Întrebări Frecvente despre Land Banking / Centrul pentru progresul comunității / Centrul pentru progresul comunității

1) Ce este o bancă funciară?
2) Cum sunt create băncile funciare?
3) câte bănci funciare operează în toată țara?
4) Cum funcționează banca funciară?
5) nu sunt băncile funciare concurente cu piața privată, cu un avantaj nedrept?
6) Când are sens să folosești serviciile bancare funciare?
7) Cum arată un program tipic de bancă funciară?
8) care sunt unele dintre puterile de bază ale unei bănci funciare?
9) cum este diferită o bancă funciară de o autoritate de reamenajare?
10) cum este finanțată o bancă funciară?
11) câte proprietăți au în general băncile funciare în inventarul lor la un moment dat?
12) Ce fel de proprietăți dobândesc băncile funciare?
13) Ce informații suplimentare sau asistență tehnică poate oferi progresul comunității cu privire la sistemul bancar funciar?

1) Ce este o bancă funciară?

băncile funciare sunt entități guvernamentale sau corporații nonprofit care se concentrează pe conversia proprietăților vacante, abandonate și delincvente fiscale în utilizare productivă.

proprietățile vacante, abandonate și delincvente din punct de vedere fiscal sunt adesea grupate împreună ca „proprietăți problematice”, deoarece destabilizează cartierele, creează pericole de incendiu și siguranță, reduc valorile proprietăților și scurg banii fiscali locali. Într-un anumit sens, acestea sunt proprietăți pe care piața privată le-a respins cu totul.

băncile funciare, în esență, sunt un răspuns direct la această tendință crescândă De Post vacant și abandon, creată pentru a dobândi strategic proprietăți problematice și a converti aceste pasive în active. Pe scurt, băncile funciare sunt destinate să dobândească titlul asupra acestor proprietăți problematice, să elimine pasivele și să transfere proprietățile către proprietari noi, responsabili, într-o manieră transparentă, care are ca rezultat rezultate în concordanță cu planurile bazate pe comunitate.

majoritatea băncilor funciare au puteri speciale (a se vedea mai jos) care le permit să întreprindă aceste activități mai eficient și mai eficient decât alte entități publice sau nonprofit. Atunci când sunt executate cu grijă, banca de terenuri poate rezolva unele dintre cele mai dure bariere în calea returnării terenurilor în uz productiv, ajutând la deblocarea valorii proprietăților problematice și transformarea lor în active pentru revitalizarea comunității.

2) Cum sunt create băncile funciare?

de obicei, băncile funciare sunt create ca entități publice printr-o ordonanță locală, în conformitate cu autoritatea prevăzută în legislația care permite statului. Programele bancare funciare pot fi dezvoltate și în cadrul entităților existente, cum ar fi autoritățile de reamenajare, departamentele de locuințe sau departamentele de planificare.

3) câte bănci funciare operează în întreaga țară?

pe baza cunoștințelor și experienței noastre în domeniul de practică, estimăm că există aproximativ 170 de bănci Funciare și programe bancare funciare în funcțiune în întreaga țară (începând cu ianuarie 2018). Statele Michigan, Ohio și New York au în prezent cel mai mare număr de bănci funciare active. Pentru un inventar Național al băncilor Funciare și al programelor bancare funciare, consultați noua noastră hartă interactivă Land Bank HQ.

4) Cum funcționează banca funciară?

băncile funciare sunt concepute pentru a dobândi și a menține proprietățile problematice și apoi a le transfera înapoi la proprietatea responsabilă și utilizarea productivă în conformitate cu obiectivele și prioritățile locale de utilizare a terenurilor, creând un sistem mai eficient și mai eficient pentru a elimina boala.

pentru a îndeplini aceste sarcini, băncilor funciare li se acordă puteri speciale și autoritate legală în conformitate cu statutele care permit statului. Deși aceste statute diferă foarte mult de la stat la stat, exemplele mai recente de legislație cuprinzătoare privind băncile funciare acordă în general băncilor funciare următoarele puteri:

• Obțineți proprietăți la costuri reduse sau fără costuri prin procesul de excludere fiscală

• țineți terenul fără taxe

• ștergeți titlul și / sau stingeți impozitele înapoi

• închiriați proprietăți pentru utilizări temporare

• negocierea vânzărilor bazate nu numai pe cea mai mare ofertă, ci și pe rezultatul care se aliniază cel mai bine nevoilor comunității, cum ar fi locuințele forței de muncă, un magazin alimentar sau spațiul recreativ extins

vrem să subliniem că o bancă funciară nu este un „glonț de argint” pentru comunitățile care se luptă cu boala. Deși băncile funciare sunt concepute în mod unic pentru a ajuta la reducerea proprietăților problematice, politicile, prioritățile și activitățile unei bănci funciare trebuie să completeze alte strategii și activități comunitare, cum ar fi aplicarea Codului strategic, planificarea inteligentă și dezvoltarea comunității și colectarea și aplicarea eficientă a impozitelor.

înapoi la început

5) nu sunt băncile funciare concurente cu piața privată, cu un avantaj nedrept?

nu este așa. De fapt, o bancă funciară este un răspuns direct la un inventar tot mai mare de proprietăți problematice pe care piața privată le-a respins cu totul. Majoritatea proprietăților vacante și abandonate au bariere juridice și financiare grave care diminuează investitorii privați responsabili. De exemplu, multe proprietăți abandonate au un titlu întunecat, ceea ce introduce un nivel de incertitudine și răspundere puțini investitori responsabili, dacă există, sunt dispuși să-și asume. De asemenea, multe proprietăți fiscale-foreclosed au acumulat ani de taxe spate care depășesc cu mult valoarea de piață a proprietății. În mod similar, multe proprietăți lăsate vacante și abandonate de prea mulți ani necesită o investiție în reparații care depășește cu mult ceea ce piața ar putea reveni vreodată. Prin urmare, o bancă funciară este concepută special pentru a aborda inventarul proprietăților problematice pe care piața privată le-a aruncat și pentru a converti aceste datorii de vecinătate în active care avansează obiective bazate pe comunitate.

6) Când are sens să folosim serviciile bancare funciare?

orice comunitate care are în vedere crearea unei bănci funciare ar trebui să evalueze o serie de factori pentru a determina dacă o bancă funciară este necesară sau ar putea avea succes. Unele declanșatoare comune pentru crearea unei bănci funciare includ:

• stocuri mari de bunuri vacante și abandonate

• proprietăți cu valoare de piață mică sau deloc

• proprietăți cu taxe delincvente care depășesc valoarea justă de piață

• proprietăți cu probleme de titlu

• politici inflexibile care dictează dispunerea proprietății publice, negând guvernelor locale șansa de a fi strategice și agile

• speculațiile și incertitudinea inerente vânzării la licitație a proprietăților blocate fiscal

unele jurisdicții pot aveți deja o entitate sau o agenție (de exemplu, o autoritate de reamenajare) care este împuternicită cu instrumente pentru a prelua în mod eficient controlul asupra stocurilor mari de proprietăți problematice și a le readuce la o utilizare productivă, evitând necesitatea unei bănci funciare. Cu toate acestea, în unele cazuri, astfel de entități se concentrează în primul rând pe dezvoltare, mai degrabă decât pe strategii de eliminare și stabilizare a bolii în cartierele mai aflate în dificultate. În acest caz, comunitatea ar putea dori în continuare să ia în considerare crearea unei bănci funciare sau a unui program bancar funciar.

7) Cum arată un program tipic de bancă funciară?

în timp ce toate băncile funciare există pentru a servi aceluiași scop principal de a dobândi proprietăți problematice și de a le readuce la o utilizare productivă, acestea sunt destul de diverse în structura și operațiunile lor. Estimăm că există aproximativ 170 de bănci Funciare și programe bancare funciare în funcțiune în întreaga țară (începând cu ianuarie 2018) și variază foarte mult în ceea ce privește tipurile de orașe, regiuni și condițiile economice în care operează, dimensiunea stocurilor, capacitatea personalului, autoritățile legale și obiectivele și programele lor. În ciuda acestei diversități, experiența noastră a arătat că băncile funciare de succes prezintă unele caracteristici similare:

• legături strategice cu procesul de colectare a impozitelor și de blocare a pieței. Delincvența fiscală este adesea cel mai important numitor comun între proprietățile vacante și abandonate, ceea ce explică de ce aproape toate băncile funciare au stabilit legături strategice cu procesul de blocare a impozitelor ca sursă primară de achiziții. Acest lucru este în special în comunitățile în care (a) o cauză principală de post vacant și abandon este un proces ineficient de blocare a impozitelor și (B) în care există puteri statutare, acorduri interguvernamentale sau politici în vigoare pentru ca o bancă funciară să achiziționeze proprietăți prin procesul de blocare a impozitelor fără costuri mici sau deloc. Deși licitațiile pot genera rezultate pozitive pentru proprietățile comercializabile, licitația speculativă rareori duce la rezultate pozitive pentru proprietățile problematice. Băncile funciare pot și ar trebui să joace un rol-cheie în achiziționarea și conversia proprietăților blocate de impozite în uz productiv.

• operațiuni scalate ca răspuns la obiectivele locale de utilizare a terenurilor. Băncile funciare de succes au stabilit strategii de achiziție și dispunere care susțin direct implementarea obiectivelor locale de utilizare a terenurilor și răspund nevoilor comunității. Unele bănci de terenuri abordează stocuri masive de proprietăți extrem de nesigure și abandonate ca parte a unei strategii urgente de stabilizare și Siguranță publică, în timp ce altele operează selectiv cu deliberări extreme. Indiferent de amploarea operațiunilor, băncile funciare ar trebui să ia întotdeauna decizii bazate pe o înțelegere puternică a priorităților și obiectivelor comunității și ghidate de planurile de revitalizare locală, locală și regională.

• tranzacții bazate pe politici, transparente și responsabile public. Achiziționarea și dispunerea proprietăților – în special a celor care au fost mult timp dăunătoare – este un efort important și sensibil. Băncile funciare de succes au depus eforturi mari pentru a construi și menține încrederea cu publicul prin transparență completă în stabilirea priorităților, politicilor și procedurilor care guvernează toate acțiunile. Băncile funciare ar trebui să se asigure că aceste reguli și politici de bază sunt stabilite înainte de orice tranzacție și că sunt revizuite anual cu contribuții publice pentru a menține un standard ridicat de transparență și responsabilitate. În plus, băncile funciare ar trebui să se străduiască să creeze site-uri web care să ofere membrilor publicului acces deplin la informații exacte și actualizate referitoare la toate operațiunile, programele, politicile și activitățile băncii funciare, inclusiv listele de vânzări și tranzacțiile anterioare.

• implicarea rezidenților și a altor părți interesate din comunitate. Nu există nici un substitut pentru părțile interesate implicate ale comunității care înțeleg istoria și obiectivele unei comunități — și ale căror vieți sunt cel mai direct de munca unei bănci funciare. Băncile funciare de succes au găsit modalități creative și consecvente de a informa, angaja și împuternici acești rezidenți activi pentru a ajuta la prioritizarea intervențiilor băncii Funciare și pentru a dezvolta soluții pe termen lung. Indiferent dacă înființează un consiliu consultativ comunitar sau găzduiește în mod regulat întâlniri de cartier, băncile funciare ar trebui să exploreze și să implementeze practici care afirmă un angajament puternic față de incluziune, implicare și Împuternicire.

• alinierea cu alte instrumente locale sau regionale și programe comunitare. Deoarece o bancă funciară este un instrument pentru a sprijini obiectivele de utilizare a terenurilor dezvoltate la nivel local și nu un obiectiv în sine, este important să se coordoneze cu alte instrumente și programe de prevenire a bolilor. Băncile funciare de succes au contribuit la facilitarea și munca în cadrul diverselor colaborări din sectoarele public, privat și nonprofit care împărtășesc obiective similare de dezvoltare economică și comunitară. Nu putem sublinia suficient că, pentru a fi cu adevărat eficiente, activitățile băncii funciare trebuie să completeze eforturile existente de prevenire a bolilor, inclusiv aplicarea eficientă a impozitelor, aplicarea Codului strategic, investițiile în vecinătate și planificarea comunitară.

• sursă de finanțare recurentă și fiabilă. Accentul unei bănci funciare este pus pe inventarul proprietăților problematice pe care piața imobiliară locală le—a respins practic și, prin urmare, va necesita întotdeauna un anumit nivel de sprijin public-fie în numerar, fie în natură—care este proporțional cu domeniul de aplicare și amploarea vacanței pe care se așteaptă să o rezolve banca funciară. Cu o sursă recurentă și fiabilă de finanțare, băncile funciare se pot concentra pe tipurile de intervenții creative și parteneriate comunitare care sunt necesare pentru a transforma pasivele în utilizare productivă care îndeplinesc și avansează obiectivele Comunității.

o bancă funciară nu este un panaceu pentru toate problemele asociate cu boala sau chiar o entitate necesară în multe orașe, dar în mediul potrivit și cu structura juridică corectă, o bancă funciară poate fi un instrument cheie pentru returnarea proprietății vacante și problematice la utilizarea productivă.

înapoi la început

8) care sunt unele dintre puterile de bază ale unei bănci funciare?

în funcție de legislația de stat și locală, băncile funciare au adesea puteri legale unice pentru a-și susține activitățile și pentru a facilita revenirea proprietăților problematice la utilizarea productivă. Deși aceste statute diferă foarte mult de la stat la stat, ele acordă în general următoarele puteri:

• Obțineți proprietăți la costuri reduse sau fără costuri prin blocarea impozitului

• țineți terenul fără taxe

• ștergeți titlul și / sau stingeți impozitele înapoi

• închiriați proprietăți pentru utilizări temporare

• negocierea vânzărilor bazate nu numai pe cea mai mare ofertă, ci și pe rezultatul care se aliniază cel mai bine nevoilor comunității, cum ar fi locuințele forței de muncă, un magazin alimentar sau spațiul verde

folosind aceste puteri speciale, băncile funciare pot eficientiza eliminarea manei și pot crea o abordare agilă, responsabilă și bazată pe comunitate pentru a returnarea proprietăților problemei la utilizarea productivă.

9) cum este diferită o bancă funciară de o autoritate de reamenajare?

în câteva state, a fost adoptată o legislație care acordă autorităților de reamenajare multe dintre aceleași puteri ca băncile funciare. În Louisiana, de exemplu, unele autorități de reamenajare pot funcționa și ca bănci funciare. Cu toate acestea, în majoritatea statelor, autoritățile de reamenajare și băncile funciare diferă atât în ceea ce privește puterile lor legale, cât și misiunea lor. Băncile funciare implementează de obicei Politici de dispunere care permit o flexibilitate mai mare decât o autoritate de reamenajare în ceea ce privește cesionarii și luarea în considerare. Cu toate acestea, spre deosebire de multe autorități de reamenajare, băncile funciare nu au puterea unui domeniu eminent și nici băncile funciare nu au puterea de a impozita. În ceea ce privește misiunea, multe bănci funciare se concentrează pe dobândirea, stabilizarea și revenirea la utilizarea productivă a acelor proprietăți care sunt considerate a avea cea mai mare influență dăunătoare într-o comunitate. Acestea sunt proprietăți care nu pot avea o oportunitate imediată de reamenajare, dar destabilizează cartierele și subminează calitatea vieții. În comparație, o autoritate de reamenajare se concentrează de obicei pe proprietăți cu potențial de reamenajare pe termen scurt și pe proiecte de dezvoltare la scară largă care se aliniază obiectivelor de dezvoltare economică foarte vizibile și pe termen lung.

10) cum este finanțată o bancă funciară?

băncile funciare sunt în general finanțate printr-o varietate de surse, care pot include venituri din vânzarea de proprietăți, subvenții pentru fundații, credite pentru fonduri generale de la guvernele locale și județene și subvenții federale și de stat. Băncile funciare din anumite state au primit finanțare semnificativă din fondurile federale cele mai afectate (de exemplu, Michigan și Ohio) și din fondurile naționale de decontare a creditelor ipotecare (de exemplu, New York și Illinois).

câteva mecanisme de finanțare unice pentru băncile funciare au fost incluse în legislația care permite statului. De exemplu, în Michigan și New York, băncile funciare sunt capabile să recupereze 50% din impozitele pe Proprietăți returnate în listele fiscale timp de cinci ani. În Ohio, taxele speciale impuse contribuabililor delincvenți oferă o sursă dedicată de finanțare pentru operațiunile băncii funciare. Găsirea unor surse de finanțare consistente și de preferință dedicate este esențială pentru succesul băncilor funciare, deoarece acestea suportă costuri semnificative transformând pasivele nesigure pe care piața privată le-a respins în active care îmbunătățesc vitalitatea vecinătății. Mai multe dintre cele mai de succes bănci funciare din întreaga țară sunt, de asemenea, capitalizate de unitățile lor locale de guvernare, fie prin alocări bugetare anuale, fie prin asistență în natură, cum ar fi personalul comun.

11) câte proprietăți au în general băncile funciare în inventarul lor la un moment dat?

stocurile Băncii Funciare variază foarte mult de la jurisdicție la jurisdicție. Dimensiunile inventarului variază de la câteva proprietăți la mii de proprietăți. Motivele acestei variații includ dimensiunea comunității în care se află banca funciară, nivelul de primejdie și dezinvestire în fiecare comunitate, procesul de achiziție a proprietății băncii funciare, strategia și autoritățile (inclusiv dacă legea statului acordă băncii funciare Autoritatea de a alege și de a alege ce proprietăți să achiziționeze din excluderea fiscală) și misiunea și obiectivele băncii funciare.

12) Ce tipuri de proprietăți dobândesc băncile funciare?

majoritatea achizițiilor bancare de terenuri sunt proprietăți vacante, rezidențiale, cu delincvență fiscală. În plus față de parcelele blocate fiscal, băncile de terenuri pot achiziționa proprietăți imobiliare deținute (REO) și pot primi donații private și transferuri publice de terenuri. Deși majoritatea proprietăților sunt de obicei case unifamiliale rezidențiale vacante sau loturi vacante, băncile funciare achiziționează, de asemenea, locuințe multifamiliale, proprietăți comerciale și industriale și, în cazuri rare, proprietăți de închiriere ocupate. De fapt, unele bănci funciare au chiar și programe bine dezvoltate prin care dobândesc proprietăți industriale la scară largă.

13) Ce informații suplimentare sau asistență tehnică poate oferi progresul comunității cu privire la sistemul bancar funciar?

pentru mai multe informații despre băncile Funciare și băncile funciare, vă rugăm să consultați următoarele publicații:

• Land Banks and Land Banking ediția a 2-a, lansată în iunie 2015, se bazează pe succesul primei ediții, oferind o mulțime extinsă de resurse practice, inclusiv îndrumări extinse privind crearea și operarea unei bănci funciare, legislația care permite statului șablon și politicile administrative de probă

• du-l la bancă: Modul în care băncile Funciare întăresc cartierele Americii, lansat în noiembrie 2014, include concluziile unui sondaj național al băncilor funciare existente, precum și șapte portrete aprofundate ale unui set divers de bănci funciare

• Land Banks and Land Banking, o publicație inovatoare scrisă de co-fondatorul Community Progress și consilier senior Frank S. Alexander

vă rugăm să faceți clic aici pentru a afla mai multe despre serviciile noastre de asistență tehnică, inclusiv mostre de proiecte anterioare, mărturii ale clienților și Noul nostru program de burse de asistență tehnică.