Che cosa è TI (miglioramento inquilino) su immobili commerciali?

Ultimo aggiornamento giugno 15, 2020 da Mark Ferguson

Ho comprato un centro commerciale striscia di 68.000 piedi quadrati, e mentre stavo guardando l’affare, l’agente di quotazione menzionato TI. Ero più recente al gioco immobiliare commerciale dopo aver trascorso la maggior parte del mio tempo nel mondo residenziale. Non mi sentivo troppo male perché, dopo l’incontro con l’agente di quotazione, il mio compagno mi ha chiesto cosa TI fosse. Gli ho detto che devono essere tasse e assicurazioni. Mi sbagliavo! TI sta per miglioramenti tenant e descrive le riparazioni effettuate a un’unità per l’inquilino. I miglioramenti possono essere pagati dall’inquilino, dal proprietario o da una combinazione di entrambi.

In cosa consiste TI?

TI può essere costituito da qualsiasi cosa l’inquilino ha bisogno per loro di operare la loro attività. L’edificio che abbiamo comprato aveva un ristorante che si era trasferito in pochi anni prima del nostro acquisto. Il proprietario dell’edificio ha accettato di pagare improvements 150.000 di miglioramenti degli inquilini prima che il ristorante si trasferisse. Il proprietario del ristorante ha gestito i miglioramenti, ma il padrone di casa ha pagato per loro.

I miglioramenti consistevano in nuove attrezzature da cucina, vernice, pavimenti, una nuova planimetria e altro ancora. TI può consistere in qualsiasi cosa l’inquilino ha bisogno. In un’altra unità, abbiamo costruito due nuove stanze per uno studio di danza, dipinto le pareti, aperto il soffitto e aggiunto finestre. Abbiamo pagato per quei miglioramenti, e hanno aggiunto gli ultimi ritocchi.

Perché il proprietario dovrebbe pagare per i miglioramenti inquilino?

Molte persone presumono che gli inquilini paghino i miglioramenti quando affittano uno spazio. Tuttavia, molti proprietari sono disposti a sistemare i loro edifici per gli inquilini. Mentre potrebbe sembrare folle spendere 1 150.000 per un ristorante per affittare uno spazio per 5 anni, ha senso quando si scava nei numeri.

• L’inquilino pagato più di $6.000 al mese per il loro contratto di locazione. Sono 72.000 dollari all’anno.
• Ci vorrebbero poco più di 2 anni per il proprietario per ottenere i loro soldi indietro dopo aver effettuato tali riparazioni.

Il proprietario dell’edificio sta facendo circa un ritorno del 50% sul loro investimento affittando quello spazio al ristorante supponendo che nessun altro lo affitterebbe. La decisione di spendere così tanti soldi per i miglioramenti inquilino diventa più complicato quando si può essere in grado di affittare lo spazio, ma per un affitto inferiore o breve tempo di locazione. Se si potesse affittare fuori per 4 4.000 al mese senza fare alcun lavoro, ci vogliono più di 6 anni per rendere i vostri soldi indietro.

TI può aumentare il valore della proprietà?

I miglioramenti degli inquilini possono rendere più facile affittare lo spazio e aumentare l’affitto su uno spazio. L’unico vantaggio di aumentare l’affitto non è solo che si fanno più soldi ogni mese, ma si aumenta anche il valore della proprietà. Immobili commerciali è in genere valutato sulla base di tassi di CAP. Il tasso CAP è il reddito operativo netto (NOI) diviso per il valore della proprietà. Ad esempio:

Se il NOI è di $10.000 all’anno e il valore della proprietà è di $100.000, il tasso di CAP è 10% (10,000/100,000 =10%).

La tariffa CAP varia in base al tipo di proprietà, alla posizione, ai contratti di locazione e ad altri fattori. Se si conosce la vostra proprietà sarebbe vendere per circa un tasso di CAP 10%, è possibile aumentare il valore aumentando il reddito. Se si è in grado di aumentare il NOI a $12.000 all’anno nell’esempio sopra, la proprietà varrebbe $120.000 invece di $100.000.

Ho un calcolatore di tasso di CAP che calcola facilmente il tasso di CAP per voi.

TI value-add case study

La proprietà che abbiamo acquistato è stata venduta a circa un 9 CAP (9% CAP rate). Penso che i tassi di CAP nella mia zona per questo tipo di proprietà sono più vicini al 7% per il valore di mercato, ma abbiamo ottenuto un ottimo affare. Quanto ha fatto il contratto di locazione ristorante aggiungere al valore della proprietà?

• $6,000 un mese x 12 mesi = $72.000 all’anno in reddito aggiunto.
• Ad un tasso di 9% CAP, adds 72.000 all’anno aggiunge $800.000 in valore alla proprietà!
• Ad un tasso di 7% CAP, adds 72.000 all’anno aggiunge $1.028.571 in valore alla proprietà!

Il motivo per cui i proprietari o i proprietari pagheranno i miglioramenti degli inquilini non è solo perché aumenteranno l’affitto; è anche perché aumentano il valore delle loro proprietà. Se stanno cercando di vendere o rifinanziare la proprietà, un inquilino a lungo termine venduto può aggiungere milioni di dollari al valore.

Se consideriamo l’inquilino che pagava solo $4.000 al mese in affitto e non richiedeva alcun miglioramento dell’inquilino, quel contratto di locazione sarebbe:

• Ad un tasso di 9% CAP, $48.000 un anno aggiungerebbe $533.333 in valore alla proprietà.
• Ad un tasso di 7% CAP, $48.000 all’anno aggiungerebbe $685.714 in valore alla proprietà.

Mentre il contratto di locazione in dollari più basso aggiunge valore alla proprietà, aggiunge centinaia di migliaia di dollari in meno.

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Come possono i miglioramenti dei tenant aggiungere valore oltre ai leasing?

Miglioramenti tenant offrono diversi modi per aggiungere valore a una proprietà. Abbiamo già parlato di come possono aggiungere valore con l’aumento degli affitti e di come tali affitti non solo porteranno più soldi ma aumenteranno il valore dell’edificio. I miglioramenti degli inquilini possono aggiungere valore anche in altri modi.

Quando si apportano miglioramenti al tenant, si sta migliorando l’edificio e l’unità del tenant. Se si apportano i miglioramenti giusti, sarà più facile affittare le unità in futuro se gli inquilini attuali lasciano. Quando il proprietario ha speso $150.000 per il ristorante, ha fatto che lo spazio molto più attraente per qualsiasi attività commerciale, in particolare un altro ristorante. Un altro ristorante potrebbe aver bisogno di un paio di cose cambiate, ma molto probabilmente non vorranno spendere più di tanto denaro. Può anche essere molto più facile affittare lo spazio quando è già impostato per un ristorante.

D’altra parte, se apporti miglioramenti molto specifici per un’azienda, potresti rendere più difficile affittare lo spazio a un altro inquilino. Se finisci uno spazio per una pista da bowling, non si può essere sempre qualsiasi del vostro investimento indietro se la pista da bowling lascia a meno che non si può trovare un’altra pista da bowling per affittare lo spazio!

Di seguito è riportato un video dello studio di danza proprio prima che si trasferissero:

Chi dovrebbe pagare per TI?

Un’altra considerazione è chi e come dovrebbe essere pagato il TI? Nella maggior parte dei casi, il TI è pagato dall’inquilino, almeno in parte. L’inquilino potrebbe pagare i costi in anticipo; potrebbero pagare i costi aumentando il loro affitto per un certo periodo di tempo; o potrebbero semplicemente pagare i costi pagando più affitto di un altro inquilino che non richiederebbe tanto miglioramenti inquilino.

Mentre molte persone pensano che abbia senso per l’inquilino pagare per i miglioramenti dal momento che è il loro business, in realtà ha più senso per il padrone di casa a pagare per questo se il padrone di casa vuole il valore più alto che possono ottenere per la loro proprietà. Biru:

• L’inquilino paga rent 3.000 al mese in affitto e l’inquilino paga TI 50.000 per TI.
• L’inquilino paga 4 4.000 al mese in affitto e il padrone di casa paga per i TI 50.000 in TI.

Nello scenario 1, l’inquilino paga un affitto inferiore ma deve affrontare i $50.000. Uno dei problemi più grandi è che molti inquilini potrebbero non essere in grado di affrontare quei soldi in cima a tutto il resto di cui avranno bisogno per far funzionare la loro attività. Anche se hanno tutti i soldi del mondo, ci vogliono 50 mesi per pareggiare. Fino a quel 50 ° mese, hanno pagato di più in affitto e TI rispetto a quando il padrone di casa ha pagato per il TI e l’inquilino ha pagato un affitto più alto.

Nel secondo scenario, l’inquilino paga più affitto, ma hanno bisogno di meno contanti anticipati. Il padrone di casa deve affrontare più soldi per le riparazioni, ma hanno un edificio molto più prezioso con il contratto di locazione più elevato. Nel primo scenario, l’edificio vale $514.285 supponendo che questo sia un contratto di locazione NNN. Nel secondo scenario con affitto più elevato, l’edificio vale $685.714.

A mio parere, ha senso che il proprietario paghi la maggior parte del TI se può aumentare l’affitto per compensarlo. Non solo il padrone di casa fare più soldi nel lungo periodo da un aumento degli affitti, ma il valore della proprietà aumenta anche dal giorno in cui il contratto di locazione è firmato con gli affitti più elevati. Il valore della proprietà aumenta molto più dei costi del TI nella maggior parte dei casi.

Se il padrone di casa ha deciso di rifinanziare la proprietà con un prestito al 75% loan-to-value ratio, potrebbero ottenere un prestito per $385.713 con lo scenario 1 o $514.285 con lo scenario 2. Potrebbero ottenere molto più cashback se questo è il loro obiettivo.

Gli inquilini commerciali rimarranno più a lungo con ulteriori miglioramenti degli inquilini?

Alcuni dei migliori inquilini richiederanno un bel po ‘ di TI. Vorranno il loro spazio per soddisfare esattamente ciò di cui hanno bisogno, e può essere difficile per loro trovare proprietari che sono disposti a spendere soldi per TI. Se riescono a trovare un proprietario di immobili commerciali che spenderà soldi per TI per loro, possono essere più propensi a rimanere in quello spazio per il lungo raggio.

Più costoso è il TI, più è probabile che l’inquilino rimanga in quello spazio. È difficile trovare un padrone di casa che spenderà decine di migliaia di dollari su TI, e una volta che sono in uno spazio, tenderanno a rimanere lì. Spendendo soldi per TI, il padrone di casa può attrarre inquilini migliori e più a lungo termine.

Conclusione

TI può essere costoso per l’inquilino o il proprietario. Il padrone di casa di solito ha più da guadagnare attirando inquilini che pagheranno più affitto e rimanere più a lungo, e il valore della loro proprietà aumenterà se sono in grado di addebitare un affitto mensile più elevato. Prima di affittare uno dei nostri spazi liberi allo studio di danza, c’era un inquilino che voleva aprire una lavanderia a gettoni in quell’unità. Volevano almeno $150.000 in miglioramenti inquilino fatto prima che avrebbero preso in considerazione l’unità. Ho pensato che fosse pazzesco perché ci sarebbero voluti dieci anni per fare quei soldi indietro in base al prezzo che volevano pagare. Tuttavia, quel contratto di locazione avrebbe aggiunto quasi $400.000 in valore alla proprietà. Avrebbe potuto avere senso spendere così tanto se non avessimo altri inquilini interessati. Tuttavia, quel contratto di locazione dello studio di danza ha aggiunto più valore perché erano disposti a pagare un tasso di locazione più elevato e avevano solo bisogno di TI 40,000 in TI.

Mentre il completamento di TI per gli inquilini ha spesso senso, il proprietario può scegliere l’inquilino giusto e il TI giusto da completare. Se avessimo finito lo spazio per una lavanderia e fossero andati sotto, ci sarebbero pochissimi inquilini che vorrebbero quello spazio senza grandi lavori di ristrutturazione, e avremmo sprecato un sacco di soldi.