogado com Wagner Berkow, um patrocinador do Brick Underground, diz que este é provavelmente um caso para um processo HP.
” um processo HP é muito eficaz na resolução deste tipo de questões”, diz ele. “Há duas questões aqui: primeiro, por que não há um super para o edifício? Se um edifício tem nove ou mais unidades, é necessário ter um super vivo ou um super a viver a 60 metros. É o número um.”
número dois é o fato de que, por Lei, todos os inquilinos têm uma garantia de habitabilidade, que é a exigência de que seu proprietário manter o seu apartamento em um nível básico de habitabilidade. Como o seu caso está agora, o seu senhorio não está a cumprir isto.Wagner diz que na primeira aparição em tribunal (que você deve ser capaz de obter rapidamente), ou mesmo antes disso, um inspetor será chamado para o seu apartamento. Se o inspetor vê que há necessidade de reparos, a cidade insistirá que o proprietário pague para consertá-lo. Dependendo da gravidade da violação—eles são classificados em uma escala de A A C, C sendo o mais grave—o proprietário terá que fazer os reparos imediatamente, ter 30 dias para repará-lo, ou ter 90 dias para repará-lo. As multas por violações de C podem chegar a 250 dólares por dia para o senhorio.
você pode querer reter a renda, mas seja avisado que se você fizer isso, o senhorio vai processá-lo no Tribunal de habitação. Você pode muito bem ganhar, mas você pode ser colocado na temida Lista negra de inquilinos como resultado.
um locatário da cooperativa vê uma fuga, e cheira a queimado: “eu alugo um apartamento em Queens com o meu amigo (que é o dono do apartamento em que estamos). No outro dia, notei um pedaço de tinta na banheira do chuveiro, e olhei para cima para ver que havia bolhas no teto de umidade com peeling de tinta. As bolhas/peeling tinham-se espalhado, e quando cheguei a casa à noite, fui ligar as luzes da casa de banho, mas não aconteceu nada.Olhei para a tomada e o interruptor e parecia/cheirava a queimado. Liguei para a linha de emergência que a propriedade tem, e a mulher levou a minha informação e disse que ia avisar alguém, mas eles ainda não me contactaram.”
Solution: Bonnie Berkow, de Wagner Berkow, diz que a parte sobre o cheiro a queimado é preocupante. Ela sugere que ligue para os bombeiros ou para os edifícios. Pode ligar para o 311 e dirigir-se a ambos.Este caso também pode justificar um processo HP, mas provavelmente cabe à cooperativa lidar com isso.”De um modo geral, sob as regras proprietárias de uma cooperativa, eles têm que consertar o que está atrás das paredes”, diz Wagner. “Muitas vezes, nestes casos, o ‘proprietário do edifício’ é responsável, o que pode significar o próprio co-op ou o agente de gestão. Até podem ser os directores. Você tem que olhar para os Estatutos da cooperativa, porque a definição pode ser ampla.”
se houver a sensação de que a cooperativa foi negligente em sua canalização, ou que por alguma razão algo que eles fizeram ou não fizeram é o que está causando isso, é provável que a cooperativa tenha que resolver o problema, de acordo com Wagner.
“a minha experiência com os tribunais é que, independentemente do que os documentos do Governo dizem, se a negligência está envolvida, o tribunal vai encontrar quem foi negligente responsável”, diz ele.Graças à garantia de habitabilidade da cidade de Nova Iorque, o senhorio/colega de quarto não tem de pagar a manutenção até ser consertado, de acordo com Wagner.
uma fuga que não pára.
problema: “há uma parte da minha sala de estar que continua a ter danos de água lá de cima. A gestão do edifício é óptima, e eles continuam a arranjá-la, mas vejam como continua a acontecer e receio que vá causar danos permanentes à minha mobília. Apartamento estável.”
solução: neste caso, sua melhor aposta é enviar uma carta por correio certificado para o proprietário, diz Wagner.
A carta deve dizer algo ao longo da linha de, ” nós apreciamos que você fez esforços, mas eles são inadequados. Tivemos fugas neste momento, e neste ponto, e neste ponto.”
mas certifique-se de que está a oferecer acesso ao senhorio.
“se você não deixar o senhorio entrar para consertá-lo, você não vai obter uma redução de renda para a garantia de habitabilidade”, diz Wagner.Note que o apartamento não tem que ser totalmente inabitável para que você consiga um intervalo de aluguel através do DHCR até que ele seja consertado.
“às vezes você pode obter um mesmo para peeling de tinta”, diz Wagner.Neste caso, se ainda não está fixo, ele sugere a contratação de um advogado.
“O que o tribunal vai fazer é descobrir quanto do apartamento foi afetado e qual a porcentagem de aluguel que você deve”, diz ele.