Pro-Forma 101: Partea 1 – Familiarizarea cu un instrument de bază de analiză imobiliară-PlannersWeb

Nota editorului: Pro-Forma 101 a fost scrisă în 2007 de regretatul Wayne Lemmon, care a fost (printre altele) un economist calificat pe piața imobiliară. Wayne a servit, de asemenea, mulți ani ca membru al Comitetului consultativ editorial al Jurnalului Comisarilor de planificare. Îl facem disponibil într-un format online aici pe PlannersWeb.com.

în calitate de comisar de planificare, sunt sigur că ești obișnuit să-ți sufleci mânecile și să te apuci de treabă când Consiliul tău se întrunește. Vă îndemn să ia aceeași atitudine în modul de lucru prin acest lung, dar extrem de plină de satisfacții, articol. Nu fi pus în afara de toate numerele și calculele. Dacă vă faceți timp, veți învăța multe — mai ales dacă, la fel ca mulți planificatori cetățeni, nu sunteți foarte familiarizați cu lumea dezvoltării imobiliare.

de asemenea, puteți arunca o privire la o conversație pe care am avut-o cu Wayne despre articolul său.

comisarii de planificare se găsesc frecvent dorind să știe mai multe despre modul în care dezvoltarea imobiliară funcționează cu adevărat în termeni de dolari și cenți.

dacă membrii consiliului ar avea o apreciere mai bună pentru împingerea și tragerea costurilor și a veniturilor, a timpului și a riscului și a modului în care schimbarea unui factor poate afecta un întreg lanț de domino de alți factori, întregul proces de dezvoltare imobiliară ar fi mai ușor de înțeles.

pentru a atinge un nivel minim de” alfabetizare ” cu privire la economia dezvoltării necesită cel puțin o cunoaștere de navigație a instrumentului de bază al analizei de fezabilitate imobiliară — proforma.

o analiză proformă este un set de calcule care proiectează rentabilitatea financiară pe care o dezvoltare imobiliară propusă este probabil să o creeze. Începe prin descrierea proiectului propus în termeni cuantificabili. Apoi estimează veniturile care ar putea fi obținute, costurile care vor trebui suportate și randamentul financiar net pe care dezvoltatorul se așteaptă să îl obțină.

proforma este analiza de bază „go / no-go” pe care dezvoltatorii o folosesc pentru a decide dacă să avanseze cu un proiect. Există puține „absolute” cu privire la modul în care pot fi construite astfel de analize, dar există practici și tehnici comune pe care aproape toate proformele încearcă să le furnizeze într-o formă sau alta.

printr-o introducere de bază la acest subiect, am creat un studiu de caz simplu analiza proforma pentru o subdiviziune rezidențială ipotetică. Figura 1 prezintă un tabel rezumat simplificat din acest studiu de caz generic. Vom folosi acest lucru ca un ghid pe tot parcursul articolului, deoarece luăm în considerare unele dintre provocările cu care se confruntă dezvoltatorii în realizarea unui proiect — și modul în care mai multe variabile cheie pot afecta succesul general al proiectului.

ce se propune?

primul lucru care trebuie făcut este să stabilim în termeni cuantificabili exact ceea ce se propune a fi construit. Aceasta ar putea lua forma unui tabel de suprafețe închiriabile pentru un centru de vânzare cu amănuntul, clădire de birouri sau depozit; numărul de camere în funcție de tipul de cameră pentru un hotel; sau, ca în exemplul nostru, numărul de case după dimensiune și model într-o subdiviziune rezidențială.

arhitecții se referă la acest lucru ca la „programul” proiectului.”Această tabulare stabilește, de asemenea, spațiul care nu produce venituri pentru lucruri precum parcarea, zonele de hol, camerele mecanice și utilitare și alte spații de sprijin. Cantitățile de suprafețe de podea, spații, unități de locuit din acest tabel sunt utilizate ca bază pentru calcularea veniturilor din vânzări sau chirii, precum și a costurilor de construcție.

pentru exemplul nostru de studiu de caz, dezvoltatorul nostru ipotetic va avea probabil în minte un grup de planuri de locuințe care ar fi putut fi utilizate în alte comunități. Constructorul nu poate anticipa exact exact câte unități din fiecare plan vor fi cumpărate, astfel încât pot fi utilizate totaluri și medii simple. Să presupunem că acest proiect va include un total de 50 de case, și că, în general, planurile de origine sunt susceptibile de a medie de aproximativ 2.200 de metri pătrați de spațiu finit, pentru un total de 110.000 de metri pătrați de terminat construit spațiu proiect-wide.

ce venituri vor fi generate?

pentru a răspunde la această întrebare, dezvoltatorul va fi efectuat o analiză de piață care recomandă Chirii, taxe sau valori de vânzare adecvate. Experiența dezvoltatorului va intra, de asemenea, în joc, bazându-se pe cunoașterea proiectelor comparabile obținute în chirii sau vânzări. Dezvoltatorul poate răspunde la această întrebare cu un studiu de piață foarte detaliat sau pur și simplu creion în valorile utilizate la un alt proiect din apropiere.

vânzări brute:

în exemplul ilustrat aici, propunem construirea unei subdiviziuni de locuințe de 50 de unități. Prețurile de vânzare vor varia în funcție de fiecare plan de casă în funcție de dimensiunea și caracteristicile fiecărui model, dar pe piața noastră imaginară, casele ar putea fi de așteptat să comande prețuri de bază, în general, cuprinse între 300.000 de dolari.

după adăugarea estimărilor și a indemnizațiilor pentru primele pe loturile alese, precum și opțiunile și upgrade-urile selectate de clienți, casele din proiectul nostru ipotetic sunt prezentate în partea de sus a figurii 1 ca medie a unui preț total de 400.000 USD pe unitate, generând 20 milioane USD în venituri brute din vânzări.

comisioane mai puțin, Taxe:

aceste venituri vor fi reduse, cu toate acestea, de costurile de vânzare a locuințelor. Comisioanele de vânzare vor trebui plătite agenților de vânzări care pot face parte dintr-o agenție imobiliară contractată pentru a comercializa proiectul sau personalului de vânzări intern sau agenților imobiliari independenți care aduc clienții la proiect sau o combinație a tuturor acestora. Taxele legale, costurile de închidere și alte costuri „tranzacționale” trebuie, de asemenea, deduse din veniturile brute. În Figura 1, presupunem că comisioanele și taxele s-ar putea ridica la 800.000 USD, lăsând venituri nete ale proiectului de 19,2 milioane USD.

a avut loc o întâlnire dramatică în care directorul Companiei de dezvoltare a zburat din California și a fost surprins să-l găsească pe consultant înapoi la masă. După ce a regalat întâlnirea cu viziunea sa pentru oraș și de ce afacerea sa a fost cea mai bună pentru viitorul Bridgewater, noul avocat a răspuns. Sub sfatul consultantului, orașul a respins oferta „ultima și ultima” a dezvoltatorului, dar a făcut o contraofertă, care a inclus o creștere de cinci ori a prețului de vânzare pentru teren. Dezvoltatorul a fost îngrozit, exclamând cum nu a putut niciodată să preia proiectul în astfel de condiții. A părăsit întâlnirea și negocierile într-un huff.vedeți ce marjă de profit ar putea genera proiectul și sfătuiți orașul cu privire la unde, ce și cât de departe să împingeți înapoi.Nota autorului:
negociere de la puterea de cunoștințe

într-o viață anterioară, am fost un muncitor-albină în camera din spate a unei firme naționale de consultanta imobiliara. Cu patru ani în urmă, această firmă a ajutat orașul Bridgewater, New Jersey să lucreze printr-un proces complex de solicitare și selecție a dezvoltatorului pentru o suprafață de alegere a terenului legat de un nou interstatal și alte două autostrăzi majore.

cu dezvoltatorul selectat în cele din Urmă, Orașul a predat negocierile contractuale consilierului lor intern, spunându-i consultantului: „Vă mulțumim pentru ajutor, îl vom prelua de aici.”Patru ani mai târziu, orașul a fost luat. Cu încă nici un acord în vigoare, dezvoltatorul selectat a dat orașului o „ultima și ultima ofertă.”Consultantul a fost rugat de avocatul extern nou angajat să revină în proces, să evalueze această ultimă ofertă și să sfătuiască orașul cu privire la ce să facă.

a avut loc o întâlnire dramatică în care directorul Companiei de dezvoltare a zburat din California și a fost surprins să-l găsească pe consultant înapoi la masă. După ce a regalat întâlnirea cu viziunea sa pentru oraș și de ce afacerea sa a fost cea mai bună pentru viitorul Bridgewater, noul avocat a răspuns. Sub sfatul consultantului, orașul a respins oferta „ultima și ultima” a dezvoltatorului, dar a făcut o contraofertă, care a inclus o creștere de cinci ori a prețului de vânzare pentru teren. Dezvoltatorul a fost îngrozit, exclamând cum nu a putut niciodată să preia proiectul în astfel de condiții. A părăsit întâlnirea și negocierile într-un huff.

în cursul săptămânii, avocații au primit o nouă scrisoare de la dezvoltator spunând că au respins ultima ofertă a orașului, dar au făcut următoarea contraofertă-și acesta a fost doar începutul. Ceea ce a urmat a fost o perioadă intensă de șase săptămâni de oferte și contraoferte. Acest lucru a fost înainte de faxuri, e — mail sau PC-uri-am făcut acest lucru cu mașini Quip și calculatoare programabile TI-59 și un nou serviciu de livrare numit Federal Express. Cu fiecare comunicare, treaba mea era să analizez ultima poziție a dezvoltatorului, să văd ce marjă de profit ar putea genera proiectul și să sfătuiesc orașul cu privire la unde, ce și cât de departe să împingă înapoi.

în cele din urmă, a fost executat un acord care a prezentat o creștere de trei ori a prețului terenului față de ultima și ultima ofertă a dezvoltatorului, precum și finanțarea completă pentru o întâlnire comunitară și o facilitate de activitate și îmbunătățiri substanțiale ale accesului la autostrăzi.

centrul orașului Bridgewater a fost creat, iar acest proiect (care include un hotel important, spațiu de birouri și un centru comercial de 900.000 de metri pătrați) ancorează acum unul dintre principalele coridoare comerciale și de ocupare a forței de muncă din New Jersey.

prin expertiza consultantului angajat, orașul Bridgewater „știa când să le țină și știa când să le îndoaie.”

orașul a fost capabil să negocieze de la putere cu cunoștințe care au venit de la studierea instrument de bază de analiză de fezabilitate Imobiliare — proforma.

restul articolului face uz de ipotetica dezvoltare rezidențială prezentată în Figura 1. Următoarea parte arată cum se utilizează o proformă atunci când se analizează ce va costa construirea proiectului.

regretatul Wayne Lemmon a fost economist de piață imobiliară cu o diplomă în arhitectură de la Universitatea Cornell și planificare urbană de la City College din New York. A avut peste 30 de ani de experiență cu firme naționale de consultanță imobiliară și organizații de dezvoltare și a servit ca Director de cercetare de piață pentru un constructor Regional de case.

Lemmon a fost, de asemenea, membru al Comitetului Consultativ Editorial al Jurnalului Comisarilor de planificare. În plus față de Proforma 101, Lemmon a scris „noua locuință” activă pentru adulți ” în numărul nostru din vara anului 2003.