Una lettera di protezione di chiusura è un contratto tra un sottoscrittore di assicurazione titolo e un creditore. In questo accordo, il sottoscrittore si impegna a indennizzare il creditore per le perdite effettive causate da alcuni tipi di cattiva condotta da parte dell’agente di chiusura. Fondamentalmente, la compagnia di assicurazione sta accettando di tenere il rischio finale e stare dietro la politica. Se la società titolo utilizzato per la chiusura è colpevole di frode o gestisce disonestamente il denaro o documenti, il sottoscrittore di assicurazione starà da questo accordo per rimborsare se necessario.
Sottoscrittori di titoli non funzionano con qualsiasi titolo e agente di chiusura. C’è un processo di attenta verifica e fare in modo che queste agenzie hanno una reputazione per soddisfare il loro dovere fiduciario, dando così il loro “timbro di approvazione”, per così dire, che il creditore è sicuro di fare affari con loro.
Il CPL è un modulo depositato che è approvato dal Maine Bureau of Insurance e non può essere modificato. È buono per 1 anno dalla data della lettera. Tuttavia, informazioni specifiche sulla transazione come l’importo del prestito, il nome delle parti, ecc. può essere modificato o aggiornato, se necessario.
Cosa copre esattamente un CPL? Fatte salve le specifiche eccezioni ed esclusioni altrimenti note, il CPL copre la perdita causata esclusivamente da:
(a) qualsiasi fallimento dell’Agente di regolamento o dell’avvocato approvato nel rispettare le istruzioni di chiusura scritte relative a:
(i) (A) l’erogazione dei Fondi necessari per stabilire lo stato di diritto alla Terra; o
(B) la validità, l’efficacia, o la priorità del vincolo dell’Assicurato Mutuo; o
(ii) l’ottenimento di qualsiasi documento, in particolare, ma solo nella misura in cui il mancato ottenimento del documento influenza negativamente lo stato di il Titolo per il Paese o la validità, l’efficacia, o la priorità del vincolo dell’Assicurato Ipoteca sul Titolo per il Paese; o
(b) frode, furto, disonestà o appropriazione indebita dell’Agente di liquidazione o dell’Avvocato autorizzato nella gestione dei fondi o dei documenti in relazione alla chiusura, ma solo nella misura in cui la frode, il furto, la disonestà o l’appropriazione indebita influiscano negativamente sullo stato del Titolo del Terreno o sulla validità, esecutività o priorità del pegno dell’ipoteca assicurata sul Titolo del Terreno.
Il costo per una lettera di protezione di chiusura è di $25 – l’intera commissione che va al sottoscrittore – e la copertura limita la protezione alle chiusure che si svolgono solo nello stato del Maine. Va anche notato che un CPL può essere emesso solo se il sottoscrittore sta emettendo una politica di titolo in relazione alla transazione. In altre parole, se non viene emesso un criterio titolo per una transazione, nessun CPL può / verrà emesso per tale transazione.
Ci sono alcuni casi in cui la chiusura e l’emissione del titolo vengono gestiti da diversi agenti/avvocati approvati. Un CPL può essere rilasciato solo a condizione che l’agente/avvocato di chiusura e l’agente/avvocato di emissione della politica scrivano entrambi sullo stesso sottoscrittore.
E naturalmente probabilmente va da sé, ma solo un CPL può essere emesso per transazione. Un CPL avvantaggia l’acquirente, il mutuatario e il creditore alla transazione.
* un ringraziamento speciale ad Ann e Tiffany al Chicago Title per il loro contributo quando mettono insieme questo post.