ieșirea: ruperea contractului de închiriere în timpul pandemiei Coronavirus/COVID-19

înainte ca coronavirusul/COVID-19 să devină o pandemie Americană, californienii au funcționat sub presupunerea că 2020 ar fi un an tipic. În anul care a precedat Declarația de stare de urgență Coronavirus/COVID-19 Din martie 2020, mii de chiriași din California, adesea atrași de perspective de angajare vorace, au încheiat contracte de închiriere rezidențiale care conțin condiții de închiriere de un an sau mai mult. Cu toate acestea, după cum reiese din numărul record de cereri de șomaj, piața locurilor de muncă decimată și perspectivele economice sumbre, 2020 va fi caracterizat de o incertitudine fără precedent. Chiar dacă economia Californiei se redeschide treptat, mulți angajați rămân marginalizați de temerile de a contracta coronavirusul/COVID-19. Acum, economia bobinare California a forțat mulți chiriași California să reexamineze decizia lor de a semna contracte de leasing cu termeni. Poate că a rezista până după dispariția pandemiei Coronavirus / COVID-19 este o opțiune viabilă; cu toate acestea, nu fiecare chiriaș este într-o poziție financiară pentru a face acest lucru. Pentru mulți chiriași din California, singura lor opțiune este să iasă. Acest articol examinează opțiunile chiriașilor din California pentru ruperea contractelor de leasing în timpul pandemiei Coronavirus/COVID-19.

care sunt obligațiile mele cu privire la un termen de închiriere?

un contract de leasing este un angajament. Un termen de leasing este o durată fixă specificată de timp care desemnează cât timp chiriașul trebuie să închirieze unitatea de închiriere. Condițiile de închiriere nu pot fi anulate. Pentru chiriile rezidențiale, termenii de închiriere pe un an sunt obișnuiți. După expirarea termenului de închiriere, chiria se transformă automat într-o închiriere lunară sau proprietarul și chiriașul pot opta pentru reînnoirea termenului de închiriere.

la executarea Contractului de închiriere, chiriașul devine obligat să plătească chiria pentru întreaga durată de închiriere specificată în contract.

ce se întâmplă când rup un contract de închiriere pe durata contractului de închiriere?

după cum s-a menționat mai sus, chiriașul devine obligat să plătească chiria pentru unitatea de închiriere pe întreaga durată a contractului de închiriere. În mod obișnuit, un proprietar are dreptul să recupereze daunele rezultate din încălcarea contractului de închiriere de către chiriaș. Codul Civil Din California, 1951.2. Daunele includ valoarea chiriei neplătite datorate pe restul termenului de leasing. Cu toate acestea, legea din California limitează această măsură a daunelor, interzicând proprietarilor să pretindă că li se datorează toată chiria datorată pe durata contractului de închiriere. Buletin.

proprietarii au datoria de a atenua daunele lor. Polster, Inc. V. Swing, 164 Cal. Aplicație. 3d 427, 433 (1985). Acest lucru înseamnă, în esență, că proprietarul trebuie să ia măsuri afirmative pentru a re-închiria unitatea de închiriere. Instanța nu va acorda proprietarului întreaga sumă a chiriei datorată pe durata contractului de închiriere, în cazul în care proprietarul nu reușește să atenueze daunele și să reducă la minimum pierderile.

înainte de pandemia Coronavirus/COVID-19, piața fierbinte de închiriere din California însemna că găsirea unui chiriaș înlocuitor nu era de obicei o problemă. Proprietarii au suferit de obicei doar pierderi modeste de ocupare. În martie 2020, totul s-a schimbat.

cum îmi pot rupe contractul de închiriere în timpul pandemiei Coronavirus/COVID-19?

chiriașii din California care nu mai sunt interesați să-și închirieze unitățile de închiriere au mai multe opțiuni de ieșire din unitățile lor în timpul pandemiei Coronavirus/COVID-19.

găsiți un chiriaș înlocuitor

într-o piață normală a locuințelor de închiriere, găsirea unui chiriaș înlocuitor nu este prea dificilă. Dar, pandemia de Coronavirus / COVID-19 a dus la vremuri fără precedent. Piața imobiliară din California este înghețată. Afluxul aparent constant de chiriași dornici de a pre-plăti condiții de leasing întregi a dispărut în mare măsură. Listări de închiriere sunt, de asemenea, în jos. Potrivit economistului Nancy Wu, cererea și oferta au scăzut.

deși este mai dificil, redirecționarea unității către un chiriaș înlocuitor rămâne o opțiune. Postați listări pe Craigslist și alte site-uri similare pentru a stabili interesul pentru unitatea dvs. Dacă dobânda este scăzută, luați în considerare scăderea ușoară a prețului de închiriere. Dacă Asigurați un chiriaș înlocuitor, chiar și unul care plătește doar câteva sute de dolari mai puțin pe lună, proprietarul dvs. este puțin probabil să încerce să recupereze daunele de la dvs.

elaborați o înțelegere de ieșire cu proprietarul dvs.

în ciuda faptului că este o opțiune, proprietarii rareori sunt de acord cu oferte prietenoase cu chiriașii. După cum a arătat rapoartele locale recente, elaborarea unui acord rezonabil de ieșire este probabil de neconceput. Pentru majoritatea chiriașilor, această opțiune probabil nu ar trebui să primească prea multă atenție.

evacuare constructivă din cauza pandemiei Coronavirus/COVID-19

o evacuare constructivă are loc în cazul în care acțiunile sau inacțiunile unui proprietar fac ca unitatea de închiriere să fie improprie pentru locuința rezidențială sau privează chiriașul de utilizarea și plăcerea unității de închiriere. Groh v. Kover ‘ s Bull Pen, Inc., 221 Cal. Aplicație. 2d 611 (1963). Un chiriaș nu este răspunzător pentru chirie pentru restul termenului de închiriere după eliberarea unității din cauza evacuării constructive. Kulawitz v. Pacific etc. Hârtie, Co., 25 Cal. 2d 664, 670 (1944). Înainte de a elibera, chiriașul trebuie să notifice proprietarului problema(problemele), iar proprietarul trebuie să nu reușească să vindece problema(problemele). Codul civil din California: 1942(a), (d), 1941.2.

pandemia de Coronavirus/COVID-19 este fără precedent. Multe rămân necunoscute despre răspândirea și contractarea virusului fatal. După cum se știe, milioane de californieni sunt vulnerabili, cu un risc crescut de a contracta Coronavirus/COVID-19. Ca parte a obligațiilor lor de proprietar, proprietarii din California trebuie să-și protejeze chiriașii de Coronavirus/COVID-19. Aceasta include limitarea accesului proprietății private la infractori, împiedicarea nerezidenților să intre în proprietate și asigurarea respectării ordinelor guvernamentale de adăpostire. În cazul în care un proprietar nu îndeplinește aceste obligații și ignoră reclamațiile chiriașului, chiriașul poate fi justificat să elibereze din cauza evacuării constructive.

câteva exemple de neglijență a proprietarului care susține o evacuare constructivă Coronavirus / COVID-19:

• proprietarul nu aplică reguli de adăpost în loc pentru infractorii cunoscuți;
• proprietarul care permite infractorilor să cutreiere pe proprietatea privată, de exemplu, refuzând să repare o poartă spartă care permite vagabonzilor să țină frâu liber asupra proprietății;
• proprietarul care permite persoanelor care livrează să folosească lifturile clădirilor și să facă picături la ușile individuale ale chiriașilor, spre deosebire de înființarea unei zone de livrare desemnate în holul clădirii sau de solicitarea chiriașilor să se întâlnească la poarta din față;
• proprietarul refuză să închidă facilitățile clădirii în timpul stării de urgență Coronavirus/COVID-19;
• proprietarul refuză să echipeze managerul proprietății și alți angajați cu EIP necesare;
• hărțuirea proprietarului prin refuzul de a adera la cerințele adecvate de distanțare socială; și,
• proprietarul hărțuiește substanțial chiriașul în urma amânării legale a chiriei în timpul pandemiei Coronavirus/COVID-19.

în plus, comportamentul necorespunzător al proprietarului obișnuit continuă să susțină o cerere constructivă de evacuare. Înainte de a elibera, chiriașii din California ar trebui să documenteze problemele, să se plângă proprietarului și să ofere timp proprietarului pentru a vindeca defectele. Dacă este cazul, chiriașul trebuie să informeze proprietarul că este membru al unei populații vulnerabile cu risc sporit de a contracta Coronavirus/COVID-19. Dacă proprietarul abordează problema(problemele), chiriașul nu va putea solicita evacuarea constructivă.

în acest context, eliberarea unei unități din cauza unei evacuări constructive este o decizie serioasă, cu mari consecințe juridice. Înainte de a decide să eliberați din cauza evacuării constructive, Legea Astanehe recomandă discutarea opțiunilor dvs. cu un avocat chiriaș cu experiență.

dacă sunteți un chiriaș din California, care locuiește în orașe precum San Francisco, Oakland, San Jose, Los Angeles, Richmond sau Berkeley, cu întrebări despre drepturile dvs. de chiriaș în timpul pandemiei Coronavirus/COVID-19 sau California Rent Control (AB 1482), contactați Astanehe Law pentru a vorbi cu un avocat chiriaș cu experiență.