O que é TI (melhoria do inquilino) em imóveis comerciais?

última atualização em 15 de junho de 2020 por Mark Ferguson

eu comprei um centro comercial de 68.000 pés quadrados, e enquanto eu estava olhando para o negócio, o agente de listagem mencionou TI. Eu era mais novo para o jogo de imóveis comerciais depois de passar a maior parte do meu tempo no mundo residencial. Não me senti muito mal porque, depois de me encontrar com o agente de vendas, o meu parceiro perguntou-me o que era TI. Disse-lhe que eram impostos e seguros. Eu estava errado! A TI representa a melhoria do inquilino e descreve as reparações feitas a uma unidade para o inquilino. As melhorias podem ser pagas pelo inquilino, senhorio, ou uma combinação de ambos.

em que consiste?

TI pode consistir em qualquer coisa de que o inquilino necessite para operar a sua empresa. O edifício que comprámos tinha um restaurante que se tinha mudado alguns anos antes da nossa compra. O proprietário do edifício concordou em pagar 150 mil dólares de melhorias de inquilinos antes do Restaurante se mudar. O dono do restaurante Geria as melhorias, mas o senhorio pagou por elas.

as melhorias consistiram em novos equipamentos de cozinha, pintura, pisos, uma nova planta do piso, e muito mais. TI pode consistir em quase tudo o que o inquilino precisa. Em outra unidade, construímos duas novas salas para um estúdio de dança, pintamos as paredes, abrimos o teto, e adicionamos janelas. Nós pagamos por essas melhorias, e eles adicionaram os retoques finais.

por que o proprietário pagaria as melhorias do inquilino?

muitas pessoas assumem que os inquilinos pagam as melhorias quando alugam um espaço. No entanto, muitos proprietários estão dispostos a arrumar seus edifícios para os inquilinos. Embora possa parecer loucura gastar 150 mil dólares num restaurante para alugar um espaço durante 5 anos, faz sentido quando se investiga os números.

• o inquilino pagou mais de $ 6.000 por mês pelo seu arrendamento. São 72 mil dólares por ano.
• levaria um pouco mais de 2 anos para o proprietário para obter o seu dinheiro de volta após fazer esses reparos.

o proprietário do edifício está fazendo cerca de 50% de retorno sobre o seu investimento, alugando esse espaço para o restaurante, assumindo que ninguém mais iria alugá-lo. A decisão de gastar tanto dinheiro em melhorias de inquilinos fica mais complicado quando você pode ser capaz de arrendar o espaço, mas para um aluguel mais baixo ou curto tempo de arrendar. Se você poderia alugá-lo por 4.000 dólares por mês sem fazer qualquer trabalho, leva mais de 6 anos para fazer o seu dinheiro de volta.

pode aumentar o valor da propriedade?

as melhorias do inquilino podem tornar mais fácil arrendar o espaço e aumentar a renda em um espaço. O único benefício para aumentar a renda é não só que você ganha mais dinheiro a cada mês, mas também aumentar o valor da propriedade. Os imóveis comerciais são normalmente avaliados com base nas taxas de CAP. A taxa de CAP é o rendimento líquido de exploração (NOI) dividido pelo valor da propriedade. Por exemplo:

se o NOI for $ 10,000 por ano e o valor da propriedade for $100,000, a taxa de CAP é 10% (10,000/100,000 =10%).

a taxa máxima varia em função do tipo de propriedade, da localização, das locações e de outros factores. Se você sabe que sua propriedade iria vender por cerca de 10% de taxa de CAP, você pode aumentar o valor aumentando a renda. Se você for capaz de aumentar o NOI para US $12.000 por ano no exemplo acima, a propriedade seria de US $120.000 em vez de US $100.000.

I have a CAP rate calculator that easily calculates the CAP rate for you.

TI value-add case study

the property we bought was sold at about a 9 CAP (9% CAP rate). Penso que as taxas da PAC na minha área para este tipo de propriedade estão mais perto de 7% para o valor de mercado, mas conseguimos um bom negócio. Quanto é que o aluguer do restaurante adicionou ao valor da propriedade?

• $6,000 a month x 12 months = $72,000 a year in added income.
• a uma taxa máxima de 9%, $ 72.000 por ano adiciona $ 800.000 em valor à propriedade!
• a uma taxa máxima de 7%, $ 72.000 por ano adiciona $ 1,028,571 em valor à propriedade!

a razão pela qual os proprietários ou proprietários pagarão os melhoramentos dos arrendatários não é apenas porque irão aumentar a renda; é também porque aumentam o valor das suas propriedades. Se eles estão olhando para vender ou refinanciar a propriedade, um inquilino vendido a longo prazo pode adicionar milhões de dólares ao valor.Se considerarmos o inquilino que só ia pagar 4 mil dólares por mês de renda e não necessitava de melhorias de inquilinos, esse arrendamento:

• a uma taxa de limite de 9%, $ 48.000 por ano adicionaria $ 533.333 em valor à propriedade.
• a uma taxa de CAP de 7%, $ 48.000 por ano adicionaria $ 685.714 em valor à propriedade.

enquanto o aluguer em Dólares mais baixos está a adicionar valor à propriedade, está a adicionar centenas de milhares de dólares menos em valor.

eu tenho um livro novo que é tudo sobre imóveis comerciais. Construir um império de arrendamento comercial. O bom, o mau e o feio. Revejo todos os detalhes de investir no negócio comercial e incluo 10 estudos de casos sobre as minhas próprias propriedades. Podes arranjar o livro sobre a Amazon.

como pode a melhoria do inquilino acrescentar valor para além das locações?

os melhoramentos dos Inquilinos oferecem múltiplas formas de agregar valor a uma propriedade. Já falámos sobre como podem acrescentar valor com o aumento das rendas e como essas rendas não só irão trazer mais dinheiro, como irão aumentar o valor do edifício. As melhorias do inquilino também podem acrescentar valor de outras formas.Quando você faz melhorias no inquilino, você está melhorando o edifício, bem como a unidade do inquilino. Se você fizer as melhorias certas, será mais fácil alugar as unidades no futuro, se os inquilinos atuais sair. Quando o proprietário gastou 150 mil dólares para o restaurante, ele tornou esse espaço muito mais atraente para qualquer negócio, especialmente outro restaurante. Outro restaurante pode precisar de algumas coisas mudadas, mas muito provavelmente não vai querer gastar tanto dinheiro novamente. Também pode ser muito mais fácil alugar o espaço quando já está configurado para um restaurante.Por outro lado, Se fizer melhorias muito específicas a uma empresa, poderá dificultar o aluguer do espaço a outro inquilino. Se você terminar um espaço para uma pista de bowling, você pode não estar recebendo qualquer de seu investimento de volta se a pista de bowling sai, a menos que você pode encontrar outro salão de bowling para alugar o espaço!

abaixo está um vídeo do estúdio de dança mesmo antes de eles se mudarem para:

quem deve pagar a TI?

outra consideração é quem e como deve ser pago o TI? Na maioria dos casos, o TI é pago pelo inquilino, pelo menos em parte. O inquilino podia pagar os custos antecipadamente; podia pagar os custos aumentando a sua renda por um determinado período de tempo; ou simplesmente pagava os custos pagando mais renda do que outro inquilino que não exigiria tantas melhorias de inquilino.Enquanto muitas pessoas pensam que faz sentido para o inquilino pagar as melhorias, uma vez que é da sua conta, na verdade faz mais sentido para o senhorio pagá-las se o senhorio quiser o valor mais elevado que pode obter para a sua propriedade. Por exemplo:

• o inquilino paga $ 3.000 por mês de renda e o inquilino paga $ 50.000 por TI.
• o inquilino paga 4.000 dólares por mês de renda e o senhorio paga os 50.000 dólares em TI.

no cenário 1, o inquilino paga o aluguel mais baixo, mas tem que pagar os $50.000. Um dos maiores problemas é que muitos inquilinos podem não ser capazes de adiantar esse dinheiro em cima de tudo o mais que eles vão precisar para começar seu negócio funcionando. Mesmo que tenham todo o dinheiro do mundo, demoram 50 meses a pagar. Até esse 50º mês, pagaram mais em renda e TI do que se o proprietário pagasse pela TI e o inquilino pagasse mais renda.

no segundo cenário, o inquilino paga mais renda, mas eles precisam de menos dinheiro adiantado. O senhorio tem que fazer mais dinheiro para reparos, mas eles têm um edifício muito mais valioso com o arrendamento mais elevado. No primeiro cenário, o edifício vale $514,285 assumindo que este é um contrato de arrendamento da NNN. No segundo cenário com renda mais alta, o edifício vale $ 685.714 .

na minha opinião, faz sentido que o senhorio pague a maior parte do TI se puder aumentar a renda para compensar. Não só o senhorio ganha mais dinheiro a longo prazo com o aumento das rendas, mas o valor da propriedade também aumenta a partir do dia em que o arrendamento é assinado com as rendas mais elevadas. O valor da propriedade aumenta muito mais do que os custos da TI na maioria dos casos.

se o proprietário decidisse refinanciar a propriedade com um empréstimo a um rácio empréstimo / valor de 75%, eles poderiam obter um empréstimo de $385,713 com cenário 1 ou $514,285 com cenário 2. Eles poderiam obter muito mais dinheiro, se esse é o seu objetivo.

os inquilinos comerciais vão ficar mais tempo com mais melhorias de inquilinos?

alguns dos melhores inquilinos necessitarão de um pouco de TI. Eles vão querer que seu espaço para atender exatamente o que eles precisam, e pode ser difícil para eles encontrar proprietários que estão dispostos a gastar dinheiro em TI. Se eles podem encontrar um proprietário de propriedade comercial que vai gastar dinheiro em TI para eles, eles podem ser mais propensos a ficar nesse espaço para o longo curso.

Quanto Mais caro o TI é, mais provável que o tenant fique nesse espaço. É difícil encontrar um proprietário que vai gastar dezenas de milhares de dólares em TI, e uma vez que eles estão em um espaço, eles tendem a ficar lá. Ao gastar dinheiro em TI, o senhorio pode atrair inquilinos melhores e de mais longo prazo.

conclusão

TI pode ser caro para o inquilino ou o senhorio. O senhorio geralmente tem mais a ganhar atraindo inquilinos que vão pagar mais renda e ficar mais tempo, e o valor de sua propriedade vai aumentar se eles são capazes de cobrar renda mensal mais elevada. Antes de alugarmos um dos nossos espaços vagos para o estúdio de dança, havia um inquilino que queria começar uma lavandaria naquela unidade. Eles queriam pelo menos 150 mil dólares em melhorias de inquilinos feitas antes de considerar a unidade. Pensei que era uma loucura porque levaria dez anos a recuperar o dinheiro com base no preço que queriam pagar. No entanto, esse contrato teria acrescentado quase US $400.000 em valor à propriedade. Teria feito sentido gastar tanto se não tivéssemos outros inquilinos interessados. No entanto, esse contrato de estúdio de dança acrescentou mais valor porque eles estavam dispostos a pagar uma taxa de Locação mais elevada e só precisava de $40.000 em TI.Apesar de completar a TI para inquilinos muitas vezes faz sentido, o senhorio pode escolher o inquilino certo e o TI certo para completar. Se tivéssemos acabado o espaço para uma lavandaria e eles se tivessem afundado, haveria muito poucos inquilinos que iriam querer esse espaço sem grandes renovações, e teríamos desperdiçado muito dinheiro.