Nota do Editor: Pro-Forma 101 foi escrito em 2007 pelo final da década de Wayne Lemmon, que foi de (entre outras coisas) uma mão-de-mercado imobiliário economista. Wayne também serviu por muitos anos como membro do Conselho editorial da revista Planning Commissioners. Estamos disponibilizando-o em um formato online aqui em PlannersWeb.com.Como comissário de planeamento, tenho a certeza que está habituado a arregaçar as mangas e a trabalhar quando o conselho se reúne. Exorto-o a assumir a mesma atitude ao trabalhar no seu caminho através deste longo, mas altamente gratificante, artigo. Não se atrase com todos os números e cálculos. Se você tomar o tempo, você vai aprender muito-especialmente se, como muitos planejadores cidadãos, Você não está muito familiarizado com o mundo do desenvolvimento imobiliário.Você também pode dar uma olhada em uma conversa que tive com Wayne sobre seu artigo.
os comissários de planeamento frequentemente desejam saber mais sobre como o desenvolvimento imobiliário Funciona realmente em termos de dólares e Cêntimos.Se os membros do Conselho tivessem uma melhor apreciação pelo impulso e puxão de custos e renda, tempo e risco, e como a mudança de um fator pode afetar toda uma cadeia de Dominó De outros fatores, todo o processo de desenvolvimento imobiliário seria mais compreensível.
para alcançar um nível mínimo de” alfabetização ” sobre a economia do desenvolvimento requer pelo menos um conhecimento de navegação da ferramenta básica de análise de viabilidade imobiliária — o proforma.
uma análise proforma é um conjunto de cálculos que projecta o retorno financeiro que um projecto de desenvolvimento imobiliário é susceptível de criar. Começa por descrever o projecto proposto em termos quantificáveis. Em seguida, estima as receitas susceptíveis de serem obtidas, os custos que terão de ser incorridos e o rendimento financeiro líquido que o promotor espera obter.
the proforma is the basic “go / no-go” analysis that developers use to decide on whether to move forward with a project. Existem poucos “absolutos” sobre como tais análises podem ser construídas, mas existem práticas e técnicas comuns que quase todos os proformas tentam fornecer de uma forma ou de outra.
por meio de uma introdução básica a este assunto, eu criei um estudo de caso simples de análise proforma para uma hipotética subdivisão residencial. A figura 1 apresenta uma tabela sumária simplificada deste estudo de Caso genérico. Vamos usar isso como um guia ao longo do artigo, pois consideramos alguns dos desafios que os desenvolvedores enfrentam para montar um projeto — e como várias variáveis-chave podem afetar o sucesso geral do projeto.O que está a ser proposto?
a primeira coisa a fazer é definir em termos quantificáveis exatamente o que está sendo proposto para ser construído. Isso pode assumir a forma de uma tabela de locável áreas de piso para um retail center, edifício de escritórios, ou armazém; o número de quartos por tipo de quarto para um hotel; ou, como no nosso exemplo, o número de casas por tamanho e modelo, em uma área residencial de subdivisão.Os arquitectos referem-se a isto como o “programa” do projecto.”Esta tabulação também estabelece o espaço de produção não-Renda para coisas como estacionamento, áreas de lobby, salas mecânicas e utilitárias, e outro espaço de suporte. As quantidades de áreas de chão, espaços, unidades de habitação nesta tabela são utilizadas como base para o cálculo das receitas de vendas ou rendas, bem como os custos de construção.Para nosso exemplo de estudo de caso, nosso hipotético desenvolvedor provavelmente terá em mente um grupo de planos domésticos que podem ter sido usados em outras comunidades. O construtor não pode antecipar exatamente quantas unidades de cada plano serão compradas, então os totais e médias simples podem ser usados. Vamos supor que este projeto irá incluir um total de 50 casas, e que, em geral, os planos de casa são susceptíveis a média de cerca de 2.200 pés quadrados de espaço acabado, para um total de 110.000 pés quadrados de espaço construído acabado de largura projeto.
que receitas serão geradas?
para responder a esta pergunta, o desenvolvedor terá realizado uma análise de mercado que recomenda rendas, taxas ou valores de vendas adequados. A experiência do desenvolvedor também entrará em jogo, baseando-se no conhecimento dos projetos comparáveis obtidos em rendas ou vendas. O desenvolvedor pode responder a esta pergunta com um estudo de mercado altamente detalhado, ou simplesmente lápis nos valores que estão sendo usados em outro projeto próximo.
vendas brutas:
In the example illustrated here, we are proposing to build a 50-unit housing subdivision. Os preços de venda vão variar com cada plano de casa de acordo com o tamanho e características de cada modelo, mas em nosso mercado imaginário, as casas poderiam ser esperados para comandar os preços de base geralmente variando em alta $ 300,000’s.
depois de adicionar em estimativas e subsídios para prémios em lotes de escolha, e opções e atualizações selecionadas pelo cliente, as casas em nosso projeto hipotético são mostrados no topo da Figura 1 Como média de um preço total de US $400.000 por unidade, gerando US $20 milhões em receitas brutas de vendas.
menos comissões, taxas:
estas receitas serão reduzidas, no entanto, pelos custos de Venda das habitações. As comissões de vendas terão de ser pagas aos agentes de vendas que possam fazer parte de uma agência imobiliária contratada para comercializar o projecto, ou ao pessoal de vendas interno, ou a agentes imobiliários independentes que tragam clientes para o projecto, ou alguma combinação de todos estes. As taxas legais, os custos de encerramento e outros custos “transacionais” também têm de ser deduzidos das receitas brutas. Na Figura 1, estamos assumindo que comissões e taxas poderiam ascender a US $800.000 deixando receitas líquidas de projetos de US $19,2 milhões.
houve uma reunião dramática em que o diretor da empresa de desenvolvimento chegou da Califórnia, e ficou surpreso ao encontrar o consultor de volta na mesa. Depois de reorganizar a reunião com sua visão para a cidade e por que seu acordo era melhor para o futuro de Bridgewater, o novo advogado respondeu. Sob o conselho do consultor, a cidade estava rejeitando a oferta “última e final” do desenvolvedor, mas estava fazendo uma contraproposta, que incluía um aumento de cinco vezes no preço de venda do terreno. O desenvolvedor foi aghast, exclamando como ele nunca poderia assumir o projeto sob tais termos. Ele deixou a reunião e as negociações em uma briga.veja qual a margem de lucro que o projeto provavelmente geraria, e informe a cidade sobre onde, o quê, e até onde recuar.Nota do autor: Bargaining from Strength of Knowledge
In a prior life, I was a worker-bee in the back room of a national real estate consulting firm. Quatro anos antes, esta empresa tinha ajudado a cidade de Bridgewater, Nova Jersey, a trabalhar através de um complexo processo de solicitação e seleção de desenvolvedores para uma escolha de terras vinculadas por uma nova interestadual e duas outras principais rodovias. Com o desenvolvedor finalmente selecionado, a cidade entregou as negociações de contrato ao seu advogado interno, dizendo ao consultor: “obrigado pela sua ajuda, nós assumimos a partir daqui.”Quatro anos depois, era a cidade que estava a ser tomada. Com ainda nenhum acordo no lugar, o desenvolvedor selecionado tinha dado à cidade uma “última e última oferta.”O consultor foi convidado pelo recém-contratado advogado externo para voltar ao processo, avaliar esta última oferta, e aconselhar a cidade sobre o que fazer.
houve uma dramática reunião onde o diretor da companhia de desenvolvimento voou da Califórnia, e ficou surpreso ao encontrar o consultor de volta na mesa. Depois de reorganizar a reunião com sua visão para a cidade e por que seu acordo era melhor para o futuro de Bridgewater, o novo advogado respondeu. Sob o conselho do consultor, a cidade estava rejeitando a oferta “última e final” do desenvolvedor, mas estava fazendo uma contraproposta, que incluía um aumento de cinco vezes no preço de venda do terreno. O desenvolvedor foi aghast, exclamando como ele nunca poderia assumir o projeto sob tais termos. Ele deixou a reunião e as negociações em uma briga.
dentro da semana, os advogados receberam uma nova carta do desenvolvedor dizendo que eles rejeitaram a última oferta da cidade, mas estavam fazendo a seguinte contra-oferta — e isso foi apenas o início. O que se seguiu foi um intenso período de seis semanas de ofertas e contra-ofertas. Isso foi antes de faxes, e — mail ou PCs-estávamos fazendo isso com máquinas Quip e calculadoras programáveis TI-59 e um novo serviço de entrega chamado Federal Express. Com cada comunicação, meu trabalho era analisar a última posição do desenvolvedor, ver que Margem de lucro o projeto era provável de gerar, e aconselhar a cidade sobre onde, o que, e quão longe para empurrar para trás.
no final, um acordo foi executado que contou com um triplo aumento no preço da terra sobre o que tinha sido a última e última oferta do desenvolvedor, bem como o financiamento total para uma comunidade de reunião e atividade facilidade, e melhorias substanciais de acesso à rodovia.
o centro da cidade de Bridgewater foi criado ,e esse projeto (que inclui um grande hotel, espaço de escritórios, e um centro comercial de 900.000 pés quadrados) agora ancora um dos principais corredores de emprego e comerciais do centro de Nova Jérsei.Através da experiência do consultor contratado, a cidade de Bridgewater “sabia quando segurá-los, e sabia quando dobrá-los.”
a cidade foi capaz de negociar a partir da força com o conhecimento que veio do estudo da ferramenta básica de análise de viabilidade imobiliária — o proforma.
o resto do artigo utiliza o hipotético desenvolvimento residencial indicado na Figura 1. A próxima parte mostra como um proforma é usado ao considerar o que custará construir o projeto.
the late Wayne Lemmon was a real estate market economist with a degree in architecture from Cornell University, and urban planning from the City College of New York. Ele tinha mais de 30 anos de experiência com empresas nacionais de Consultoria Imobiliária e organizações de desenvolvimento, e serviu como Diretor de pesquisa de mercado para um construtor regional.
Lemmon was also a member of the Planning Commissioners Journal Editorial Advisory Board. Além de Proforma 101, Lemmon escreveu “The New ‘Active Adult’ Housing” em nossa edição de verão de 2003.
para alcançar um nível mínimo de” alfabetização ” sobre a economia do desenvolvimento requer pelo menos um conhecimento de navegação da ferramenta básica de análise de viabilidade imobiliária — o proforma.
In the example illustrated here, we are proposing to build a 50-unit housing subdivision. Os preços de venda vão variar com cada plano de casa de acordo com o tamanho e características de cada modelo, mas em nosso mercado imaginário, as casas poderiam ser esperados para comandar os preços de base geralmente variando em alta $ 300,000’s.In a prior life, I was a worker-bee in the back room of a national real estate consulting firm. Quatro anos antes, esta empresa tinha ajudado a cidade de Bridgewater, Nova Jersey, a trabalhar através de um complexo processo de solicitação e seleção de desenvolvedores para uma escolha de terras vinculadas por uma nova interestadual e duas outras principais rodovias. Com o desenvolvedor finalmente selecionado, a cidade entregou as negociações de contrato ao seu advogado interno, dizendo ao consultor: “obrigado pela sua ajuda, nós assumimos a partir daqui.”Quatro anos depois, era a cidade que estava a ser tomada. Com ainda nenhum acordo no lugar, o desenvolvedor selecionado tinha dado à cidade uma “última e última oferta.”O consultor foi convidado pelo recém-contratado advogado externo para voltar ao processo, avaliar esta última oferta, e aconselhar a cidade sobre o que fazer.
houve uma dramática reunião onde o diretor da companhia de desenvolvimento voou da Califórnia, e ficou surpreso ao encontrar o consultor de volta na mesa. Depois de reorganizar a reunião com sua visão para a cidade e por que seu acordo era melhor para o futuro de Bridgewater, o novo advogado respondeu. Sob o conselho do consultor, a cidade estava rejeitando a oferta “última e final” do desenvolvedor, mas estava fazendo uma contraproposta, que incluía um aumento de cinco vezes no preço de venda do terreno. O desenvolvedor foi aghast, exclamando como ele nunca poderia assumir o projeto sob tais termos. Ele deixou a reunião e as negociações em uma briga.
dentro da semana, os advogados receberam uma nova carta do desenvolvedor dizendo que eles rejeitaram a última oferta da cidade, mas estavam fazendo a seguinte contra-oferta — e isso foi apenas o início. O que se seguiu foi um intenso período de seis semanas de ofertas e contra-ofertas. Isso foi antes de faxes, e — mail ou PCs-estávamos fazendo isso com máquinas Quip e calculadoras programáveis TI-59 e um novo serviço de entrega chamado Federal Express. Com cada comunicação, meu trabalho era analisar a última posição do desenvolvedor, ver que Margem de lucro o projeto era provável de gerar, e aconselhar a cidade sobre onde, o que, e quão longe para empurrar para trás.
o centro da cidade de Bridgewater foi criado ,e esse projeto (que inclui um grande hotel, espaço de escritórios, e um centro comercial de 900.000 pés quadrados) agora ancora um dos principais corredores de emprego e comerciais do centro de Nova Jérsei.Através da experiência do consultor contratado, a cidade de Bridgewater “sabia quando segurá-los, e sabia quando dobrá-los.”