scurgeri sunt unele dintre cele mai frecvente probleme în apartamente New York City, și dacă sunteți un chiriaș, ele pot fi unele dintre cele mai dificil de a aborda.
„primul lucru pe care îl spun cuiva”, spune avocatul Michelle Itkowitz de la Itkowitz PLLC, „este să documentez, să documentez, să documentez.”
aceasta include, spune ea, depunerea plângerilor la oraș, trimiterea de scrisori către proprietar, fotografierea scurgerilor și reparațiilor și păstrarea unui jurnal al tuturor. În mod ideal, adaugă ea, cei cu scurgeri în curs de desfășurare ar trebui să păstreze o foaie de calcul cu datele incidentelor, ce s-a întâmplat și cum a răspuns conducerea.
dacă după ce ați urmărit compania de administrare problema dvs. încă nu este abordată, atunci sunați la oraș, spune ea.
sfat din interior: „când sunați la 311, vă dau un număr de referință. Salvați-l și folosiți-l pentru a urmări.”
dacă ați făcut ambele lucruri și încă nu se întâmplă nimic, atunci ați putea dori să aduceți o procedură HP împotriva proprietarului în instanța de locuințe, care îl obligă pe proprietar să remedieze problema sau să fie amendat (mult mai multe despre acest lucru mai jos). Dar amintiți-vă: amenzile merg în oraș și nu la voi. De asemenea, rețineți că nu trebuie să angajați un avocat pentru acest lucru, deoarece există grefieri care se pot ocupa de cazul dvs.
puteți chiar să rețineți chiria în unele cazuri, dar Itkowitz sugerează păstrarea oricărei garanții de bani. Acest lucru arată instanța aveți bani pentru a plăti chiria și ei nu sunt doar încercarea de a ieși din facturile. În plus, vă ajută să fiți pregătiți dacă sunteți forțați să poniți ceea ce ați reținut. Dacă apartamentul dvs. este stabilizat cu chirie, puteți contacta, de asemenea, Divizia de locuințe și reînnoirea comunității pentru a depune o reclamație de reducere a serviciilor, ceea ce vă poate permite să vă reduceți chiria în timp ce problema rămâne.
„va fi nevoie de timp și de muncă”, spune Itkowitz. „Roțile scârțâitoare obțin cea mai mare grăsime. Dacă vă stabiliți ca acel chiriaș care se ridică pentru drepturile lor, ar putea fi bine pentru dvs., deși unii oameni nu se simt confortabil să facă asta.”
acum, în funcție de tipul de deteriorare a apei, puteți sau nu să fiți acoperit de asigurarea chiriașului. Daunele cauzate de apă sunt de obicei acoperite dacă sunt cauzate de o explozie de țeavă unică, potrivit lui Jeff Schneider de la Gotham Brokerage, un sponsor de cărămidă subterană.
„dacă ceva se întâmplă în mod repetat, tinde să nu fie acoperit”, spune el. Ca atare, Schneider sugerează să stați departe de cuvântul „scurgere” atunci când ajungeți la compania dvs. de asigurări, deoarece aceasta va însemna că este o problemă continuă. Dacă vă sunați compania de asigurări și spuneți că există daune cauzate de apă, probabil că vor veni să investigheze problema, spune el.
dacă sunteți acoperit, la fel este tot ceea ce a fost deteriorat ca urmare (computere și alte electronice, de exemplu).
dincolo de acest sfat general, aici sunt trei scenarii de la cititori Caramida reale, și sfaturi cu privire la ceea ce ar trebui să facă:
o gaură în tavan, și nici un ajutor de la Societatea de administrare.
problemă: „a început ca câteva picături din tavanul subsolului nostru. Care în cele din urmă sa transformat în tavan căzuți în jos, creând o deschidere cu apa care curge mai liber. Acum există o gaură tăiată din tavan, cu apă curgătoare care se revarsă când vecinul meu face un duș. Compania de administrare a proprietății l-a reparat de două ori. Ambele ori reparatorii caulked cada vecinilor noștri, patch-uri tavan ud, și pictat peste mucegai.
„scurgerea este rezultatul unei țevi sparte în tavan (pe singurul instalator autorizat pe care l-au trimis vreodată, după un an și două reparații eșuate). Instalatorul este, de asemenea, persoana care a tăiat gaura din tavanul nostru pentru a diagnostica corect.
„nu există super pentru clădirea noastră. Vechiul nostru super a dispărut la cinci luni după ce ne-am mutat. Trebuie să hărțuim literalmente compania de administrare a proprietății înainte de a trimite în cele din urmă un angajat aleatoriu de la o companie numită Domnul Super. Este întotdeauna cineva diferit care nu înțelege problema sau istoricul reparațiilor. Nici un progres nu este făcut vreodată. Am avut, probabil, în jurul valorii de 12 oameni vin uita-te la scurgere în acest moment.
„am depus o plângere la oraș care a dus la proprietarul real al clădirii care a apărut într-o zi la apartament pentru a vedea ce se întâmplă. Încă nu s-a rezolvat.”
soluție: în primul rând, Schneider spune că din cauza conductei de spargere, acesta este probabil ceva care este acoperit de asigurarea chiriașului.
în plus, Steve Wagner, avocat la Wagner Berkow, sponsor al Brick Underground, spune că acesta este probabil un caz pentru o procedură HP.
„o procedură HP este foarte eficientă în rezolvarea acestor tipuri de probleme”, spune el. „Există două probleme aici: în primul rând, de ce nu există un super pentru clădire? În cazul în care o clădire are nouă sau mai multe unități, este necesar să aibă fie un super-live-in sau un super-viață în termen de 200 de picioare. Asta e numărul unu.”
Numărul doi este faptul că, prin lege, toți chiriașii au o garanție de locuire, care este cerința ca proprietarul dvs. să vă păstreze apartamentul la un nivel de bază de locuit. Așa cum este cazul tău acum, proprietarul tău nu se conformează acestui lucru.
Wagner spune că la prima apariție în instanță (pe care ar trebui să o puteți obține destul de repede), sau chiar înainte de aceasta, un inspector va fi chemat în apartamentul dvs. Dacă inspectorul vede că este nevoie de reparații, orașul va insista ca proprietarul să plătească pentru a-l repara. În funcție de cât de gravă este încălcarea—sunt clasificate pe o scară de la A la C, C fiind cea mai gravă—proprietarul va trebui fie să facă reparațiile imediat, să aibă 30 de zile pentru a o repara, fie să aibă 90 de zile pentru a o repara. Amenzile pentru încălcările C pot fi de până la 250 USD pe zi pentru proprietar.
poate doriți să rețineți chiria, dar fiți avertizați că, dacă o faceți, proprietarul vă va da în judecată în instanța de locuințe. Puteți câștiga foarte bine, dar puteți fi plasat pe temuta listă neagră a chiriașilor ca rezultat.
un chiriaș cooperativ vede o scurgere și miroase arderea
problemă: „închiriez un apartament cooperativ în Queens cu prietenul meu (care deține apartamentul în care ne aflăm). A doua zi, am observat o bucată de vopsea în cada mea de duș și am privit în sus pentru a vedea că în tavan erau bule de umiditate cu peeling de vopsea. Bule / peeling-au răspândit, și când am ajuns acasă pe timp de noapte, m-am dus pentru a porni luminile de baie, dar nu sa întâmplat nimic.
” m-am uitat la priză și comutator și părea/mirosea ars. Am sunat la linia de urgență pe care o are proprietatea, iar femeia mi-a luat informațiile și mi-a spus că va anunța pe cineva, dar nu m-au sunat încă.”
soluție: Bonnie Berkow, de la Wagner Berkow, spune că partea despre mirosul arzător este îngrijorătoare. Ți-ar sugera să suni la pompieri sau la clădiri. Puteți apela 311 și puteți fi direcționat către oricare dintre acestea.
acest caz, de asemenea, ar putea justifica o procedură HP, dar este, probabil, până la co-op pentru a face față.
„în general, în conformitate cu regulile de proprietate ale unei cooperative, trebuie să repare orice se află în spatele zidurilor”, spune Wagner. „Adesea, în aceste cazuri,” proprietarul clădirii ” este responsabil, ceea ce poate însemna Cooperativa în sine sau agentul de gestionare. Ar putea fi chiar directorii. Trebuie să vă uitați la statutul cooperativ, deoarece definiția poate fi largă.”
dacă există un sentiment că cooperativa a fost neglijentă în instalațiile sanitare sau că, din anumite motive, ceva ce au făcut sau nu au făcut este ceea ce cauzează acest lucru, este posibil ca Cooperativa să fie nevoită să rezolve problema, potrivit lui Wagner.
„experiența mea cu instanțele este că, indiferent de ceea ce spun documentele de guvernare, dacă este implicată neglijența, instanța va găsi pe oricine a fost neglijent responsabil”, spune el.
datorită garanției de locuire a orașului New York, proprietarul / colegul de cameră nu trebuie să plătească întreținerea până când nu este reparat, potrivit lui Wagner.
o scurgere care pur și simplu nu se va opri.
problemă: „există o secțiune din camera mea de zi care continuă să provoace daune de apă de la etaj. Managementul clădirii este grozav, și ei continuă să-l repare, dar iată că se întâmplă în continuare și mă tem că va face daune permanente mobilierului meu. Chirie-stabilizat apartament.”
soluție: în acest caz, cel mai bun pariu este să trimiteți o scrisoare prin poștă certificată proprietarului, spune Wagner.
scrisoarea ar trebui să spună ceva de genul: „apreciem că ați făcut eforturi, dar acestea sunt inadecvate. Am avut scurgeri în acest moment, și acest punct, și acest punct.”
dar asigurați-vă că oferiți acces proprietarului.
” dacă nu lăsați proprietarul să o repare, nu veți obține o reducere a chiriei pentru garanția habitabilității”, spune Wagner.
rețineți că apartamentul nu trebuie să fie complet nelocuibil pentru a obține o pauză de chirie prin DHCR până când nu este fixat.
„uneori puteți obține unul chiar și pentru peelingul vopselei”, spune Wagner.
în acest caz, în cazul în care nu este încă stabilită, el sugerează angajarea unui avocat.
„ceea ce va face instanța este să afle cât de mult a fost afectat apartamentul și ce procent din chirie vi se datorează”, spune el.