Ce este TI(îmbunătățirea chiriaș) pe imobiliare comerciale?

Ultima actualizare la 15 iunie 2020 de Mark Ferguson

am cumpărat un mall de 68.000 de metri pătrați și, în timp ce mă uitam la afacere, agentul de listare a menționat TI. Am fost mai nou la jocul imobiliar comercial după ce mi-am petrecut cea mai mare parte a timpului în lumea rezidențială. Nu m-am simțit prea rău pentru că, după întâlnirea cu agentul de listare, partenerul meu m-a întrebat ce este TI. I-am spus că trebuie să fie Taxe și asigurări. M-am înșelat! TI standuri pentru îmbunătățiri chiriaș și descrie reparațiile făcute la o unitate pentru chiriaș. Îmbunătățirile pot fi plătite de chiriaș, proprietar sau o combinație a ambelor.

în ce constă TI?

TI poate consta din orice are nevoie chiriașul pentru a-și opera afacerea. Clădirea pe care am cumpărat-o avea un restaurant care se mutase cu câțiva ani înainte de achiziția noastră. Proprietarul clădirii a fost de acord să plătească 150.000 de dolari pentru îmbunătățiri ale chiriașului înainte ca restaurantul să se mute. Proprietarul restaurantului a reușit îmbunătățirile, dar proprietarul a plătit pentru ele.

îmbunătățirile au constat în echipamente noi de bucătărie, vopsea, pardoseală, un nou plan de etaj și multe altele. TI poate consta din aproape orice are nevoie chiriașul. Într-o altă unitate, am construit două camere noi pentru un studio de dans, am pictat pereții, am deschis tavanul și am adăugat ferestre. Am plătit pentru aceste îmbunătățiri și au adăugat ultimele retușuri.

de ce ar plăti proprietarul pentru îmbunătățiri chiriaș?

mulți oameni presupun că chiriașii plătesc pentru îmbunătățiri atunci când închiriază un spațiu. Cu toate acestea, mulți proprietari sunt dispuși să-și repare clădirile pentru chiriași. Deși ar putea părea o nebunie să cheltuiți 150.000 de dolari pentru ca un restaurant să închirieze un spațiu timp de 5 ani, are sens atunci când săpați în numere.

• chiriașul a plătit mai mult de 6.000 de dolari pe lună pentru închirierea lor. Adică 72.000 de dolari pe an.
• ar fi nevoie de puțin peste 2 ani pentru ca proprietarul să-și recupereze banii după ce a făcut aceste reparații.

proprietarul clădirii face o rentabilitate de aproximativ 50% a investiției prin închirierea spațiului respectiv restaurantului, presupunând că nimeni altcineva nu l-ar închiria. Decizia de a cheltui atât de mulți bani pe îmbunătățirile chiriașului devine mai complicată atunci când este posibil să puteți închiria spațiul, dar pentru o chirie mai mică sau un timp scurt de închiriere. Dacă ați putea să-l închiriați pentru 4.000 de dolari pe lună fără a face nicio muncă, este nevoie de mai mult de 6 ani pentru a vă recupera banii.

poate TI crește valoarea proprietății?

Îmbunătățirile chiriașului pot facilita închirierea spațiului și creșterea chiriei pe un spațiu. Singurul beneficiu pentru creșterea chiriei nu este doar că câștigi mai mulți bani în fiecare lună, dar crești și valoarea proprietății. Imobilele comerciale sunt de obicei evaluate pe baza ratelor de plafon. Rata PAC este venitul net din exploatare (NOI) împărțit la valoarea proprietății. De exemplu:

dacă NOI este de 10.000 USD pe an și valoarea proprietății este de 100.000 USD, rata de plafonare este 10% (10,000/100,000 =10%).

rata PAC variază în funcție de tipul de proprietate, locația, contractele de leasing și alți factori. Dacă știți că proprietatea dvs. s-ar vinde cu aproximativ o rată de plafon de 10%, puteți crește valoarea prin creșterea venitului. Dacă puteți crește NOI la 12.000 USD pe an în exemplul de mai sus, proprietatea ar valora 120.000 USD în loc de 100.000 USD.

am un calculator rata de CAP care calculează cu ușurință rata de CAP pentru tine.

TI value-add case study

proprietatea pe care am cumpărat-o a fost vândută la un plafon de 9% (rata de plafon de 9%). Cred că ratele de plafon din zona mea pentru acest tip de proprietate sunt mai aproape de 7% pentru valoarea de piață, dar avem o afacere foarte bună. Cât de mult a adăugat închirierea restaurantului la valoarea proprietății?

• $6,000 o lună x 12 luni = 72.000 USD pe an în venituri adăugate.
• la o rată de plafon de 9%, 72.000 USD pe an adaugă 800.000 USD în valoare proprietății!
• la o rată de plafon de 7%, 72.000 USD pe an adaugă 1.028.571 USD în valoare proprietății!

motivul pentru care proprietarii sau proprietarii vor plăti pentru îmbunătățirile chiriașului nu este doar pentru că vor crește chiria; este și pentru că cresc valoarea proprietăților lor. Dacă doresc să vândă sau să refinanțeze proprietatea, un chiriaș vândut pe termen lung poate adăuga milioane de dolari la valoare.

dacă luăm în considerare chiriașul care urma să plătească doar 4.000 de dolari pe lună în chirie și nu necesita îmbunătățiri ale chiriașului, acel contract de închiriere ar:

• la o rată de plafon de 9%, 48.000 USD pe an ar adăuga 533.333 USD în valoare proprietății.
• la o rată de plafon de 7%, 48.000 USD pe an ar adăuga 685.714 USD în valoare proprietății.

în timp ce contractul de închiriere mai mic în dolari adaugă valoare proprietății, acesta adaugă sute de mii de dolari mai puțin în valoare.

AM o carte de brand nou, care este totul despre imobiliare comerciale. Construiți un imperiu comercial de proprietate de închiriere. Binele, răul și urâtul. Trec peste toate detaliile investiției în afacerea comercială și includ 10 studii de caz pe propriile mele proprietăți. Puteți obține cartea pe Amazon.

Cum pot îmbunătățirile chiriașului să adauge valoare în afară de contracte de leasing?

îmbunătățirile chiriașului oferă mai multe modalități de a adăuga valoare unei proprietăți. Am vorbit deja despre cum pot adăuga valoare cu creșterea chiriilor și cum aceste chirii nu numai că vor aduce mai mulți bani, ci vor crește valoarea clădirii. Îmbunătățirile chiriașului pot adăuga valoare și în alte moduri.

când faceți îmbunătățiri chiriașului, îmbunătățiți clădirea, precum și unitatea chiriașului. Dacă faceți îmbunătățirile corecte, va fi mai ușor să închiriați unitățile în viitor dacă chiriașii actuali pleacă. Când proprietarul a cheltuit 150.000 de dolari pentru restaurant, a făcut acel spațiu mult mai atrăgător pentru orice afacere, în special pentru un alt restaurant. Un alt restaurant ar putea avea nevoie de câteva lucruri schimbate, dar cel mai probabil nu vor dori să cheltuiască din nou atât de mulți bani. De asemenea, poate fi mult mai ușor să închiriați spațiul atunci când este deja amenajat pentru un restaurant.

pe de altă parte, dacă faceți îmbunătățiri foarte specifice unei afaceri, puteți îngreuna închirierea spațiului unui alt chiriaș. Dacă terminați un spațiu pentru o alee de bowling, este posibil să nu primiți nicio investiție înapoi dacă aleea de bowling pleacă, cu excepția cazului în care puteți găsi o altă alee de bowling pentru a închiria spațiul!

mai jos este un videoclip al studioului de dans chiar înainte de a se muta:

cine ar trebui să plătească pentru TI?

o altă considerație este cine și cum ar trebui plătit TI? În majoritatea cazurilor, TI este plătit de chiriaș, cel puțin parțial. Chiriașul ar putea plăti costurile în avans; ar putea plăti costurile prin creșterea chiriei pentru o anumită perioadă de timp; sau ar putea plăti pur și simplu costurile plătind mai multă chirie decât un alt chiriaș care nu ar necesita atât de multe îmbunătățiri ale chiriașului.

în timp ce mulți oameni cred că are sens ca chiriașul să plătească îmbunătățirile, deoarece este afacerea lor, de fapt are mai mult sens ca proprietarul să plătească pentru aceasta dacă proprietarul dorește cea mai mare valoare pe care o poate obține pentru proprietatea lor. De exemplu:

• chiriașul plătește 3.000 USD pe lună în chirie, iar chiriașul plătește 50.000 USD pentru TI.
• chiriașul plătește 4.000 de dolari pe lună în chirie, iar proprietarul plătește pentru cei 50.000 de dolari în TI.

în scenariul 1, chiriașul plătește chirie mai mică, dar trebuie să facă față celor 50.000 de dolari. Una dintre cele mai mari probleme este mulți chiriași nu poate fi capabil să front că banii pe partea de sus de orice altceva ei vor avea nevoie pentru a obține lor de afaceri de funcționare. Chiar dacă au toți banii din lume, le ia 50 de luni să se răzbune. Până în luna a 50-A, au plătit mai mult în chirie și TI decât dacă proprietarul a plătit pentru TI și chiriașul a plătit chirie mai mare.

în al doilea scenariu, chiriașul plătește mai multă chirie, dar au nevoie de mai puțini bani în avans. Proprietarul trebuie să facă față mai multor bani pentru reparații, dar au o clădire mult mai valoroasă, cu contractul de închiriere mai mare. În primul scenariu, clădirea valorează 514.285 USD presupunând că acesta este un contract de închiriere NNN. În al doilea scenariu cu chirie mai mare, clădirea este în valoare de $685,714.

în opinia mea, este logic ca proprietarul să plătească pentru cea mai mare parte a TI dacă poate crește chiria pentru a compensa aceasta. Nu numai că proprietarul câștigă mai mulți bani pe termen lung din chiriile crescute, dar valoarea proprietății crește și din ziua în care contractul de închiriere este semnat cu chiriile mai mari. Valoarea proprietății crește mult mai mult decât costurile TI în majoritatea cazurilor.

dacă proprietarul a decis să refinanțeze proprietatea cu un împrumut la un raport împrumut-valoare de 75%, ar putea obține un împrumut de 385.713 USD cu scenariul 1 sau 514.285 USD cu scenariul 2. Ei ar putea obține mult mai mult cashback dacă acesta este scopul lor.

chiriașii comerciali vor rămâne mai mult timp cu mai multe îmbunătățiri ale chiriașilor?

unele dintre cele mai bune chiriasi va necesita destul de un pic de TI. Ei vor dori spațiul lor pentru a satisface exact ceea ce au nevoie, și poate fi greu pentru ei să găsească proprietari care sunt dispuși să cheltuiască bani pe TI. Dacă pot găsi un proprietar de proprietate comercială care va cheltui bani pe TI pentru ei, este mai probabil să rămână în acel spațiu pe termen lung.

cu cât TI este mai scump, cu atât este mai probabil ca chiriașul să rămână în acel spațiu. Este greu să găsești un proprietar care să cheltuiască zeci de mii de dolari pe TI și, odată ce se află într-un spațiu, vor tinde să rămână acolo. Cheltuind bani pe TI, proprietarul poate atrage chiriași mai buni și pe termen lung.

concluzie

TI poate fi costisitoare pentru chiriaș sau proprietar. Proprietarul are de obicei mai mult de câștigat prin atragerea chiriașilor care vor plăti mai multă chirie și vor rămâne mai mult, iar valoarea proprietății lor va crește dacă vor putea percepe o chirie lunară mai mare. Înainte să închiriem unul dintre spațiile noastre libere studioului de dans, era un chiriaș care voia să înceapă o spălătorie în acea unitate. Ei au vrut cel puțin $150,000 în îmbunătățiri chiriaș făcute înainte de a le-ar lua în considerare unitatea. Am crezut că a fost o nebunie pentru că ar dura zece ani pentru a face banii înapoi pe baza prețului pe care au vrut să plătească. Cu toate acestea, acel contract de închiriere ar fi adăugat aproape 400.000 de dolari în valoare proprietății. Ar fi avut sens să cheltuim atât de mult dacă nu am fi avut alți chiriași interesați. Cu toate acestea, acel leasing de studio de dans a adăugat mai multă valoare, deoarece erau dispuși să plătească o rată de închiriere mai mare și aveau nevoie doar de 40.000 de dolari în TI.

în timp ce completarea TI pentru chiriași are adesea sens, proprietarul poate alege și alege chiriașul potrivit și TI-ul potrivit pentru a finaliza. Dacă am fi terminat spațiul pentru o spălătorie și s-ar fi scufundat, ar fi fost foarte puțini chiriași care și-ar fi dorit acel spațiu fără renovări majore și am fi irosit mulți bani.