nu este neobișnuit ca chiriașii să aibă nevoi specifice atunci când închiriază un spațiu nou. Proprietarii comerciali știu acest lucru și vor oferi adesea stimulente pentru a atrage chiriași—în special în timpul unei recesiuni pe piața imobiliară.
un astfel de stimulent este o alocație de îmbunătățire a chiriașului, cunoscută sub numele de TIA sau TI. În termeni de bază, un TIA este o modalitate prin care proprietarii pot rambursa chiriașilor modificările sau îmbunătățirile aduse unui spațiu comercial pentru a-l face să răspundă nevoilor lor. Indemnizația este un stimulent comun oferit de proprietari ca o modalitate de îmbunătățire și umplere a spațiilor goale, iar termenii indemnizației sunt negociați în contractul de închiriere.
acest ghid pentru alocațiile de îmbunătățire a chiriașilor va răspunde la unele dintre cele mai frecvente întrebări despre cum funcționează un TIA.
cum se calculează ait?
de obicei, alocația de îmbunătățire a chiriașului este menționată fie într-un dolar pe metru pătrat, fie în suma totală a dolarului. Suprafața pătrată se bazează pe dimensiunea unității. Suma dolaruluidepinde de o serie de factori, inclusiv competitivitatea pieței imobiliare, istoricul dvs. de credit și chiriaș, locația, starea spațiului și numărul de unități pe care proprietarul le deține.
de exemplu, un proprietar este de acord cu o indemnizație de 25 USD pe metru pătrat. Într-un spațiu de birouri comerciale, care este de 10.000 de metri patrati, care este egal cu 250.000 dolari în total. De asemenea, rețineți că mulți proprietari vor percepe o rată a dobânzii chiriașilor care nu au bani la îndemână pentru a plăti îmbunătățirile în avans.
este important să obțineți un buget precis pentru costurile propuse. Obțineți cel puțin două estimări de la contractori înainte de a fi de acord cu orice termeni cu proprietarul dvs. De asemenea, asigurați-vă că de cercetare medie potrivi costurile și indemnizațiile în piața dumneavoastră, de asemenea.
ce acoperă o alocație de îmbunătățire a chiriașului?
proprietarii preferă ca TIA să acopere costurile de construcție de bază, în timp ce chiriașii încearcă, în general, să extindă acest lucru pentru a acoperi costurile suplimentare, inclusiv taxele de autorizare, taxele legale și taxele de arhitectură. Din nou, acesta este un lucru care ar trebui negociat.
rețineți că lucruri precum taxele de mutare sau mobilierul nu sunt incluse în TIA.
cine controlează TIA?
în funcție de dimensiunea spațiului comercial și de proprietar, modul în care proiectul este gestionat poate varia. În unele cazuri, adesea în clădiri mai mici sau mai vechi, proprietarul gestionează costurile și are un contractant la îndemână. Acest lucru este adesea cunoscut ca un „la cheie construi afară.”
există avantaje în acest sens, în primul rând că nu va trebui să vă implicați în detaliile urmăririi progresului construcției. Cu toate acestea, dacă aveți lucruri foarte specifice pe care doriți să le faceți spațiului, veți pierde capacitatea de a controla procesul.
pentru construirea la cheie, este o idee bună să negociați pentru lucruri precum contractantul final și aprobarea planului, precum și actualizări detaliate despre procesul de construcție.
cum ar trebui să negociez un TIA?
când vine vorba de negocierile TIA, nu ignora detaliile.
unii proprietari nu vor plăti alocația până la finalizarea proiectului; în aceste cazuri, chiriașul va avea nevoie de flux de numerar în față pentru a acoperi costurile. Alții vor asigura fluxul de numerar necesar pe o bază prestabilită. Asigurați-vă că determinați programul de plată TIA în contractul de închiriere.
de obicei, dacă alocația dvs. estimată pe picior pătrat depășește bugetul, sunteți responsabil pentru acoperirea acestor costuri suplimentare. Cu toate acestea, dacă executați sub buget, mulți proprietari sunt cedat la rulare economii în plățile de leasing viitoare. Veți dori, de asemenea, să negocieze atunci când plățile de leasing începe o dată de construcție este terminat.
în cele din urmă, ia în considerare imprevizibilul. Cu proiectele de construcție, nu este neobișnuit pentru întârzieri, accidente sau depășiri de costuri. Negociați cine este responsabil pentru cei din contractul de închiriere, astfel încât ambele părți să fie clare din timp.
pe măsură ce continuați căutarea de leasing de birou, țineți cont de acești factori, astfel încât să puteți face o alocație de îmbunătățire a chiriașului să funcționeze pentru nevoile dvs.