sidst opdateret den 15.juni 2020 af Mark Ferguson
jeg købte et 68.000 kvadratmeter strip mall, og mens jeg kiggede på aftalen, nævnte noteringsagenten TI. Jeg var nyere til det kommercielle ejendomsspil efter at have tilbragt det meste af min tid i boligverdenen. Jeg følte mig ikke så dårlig, fordi min partner efter mødet med noteringsagenten spurgte mig, hvad TI var. Jeg fortalte ham, at det skal være skatter og forsikring. Jeg tog fejl! TI står for lejerforbedringer og beskriver reparationer foretaget på en enhed til lejeren. Forbedringerne kan betales af lejer, udlejer eller en kombination af begge.
hvad består TI af?
TI kan bestå af alt, hvad lejeren har brug for, for at de kan drive deres forretning. Bygningen vi købte havde en restaurant, der var flyttet i et par år før vores Køb. Ejeren af bygningen indvilligede i at betale for $150.000 af lejerforbedringer inden restauranten flyttede ind. Restaurantejeren administrerede forbedringerne, men udlejeren betalte for dem.
forbedringerne bestod af nyt køkkenudstyr, maling, gulve, en ny grundplan og meget mere. TI kan bestå af næsten alt, hvad lejeren har brug for. I en anden enhed konstruerede vi to nye værelser til et dansestudie, malede væggene, åbnede loftet og tilføjede vinduer. Vi betalte for disse forbedringer, og de tilføjede sidste hånd.
hvorfor skulle ejeren betale for lejerforbedringer?
mange antager, at lejere betaler for forbedringerne, når de lejer en plads. Men mange ejere er villige til at reparere deres bygninger til lejere. Selvom det kan virke vanvittigt at bruge $150.000 til en restaurant til at leje en plads i 5 år, giver det mening, når du graver ind i tallene.
- lejeren betalte mere end $6.000 om måneden for deres lejekontrakt. Det er $72.000 om året.
- det ville tage lidt over 2 år for ejeren at få deres penge tilbage efter at have foretaget disse reparationer.
ejeren af bygningen gør om en 50% afkast af deres investering ved leasing denne plads til restauranten Forudsat Ingen andre ville leje det ud. Beslutningen om at bruge så mange penge på lejerforbedringer bliver vanskeligere, når du muligvis kan lease pladsen, men for en lavere leje eller kort lejetid. Hvis du kunne leje det ud for $4.000 om måneden uden at gøre noget arbejde, tager det mere end 6 år at tjene dine penge tilbage.
kan TI øge værdien af ejendommen?
lejer forbedringer kan gøre det lettere at lease plads ud og hæve huslejen på en plads. Den eneste fordel ved at hæve huslejen er ikke kun, at du tjener flere penge hver måned, men du øger også ejendommens værdi. Erhvervsejendomme er typisk værdsat baseret på CAP satser. CAP-satsen er nettodriftsindkomsten (NOI) divideret med ejendommens værdi. For eksempel:
hvis NOI er $10.000 om året, og ejendommens værdi er $100.000, er CAP-satsen 10% (10,000/100,000 =10%).
CAP-satsen varierer afhængigt af ejendomstype, placering, lejemål og andre faktorer. Hvis du kender din ejendom ville sælge for omkring en 10% CAP sats, kan du øge værdien ved at øge indkomsten. Hvis du er i stand til at øge NOI til $12.000 om året i eksemplet ovenfor, ville ejendommen være værd $120.000 i stedet for $100.000.
jeg har en CAP rate calculator, der nemt beregner CAP sats for dig.
ti value-add casestudie
den ejendom, vi købte, blev solgt til omkring en 9 CAP (9% CAP rate). Jeg tror, at CAP-satserne i mit område for denne type ejendom er tættere på 7% for markedsværdi, men vi fik en rigtig god aftale. Hvor meget tilføjede restaurantlejen til ejendommens værdi?
- $6,000 12 måneder = $72.000 om året i ekstra indkomst.
- ved en 9% CAP rate tilføjer $72.000 om året $800.000 i værdi til ejendommen!
- ved en CAP-sats på 7% tilføjer $72.000 om året $1.028.571 i værdi til ejendommen!
grunden til, at udlejere eller ejere betaler for lejerforbedringer, er ikke kun fordi de vil øge lejen; det er også fordi de øger værdien af deres ejendomme. Hvis de ønsker at sælge eller refinansiere ejendommen, kan en solgt langsigtet lejer tilføje millioner af dollars til værdien.
hvis vi betragter lejeren, der kun skulle betale $ 4.000 om måneden i husleje og ikke krævede nogen lejerforbedringer, ville denne lejekontrakt:
- ved en 9% CAP-sats ville $48.000 om året tilføje $533.333 i værdi til ejendommen.
- ved en CAP-sats på 7% ville $48.000 om året tilføje $685.714 i værdi til ejendommen.
mens den lavere dollar leasing tilføjer værdi til ejendommen, tilføjer den hundreder af tusinder af dollars mindre i værdi.
jeg har en helt ny bog, der handler om erhvervsejendomme. Byg en kommerciel leje ejendom Imperium. Det gode, det onde og det grimme. Jeg går over alle detaljerne i at investere i den kommercielle virksomhed og omfatter 10 casestudier på mine egne ejendomme. Du kan få bogen på
Hvordan kan lejerforbedringer tilføre værdi bortset fra lejemål?
Lejerforbedringer tilbyder flere måder at tilføje værdi til en ejendom. Vi talte allerede om, hvordan de kan tilføre værdi med øgede huslejer, og hvordan disse huslejer ikke kun bringer flere penge ind, men øger bygningens værdi. Lejer forbedringer kan tilføje værdi på andre måder samt.
når du foretager lejerforbedringer, forbedrer du bygningen såvel som lejerens enhed. Hvis du foretager de rigtige forbedringer, vil det være lettere at udleje enhederne i fremtiden, hvis de nuværende lejere forlader. Da ejeren brugte $150.000 til restauranten, gjorde han det rum meget mere tiltalende for enhver virksomhed, især en anden restaurant. En anden restaurant kan have brug for et par ting ændret, men de vil sandsynligvis ikke bruge så mange penge igen. Det kan også være meget lettere at leje pladsen ud, når den allerede er oprettet til en restaurant.
på den anden side, hvis du foretager forbedringer, der er meget specifikke for en virksomhed, kan du gøre det sværere at leje pladsen til en anden lejer. Hvis du er færdig med en plads til en fodboldbane, får du muligvis ikke nogen af dine investeringer tilbage, hvis fodboldbanen forlader, medmindre du kan finde en anden fodboldbane til at leje pladsen!
nedenfor er en video af dansestudiet lige før de flyttede ind:
Hvem skal betale for TI?
en anden overvejelse er hvem og hvordan skal TI betales for? I de fleste tilfælde betales TI af lejeren, i det mindste delvist. Lejeren kunne betale for omkostningerne på forhånd; de kunne betale for omkostningerne ved at øge deres husleje i en vis tid; eller de kunne simpelthen betale for omkostningerne ved at betale mere husleje end en anden lejer, der ikke ville kræve så meget lejerforbedringer.
mens mange mennesker synes, det giver mening for lejeren at betale for forbedringerne, da det er deres forretning, giver det faktisk mere mening for udlejer at betale for det, hvis udlejer ønsker den højeste værdi, de kan få for deres ejendom. Eksempel:
- lejeren betaler $3.000 om måneden i husleje, og lejeren betaler $50.000 for TI.
- lejeren betaler $4.000 om måneden i husleje, og udlejer betaler for $50.000 i TI.
i Scenarie 1 betaler lejeren lavere husleje, men skal foran $50.000. En af de største problemer er mange lejere kan ikke være i stand til at front at Penge oven på alt andet, de bliver nødt til at få deres virksomhed kører. Selvom de har alle kontanter i verden, tager det dem 50 måneder at bryde lige. Indtil den 50. måned har de betalt mere i husleje og TI, end hvis udlejer betalte for TI, og lejeren betalte højere husleje.
i det andet scenario betaler lejeren mere husleje, men de har brug for mindre forhåndskontanter. Udlejer skal have flere penge til reparationer, men de har en meget mere værdifuld bygning med den højere lejekontrakt. I det første scenario er bygningen værd $514,285, forudsat at dette er en NNN-lejekontrakt. I det andet scenario med højere husleje er bygningen værd $685.714.
efter min mening er det fornuftigt for udlejer at betale for det meste af TI, hvis de kan øge lejen for at kompensere for det. Ikke kun tjener udlejer flere penge på lang sigt fra øgede huslejer, men ejendommens værdi stiger også fra den dag, lejekontrakten underskrives med de højere huslejer. Værdien af ejendommen stiger meget mere end omkostningerne ved TI i de fleste tilfælde.
hvis udlejer besluttede at refinansiere ejendommen med et lån på 75% lån-til-værdi-forhold, kunne de få et lån til $385.713 med scenario 1 eller $514.285 med scenario 2. De kunne få meget mere cashback, hvis det er deres mål.
vil kommercielle lejere blive længere med flere lejerforbedringer?
nogle af de bedste lejere vil kræve en hel del TI. De vil have deres plads til at imødekomme præcis, hvad de har brug for, og det kan være svært for dem at finde udlejere, der er villige til at bruge penge på ti. Hvis de kan finde en kommerciel ejendomsejer, der vil bruge penge på TI for dem, kan de være mere tilbøjelige til at blive i det rum i lang tid.
jo dyrere TI er, jo mere sandsynligt er lejeren at blive i det rum. Det er svært at finde en udlejer, der vil bruge titusindvis af dollars på TI, og når de er i et rum, vil de have tendens til at blive der. Ved at bruge penge på TI kan udlejer tiltrække bedre og længerevarende lejere.
konklusion
TI kan være dyrt for lejer eller udlejer. Udlejer har normalt mere at vinde ved at tiltrække lejere, der betaler mere husleje og bliver længere, og værdien af deres ejendom vil stige, hvis de er i stand til at opkræve højere månedlig leje. Før vi lejede et af vores ledige rum ud til dansestudiet, der var en lejer, der ønskede at starte et vaskeri i den enhed. De ønskede mindst $150.000 i lejerforbedringer foretaget, før de ville overveje enheden. Jeg troede, det var vanvittigt, fordi det ville tage ti år at tjene pengene tilbage baseret på den pris, de ønskede at betale. Imidlertid ville denne lejekontrakt have tilføjet næsten $400.000 i værdi til ejendommen. Det kunne have været fornuftigt at bruge så meget, hvis vi ikke havde andre lejere interesseret. Imidlertid tilføjede denne dance studio lease mere værdi, fordi de var villige til at betale en højere lejekontrakt og kun havde brug for $40.000 i TI.
mens det ofte giver mening at udfylde TI for lejere, kan udlejer vælge og vælge den rigtige lejer og den rigtige TI til at gennemføre. Havde vi afsluttet pladsen til et vaskeri, og de gik under, ville der være meget få lejere, der ville have det rum uden større renoveringer, og vi ville have spildt en masse penge.